Assemblée publique annuelle de la SCHL

Société canadienne d’hypothèques et de logement – Assemblée publique annuelle 2025

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[Visuel : Diapositive intitulée « Société canadienne d’hypothèques et de logement – Assemblée publique annuelle 2025 ». Des photos montrent des maisons bordant une route rurale, puis un immeuble en construction. En bas de l’image, on retrouve les logos du gouvernement du Canada et de la SCHL, ainsi que le texte suivant : « SCHL.ca ».]

[Intervenant : Don Iveson, président du Conseil d’administration de la SCHL.]

00:00:10:15 Don Iveson : Bienvenue, tout le monde. Merci de participer à l’assemblée publique annuelle 2025 de la SCHL. [Don Iveson est assis dans un bureau. Il porte une chemise bleue et un veston noir. La mention « Don Iveson – président du Conseil d’administration de la SCHL apparait en bas de l’écran.] 00:00:17:00 Don : Je m’appelle Don Iveson et je suis le président du Conseil d’administration de la SCHL. Je tiens à remercier la Nation algonquine Anishinabeg. La présente assemblée est enregistrée sur son territoire traditionnel non cédé. J’ai de la gratitude pour cette terre et du respect pour ses nombreuses générations de gardiens. Aujourd’hui, des gens de communautés et d’origines différentes nous regardent. Et il est important de réaliser que nous sommes liés par les traditions, les valeurs et l’histoire de nos ancêtres. Prenez un moment pour réfléchir à la terre sur laquelle vous vous trouvez et aux bonnes choses qu’elle vous a apportées.

En 2024, le logement a continué à faire les manchettes tous les jours. Les Canadiens et les Canadiennes ont suivi le débat sur les différentes solutions proposées par les gouvernements et le secteur privé. Et pendant ce temps, les promoteurs ont dû en faire plus avec moins pour y trouver leur compte. Et, au cours de l’année, les projections sur le logement étaient aussi attendues que les résultats des matchs de hockey. Tout au long de cette période, la SCHL était là pour offrir son expertise en matière de logement auprès des décideurs. Elle était là pour offrir des programmes et des produits aux promoteurs immobiliers. Enfin, elle était là avec ses données fiables pour y voir plus clair.

L’année 2024 est aussi celle où je suis devenu le président du Conseil de la SCHL. C’est un honneur d’aider à encadrer tout ce travail essentiel. J’aimerais aussi remercier mon prédécesseur, Derek Ballantyne, pour sa contribution. J’ai le plaisir de diriger un conseil d’administration solide, guidé par des membres de longue date et vitalisé par l’arrivée de nouveaux membres cette année.

Nos profils variés nous donnent la vision globale qu’exige une bonne gérance. Ce que nous partageons surtout, c’est un engagement envers l’organisation et envers le bien-être de notre système de logement. La SCHL a aussi accueilli une nouvelle première dirigeante en 2024. Coleen Volk a fait un travail incroyable pour se mettre au fait des différents dossiers.

Sa contribution a été immédiatement positive avec le soutien, bien sûr, d’une équipe solide. Elle a aussi hérité d’une organisation saine grâce au leadership de Michel Tremblay, qui a été premier dirigeant intérimaire. Il a maintenant repris ses fonctions de chef des finances et de premier vice-président, Services d’entreprise. Nous avons la chance de pouvoir compter sur son expérience et ses connaissances, ainsi que celles du reste du Comité de gestion. Le Conseil d’administration est vraiment reconnaissant envers tous les dirigeants qui ont facilité cette transition.

Nous sommes dans une période de changement et de possibilités à la SCHL. Comme vous l’entendrez aujourd’hui, nous avons entamé 2025 en excellente position. Nous sommes prêts à répondre aux besoins en matière de logement de la population canadienne avec des solutions encore plus ciblées et novatrices. La SCHL est prête à soutenir de nouveau la population canadienne. Je vais maintenant céder la parole à la présidente et première dirigeante de la SCHL, Coleen Volk.

00:03:59:11 [Visuel : Diapositive intitulée « Assemblée publique annuelle 2025. Message de la présidente et première dirigeante ». Une photo montre Coleen Volk vêtue d’un cardigan gris appuyée à une rambarde en verre.]

[Intervenante : Coleen Volk, présidente et première dirigeante, SCHL.]

00:04:03:08 Coleen Volk : Merci, Don. Et je vous remercie toutes et tous de vous joindre à nous.

[Visuel : Coleen Volk est assise dans un bureau. Elle porte des lunettes et un veston noir par-dessus une robe noire. La mention « Coleen Volk, présidente et première dirigeante, SCHL » apparait en bas de l’écran.] 00:04:08:23 Coleen : Comme Don vient de le mentionner, 2024 a été marquée par de nombreux défis en matière de logement pour la population canadienne. De nombreux propriétaires ont dû composer avec des taux de renouvellement hypothécaire plus élevés.

