Rapport sur le marché locatif 2025

Vancouver

Les taux d’inoccupation ont atteint leur plus haut niveau en plus de 30 ans

Le taux d’inoccupation global dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Vancouver a atteint son plus haut niveau en plus de 30 ans. Il a même dépassé les sommets observés pendant la pandémie (tableau 1.1.1). Bien qu’on prévoyait un taux historiquement élevé en 2025, l’augmentation a dépassé les attentes.

Selon nos renseignements sur le marché local, la récente tendance au retour au bureau et au travail hybride soutient la demande de logements locatifs dans le centre-ville. Le taux d’inoccupation dans la zone Centre-ville est demeuré inférieur aux niveaux les plus hauts atteints pendant la pandémie. Il est toutefois égal ou supérieur aux sommets enregistrés précédemment dans d’autres zones de la ville.

À Burnaby, le taux d’inoccupation était élevé dans la communauté de Brentwood, en pleine expansion. Les appartements en copropriété qui ont récemment été achevés expliquent sans doute ce taux. Les nouveaux ensembles de logements locatifs à Edmonds et Metrotown ont fait augmenter les taux d’inoccupation dans le reste de la ville. Grâce à la hausse des taux d’inoccupation en banlieue, les locataires avaient plus d’options.

Les changements aux politiques fédérales visant les résidents non permanents, comme les travailleurs temporaires et les étudiants, ont atténué la demande dans la région. La réduction de la demande pour les studios et les logements d’une chambre s’explique par deux facteurs : la hausse du chômage chez les jeunes et la faible croissance des salaires. De nombreux jeunes professionnels ont choisi d’avoir des colocataires ou de rester chez leurs parents.

La croissance démographique de la Colombie-Britannique a fortement diminué au cours des derniers trimestres. Cette baisse est attribuable à l’important recul de la migration internationale nette. Pendant trois trimestres consécutifs, la province a enregistré un solde négatif de résidents non permanents. La plupart d’entre eux étaient locataires. Comme la migration devrait demeurer faible, les taux d’inoccupation pourraient rester particulièrement élevés à court terme.⁶

L’offre de logements destinés à la location continue d’augmenter

En 2025, la croissance de l’offre de logements neufs destinés à la location s’est accélérée à Vancouver. Elle a d’ailleurs été supérieure à la moyenne sur 5 ans (tableau 1.1.3). La croissance était encore concentrée dans la ville de Vancouver. Le quartier Mount Pleasant, en pleine expansion, a notamment connu une forte hausse. Certains facteurs ont encouragé l’aménagement de logements locatifs dans la ville. Notons les politiques de zonage favorables⁷, les exonérations de coûts de la Ville et la demande soutenue.

À l’extérieur du centre de la région, la croissance du parc locatif est demeurée forte dans les villes environnantes. À Coquitlam, le nombre de nouveaux logements locatifs n’a jamais été aussi élevé en 20 ans. À Burnaby, la croissance du parc locatif était en baisse depuis 5 ans. Cette tendance s’est renversée en 2025, alors que de grands immeubles sont presque achevés.

Le parc locatif a aussi beaucoup augmenté à Surrey, mais il est devenu de plus en plus difficile de trouver des locataires. Nos renseignements sur le marché indiquent que les logements neufs doivent composer avec une concurrence féroce : les appartements en copropriété qui ont été achevés ou convertis récemment. De plus, les studios et les logements d’une chambre étaient moins recherchés par les locataires. Par conséquent, les taux d’inoccupation à Surrey devraient augmenter au cours des prochaines années.

La croissance des loyers a ralenti en raison de la détente du marché locatif

La croissance des loyers a ralenti dans le Grand Vancouver après plusieurs années de fortes hausses. Le marché locatif s’est détendu en raison de l’augmentation de l’offre et de la baisse de la demande. Par conséquent, la variation en pourcentage du loyer des logements de l’échantillon commun a atteint un creux de 20 ans (tableau 1.1.5). La croissance des loyers était inférieure au taux légal d’augmentation des loyers de la province, qui était de 3 % en 2025. On peut en déduire que de nombreux propriétaires-bailleurs n’ont pas haussé le loyer des locataires en place. Cette tendance était plus prononcée dans les centres où la demande a diminué, à l’extérieur du noyau intérieur.

L’augmentation du loyer des logements avec roulement de locataires a nettement baissé dans l’ensemble de la RMR. Le marché semble donc devenir favorable aux locataires (tableaux 6.0 et 6.2). Selon nos renseignements sur le marché local, les exploitants ont offert des incitatifs comme un ou deux mois de loyer gratuit. Le but était de compenser les longues périodes de location, surtout dans les immeubles nouvellement construits.

Malgré ces changements, seulement quelque 1 à 2 % des logements locatifs abordables pour les ménages à faible revenu étaient vacants. Il manque donc de logements abordables (tableau 3.1.8). Cette situation est particulièrement difficile pour les familles qui cherchent deux chambres ou plus. Le taux d’inoccupation des logements abordables pour les ménages dont le revenu se situe sous le 60e percentile est demeuré extrêmement limité.

L’assouplissement du marché locatif a fait augmenter le taux de roulement dans le Grand Vancouver

Après des années de baisse, le taux de roulement des logements locatifs a augmenté pour tous les types de logements en 2025. La tendance amorcée en 2024 s’est ainsi poursuivie. La hausse du roulement s’explique par la détente du marché locatif : les locataires avaient plus d’options et les prix étaient plus concurrentiels. Le taux de roulement le plus élevé a été observé dans les immeubles neufs en béton et luxueux. Comme les loyers y étaient très élevés, les locataires avaient moins de raisons de rester. Les exploitants de ces immeubles ont augmenté de façon proactive les incitatifs non pécuniaires pour conserver les locataires en place.

Les copropriétés offertes en location étaient essentielles à l’offre de logements locatifs dans la région

Le taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location a augmenté. Il est cependant demeuré inférieur à celui des logements destinés à la location. Les copropriétés sont plus neuves que les logements traditionnels et leurs propriétaires se sont montrés plus flexibles que les propriétaires-bailleurs. C’est en grande partie ce qui explique l’écart du taux d’inoccupation. De nombreux propriétaires d’appartements en copropriété dépendent du revenu locatif pour couvrir les coûts de financement. Ils ne peuvent donc pas tolérer de longues périodes d’inoccupation.

La proportion d’appartements en copropriété nouvellement achevés qui sont entrés sur le marché locatif a augmenté cette année. Elle a frôlé les récents sommets et poursuivi une tendance amorcée il y a 10 ans. Les logements existants qui ont été ajoutés au marché locatif se trouvaient principalement dans la ville de Vancouver. Les copropriétés neuves étaient quant à elles plus répandues dans les autres secteurs de la RMR. C’est sans doute à cause de la faiblesse du marché de la revente que les logements existants ont été offerts en location.

Nos renseignements sur le marché indiquent que la lenteur du marché de la vente sur plan d’appartements en copropriété aura une incidence sur les marchés locatifs. Les promoteurs font remarquer que certaines copropriétés en construction pourraient être converties en logements locatifs. Ils pourraient ainsi éviter d’absorber les coûts des logements invendus.

Victoria

Le taux d’inoccupation a atteint son plus haut niveau depuis 1999

Le taux d’inoccupation global dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Victoria a monté à 3,3 %, du jamais vu depuis 1999. Nous nous attendions à un taux d’inoccupation historiquement élevé en 2025, mais la hausse a été légèrement supérieure aux prévisions.

À Victoria, les tendances démographiques sont semblables à celles de Vancouver. Par exemple, la RMR est touchée par le départ de migrants internationaux et d’étudiants, mais dans une moindre mesure. La faiblesse du marché de l’emploi pour les jeunes a réduit la demande.

Les taux d’inoccupation ont beaucoup augmenté au centre-ville et à Saanich. Cette hausse s’explique en grande partie par la croissance de l’offre de logements locatifs dans ces secteurs. Les taux d’inoccupation des logements neufs dans la ville de Victoria étaient plus élevés que dans les zones à l’extérieur de la ville. Le calendrier de location pourrait être en cause, tout comme les options plus abordables à l’extérieur de la ville (tableau 3.1.7).

L’offre de logements locatifs a continué d’augmenter

La croissance de l’offre de logements destinés à la location à Victoria a ralenti en 2025 par rapport à 2024. Le nombre de logements locatifs achevés a diminué d’une année à l’autre, mais il est demeuré supérieur aux niveaux historiques. De nombreux logements locatifs neufs ont été construits à Saanich, à Esquimalt et à Langford.

Selon nos renseignements sur le marché, les promoteurs et les exploitants estiment que l’offre de logements locatifs à Victoria est généralement équilibrée. Ils font toutefois preuve de prudence à l’égard des nouveaux aménagements. Le marché de Langford est perçu comme étant très concurrentiel. Les propriétaires-bailleurs y offrent des incitatifs qui pourraient ralentir la croissance future par rapport à l’expansion récente.

La croissance des loyers s'est accélérée et a détérioré l’abordabilité

Dans l’échantillon commun, la croissance des loyers s’est accélérée (tableau 1.1.5). Elle était alimentée par la hausse du taux de roulement et des augmentations de loyer visant les logements avec roulement de locataires. Les loyers moyens des logements de deux chambres étaient les plus élevés à Sidney et à Langford en raison de la forte proportion de logements nouvellement construits (tableau 1.1.2).

À Sidney, les loyers élevés étaient aussi attribuables à l’offre limitée de logements locatifs. À ce facteur s’ajoutent la forte demande de commodités attrayantes et les facteurs liés au mode de vie. La région attire des ménages à revenu élevé, ce qui soutient davantage les logements des gammes de prix supérieures.

