Appartements en copropriété à Toronto et Vancouver : risques du marché

État actuel du marché des copropriétés

Forte baisse des ventes de copropriétés à Toronto et à Vancouver

Après des années de croissance, les ventes d’appartements en copropriété (existants, neufs ou vendus sur plan) à Toronto et à Vancouver, les deux plus grands marchés d'appartements en copropriété, ont commencé à diminuer au milieu de 2022. À la fin du premier trimestre de 2025, elles avaient chuté de 75 % à Toronto et de 37 % à Vancouver.

Avant 2022, les faibles taux d’intérêt avaient fait grimper les ventes en stimulant la demande provenant d’investisseurs et de futurs propriétaires-occupants. La hausse subséquente des taux a fait baisser la demande en réduisant l’abordabilité pour ces acheteurs et les rendements potentiels pour les investisseurs.

Hausse des stocks

Pendant de nombreuses années, avant la hausse des taux d’intérêt, les promoteurs de copropriétés exerçaient leurs activités dans un marché caractérisé par une forte demande et de faibles coûts d’emprunt. En 2024, un nombre record de 25 572 et de 12 442 appartements en copropriété ont été achevés à Toronto et à Vancouver, respectivement. La hausse des taux d’intérêt et l’incertitude commerciale ont réduit la demande, ce qui coïncide avec un nombre record d’unités en stock.

À Toronto, où la faiblesse du marché est la plus marquée, le nombre de copropriétés à vendre sur plan au premier trimestre de 2025 était 14 fois plus élevé qu’en 2022. Au rythme de vente actuel, il faudrait 58 mois pour écouler tous les stocks d’unités disponibles (figure 1).

Baisse des prix

La hausse des stocks et la diminution des ventes ont fait baisser les prix. De 2022 à 2025 (premier trimestre), le prix de revente moyen des appartements en copropriété a reculé de 13,4 % à Toronto et de 2,7 % à Vancouver.

Au cours des deux années précédant 2022, les prix de revente de ces unités avaient augmenté de plus de 19 % dans les deux RMR. Les investisseurs, qui avaient pris des décisions d’achat dans un marché caractérisé par une croissance des prix de plus de 10 %, doivent maintenant composer avec un marché où les prix sont à la baisse (figure 2).

Recul de la rentabilité pour les investisseurs

La rentabilité a diminué pour les investisseurs sur les marchés des copropriétés de Toronto et de Vancouver. Les taux d’intérêt élevés, qui font augmenter les coûts de possession, ainsi que la croissance stagnante des prix qui limite l’accumulation d’avoir propre, ont nui au rendement potentiel pour les investisseurs.

Selon les prix des copropriétés neuves récemment occupées et des logements semblables sur le marché de la revente, les investisseurs dans le marché des copropriétés à Toronto pourraient subir des pertes en capital pouvant atteindre 6 % sur les unités qu’ils ont achetées sur plan en 2024. Il est aussi plus difficile pour eux d’obtenir du financement quand la valeur de leurs logements en copropriété diminue entre le moment de l’achat sur plan et la date de clôture.

Les nouveaux investisseurs qui louent leurs copropriétés sont aussi touchés de façon négative. À Toronto et à Vancouver, les coûts de possession ¹ ont grimpé de 24 % et de 29 %, respectivement, tandis que les loyers moyens n’ont augmenté que de 15 % et de 12 % depuis 2022.

Augmentation des annulations de projets d’immeubles de copropriétés

À Toronto, 55 % des logements à vendre sur plan n’avaient pas trouvé preneur au premier trimestre de 2025, ce qui est légèrement inférieur au sommet record de 56 % atteint à la fin de 2024. Ces logements invendus nuisent beaucoup aux promoteurs qui cherchent à obtenir du financement pour leurs projets de construction. Les prêteurs exigent généralement un seuil de 70 % de ventes sur plan (PDF) avant de verser des fonds.

La difficulté à financer de nouveaux projets d’immeubles de copropriétés a incité certains promoteurs à se tourner vers la construction de logements locatifs, grâce au financement offert à certains endroits par les programmes d’aide à la construction de logements destinés à la location. Cette tendance est ressortie autant dans nos rencontres avec les principales parties prenantes que dans notre enquête de 2024 sur la construction de logements locatifs au Canada.

En 2024, le nombre d’appartements en copropriété dont la construction a été annulée a quintuplé à Toronto et décuplé à Vancouver par rapport à 2022 ². Malgré la conversion de certains immeubles de copropriétés en ensembles de logements locatifs, les promoteurs ont annulé un nombre croissant de projets de construction de copropriétés.

Incidences à court terme et à long terme

La hausse des stocks de copropriétés a fait baisser les prix pour les acheteurs. Elle a aussi fait diminuer les loyers, car la concurrence augmente entre les propriétaires d’appartements en copropriété en quête de revenus de location.

À court terme, cette situation donne un certain répit aux acheteurs et aux locataires dans les villes canadiennes où les prix sont les plus élevés. Toutefois, elle décourage la construction résidentielle et contribuera à la pénurie sous-jacente de logements dans les années à venir. En effet, l’annulation de la construction de copropriétés aujourd’hui se traduira par une baisse du nombre de logements achevés à l’avenir. Le répit dont profitent les acheteurs et les locataires est temporaire, car la pénurie de logements s’en trouvera aggravée.

Perspectives

La faiblesse du marché des copropriétés devrait persister, car le nombre d’achèvements continuera de frôler des records et la demande restera modérée. Étant donné les perspectives économiques nationales et mondiales, la tendance à la baisse des prix et des loyers est peu susceptible de s’inverser rapidement. À court terme, on peut donc s’attendre à d’autres annulations de projets d’immeubles résidentiels et à une baisse persistante de la construction. Les efforts visant à accroître l’offre de logements à long terme en souffriront.