Les locataires ont fait face à des hausses de loyers dans la plupart des marchés. De plus, beaucoup trop de gens vulnérables ont eu du mal à se loger. L’année a également été marquée par de nombreux changements économiques et politiques qui ont eu un impact sur notre travail à la SCHL.

Pendant tout ce temps, nous avons continué de faire preuve d’agilité. Et nous sommes restés la force stabilisatrice sur laquelle la population canadienne a appris à compter en période de turbulences. Premièrement, c’est avec succès que nous avons fourni des solutions commerciales, et même observé une montée de la demande pour ces produits en 2024.

Par exemple, le produit APH Select continue d’avoir un fort taux d’adoption. Il s’agit d’un produit d’assurance hypothécaire qui incite les promoteurs à construire plus de logements locatifs abordables. Nous avons aussi noté une demande accrue pour nos produits de titrisation. Ces programmes mettent des liquidités à la disposition des prêteurs hypothécaires, permettant ainsi aux Canadiens et Canadiennes d’accéder plus facilement au financement hypothécaire.

Deuxièmement, nous avons mis en place de nouvelles initiatives du gouvernement, comme le Programme de développement de coopératives d’habitation, qui permettra de renforcer cet élément essentiel du secteur du logement abordable. Nous avons livré des volumes importants dans le cadre des programmes existants comme le Programme de prêts pour la construction d’appartements, et le Fonds pour le logement abordable. Ces programmes aident les constructeurs à obtenir le financement nécessaire pour construire les logements locatifs dont nous avons tant besoin. Et, davantage de municipalités ont adhéré à notre Fonds pour accélérer la construction de logements pour construire plus de logements, plus rapidement.

Troisièmement, en 2024, nous avons continué de produire des recherches et des perspectives impartiales et opportunes pour orienter la prise de décisions éclairées. Nous avons approfondi notre compréhension des défis que pose l’offre au Canada à l’échelle locale. Nous avons publié des articles de leadership éclairé sur les principaux enjeux du jour, incluant la capacité de construction de logements au Canada. Et nous avons organisé, au nom du gouvernement fédéral, une conférence nationale sur le logement.

Bien sûr, rien de tout cela ne serait possible sans les personnes dévouées qui composent la SCHL. C’est grâce à eux que nous sommes reconnus comme une organisation qui fait bouger les choses et qui fait une différence. Je suis aussi reconnaissante envers notre conseil d’administration pour son soutien et ses orientations. Et, je continue d’être impressionnée par leur engagement et leurs liens auprès des collectivités partout au Canada.

Je tiens également à exprimer ma gratitude envers nos nombreux partenaires : les acteurs du secteur, les promoteurs, les prêteurs et les organisations sans but lucratif. Sans eux, il serait impossible de surmonter les défis liés au logement. Ensemble, nous développons notre vision commune d’un pays où tout le monde aura les moyens d’avoir un logement qui répond à ses besoins. Maintenant, Michel Tremblay, notre chef des finances et premier vice-président, Services d’entreprise présentera les détails de nos réalisations de 2024.

00:09:04:00 [Intervenant : Michel Tremblay, chef des finances et PVP, Services d’entreprise]

[Visuel : Diapositive intitulée : « Assemblée publique annuelle 2025. Réalisations clés ». Une photo montre Michel Tremblay vêtu d’une chemise blanche et d’une cravate noire. Il est assis dans un fauteuil en cuir brun.]

Michel Tremblay : Merci, Coleen. Et merci à tout le monde de prendre le temps de nous écouter.

00:09:11:15

[Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau. Il porte une chemise blanche et un veston noir avec une cravate. La mention « Michel Tremblay, chef des finances et PVP, Services d’entreprise » apparait en bas de l’écran.]

Michel : Comme Don et Coleen l’ont expliqué, la SCHL a réalisé de solides progrès en 2024, malgré une conjoncture difficile. J’ai donc le plaisir de vous présenter quelques-uns des points saillants de notre performance. Mais tout d’abord, je vais prendre quelques minutes pour décrire l’environnement économique qui a orienté notre travail en 2024.

Les principaux facteurs qui ont eu un impact sur le logement sont la croissance démographique rapide, les taux d’intérêt élevés, surtout au cours de la première moitié de l’année, ainsi que les incertitudes économiques et géopolitiques mondiales.