 La croissance du taux de roulement s’est concentrée dans les secteurs où l’offre de logements neufs est forte

Le taux de roulement à Victoria a atteint son plus haut niveau depuis 2019. Il s’explique par la croissance rapide du parc de logements destinés à la location au cours des deux dernières années. Les logements neufs à Saanich ont contribué à assouplir les conditions serrées du marché dans la région. Les taux de roulement ont donc augmenté (tableau 1.1.6).

Consulter une carte interactive de cette RMR dans le Portail de l'information sur le marché de l'habitation.

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La croissance du loyer moyen s’est poursuivie malgré la détente du marché

Le loyer moyen des logements de deux chambres pour tous les locataires⁵ a augmenté de 5,1 % au cours de la dernière année (échantillon commun). Cette croissance est légèrement inférieure à celle de l’année précédente, mais elle reflète encore une pression à la hausse constante sur les coûts du logement. Environ 40 % de la hausse du loyer moyen des logements de deux chambres est attribuable au roulement des locataires. En effet, les propriétaires-bailleurs ont augmenté le loyer des logements libérés (Canada, tableau 6.1). À Toronto et à Vancouver, le taux légal d’augmentation des loyers était plus bas que dans les autres grands centres. Il a ainsi modéré les hausses appliquées au loyer des locataires qui ont gardé le même logement (logements sans roulement de locataires). C’est donc le roulement de locataires qui a fortement alimenté l’inflation.

• Toronto : La croissance du loyer des logements de deux chambres s’est légèrement accélérée. Vu l’augmentation du taux de roulement des locataires, les propriétaires-bailleurs ont pu appliquer au loyer une hausse plus élevée que si les locataires étaient restés en place. Toutefois, la croissance des loyers des petits studios et des logements d’une chambre a ralenti en raison de l’augmentation de l’offre d’appartements en copropriété offerts en location.
• Montréal et Halifax : La croissance des loyers s’est accélérée, en particulier pour les logements plus anciens et plus abordables. Le taux légal d’augmentation des loyers, plus élevé que dans d’autres provinces, a alimenté cette croissance. Selon les renseignements sur le marché, les propriétaires-bailleurs ont appliqué l’augmentation totale recommandée pour les logements occupés puisqu’ils s’attendaient à ce que le taux permis diminue à l’avenir.
• Calgary : Les propriétaires-bailleurs ont conservé au même niveau les loyers des logements de deux chambres pour éviter de perdre des locataires et de se retrouver avec des logements vacants.
• Vancouver et Edmonton : La croissance des loyers a ralenti. Étant donné la baisse du taux d’occupation, les propriétaires-bailleurs ont eu recours à des incitatifs pour écouler l’offre excédentaire.

À mesure que les loyers des unités avec roulement de locataires continueront de diminuer, les propriétaires-bailleurs auront moins de marge de manœuvre pour augmenter les loyers lorsqu’un nouveau locataire emménagera dans un logement. La croissance globale des loyers sera ainsi limitée. L’écart entre les loyers des logements avec et sans roulement de locataires devrait rétrécir. De plus, les hausses attribuables au roulement devraient ralentir.

La hausse du taux d’inoccupation et du temps requis pour trouver des locataires est devenue la nouvelle réalité

En 2025, les taux d’inoccupation des logements destinés à la location ont augmenté dans toutes les grandes RMR. Par conséquent, le taux a dépassé sa moyenne sur 10 ans à l’échelle nationale. Les taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location étaient aussi en hausse. Cependant, ils sont demeurés bien en deçà du niveau des logements destinés à la location. En effet, les propriétaires ont fait preuve de souplesse avec les loyers pour éviter que leur appartement soit inoccupé (Canada, tableau 4.1).

La hausse la plus marquée des taux d’inoccupation a été observée à deux endroits. Tout d’abord, dans les régions où de nouveaux logements locatifs ont été achevés. Ensuite, à proximité des établissements d’enseignement postsecondaire, car la demande provenant des étudiants étrangers a diminué. Toutefois, les tendances ont varié selon la RMR :

• Toronto et Vancouver : Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location a atteint 3 % à Toronto pour la première fois depuis la pandémie. À Vancouver, il s’est établi à 3,7 %, son plus haut niveau depuis 1988. La forte hausse du nombre d’appartements en copropriété offerts en location a accentué la pression concurrentielle sur le segment des logements destinés à la location. Selon les exploitants de logements locatifs, ce facteur a constitué un grand obstacle à la location dans les nouveaux ensembles résidentiels.
• Calgary et Edmonton : Ces villes ont continué d’afficher le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location le plus élevé parmi les principaux marchés. Toutefois, le taux est demeuré le même qu’il y a un an à Calgary malgré la forte augmentation de l’offre de logements locatifs. C’est signe que la demande alimentée par la croissance démographique est élevée. Selon les renseignements sur les marchés locaux, de généreux incitatifs pendant les phases initiales de la location ont contribué à prévenir la hausse du taux d’inoccupation.
• Montréal, Ottawa et Halifax : Les taux d’inoccupation ont augmenté en partie en raison de l’accroissement de l’offre, mais ils sont demeurés dans les fourchettes historiques récentes. Malgré un affaiblissement de la demande, la diminution de la concurrence attribuable aux appartements en copropriété offerts en location a limité la hausse du nombre de logements destinés à la location qui étaient inoccupés.

La mobilité des locataires a augmenté

La hausse des taux d’inoccupation et de roulement des locataires, combinée à l’augmentation de l’offre de logements locatifs, indique que les locataires avaient davantage tendance à déménager. Il en a résulté un effet de filtrage. Selon les exploitants de logements locatifs, de nombreux locataires ont profité de cette occasion pour emménager dans des logements qui correspondaient mieux à leurs préférences. Les taux de roulement ont augmenté à Toronto et à Vancouver, où ils étaient auparavant les plus bas parmi les grandes RMR (Canada, tableau 1.0).

En 2024, les hausses du taux d’inoccupation étaient alimentées par les logements haut de gamme. Cette année, l’augmentation provient de tous les niveaux de loyer. Fait intéressant : pour la première fois en 10 ans, les logements les moins chers ont aussi entraîné la hausse des taux d’inoccupation (figure 2).

Le nombre d’appartements locatifs achevés a augmenté dans les plus grandes villes du Canada

Après une expansion record en 2024, le parc locatif a continué de s’accroître en 2025. La construction est demeurée forte pendant plusieurs années, en partie grâce aux produits et aux programmes de la SCHL. Le nombre de logements locatifs achevés est ainsi demeuré grandement supérieur aux tendances historiques. C’est particulièrement le cas à Calgary, à Edmonton et à Montréal. Toronto a enregistré une faible croissance cette année. Cependant, la hausse des mises en chantier de logements locatifs indique que l’offre augmentera au cours des prochaines années.

Les prêts assurés pour immeubles collectifs de la SCHL, ainsi que les mesures stratégiques de tous les ordres de gouvernement, ont contribué à maintenir l’offre de logements locatifs neufs. Cet effet s’est fait sentir malgré les coûts de construction et les taux d’intérêt élevés, comme l’indique la Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2025. Les mesures de soutien sont entrées en jeu lorsqu’il était nécessaire d’accroître l’offre. Parallèlement, la participation se normalise et les conditions du marché s’assouplissent.

La diminution de la migration et l’affaiblissement du marché du travail ont freiné la demande de logements locatifs

La croissance démographique, un facteur clé de la demande de logements, a fortement ralenti. En effet, les changements apportés aux politiques d’immigration ont réduit le nombre de nouveaux arrivants. La demande de logements locatifs a aussi diminué. Les détenteurs de permis d’études et de travail de 15 à 34 ans, qui sont la principale source de formation des ménages locataires, ont quitté le pays.

Cette tendance a été particulièrement marquée en Colombie-Britannique et en Ontario, où la population de jeunes adultes a le plus diminué. Ces provinces, populaires auprès des étudiants étrangers, ont été les plus durement touchées par la baisse du nombre d’admissions (figure 3).

Le ralentissement de l’embauche et la hausse du chômage, surtout chez les jeunes travailleurs, ont limité la formation de nouveaux ménages. Globalement, l’emploi a semblé stable au cours de la dernière année. Toutefois, la faiblesse sous-jacente était concentrée dans les régions axées sur les exportations, touchées par l’incertitude commerciale. Dans le principal corridor manufacturier de l’Ontario, les taux d’inoccupation des appartements destinés à la location ont généralement atteint environ 4 %, bien au-dessus de la moyenne nationale.

La faiblesse du marché des appartements en copropriété s’est répercutée sur le marché locatif

Le nombre d’appartements en copropriété achevés a atteint un record. De plus, les propriétaires ont été plus nombreux à offrir leur copropriété en location, ce qui a accru l’offre de logements locatifs (Canada, tableau 4.2). Le récent affaiblissement du marché de la propriété des appartements en copropriété de Toronto et de Vancouver a continué d’alimenter l’expansion du parc locatif. La demande est en effet demeurée plus forte sur le marché locatif que sur le marché de la propriété.

Le nombre de copropriétés achevées à Vancouver n’a été plus élevé qu’à une seule reprise. Dans d’autres grands marchés, la moyenne sur 10 ans a largement été dépassée. 

Les conditions s’améliorent pour les locataires potentiels, mais l’abordabilité demeure faible

Selon certains signes, les niveaux d’abordabilité se stabilisent dans les marchés les plus chers. Vu la hausse du nombre de logements vacants sur le marché, la concurrence pour trouver des locataires s’est accrue. Cette situation a modéré les loyers des nouveaux baux. Les locataires potentiels ont ainsi pu bénéficier d’un certain répit. En outre, les logements plus abordables sont devenus plus disponibles.

Toutefois, comme les loyers moyens de tous les locataires ont augmenté et que la croissance du revenu a ralenti en raison de la détérioration des conditions du marché du travail, l’abordabilité est demeurée faible. À Vancouver, à Calgary et à Toronto, le rapport loyer-revenu s’est amélioré par rapport à l’an dernier. En revanche, l’abordabilité s’est dégradée dans des marchés comme Ottawa, Montréal et Halifax.

