Le taux d’inoccupation au Canada augmente

Ottawa, le 11 décembre 2025

Les taux d’inoccupation des logements destinés à la location ont augmenté dans les grandes villes canadiennes en 2025. Le taux national est passé de 2,2 % en 2024 à 3,1 %, et il est maintenant supérieur à la moyenne sur 10 ans. Cette hausse est attribuable au niveau historiquement élevé de l’offre de logements locatifs et au ralentissement de la croissance démographique et économique, selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Les taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location ont aussi augmenté cette année, mais ils sont demeurés bien inférieurs à ceux des logements destinés à la location.

Malgré la hausse du taux d'inoccupation national et la concurrence accrue entre les propriétaires pour attirer les locataires, qui se traduit notamment par une baisse des loyers demandés pour les logements disponibles sur certains marchés, l'accessibilité financière demeure globalement un défi.

Le loyer moyen payé par tous les locataires pour les logements de deux chambres a augmenté de 5,1 %. Cette hausse s’explique en partie par la majoration appliquée au moment du roulement, c’est-à-dire lorsqu’un bail est signé par de nouveaux locataires. Le roulement désigne l’occupation d’un logement par un nouveau locataire, après que le locataire précédent a libéré le logement.

Citation :

« Les conditions serrées qui ont défini les marchés locatifs au cours des dernières années dans les plus grands centres du Canada se sont assouplies en 2025. Le nombre historiquement élevé de logements locatifs achevés, combiné avec la diminution de la demande découlant du ralentissement de la croissance démographique et économique, a entraîné une hausse des taux d’inoccupation dans de nombreuses grandes villes, selon Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL. Les exploitants de logements destinés à la location ont réagi à ces conditions du marché en offrant des incitatifs aux nouveaux locataires, comme un mois de loyer gratuit, des indemnités de déménagement ou des primes à la signature du bail. Toutefois, l’abordabilité demeure un défi dans la plupart des marchés, car l’offre de logements abordables pour les ménages à faible revenu est encore limitée. »

Grandes RMR :

Toronto : Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location a atteint 3 % pour la première fois depuis la pandémie. Il a augmenté en raison de la baisse de l’immigration, de la diminution de la demande provenant des étudiants étrangers et de l’incertitude économique. Toutefois, le taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location est demeuré bas, à 1 %. Les loyers des logements avec roulement de locataires ont diminué, ce qui a favorisé la mobilité des locataires. Le taux de roulement est monté à 8,7 % après s’être établi à des creux sans précédent.

Vancouver : Le taux d’inoccupation des logements destinés à la location a atteint 3,7 %, un sommet depuis 1988. La croissance des loyers est à son plus bas niveau en deux décennies. Cette situation s’explique par le nombre record de logements locatifs qui sont entrés sur le marché ainsi que par la baisse de la demande attribuable au ralentissement de la croissance démographique. Malgré tout, les problèmes d’abordabilité persistent pour les ménages à faible revenu.

Montréal : Les taux d’inoccupation des logements destinés à la location et des appartements en copropriété offerts en location ont tous deux augmenté. Cette hausse s’explique par la baisse du nombre de résidents non permanents, y compris les travailleurs temporaires et les étudiants étrangers. Les loyers moyens ont bondi de 7,2 %, principalement en raison de la hausse des augmentations de loyer appliquées au renouvellement des baux. Comme la croissance des loyers a dépassé celle du revenu, l’abordabilité s’est détériorée.

Calgary : Le taux d’inoccupation à Calgary est demeuré stable à 5 %. La demande vigoureuse s’est en effet accompagnée d’une offre abondante de logements locatifs, dont la croissance en 2025 a atteint un rythme inégalé depuis des décennies. L’offre de logements destinés à la location, qui a augmenté de 11 %, est responsable de la majeure partie de cette croissance. Cette offre était toutefois concentrée dans les logements haut de gamme.

Edmonton : Le taux d’inoccupation des logements destinés à la location est monté à 3,8 %. Cette hausse est attribuable au grand nombre de logements achevés et au ralentissement de la formation des ménages, malgré des flux d’immigration stables. Plus de 2 000 copropriétés offertes en location ont été ajoutées au marché en 2025. Ainsi, la proportion d’appartements en copropriété dans l’univers locatif a augmenté pour s’établir à 37 %. Cependant, le taux d’inoccupation pour ce type de logement est demeuré faible, à 1,7 %. C’est signe que la demande est forte pour les logements modernes.

Ottawa : Le marché locatif s’est quelque peu détendu à Ottawa, où les taux d’inoccupation sont montés à 3 %. Le taux d’inoccupation des logements nouvellement construits était le plus élevé, soit 6,7 %, et représentait plus du double de la moyenne de la ville. Toutefois, les logements des gammes de prix inférieures avaient un taux d’inoccupation de moins de 1 %, ce qui a maintenu le taux de roulement des locataires à un niveau historiquement bas.

Halifax : Les taux d’inoccupation ont légèrement augmenté, car la migration a ralenti et l’offre s’est accrue grâce aux achèvements records des dernières années. La croissance du loyer moyen s’est tout de même établie à 6,7 %, ce qui a nui à l’abordabilité. Les taux de roulement des locataires sont demeurés faibles puisque l’écart de loyer entre les logements avec et sans roulement a atteint 29 %.

Le Rapport sur le marché locatif de l’automne 2025 de la SCHL fournit aussi de l’information à jour sur les conditions du marché locatif à Victoria, Regina, Saskatoon, Winnipeg, Hamilton, Kitchener - Cambridge - Waterloo, Windsor, St. Catherines-Niagara, London, Gatineau et Québec, en plus de présenter de nouvelles données sur toutes les régions urbaines de 10 000 habitants ou plus.

Lisez le rapport complet sur le site Web de la SCHL.

Regardez le balado de la SCHL sur le dernier Rapport sur le marché locatif.

Liens connexes :

La SCHL joue un rôle essentiel de facilitateur national pour promouvoir la stabilité et la durabilité du système de financement de l’habitation du Canada. Ses produits d’assurance prêt hypothécaire favorisent l’accès à la propriété ainsi que la création et la préservation de logements locatifs. Ses recherches et ses données contribuent à orienter les politiques sur le logement. La SCHL facilite la coopération entre tous les ordres de gouvernement, le secteur privé et le secteur sans but lucratif. Ce faisant, elle contribue à faire progresser l’abordabilité et la compatibilité climatique du logement, ainsi que l’équité en matière de logement. La SCHL appuie activement le gouvernement du Canada dans la réalisation de son engagement à accroître l'abordabilité du logement.

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