00:09:46:06 [Visuel : Une diapositive avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 ». Sur la diapositive, trois symboles apparaissent à côté de trois blocs de texte. Premièrement, une main tenant un cercle contenant un symbole de pourcentage à côté du texte suivant : « L’économie canadienne a connu une croissance modeste de 1,5 % en 2024, après une croissance de 1,0 % en 2023. » Deuxièmement, une flèche traçant la trajectoire descendante d’un graphique à barres à côté du texte suivant : « L’inflation a nettement diminué au cours de l’année. Cette baisse a marqué un virage graduel vers la stimulation de l’activité économique et du marché de l’habitation. » Troisièmement, une maison avec une étiquette portant un signe de dollar à côté du texte suivant : « La combinaison des prix des habitations frôlant des niveaux record et des taux hypothécaires élevés a rendu difficile l’achat d’une propriété pour de nombreux Canadiens. »].

Michel : L’économie canadienne a connu une croissance modeste en 2024. Le PIB réel a augmenté de 1,5 %, dépassant à la fois les attentes et la croissance de 2023. Le marché du travail a également connu une croissance modeste. Mais la création d’emplois n’a pas été aussi rapide que la croissance démographique, ce qui a entraîné une hausse du taux de chômage. L’inflation a diminué au cours de l’année. Ceci a incité la Banque du Canada à faire passer son taux directeur de 5 % en avril à 3,25 % en décembre. Cette baisse a marqué un virage vers la stimulation de l’activité économique et du marché de l’habitation.

Mais, dans l’ensemble, les taux d’intérêt élevés et la croissance économique modeste ont ralenti l’activité sur le marché de l’habitation. Les ventes sont demeurées au ralenti, les prix des habitations frôlant des niveaux record, et les taux hypothécaires élevés ont rendu difficile l’achat d’une propriété pour de nombreux Canadiens.

00:10:51:00 [Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.]

Michel : Les marchés locatifs sont restés tendus, mais dans la plupart des marchés, le nombre de logements locatifs disponibles a un peu augmenté, tout comme les taux d’inoccupation. 245 000 logements se sont ajoutés au parc de logements du Canada. C’est plus que la moyenne de la dernière décennie, mais moins que le sommet de 274 000 logements atteint en 2021. Malgré ces conditions économiques difficiles, la SCHL a continué de produire des résultats en 2024. 00:11:22:17 [Visuel : Une diapositive intitulée « Notre rendement de 2024 » avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 ». Le texte de la diapositive se lit comme suit : « Plus de 504 000 logements neufs, réparés ou soutenus par les programmes de la SCHL; plus de 118 000 logements neufs, réparés ou aidés qui sont abordables pour les personnes ayant des besoins impérieux en matière de logement; 79 % de logements soutenus situés dans les marchés où les besoins de logements locatifs neufs ou améliorés sont les plus grands, 48 % de ces logements sont compatibles avec le climat. »]

Michel : Nous avons contribué à la création, à la réparation et au soutien de plus de 500 000 logements en 2024. C’est plus qu’en 2023. Aussi, plus de 118 000 de ces logements étaient ceux de Canadiens éprouvant des besoins impérieux en matière de logement. Près de 300 000 des logements que nous avons soutenus se trouvaient dans les marchés les plus touchés par la pénurie de logements locatifs. Ça représente une augmentation de 40 000 logements par rapport à 2023. Nous avons ainsi dépassé de 4 % notre cible pour 2024. Près de 50 % des logements que nous avons soutenus en 2024 étaient compatibles avec le climat, dépassant ainsi nos résultats de 2023 et notre objectif, qui était de 25 %.

00:12:13:18 [Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.] Michel : Je vais maintenant passer aux points saillants de nos résultats financiers consolidés. Notre résultat consolidé avant impôt a augmenté de 238 millions de dollars. C’est une augmentation de 14 % par rapport à 2023.

00:12:27:17 [Visuel : Une diapositive intitulée « Nos résultats financiers consolidés » avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 », présente un graphique à barres comparatif composé de cinq paires de barres. Premièrement, « Résultat consolidé avant impôts : 1 996 millions de dollars en 2024; 1 758 millions de dollars en 2023. » Deuxièmement, « Activités des programmes de logement : -18 millions de dollars en 2024; -20 millions de dollars en 2023 ». Troisièmement, « Activités d’assurance prêt hypothécaire : 1 056 millions de dollars en 2024; 906 millions de dollars en 2023. » Quatrièmement, « Activités de financement hypothécaire : 953 millions de dollars en 2024; 860 millions de dollars en 2023. » Cinquièmement, « Éliminations : 5 millions de dollars en 2024; 12 millions de dollars en 2023. »] Michel : Voici les principaux facteurs qui expliquent cette augmentation. Tout d’abord, nos produits de placements ont augmenté de 212 millions de dollars, en raison de la hausse des taux d’intérêt et des soldes des placements. Les droits de cautionnement perçus dans le cadre de nos activités de financement hypothécaire ont augmenté de 74 millions de dollars. Cette hausse s’explique par l’augmentation des limites d’émission annuelles de titres hypothécaires, émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation, et d’Obligations hypothécaires du Canada. Elle s’explique également par les droits de garantie dont les taux ont été majorés au cours des dernières années.