Grâce à la hausse des revenus et aux taux d’inoccupation élevés, l’abordabilité devrait s’améliorer de façon plus généralisée l’an prochain.

Les loyers en souffrance ont diminué dans l’ensemble des marchés, ce qui constitue un autre signe positif (Canada, tableau 5.0). L’inflation, à la fois stable et faible, et la croissance du revenu ont atténué les pressions financières sur les dépenses non liées au logement.

Calgary

++ — La variation du loyer n’était pas statistiquement différente de zéro (0).

Les taux d’inoccupation sont restés stables grâce à l’écoulement des logements neufs 

Le marché locatif de Calgary est demeuré stable en 2025, malgré une forte hausse du nombre de logements achevés. Le taux d’inoccupation moyen des logements destinés à la location est demeuré inchangé à 5 % en 2025. C’est signe que l’offre et la demande sont généralement équilibrées.

Les zones comptant de grands ensembles résidentiels, comme North Hill, Sud-Est, Nord-Est et Fish Creek, ont enregistré une hausse du taux d’inoccupation. C’est probablement parce que les nouveaux logements dans ces zones ont mis plus de temps à être loués.

Les taux d’inoccupation ont aussi augmenté pour les petits immeubles de 3 à 24 unités. En revanche, ils sont demeurés assez stables du côté des immeubles de 25 logements et plus. On peut en déduire que les locataires ont préféré les grands immeubles offrant plus de commodités (tableau 4.2.1).

Le taux d’inoccupation le plus élevé (6,7 %) se trouvait dans le plus haut quartile de loyer (tableau 1.4). Ce taux était plus bas qu’en 2024. Il est tout de même demeuré élevé dans le marché haut de gamme, qui fait souvent concurrence au marché des appartements en copropriété. Les immeubles construits après 2015 qui offrent beaucoup de commodités et un loyer concurrentiel avaient aussi des taux d’inoccupation plus élevés que les immeubles plus anciens. Dans l’ensemble, par rapport aux quartiles inférieurs, les logements plus chers ont continué d’afficher des taux d’inoccupation élevés. C’est signe que ces logements se sont écoulés moins rapidement.

La demande est demeurée saine grâce à l’emploi à temps plein et à la croissance démographique. Par contre, le recul de la migration et la hausse du chômage chez les jeunes ont limité la formation des ménages. Ces forces contraires ont donné lieu à une croissance de la demande globale, mais à un rythme plus lent que les dernières années. Par conséquent, le marché locatif de Calgary est demeuré équilibré. La demande a permis d’écouler une grande partie de l’offre de logements neufs.

L’offre de logements locatifs s’est accrue à un rythme record, surtout dans les segments les plus chers

L’offre de logements destinés à la location à Calgary a augmenté de 11 % en 2025, du jamais vu depuis des décennies. Les achèvements continus au cours des deux dernières années ont accru l’offre de logements destinés à la location et créé plus d’options pour les locataires. Ce sont les zones Sud-Ouest, Sud-Est et Nord-Ouest qui ont le plus contribué à l’expansion de l’offre. En effet, ces zones ont beaucoup de terrains disponibles et une grande capacité d’aménagement (tableau 1.1.3).

Selon nos renseignements sur le marché local, les unités haut de gamme représentaient une grande partie de l’offre de logements locatifs neufs. Cette tendance pourrait élargir les écarts de loyer entre les segments de marché. Bon nombre des logements haut de gamme ont été offerts à des loyers élevés. Ils sont donc moins accessibles pour certains ménages locataires.

Le parc locatif de Calgary devrait continuer de croître à court terme puisque de nombreux ensembles de logements locatifs sont toujours en construction. Par conséquent, nous nous attendons à ce que le marché devienne moins tendu. La croissance du parc locatif devrait persister, les taux d’inoccupation devraient augmenter et la croissance des loyers devrait ralentir.

La croissance des loyers s’est stabilisée grâce à la détente du marché et l'abordabilité s'est légèrement améliorée

La croissance moyenne des loyers des logements destinés à la location à Calgary est demeurée stable en 2025. Les immeubles nouvellement construits ont poussé les loyers moyens à la hausse. Cependant, les loyers moyens de l’échantillon commun sont restés inchangés (tableau 1.1.5). On peut en déduire que les propriétaires-bailleurs d’immeubles existants n’ont pas haussé les loyers. Ils souhaitaient ainsi demeurer concurrentiels par rapport aux nouveaux immeubles qui offrent des commodités modernes. 

Les tendances des loyers ont varié selon la zone. Dans les zones North Hill, Nord-Est, Chinook et Fish Creek, les loyers ont légèrement diminué. Ils ont plutôt augmenté un peu dans d’autres zones en raison des logements neufs assortis de loyers élevés (tableau 1.1.2).

Dans l’ensemble, l’abordabilité s’est légèrement améliorée à Calgary, comme en témoigne la baisse du rapport loyer-revenu (figure 5).

Le roulement de locataires est resté stable et la concurrence s’est accentuée

Les taux de roulement des locataires à Calgary ont été stables en 2025. Ils ont seulement augmenté dans les zones Nord-Ouest et Nord-Est (tableau 1.1.6). Les locataires ont bénéficié d’une disponibilité accrue des logements, comme l’indique la mobilité modérée dans ces régions.

Vu la pression concurrentielle dans l’ensemble du marché, les logements nouvellement construits ont été offerts à des loyers semblables à ceux des logements plus anciens. Par conséquent, les propriétaires-bailleurs ont rajusté les loyers et offert des incitatifs pour conserver les locataires existants.

L’offre de logements destinés à la location a fait augmenter le taux d’inoccupation des copropriétés offertes en location

Le marché des appartements en copropriété offerts en location à Calgary a dû faire face à une concurrence accrue en raison de l’offre de logements neufs destinés à la location. Le taux d’inoccupation moyen est monté à 2,2 %. Les plus fortes hausses ont touché les immeubles de 25 à 49 logements et de 100 logements et plus (tableau 4.2.1). L’offre d’appartements en copropriété s’est accrue de 2 647 logements. La hausse a principalement été observée dans la zone Ouest (tableau 4.3.1). Toutefois, la proportion de logements offerts en location est descendue à 35 %. C’est signe que la participation des investisseurs diminue. Les locataires qui préféraient auparavant les finitions plus récentes ou l’emplacement précis des appartements en copropriété ont choisi des logements destinés à la location offrant des commodités semblables et des baux stables.

Les investisseurs ont donc rajusté les loyers et offert des incitatifs pour réduire l’écart de loyer entre les deux segments du marché. Par conséquent, le loyer moyen des appartements en copropriété de deux chambres est resté stable.

Edmonton

Les taux d’inoccupation ont augmenté puisque la croissance de l’offre a dépassé la demande

Le marché locatif de la région métropolitaine de recensement (RMR) d’Edmondon s’est détendu en 2025. Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location a monté à 3,8 %, comme prévu. Cette hausse est attribuable au déséquilibre entre l’offre et la demande. D’une part, les achèvements de logements locatifs sont demeurés bien au-dessus des moyennes historiques. D’autre part, la croissance de la demande a ralenti en raison de l’augmentation du chômage chez les jeunes et de la diminution de la formation des ménages.

Dans la plupart des zones, l’offre de logements neufs s’est écoulée lentement. La hausse des taux d’inoccupation en témoigne. West Jasper Place, Millwoods et Castledown ont affiché les augmentations les plus marquées, surtout pour les logements de deux chambres nouvellement construits. En revanche, les taux d’inoccupation ont baissé dans les zones Nord-Est, Fort Saskatchewan et Comté de Strathcona. Cette diminution s’explique par une demande stable combinée à une augmentation modeste de l’offre (tableau 1.1.1). Les taux d’inoccupation des logements locatifs de construction récente sont particulièrement élevés. C’est peut-être parce que leurs loyers moyens sont plus chers que ceux des logements plus anciens.

Selon nos renseignements sur le marché local, la demande de logements locatifs haut de gamme a diminué. On constate cette baisse même si ces logements offraient des caractéristiques modernes. Les coûts élevés de ces nouveaux logements ont probablement découragé certains locataires, d’autant plus qu’il y avait des options plus abordables sur le marché.

La croissance de l’offre de logements locatifs est alimentée par les immeubles de moyenne hauteur

Les changements apportés aux politiques locales, comme la réforme du zonage et des permis, ont encouragé la construction de logements collectifs. La croissance démographique constante, qui dénote une demande continue, et la baisse des coûts des terrains ont incité les promoteurs à garder la construction locative à des niveaux élevés. Par conséquent, la croissance de l’offre de logements neufs a été vigoureuse et ces logements ont été écoulés graduellement.

La croissance du loyer moyen a ralenti compte tenu des options supplémentaires sur le marché

La croissance du loyer moyen des appartements de deux chambres de l’échantillon commun a ralenti en 2025 (tableau 1.1.5). Dans la plupart des zones, les loyers ont augmenté légèrement. Fort Saskatchewan fait exception : la croissance des loyers y a atteint 7,4 % en raison de l’offre limitée de logements neufs.

Bien que les loyers soient demeurés élevés et près de niveaux records, les pressions concurrentielles et les contraintes du marché ont limité les augmentations. Les locataires avaient plus d’options compte tenu de l’expansion de l’offre de logements neufs. Ces choix ont atténué la pression à la hausse sur les loyers.

Le taux de roulement a augmenté puisque les locataires cherchaient d’autres options

Après plusieurs années de stabilité, le taux de roulement des locataires à Edmonton a augmenté pour s’établir à 28,8 % en 2025. La majeure partie de cette augmentation provient de zones où un nombre important de logements ont été achevés. Notons par exemple Centre-ville, West Jasper Place, Sud-Ouest et Centre-Est (tableau 1.1.6).

Les loyers étaient stables et les locataires avaient plus d’options grâce à l’offre de logements neufs. C’est ce qui explique la hausse du taux de roulement. Les propriétaires-bailleurs de logements nouvellement achevés ont offert des loyers concurrentiels ou des réductions de loyer à court terme pour attirer les locataires. Par conséquent, l’écart entre les loyers des logements avec et sans roulement de locataires a rétréci (Canada, tableau 6.2). Certains propriétaires-bailleurs ont mis en place des incitatifs, comme le stationnement gratuit, mais seulement dans quelques sous-marchés.

Les copropriétés offertes en location ont comblé une part accrue de la demande

En 2025, le marché des appartements en copropriété d’Edmonton a comblé une part plus importante de la demande de logements locatifs. La taille globale de l’univers des appartements en copropriété n’a augmenté que légèrement. Par contre, la proportion de logements offerts en location à long terme a monté à 37 %. Ainsi, environ 2 015 logements ont été ajoutés au parc locatif (tableau 4.3.1). Cette croissance était principalement concentrée dans les sous-secteurs de banlieue, où la demande de logements locatifs est demeurée stable.

Malgré l’augmentation de l’offre, le taux d’inoccupation des copropriétés offertes en location est resté inchangé, à 1,7 %. C’est signe que la demande s’est maintenue pour les unités modernes et les emplacements désirables en banlieue et dans le centre. Le taux d’inoccupation a diminué dans la zone Centre en raison de la demande constante dans les emplacements centraux.

Selon nos renseignements sur le marché local, certains propriétaires d’appartements en copropriété offerts en location ont décidé de vendre leurs logements. Les prix ont d’ailleurs dépassé leur sommet précédent de 2015.

Regina

Le taux d’inoccupation s’est stabilisé

Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Regina est demeuré stable. Il s’est établi à 2,7 % en 2025. Ce taux est nettement inférieur à la moyenne sur 10 ans et moins élevé que prévu.

Le taux d’inoccupation dans le segment le plus abordable est demeuré stable. En revanche, il a diminué pour les logements ayant les loyers les plus élevés (tableau 1.4). De plus, le taux d’inoccupation des logements de trois chambres et plus est passé de 3,9 % à 1,4 %. C’est signe que la demande est forte pour les logements familiaux.

La vigueur de l’emploi à temps plein et la croissance démographique relativement soutenue ont alimenté la demande de logements locatifs. La demande a ainsi suivi le rythme de la croissance de l’offre sur le marché locatif. Ces facteurs ont permis au taux d’inoccupation global de rester stable, malgré la hausse du chômage chez les 15 à 24 ans.

La construction a légèrement augmenté

Le parc d’appartements destinés à la location a augmenté de 2,2 %. La croissance a donc ralenti par rapport au rythme élevé de 2024. Plus de la moitié de l’expansion de l’offre est attribuable aux grands logements de 3 chambres et plus (tableau 1.1.3).

L’offre de logements locatifs s’est légèrement accrue dans le Centre et le Sud (secteurs Lakeview et Albert Park). Ces zones représentent près de la moitié de l’offre sur le marché locatif de Regina. Seule la zone Nord-Est a connu une baisse des taux d’inoccupation et de l’offre de logements locatifs.

La croissance des loyers a ralenti, mais l’abordabilité est demeurée restreinte

Le loyer moyen a poursuivi sa hausse en 2025. Sa croissance était toutefois moins rapide qu’au cours de la dernière année. Malgré ce ralentissement, les augmentations de loyer sont restées supérieures à la moyenne sur 10 ans (tableau 1.1.5).

La croissance des loyers a diminué pour tous les types de logements et dans toutes les zones. La zone Ouest fait exception, malgré la hausse de l’offre de logements neufs. Les grands logements ont affiché une baisse importante de la croissance des loyers. En effet, les propriétaires-bailleurs ont abaissé les prix pour demeurer concurrentiels (tableau 1.1.5). Par conséquent, les taux d’inoccupation sont restés bas (tableau 1.1.1). L’abordabilité est demeurée préoccupante, car la croissance des loyers a continué de dépasser la hausse des salaires.

Les taux de rotation ont diminué

Dans la RMR de Regina, les loyers des logements avec roulement de locataires étaient 3,6 % plus élevés que les loyers des logements sans roulement (Canada, tableau 6.2). Cet écart a probablement découragé certains locataires de déménager. Le taux de roulement s’en est trouvé réduit (tableau 1.1.6).

Le marché des appartements en copropriété est demeuré serré en raison de la disponibilité limitée

Le taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location est demeuré stable et inférieur à celui des logements destinés à la location (tableau 4.1.1). Bien que l’univers des copropriétés ait pris de l’expansion, le nombre d’unités offertes en location a diminué. Pour cette raison, les conditions sont demeurées serrées (tableau 4.3.1).

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Saskatoon

Le taux d’inoccupation a augmenté, car l’offre de logements neufs a dépassé la demande

Le marché locatif de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Saskatoon s’est détendu plus que prévu. Le taux d’inoccupation des logements destinés à la location est monté à 3,3 % (par rapport à 2 % en 2024). Malgré cette hausse, le taux d’inoccupation est demeuré bien en dessous de la moyenne sur 10 ans. Les taux d’inoccupation ont augmenté dans la plupart des zones et des types de logements. Les hausses les plus marquées ont touché les logements des gammes de prix supérieures. La demande de logements abordables est demeurée forte. Les taux d’inoccupation les plus bas ont en effet été observés dans les gammes de prix inférieures (tableau 1.4).

La baisse des niveaux d’immigration et la faiblesse de l’emploi chez les jeunes ont réduit la croissance de la demande de logements locatifs à Saskatoon. Par conséquent, l’offre a dépassé la demande, ce qui a entraîné une hausse des taux d’inoccupation.

La construction et les taux d’inoccupation ont augmenté dans les zones clés

L’offre de logements destinés à la location a augmenté de 4 %, ce qui représente une accélération par rapport à 2024. Près de la moitié des logements neufs comportaient deux chambres. La majeure partie de la croissance s’est produite dans le Sud et le Sud-Est. Le taux d’inoccupation a aussi beaucoup augmenté dans ces zones (tableau 1.1.3).

Selon les renseignements sur le marché, les propriétaires-bailleurs ont été de plus en plus nombreux à offrir des incitatifs pour attirer et garder des locataires. C’était particulièrement le cas dans le segment haut de gamme.

La croissance des loyers a ralenti, mais l’abordabilité est demeurée préoccupante

Le loyer des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté. De plus, la croissance des loyers est demeurée nettement supérieure à la moyenne sur 10 ans (tableau 1.1.5). La croissance des loyers a diminué dans la plupart des zones et des types de logements. C’est dans les zones Sud, Nord-Est et Nord que ce ralentissement a été le plus marqué. Malgré tout, les pressions liées à l’abordabilité sont demeurées élevées puisque les loyers ont augmenté plus rapidement que les salaires.

Les taux de roulement ont diminué, car moins de locataires ont déménagé

Les taux de roulement ont fortement baissé à Saskatoon en 2025 (tableau 1.1.6). Dans un même immeuble, les logements ayant changé de locataires avaient un loyer 7 % plus élevé que les logements sans roulement (Canada, tableau 6.2). Cet écart de loyer peut avoir découragé les locataires de déménager. Par conséquent, les taux d’inoccupation ont diminué.

Le marché des copropriétés offertes en location est demeuré serré, car la croissance de l’offre a ralenti

L’offre d’appartements en copropriété a augmenté. Par contre, les unités offertes en location ont diminué. Cette baisse a ralenti la croissance du parc d’appartements en copropriété offerts en location (tableau 4.3.1). Elle a aussi maintenu inchangé le taux d’inoccupation des appartements en copropriété.

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Winnipeg

Le taux d’inoccupation a augmenté, car la croissance de l’offre a dépassé la demande

Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Winnipeg, les conditions du marché locatif se sont assouplies en 2025. Les taux d’inoccupation ont monté dans les banlieues (tableau 1.1.1). Étant donné l’importante expansion de leur parc locatif, St. James et West Kildonan ont vu leurs taux d’inoccupation augmenter. C’est à Fort Garry que le plus grand nombre de logements destinés à la location a été ajouté (tableau 1.1.3). Cependant, un bon écoulement a permis d’éviter une forte hausse des taux d’inoccupation. Le taux d’inoccupation est demeuré faible dans tous les secteurs centraux, sauf à Centennial.

L’offre de logements destinés à la location a augmenté de 2,6 %. C’est moins de la moitié du rythme de croissance de l’an dernier. Bien que la croissance de l’offre ait été modeste, la demande s’est accrue encore plus lentement. Par conséquent, les taux d’inoccupation ont monté. La population du Manitoba en cumul annuel a continué de croître, mais à son rythme le plus lent en deux décennies. D’autres facteurs ont limité la croissance de la demande : baisse du nombre de résidents non permanents, ralentissement de l’immigration internationale et hausse du chômage.

La concurrence a limité la croissance des loyers

La croissance moyenne des loyers des appartements de deux chambres de l’échantillon commun a ralenti dans presque toutes les zones (tableau 1.1.5). Pour attirer les locataires, les propriétaires-bailleurs d’immeubles achevés au cours des trois dernières années ont offert des loyers avantageux. En effet, ils étaient inférieurs à la moyenne des immeubles construits après 2015 (tableau 3.1.7).

Vu la hausse des taux d’inoccupation, les propriétaires-bailleurs ont réduit les augmentations de loyer pour les logements avec roulement de locataires. Les loyers de ces logements ont continué de monter. Toutefois, le taux de croissance a été plus lent qu’en 2024. Pour les locataires qui sont restés en place, l’augmentation de loyer est demeurée modeste. Elle est d’ailleurs restée sous le taux d’augmentation légal de 1,7 % que la province a établi.

Comme la croissance globale des loyers a ralenti, l’augmentation annuelle du salaire moyen a dépassé les hausses de loyer. L’abordabilité des logements locatifs s’est donc quelque peu améliorée.

La hausse des options vacantes a fait augmenter le roulement

Les hausses du taux d’inoccupation ont été les plus marquées dans les logements construits avant 1960. Les propriétés plus anciennes ont eu de la difficulté à faire concurrence aux plus récentes qui offrent des caractéristiques modernisées et des incitatifs liés au loyer. Le taux d’inoccupation des immeubles construits entre 1975 et 2004 est demeuré le plus bas. Il n’a que légèrement augmenté pour les logements construits après 2015, malgré l’expansion de l’offre (tableau 1.2.1).

L’expansion du parc locatif traditionnel a exercé une pression concurrentielle sur le marché des copropriétés

Le nombre de logements destinés à la location offrant de meilleurs services et installations ainsi que des incitatifs a augmenté. Par conséquent, les locataires avaient plus d’options et la concurrence avec les appartements en copropriété offerts en location était forte. La croissance des loyers des appartements en copropriété de deux chambres a considérablement ralenti par rapport à l’importante hausse de l’an dernier.

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Région du Grand Toronto

Conformément à nos prévisions, la proportion d’appartements destinés à la location vacants dans la région du Grand Toronto (RGT) est monté à 3 %. Cette hausse est attribuable à plusieurs facteurs : baisse de la migration internationale, concurrence persistante des appartements en copropriété offerts en location et ralentissement de l’économie.

La baisse du nombre d’étudiants étrangers a pesé sur la demande de logements locatifs

Dans les régions de la RGT comptant des établissements d’enseignement postsecondaire, les taux d’inoccupation ont considérablement augmenté (figure 7). Prenons l’exemple de Downsview, où se trouvent le campus Keele de l’Université York et deux collèges. Le taux d’inoccupation y est passé de 0,7 % en 2023 à 3,1 % en 2025. Dans les quartiers accueillant des établissements d’enseignement postsecondaire de Mississauga et de Brampton, les taux d’inoccupation ont dépassé 4 %.

En revanche, le taux d’inoccupation est demeuré stable dans le Vieux-Toronto. Le départ des étudiants étrangers a été contrebalancé par l’augmentation du nombre de locataires qui ont déménagé près du centre-ville. Ce mouvement découle du retour au bureau imposé par de nombreux grands employeurs. De plus, certains ménages ont profité de réductions et de la baisse des loyers du marché pour vivre au centre-ville.

Le taux d’inoccupation des immeubles les plus récents est demeuré nettement supérieur à la moyenne de la RGT

Les immeubles nouvellement construits ont continué de faire concurrence aux appartements en copropriété offerts en location. Les achèvements de copropriétés ont été nombreux en 2024 et en 2025. Le taux d’inoccupation des ensembles résidentiels construits au cours des trois dernières années était de près de 7 % (tableau 3.1.7). Comme il fallait beaucoup de temps pour trouver des locataires, 75 % des immeubles achevés depuis 2022 ont offert au moins un incitatif. Le plus souvent, il s’agissait d’un à deux mois de loyer gratuit.⁸

Le chômage et le taux d’inoccupation augmentent généralement en parallèle, y compris en 2025.

Selon Statistique Canada, le taux de chômage à Toronto a augmenté en 2025. Toronto a occupé le troisième rang parmi les grandes régions métropolitaines ayant les taux les plus élevés en octobre. Le taux était beaucoup plus haut chez les jeunes de 15 à 24 ans, le groupe ayant la plus forte tendance à louer. Le chômage a probablement réduit la formation de ménages locataires.

Le taux d’inoccupation des copropriétés offertes en location a augmenté, mais est demeuré faible malgré la croissance de l’offre

À 1 %, le taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location est demeuré nettement inférieur à la moyenne des logements destinés à la location. Les investisseurs qui détiennent une copropriété tolèrent moins bien qu’elle soit vacante que les propriétaires-bailleurs de logements traditionnels. Ainsi, ils ont été plus enclins à négocier le loyer pour louer rapidement leur appartement.

De plus, l’accession à la propriété est demeurée inabordable, tandis que l’incertitude économique s’est accentuée. Ces facteurs ont limité la transition des locataires à revenu élevé des logements en copropriété vers la propriété. La baisse des ventes de logements existants en 2025 en témoigne, surtout les logements d’entrée de gamme. Vu la faiblesse du marché de la vente, la part d’appartements en copropriété appartenant à des investisseurs est restée à un sommet historique (tableau 4.3.1).

La baisse des loyers avec roulement a accru la mobilité des locataires par rapport aux creux records

En 2024, les exploitants de logements locatifs offraient surtout des incitatifs au lieu de réduire les loyers. En 2025, à mesure que la concurrence augmentait, bon nombre d’entre eux ont commencé à diminuer les loyers. Nos données en témoignent. En effet, le loyer moyen des logements de deux chambres avec roulement de locataires (le loyer exigé dans un nouveau bail après un changement de locataires) a diminué de 2,5 %.⁹

Étant donné la baisse des loyers des logements avec roulement, les locataires qui ont signé des baux à des prix records il y a quelques années ont eu envie d’explorer d’autres options. La mobilité accrue des locataires est claire : le taux de roulement est passé de son creux record de 6,4 % à 8,5 % en 2025. La hausse du taux de roulement a été observée partout, peu importe la taille du logement, l’âge de l’immeuble ou la sous-région. C’est signe que les conditions du marché sont plus favorables pour les locataires (tableaux 1.1.6 et 1.2.3).

Durant la même période, les loyers des logements de deux chambres sans roulement (locataires qui sont restés en place) sont généralement demeurés inchangés. Cette stabilité reflète les efforts déployés par les exploitants pour conserver les locataires dans un marché moins tendu.

L’offre de logements locatifs continuera de croître, surtout en banlieue

Après une croissance exceptionnelle en 2024, l’offre de logements destinés à la location dans la RGT a très peu augmenté en 2025. En effet, sa croissance ne s’est chiffrée qu’à 0,4 %. Toutefois, la croissance devrait recommencer à dépasser la moyenne. En effet, un nombre record d’appartements locatifs étaient en construction au troisième trimestre de 2025.

La région de York a le parc locatif le plus petit de la RGT et un taux d’inoccupation qui s’est maintenu sous la barre des 2 % jusqu’à récemment. C’est dans cette région que la croissance de l’offre devrait être la plus rapide.

L’abordabilité représente toujours un défi

L’abordabilité des logements locatifs s’est légèrement améliorée en 2025. C’est parce que les loyers des logements avec roulement de locataires ont diminué, les loyers des logements sans roulement sont principalement demeurés stables, et les revenus ont augmenté. Toutefois, la détérioration de l’abordabilité pendant des années se fait sentir. Une personne qui gagne un revenu moyen dans la RGT devait toujours consacrer une part importante de son revenu après impôt (42 %) à la location d’un logement vacant d’une chambre (tableau 1.1.9). Les deux tiers du revenu disponible d’un travailleur au salaire minimum étaient nécessaires pour louer un studio vacant.¹⁰

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Hamilton

Le taux d’inoccupation a augmenté

Le taux d’inoccupation dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Hamilton est monté à 3,6 % en 2025. Il est supérieur à nos prévisions et il a atteint son plus haut niveau depuis la pandémie de COVID-19. La hausse du taux d’inoccupation s’explique principalement par le départ continu d’étudiants étrangers et l’augmentation de l’offre d’appartements en copropriété offerts en location.

L’affaiblissement de la demande provenant des étudiants a touché les zones 5 et 6 (Ouest et Mountain, respectivement). C’est là que les étudiants de l’Université McMaster et du Collège Mohawk ont tendance à se loger. Les taux d’inoccupation ont augmenté dans ces zones. En revanche, la proportion de logements vacants était généralement plus faible dans les zones où il y a moins d’étudiants locataires.

L’offre de logements destinés à la location devrait augmenter

L’offre de logements destinés à la location à Hamilton est demeurée presque inchangée en 2025 (tableau 1.1.3). Toutefois, un nombre presque record de logements locatifs étaient en construction au troisième trimestre de 2025 (1 337 unités). C’est signe que la croissance sera forte à l’avenir.

En 2025, la majeure partie de la croissance de l’offre de logements locatifs provenait du segment des copropriétés. Le nombre d’appartements en copropriété offerts en location à Hamilton a augmenté (tableau 4.3.1). La proportion d’appartements en copropriété offerts en location s’est maintenue à un sommet record en raison de la faiblesse persistante du marché de la revente.

Beaucoup d’appartements en copropriété ont été achevés dans la zone 1 (Centre-ville). La concurrence était donc forte pour les logements neufs destinés à la location dans ce secteur. Par conséquent, le taux d’inoccupation dans ce sous-marché était supérieur à la moyenne de la RMR (tableau 1.1.1).

Le loyer des logements avec roulement de locataires a stagné

Le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a légèrement augmenté. Cette hausse est principalement attribuable aux majorations appliquées lorsque les locataires ont changé (Canada, tableau 6.1). Toutefois, dans des conditions de marché plus faibles, le loyer moyen des logements de deux chambres avec roulement de locataires (le loyer exigé dans un nouveau bail pour un logement libéré) a peu varié (Canada, tableau 6.0). De même, les loyers des logements sans roulement de locataires (locataires qui sont restés en place) sont demeurés stagnants.

Les locataires avaient plus d’options en 2025

En 2025, l’offre s’est accrue dans les deuxième et troisième quartiles des logements locatifs. Le taux d’inoccupation du quatrième quartile est quant à lui demeuré élevé (tableau 1.4). La disponibilité de logements à différents prix a probablement encouragé la mobilité des locataires dans le continuum du marché locatif. La hausse du taux de roulement dans différents segments locatifs en témoigne (tableau 1.1.6).

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Kitchener - Cambridge - Waterloo

Le taux d’inoccupation est resté stable

Le taux d’inoccupation à Kitchener - Cambridge - Waterloo est demeuré stable en 2025. Il est ainsi resté à un sommet inégalé depuis des décennies (tableau 1.1.1). Toutefois, cette moyenne globale a masqué d’importantes variations entre les sous-marchés.

Le plafond fédéral d’étudiants étrangers a continué de réduire la demande dans les régions où la population étudiante est importante. Dans la zone 4 (Waterloo), où se trouvent l’Université de Waterloo et l’Université Wilfrid Laurier, le taux d’inoccupation a augmenté (tableau 1.1.1). La zone 3 (Kitchener-Ouest) est la seule autre sous-région ayant affiché une hausse du taux d’inoccupation. Dans cette zone, la croissance de l’offre était supérieure à la moyenne de la région métropolitaine de recensement (RMR).

La faiblesse de l’économie a aussi réduit la demande de logements locatifs dans l’ensemble de la RMR. Kitchener - Cambridge - Waterloo est l’une des économies les plus exposées aux droits de douane en Ontario. En effet, de nombreuses personnes travaillent dans la fabrication de véhicules automobiles et de pièces.

Le taux d’inoccupation des logements haut de gamme a diminué, ce qui a contribué à stabiliser les conditions globales du marché locatif (tableau 1.4). En vue de louer ces logements plus rapidement, les propriétaires-bailleurs ont offert des incitatifs, comme un à deux mois de loyer gratuit. C’est sans doute ce qui explique la baisse du taux d’inoccupation.

L’offre s’est accrue, mais surtout dans le segment haut de gamme

L’offre d’appartements locatifs à Kitchener – Cambridge - Waterloo a augmenté de 2,8 % en 2025. Des hausses ont été observées dans toute la région. Toutefois, la plupart des logements neufs sur le marché n’étaient pas accessibles aux locataires à faible revenu (tableau 3.1.7). Par conséquent, même si les locataires avaient plus de choix, l’abordabilité est demeurée un grand problème pour ce groupe (tableau 3.1.8). Le taux d’inoccupation était d'ailleurs inférieur à 1 % pour les logements les moins chers (tableau 1.4).

La croissance de l’offre a toutefois aidé les locataires à revenu moyen à gravir les échelons du marché locatif. Ils ont ainsi libéré des logements moyen de gamme ou haut de gamme intermédiaire. Par conséquent, les taux d’inoccupation des deuxième et troisième quartiles des loyers ont augmenté. De plus, le taux de roulement global des locataires était aussi en hausse (tableaux 1.4 et 1.1.6).

La croissance des loyers des logements avec roulement de locataires a stagné

Le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté. Cette hausse est principalement attribuable aux majorations appliquées lorsque les locataires ont changé (Canada, tableau 6.1). Toutefois, comme le taux d’inoccupation demeure élevé, le loyer moyen d’un logement de deux chambres avec roulement de locataires (le loyer exigé dans un nouveau bail pour un logement libéré) a peu varié (Canada, tableau 6.0).

Pour conserver les locataires, en particulier ceux qui ont signé des baux à des prix records entre 2021 et 2023, les propriétaires-bailleurs n’ont pas haussé les loyers. Ainsi, le loyer moyen des logements de deux chambres sans roulement de locataires a aussi été stable.

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London

Le taux d’inoccupation est à son plus haut depuis 2010

Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de London s’est établi à 4 %. C’est son plus haut niveau en 15 ans. Ce taux s’explique principalement par la baisse de la migration internationale, le ralentissement de l’économie et la croissance record de l’offre. Nous nous attendions à une augmentation du taux d’inoccupation. Cependant, la demande a été plus faible que prévu, de sorte que le taux d’inoccupation a dépassé nos prévisions.

Le marché locatif de London a été soutenu par la demande provenant des étudiants étrangers pendant la majeure partie de la dernière décennie. Au cours des deux dernières années, la forte baisse des inscriptions a fait grimper les taux d’inoccupation dans la zone 4 (Nord-Ouest) (tableau 1.1.1). L’Université Western se trouve dans ce secteur. Le taux d’inoccupation est également demeuré élevé dans la zone 2 (Nord-Est). C’est là que se trouve le Collège Fanshawe.

Nos renseignements sur le marché ont aussi établi un lien entre la hausse du taux d’inoccupation dans la région et ces facteurs liés à la demande :

• Résidents non permanents dont le permis de travail est arrivé à échéance et n’a pas été renouvelé.
• Faiblesse du marché du travail dans les secteurs de la fabrication et du transport, touchés par les droits de douane.

Le nombre de logements locatifs achevés a atteint un nouveau sommet en 2025

L’offre d’appartements destinés à la location a augmenté de 2,1 % à London en 2025. Cette croissance a touché la plupart des types de logements et des sous-régions. Elle a été alimentée par les nombreux appartements locatifs achevés, soit 2 585 entre janvier et septembre 2025. Ce nombre a dépassé le record établi en 2024.

Le loyer des logements avec roulement de locataires a diminué

Le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté. Cette hausse est principalement attribuable aux majorations appliquées lorsque les locataires ont changé (Canada, tableau 6.1). Toutefois, comme le marché s’est assoupli, le loyer moyen des logements de deux chambres avec roulement de locataires a légèrement diminué en 2025 (Canada, tableau 6.0). Le loyer des logements avec roulement de locataires fait référence au loyer exigé dans un nouveau bail pour un logement libéré.

Les locataires étaient plus enclins à déménager

L’assouplissement des conditions du marché a permis aux locataires à revenu faible ou moyen de déménager plus facilement. Cette mobilité accrue se reflète dans la hausse du taux d’inoccupation des logements locatifs les moins chers (les premier et deuxième quartiles de loyer) (tableau 1.4). Le taux de roulement a aussi augmenté dans les immeubles plus anciens et plus abordables (tableau 1.2.3). Toutefois, l’offre disponible de logements des gammes de prix inférieures est restée sous la moyenne de la RMR.

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Ottawa

Le taux d’inoccupation connaît une légère remontée à Ottawa en 2025

En 2025, le marché locatif de la région d’Ottawa s’est légèrement détendu (tableau 1.1.1). La remontée du taux d’inoccupation correspond à nos prévisions. Cette croissance est en partie attribuable à une hausse des nouveaux achèvements conjuguée à un ralentissement de la demande. Les logements de construction récente affichent les taux d’inoccupation les plus élevés (tableau 1.2.1). Ils atteignent 6,7 % pour les logements construits après 2015 (figure 8). C’est deux fois plus que le taux d’inoccupation moyen enregistré à Ottawa (3 %).

Le ralentissement de la demande est en partie lié à la baisse du nombre de migrants internationaux, notamment les étudiants. Le nombre de résidents non permanents a fortement diminué en Ontario. Cette tendance a probablement été observée également à Ottawa. La RMR a également connu une augmentation du taux de chômage cette année, ce qui a pu ralentir la demande sur le marché locatif.

Dans certains secteurs, notamment Côte-de-Sable/Basse-Ville – zone universitaire – , il y a plus de logements disponibles qu’ailleurs. D’autres zones suivent cette tendance : Centre-ville, Glebe/Vieil Ottawa-Sud, Alta Vista et Gloucester Nord/Orléans (tableau 1.1.1).

Malgré la détente du marché, l’abordabilité continue de se dégrader

La croissance de l’offre sur le marché locatif en 2025 est principalement attribuable aux logements nouvellement construits, qui sont généralement plus chers. Les unités assorties de loyers plus faibles demeurent rares, avec des taux d’inoccupation toujours très bas (tableau 1.4).

• Les logements à bas loyer (1^er quartile de loyers) sont très recherchés. Ils présentent des taux d’inoccupation généralement bas et stables, sous les 1 %.
• Pour les logements à loyer plus élevé (2^e 3^e et 4^e quartiles), les taux d’inoccupation sont en hausse.

L’écart croissant entre la hausse des loyers et celle des salaires accentue la détérioration de l’abordabilité. Dans ce contexte, certains locataires ont dû occuper leur logement plus longtemps qu’ils ne l’auraient souhaité. Cette situation contribue à des taux de roulement historiquement bas, à l’exception de certains secteurs (tableau 1.1.6).

• Côte-de-Sable/Basse-Ville : Ce secteur est fortement touché par la baisse du nombre d’étudiants internationaux. Cette diminution a libéré plusieurs logements, notamment des studios et des unités d’une chambre.
• L’offre de logements locatifs s’est récemment accrue dans plusieurs secteurs. C’est le cas du Quartier chinois, de Westboro Nord et de Hintonburg. Les taux de roulement y ont augmenté.

La croissance des loyers dans la RMR d’Ottawa commence à s’essouffler

Contrairement à la partie québécoise de la RMR (Gatineau), Ottawa affiche un ralentissement de la croissance des loyers (Canada, tableau 1.0). Elle a atteint 3,4 % après une hausse de près de 5 % en 2024. Ce ralentissement s’explique par des conditions de marché moins serrées. Il est aussi lié à la hausse permise de 2,5 % pour les unités construites avant 2019 qui n’ont pas changé de locataires.

De cette croissance, environ les deux tiers proviennent des unités ayant changé de locataires (Canada, tableau 6.1). Le tiers restant est attribuable aux logements occupés sans roulement. Cette dynamique illustre l’impact significatif du roulement sur la croissance des loyers, particulièrement dans un contexte de faible mobilité résidentielle.

La hausse de loyer était beaucoup plus marquée pour les ménages qui ont changé de logement. En effet, pour les unités de deux chambres avec roulement de locataires, la croissance du loyer était plus de cinq fois le taux moyen. En général, les logements vacants sont 13 % plus chers que les unités occupées. Les écarts sont un peu plus élevés pour les logements de deux chambres et plus (17 %), qui sont très recherchés. Cet écart de prix freine la mobilité résidentielle et maintient les taux de roulement à des niveaux historiquement bas. La faible mobilité accentue la pression sur l’offre de logements abordables, malgré la légère détente du marché.

Le marché des appartements en copropriété offerts en location reste tendu

Les taux d’inoccupation demeurent stables et faibles pour les appartements en copropriété offerts en location à Ottawa. Ces unités restent les plus chères du marché locatif. Leur loyer s’établit à un niveau similaire à celui des logements nouvellement construits. Pour un appartement en copropriété de deux chambres, le loyer est presque 30 % plus élevé que pour un logement destiné à la location.

Malgré les loyers élevés, les taux d’inoccupation des appartements en copropriété offerts en location restent inférieurs à ceux des logements locatifs traditionnels. Ce segment de marché représente près de 15 % de l’univers locatif de la RMR. Il constitue ainsi une option de logement supplémentaire pour les locataires d’Ottawa.

L’univers des appartements en copropriété offerts en location affiche une croissance annuelle (10 %) qui surpasse celle des logements locatifs traditionnels (4,7 %). En raison de la faiblesse du marché de la revente des unités nouvellement construites, de nombreuses copropriétés qui étaient initialement destinées à la revente ont été offertes en location. Une tendance similaire est observée dans les principaux marchés urbains canadiens.

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St. Catharines - Niagara

Le taux d’inoccupation est resté stable en 2025

Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de St. Catharines - Niagara, le taux d’inoccupation moyen s’est établi à 3,9 %. Il a donc peu changé depuis l’an dernier. Ce taux, à son sommet en plus de 10 ans, cadre avec nos prévisions. Les conditions du marché étaient stables dans la plupart des sous-régions, à l’exception de Niagara Falls (zones 4 et 5) (tableau 1.1.1).

La hausse du taux d’inoccupation à Niagara Falls est attribuable à plusieurs facteurs :

• La baisse du nombre de détenteurs de permis de travail. En effet, de nombreux permis sont arrivés à échéance et n’ont pas été renouvelés. La région dépend beaucoup des travailleurs étrangers temporaires dans les domaines de l’agriculture, du tourisme et de l’hôtellerie.
• L’affaiblissement du marché de l’emploi, en partie attribuable aux droits de douane, surtout dans les secteurs du transport, de l’entreposage et du tourisme.
• Une augmentation de 1,8 % de l’offre de logements locatifs (tableau 1.1.3).

Les conditions dans la zone 1 (St. Catharines - Centre) sont restées stables, malgré la forte croissance de l’offre de logements locatifs (8,4 %). Cette situation met en évidence l’attrait de la région. Des investissements importants ont d’ailleurs été réalisés pour revitaliser le centre-ville au cours des dernières années.

Les loyers des logements avec roulement de locataires sont demeurés en grande partie inchangés

Le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté. Cette hausse s’explique principalement par les majorations appliquées lorsque les locataires ont changé (Canada, tableau 6.1). Toutefois, comme le taux d’inoccupation demeure élevé, le loyer moyen des logements avec roulement de locataires (loyers des nouveaux baux pour les logements libérés) est demeuré stable (Canada, tableau 6.0). C’est le cas pour la plupart des types de logements.

Les loyers des logements sans roulement (lorsque les locataires ont conservé leur logement) ont augmenté. La plupart des locataires de longue date de St. Catharines - Niagara, y compris de nombreux locataires âgés, ont choisi de rester dans leur logement. Ils ont accepté l’augmentation de loyer au lieu de déménager.

L’écart moyen entre les loyers des logements de deux chambres avec et sans roulement de locataires a peu changé par rapport à l’année précédente. Il s’est établi à 27 %. C’est notamment grâce à cette stabilité que le taux de roulement n’a pas changé en 2025 (tableau 1.1.6).

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Windsor

Les taux d’inoccupation sont restés élevés

En 2025, le taux d’inoccupation moyen des appartements destinés à la location dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Windsor est demeuré élevé. Il s’est établi à 3,7 %. Ce taux était supérieur aux moyennes de l’Ontario et du pays, et à peu près conforme à nos prévisions. Vu la baisse de la migration internationale et les défis liés aux tarifs, les conditions du marché sont restées détendues.

Le nombre d’étudiants étrangers et de travailleurs étrangers temporaires a diminué

Pour la deuxième année d’affilée, le nombre d’étudiants étrangers locataires dans la RMR a diminué. Cette baisse est attribuable au maintien du plafond fédéral. Les exploitants de logements locatifs ont aussi souligné que le permis de nombreux travailleurs étrangers temporaires dans la région n’a pas été renouvelé. Une forte concentration de la main-d’œuvre de Windsor travaille dans les secteurs de la fabrication, de la construction, de l’agriculture, de l’hébergement et des services alimentaires. Ces secteurs dépendent souvent des travailleurs étrangers temporaires.

Obstacles tarifaires

Les pressions économiques causées par les droits de douane ont aussi affaibli la demande. Selon nos renseignements sur le marché, de nombreux travailleurs mis à pied ont quitté Windsor. Ils ont choisi des provinces comme l’Alberta pour profiter de meilleures possibilités d’emploi. En octobre 2025, le taux de chômage à Windsor était de 10,1 %. C’était le niveau le plus élevé parmi les régions métropolitaines du pays, selon Statistique Canada.

L’offre a augmenté dans les banlieues. Le parc locatif de la région a augmenté de 3,6 % en 2025. Les zones de banlieue 5 et 6 (Amherstburg et comté de North Essex, respectivement) ont continué d’afficher les taux de croissance de l’offre les plus élevés. La situation était semblable en 2024 (tableau 1.1.3). Certaines de ces zones comportent des communautés côtières qui offrent beaucoup de commodités. Ainsi, elles pourraient attirer les ménages âgés qui veulent réduire la taille de leur logement.

La zone 3 (Est extérieur), où se trouve le quartier recherché Forest Glade, comptait le plus grand nombre de nouveaux logements. Dans cette banlieue, le taux d’inoccupation est resté stable. C’est signe que les nouveaux logements locatifs des gammes de prix supérieures ont rapidement été écoulés. Cette situation reflète probablement la demande d’un sous-ensemble de locataires qui ont été moins touchés par les récents développements économiques.

Le loyer des logements avec roulement de locataires n’a pas changé

En 2025, le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté. Cette hausse s’explique probablement par les majorations appliquées lorsque les locataires ont changé (Canada, tableau 6.1). Toutefois, dans la RMR de Windsor, le loyer moyen des logements avec roulement de locataires (loyer exigé dans un nouveau bail pour un logement libéré) est pratiquement resté stable. La détente des conditions du marché est en cause (Canada, tableau 6.0).

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Gatineau

La détente amorcée sur le marché locatif de Gatineau en 2024 se poursuit en 2025

Dans la partie québécoise de la région métropolitaine de recensement d’Ottawa-Gatineau (ci-après appelée la région de Gatineau), le taux d’inoccupation a continué d’augmenter en 2025. Il a atteint un niveau largement supérieur à nos prévisions.

La hausse est particulièrement marquée dans la zone de Hull et de Gatineau, où se concentre une grande partie des logements achevés récemment.

La détente du marché s’explique par une offre accrue de nouveaux logements combinée à une demande qui n’a pas suivi la hausse de l’offre. En effet, comme partout au Québec, la croissance démographique a diminué à Gatineau en 2025. Parallèlement, le taux de chômage a augmenté.

Les nouveaux logements affichent des taux d’inoccupation record

La hausse du taux d’inoccupation à Gatineau est en partie attribuable aux nouveaux logements, dont le taux d’inoccupation (10 %) (Tableau 3.1.7) est presque trois fois supérieur à la moyenne (3,8 %) (Tableau 1.1.1).

Les logements nouvellement construits ont accru l’offre de logements locatifs, en particulier dans les segments les plus chers. Néanmoins, une proportion non négligeable de ces logements n’a pas trouvé preneur à Gatineau. En effet, des enjeux d’abordabilité ont pu freiner la demande.

Les loyers continuent de croître en raison des logements nouvellement construits

Malgré la croissance de l’offre, l’augmentation des loyers se poursuit à Gatineau. En effet, le taux de croissance des loyers a presque que doublé entre 2024 et 2025 pour les logements de deux chambres. 

La croissance des loyers s’explique par la recommandation du Tribunal administratif du logement (TAL) en 2025. En effet, le taux d’augmentation recommandé par le TAL a atteint un niveau record (5,9%) et a certainement été appliqué à une partie du parc locatif.

La pression sur les logements plus abordables demeure

Les logements inoccupés, souvent nouvellement construits, affichent des loyers moyens plus élevés que les logements occupés. L’accès est ainsi limité pour une grande proportion des ménages. Les logements disponibles qui sont plus abordables restent rares. Dans ce contexte, les ménages conservent leur logement plus longtemps qu’ils ne l’auraient souhaité. Ainsi, la hausse des loyers réduit la mobilité des locataires.

Une détente plus marquée est attendue dans les prochains mois. Le volume important de logements en construction viendra accroître l’offre sur le marché locatif. Cette hausse devrait faire augmenter davantage le taux d’inoccupation.

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Montréal

Le marché locatif continue de se détendre dans la grande région de Montréal

En 2025, le taux d’inoccupation a poursuivi sa hausse pour une deuxième année consécutive dans la grande région de Montréal. Il s’est établi à 2,9 % (tableau 1.1.1). L’augmentation est particulièrement marquée pour les logements nouvellement construits, dont le taux d’inoccupation dépasse nettement la moyenne (tableau 3.1.7). Les unités les plus abordables, quant à elles, restent peu disponibles (tableau 1.4).

La hausse des achèvements, découlant des mises en chantier record des dernières années, a contribué à détendre le marché locatif dans l’ensemble de la région. Cette année, cette tendance s’observe particulièrement sur l’Île de Montréal et la Rive-Sud.

La détente du marché locatif est légèrement plus importante que nos prévisions. Elle s’explique par une offre en forte croissance, combinée à un ralentissement de la demande.

La demande ralentit sur le marché locatif

La demande pour les logements locatifs a ralenti dans la région métropolitaine de Montréal, en particulier sur l’île de Montréal. Les secteurs populaires auprès des nouveaux résidents et des étudiants tels que le Centre-ville et Notre-Dame-de-Grâce, ont enregistré une baisse notable de la demande. La Rive-Sud a également été touchée par ce recul.

Ce ralentissement s’explique principalement par la baisse du nombre de résidents non permanents : les travailleurs temporaires et les étudiants internationaux. Bien que le nombre total d’étudiants dans les universités québécoises ait augmenté, les inscriptions d’étudiants internationaux ont diminué en 2025. De plus, la croissance beaucoup moins marquée des travailleurs temporaires et la hausse du taux de chômage ont entraîné une stagnation du nombre de ménages locataires cette année.

L’offre augmente grâce aux achèvements de logements

L’offre de logements locatifs a connu une hausse notable en 2025, principalement attribuable à l’achèvement de nombreux projets de construction neuve. Cette dynamique s’inscrit dans le prolongement du rebond des mises en chantier observé ces dernières années et devrait se poursuivre dans un avenir proche.

Il y a plus de concurrence sur le marché pour attirer un nombre de locataires plus restreint qu’avant. Selon les données sur le marché local, des promotions sont parfois offertes (mois gratuits) pour attirer les locataires. Cette expansion de l’offre contribue à la détente du marché locatif observée dans la région.

Les loyers moyens sont en hausse malgré la détente du marché

Malgré la détente du marché locatif de Montréal, la croissance des loyers s’est accélérée en 2025. Elle a atteint 7,2 % (tableau 1.1.5) dans un contexte de baisse des rotations de logements (tableau 1.1.6), un facteur associé à des augmentations substantielles de loyer.

Par conséquent, l’accélération des loyers à Montréal est principalement attribuable aux unités dont les baux ont été renouvelés (Canada, tableau 6.1). La recommandation du Tribunal administratif du logement (TAL), soit un niveau annuel record de 5,9 %, a été appliquée à ces baux. Selon les données du marché, plusieurs propriétaires dont les loyers étaient en dessous de ceux du marché ont suivi la recommandation.

La hausse des loyers des unités qui ont changé de locataires en 2025 a été un peu plus faible qu'en 2024 (Figure 9). Les propriétaires ne voulaient pas augmenter leurs loyers jusqu’à se rapprocher des loyers des logements nouvellement construits, pour éviter cette concurrence.

Pour les logements neufs, qui sont plus disponibles, les données du marché indiquent que les hausses ont été limitées. De plus, compte tenu de l’affaiblissement de la demande, les incitatifs à la location ont augmenté.

Les logements demeurent inabordables dans la RMR de Montréal

En 2025, l’écart croissant entre la hausse des loyers et celle des revenus a accentué les enjeux d’abordabilité dans la grande région de Montréal. La hausse des loyers (+7,2 %) a surpassé celle des revenus. L’accès au logement est donc de plus en plus difficile, notamment pour les ménages les plus défavorisés.

En effet, les logements dont le loyer se situe sous la médiane sont plus rares que les unités avec des loyers se situant dans les quartiles supérieurs. Moins de locataires déménagent pour cette raison. Cette situation accentue les difficultés d’accès au logement pour les ménages à revenus modestes.

Le marché des copropriétés offertes en location s’assouplit

Ce segment de marché connaît également une légère accélération des loyers. Même si l’augmentation de l’offre est plus modérée que celle des logements locatifs traditionnels, le taux d’inoccupation a affiché une hausse notable. C’est surtout le cas des logements situés dans les grands immeubles et sur l’île de Montréal.

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Québec

Le marché locatif s’est assoupli dans la RMR de Québec en 2025

En 2025, le taux d’inoccupation a connu une croissance notable dans la RMR de Québec. Il a atteint un niveau plus élevé que prévu. Cette hausse marque un léger assouplissement du marché après une longue période de taux historiquement bas. Les taux d’inoccupation ont augmenté dans plusieurs secteurs de la région, dont la Basse-Ville, Les Rivières et la Rive-Sud.

Cette tendance est en partie liée à l’arrivée sur le marché de logements nouvellement construits, qui affichent souvent les loyers les plus chers. Ils ont des taux d’inoccupation plus élevés que la moyenne, à près de 6 % (tableau 3.1.7), contre 1 % pour les logements dont les loyers sont sous la médiane. Cependant, l’augmentation de l’offre est moins notable pour les logements les plus abordables, qui restent peu disponibles.

En somme, l’offre demeure élevée dans la région cette année et dans un futur proche, malgré un léger ralentissement de sa croissance par rapport aux années précédentes. Ce ralentissement touche surtout la Rive-Sud, en dépit de l’assouplissement du moratoire sur le développement immobilier cette année.

Le ralentissement de la demande assouplit aussi le marché

La détente du marché locatif à Québec en 2025 s’explique également par l’affaiblissement de la demande. Le nombre de résidents non permanents, souvent très actifs sur le marché locatif, a diminué cette année. C’est particulièrement le cas des étudiants internationaux. Ce ralentissement démographique contribue à l’augmentation du taux d’inoccupation dans plusieurs secteurs de la RMR, et ce, malgré un des taux de chômage parmi les plus faibles au Canada.

La croissance des loyers atteint un niveau record dans la RMR de Québec

En dépit de la croissance du taux d’inoccupation, les loyers ont atteint un niveau record à Québec (+6,4 %) (tableau1.1.5). Pour les locataires ayant changé de logement, la hausse a été encore plus marquée (+10 %). Ces augmentations ont probablement limité le nombre de déménagements. Seule une faible proportion de ménages locataires (13 %) (tableau 1.2.3) ont changé de logement cette année, un creux historique pour la région.

Plusieurs propriétaires offrant les loyers les moins chers ont utilisé le taux d’augmentation recommandé par le Tribunal administratif du logement (TAL), au renouvellement du bail, soit un niveau record de 5,9 %. Le taux de croissance des loyers des unités dont les baux ont été renouvelés correspond à la hausse recommandée par le TAL.

Le marché des appartements en copropriété offerts en location demeure serré

Malgré la baisse des taux d’intérêt, pratiquement aucun appartement en copropriété offert en location n’a été construit dans la RMR de Québec cette année. Le nombre d’unités sur le marché locatif est demeuré stable. Par conséquent, le taux d’inoccupation est resté sous la barre des 1 % dans la région.

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Halifax

La détente amorcée en 2024 sur le marché locatif de Halifax s’est poursuivie en 2025

Le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location à Halifax a légèrement augmenté en 2025. Cette hausse s’explique par le ralentissement de la migration et la croissance régulière de l’offre de logements au cours des dernières années (tableau 1.1.1). Le taux a été un peu plus élevé que prévu.

La hausse des taux d’inoccupation a été la plus marquée dans les régions où l’offre de logements neufs était élevée. Grâce aux achèvements records des dernières années, l’offre de logements destinés à la location a continué de croître (tableau 1.1.3).

La migration vers la région a ralenti en raison des limites imposées aux résidents non permanents, en particulier aux étudiants étrangers. Elle a aussi été freinée par le resserrement des politiques d’immigration. Combinés à la hausse du nombre d’appartements locatifs neufs, ces facteurs ont atténué les pressions du marché et fait augmenter les taux d’inoccupation.

La croissance des loyers s’est accélérée malgré la détente du marché

Malgré l’assouplissement du marché, le loyer moyen des logements de deux chambres de l’échantillon commun a augmenté de 6,7 % en 2025. C'est presque le double du taux de croissance de 3,4 % enregistré l’an dernier. Les propriétaires-bailleurs ont appliqué la hausse de loyer maximale permise, ce qui explique la majeure partie des augmentations de loyer. L’écart s’est ainsi creusé entre le loyer payé par les locataires en place et les nouveaux locataires.

Les logements avec roulement de locataires représentaient environ le tiers de la croissance moyenne des loyers (Canada, tableau 6.1). En moyenne, le loyer d’un logement de deux chambres a été majoré de 23 % lorsqu’un nouveau locataire est emménagé dans un logement libéré (avec roulement de locataires). En revanche, l’augmentation n’était que de 4 % pour les locataires qui sont restés en place (sans roulement de locataires).

Les logements neufs, dont la construction coûte cher, avaient des taux d’inoccupation élevés (tableau 3.1.7). Pour attirer les locataires, certains propriétaires-bailleurs ont offert des incitatifs. Toutefois, les logements nouvellement construits sont peu abordables pour de nombreux ménages vu leurs coûts plus élevés, surtout dans une région où les revenus sont plus faibles.

Dans les zones où le nombre de logements locatifs a augmenté le plus (Sud de la péninsule et Nord de la péninsule), la croissance des loyers a été limitée. En revanche, dans les zones où l’offre a moins augmenté (Sud de la partie continentale et Sud de Dartmouth), la croissance des loyers a été particulièrement marquée.

La hausse des loyers des logements avec roulement limite la mobilité des locataires

Le taux de roulement des locataires a diminué, ce qui indique une mobilité réduite (tableau 1.1.6). Cette baisse s’explique en grande partie par les grands écarts de loyer. En effet, les logements de deux chambres ayant changé de locataires coûtaient 29 % de plus que les logements sans roulement. Cet important écart a fortement incité les locataires à conserver leur logement pour des raisons financières. C’est pour cette raison que les taux de roulement sont restés bas.

Les logements locatifs abordables demeurent aussi rares, car l’offre de logements neufs n’a pas semblé cibler ce segment.

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