Enfin, les produits de nos activités d’assurance ont augmenté de 65 millions de dollars en raison de l’accroissement de nos volumes de logements collectifs par rapport à l’année dernière. Ces gains ont été contrebalancés, en partie, par un certain nombre de facteurs. D’abord, l’augmentation de 85 millions de dollars, ou de 48 %, des charges afférentes aux activités d’assurance. Celle-ci s’explique par les niveaux élevés du passif des contrats d’assurance et des taux d’actualisation immobilisés.

Et puis une augmentation de 37 millions de dollars des charges opérationnelles. 00:13:47:04 [Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.] Michel : Cette hausse est attribuable aux charges d’administration plus élevées des activités d’assurance prêt hypothécaire, sous l’effet des volumes accrus d’immeubles collectifs. Nos produits commerciaux ont également joué un rôle important en permettant l’accès au financement du logement. En ce qui concerne l’assurance hypothécaire, le gouvernement a annoncé, au cours de la deuxième moitié de 2024, deux réformes des règles visant à rendre les prêts hypothécaires plus abordables pour la population canadienne.

Premièrement, le prix plafond des prêts hypothécaires assurés est passé de 1 à 1,5 million de dollars. Deuxièmement, l’admissibilité à l’amortissement hypothécaire sur 30 ans a été élargie à toutes les personnes qui achètent une première propriété, et à celles qui achètent une propriété nouvellement construite. Nous avons mis en œuvre ces changements en 2024 et nous nous attendons à ce que la demande augmente en 2025.

00:14:44:15 [Visuel : Une diapositive intitulée « Assurance prêt hypothécaire » avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 ». Sur la diapositive, deux symboles apparaissent à côté de trois blocs de texte. Premièrement, une maison marquée d’un crochet se trouve à côté du texte suivant « Contrats d’assurance en vigueur au 31 décembre 2024 – 440 G$ ». Deuxièmement, un bouclier contenant une maison se trouve à côté du texte suivant : « Capital disponible des activités d’assurance prêt hypothécaire : 188 % du capital minimal requis. » À droite, dans une bande latérale, on retrouve le texte suivant : « Volume de l’assurance pour propriétaires-occupants – 49 569 logements. Volume d’assurance de portefeuille – 10 614 logements. Volume d’assurance pour immeubles collectifs – 283 711 logements. Taux de prêts en souffrance – 0,30 % ».] Michel : Selon les résultats de l’assurance pour propriétaires-occupants, en 2024, nous avons aidé les Canadiens à acheter plus de 49 000 logements. Plus de 14 % de ces logements se trouvaient en région rurale où, dans certains cas, nous sommes le seul assureur. En ce qui concerne l’assurance de portefeuille, nous avons assuré plus de 10 000 logements. C’est une baisse par rapport à l’an dernier. Elle s’explique par la diminution du nombre de grands blocs assurés, et par le fait que, dans l’ensemble, la composition des blocs a évolué vers des blocs de plus petite taille.

La demande pour nos produits d’assurance prêt hypothécaire pour logements collectifs est restée forte tout au long de l’année 2024. Plus de 283 000 logements ont été assurés. 43 % de ces logements étaient de nouvelles constructions, ce qui a permis d’ajouter de nouveaux logements sur le marché. C’est aussi une augmentation par rapport à 2023. À la fin de 2024, nos contrats d’assurance en vigueur totalisaient 440 milliards de dollars. Cela représente une augmentation de 26 milliards de dollars par rapport à 2023. Cette hausse est attribuable à la croissance de notre assurance pour immeubles collectifs. Elle a toutefois été contrebalancée par la baisse de l’assurance pour des propriétaires-occupants et de l’assurance de portefeuille.

Le taux de prêts en souffrance correspond aux prêts en retard depuis plus de 90 jours en pourcentage des prêts assurés en cours de remboursement. Le taux de prêts en retard reste faible, à 0,30 %. Les prêts en souffrance sont restés bas dans toutes les régions. Le ratio du capital de nos activités d’assurance prêt hypothécaire est passé de 185 % en 2023 à 188 % en 2024. Malgré cette position, nous avons suspendu les dividendes. Nous cherchons à conserver le capital en réponse aux changements réglementaires du Bureau du surintendant des institutions financières, qui entreront en vigueur le 1er janvier 2026. 00:16:52:00 [Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.] C’est aussi en réponse à l’augmentation importante de nos activités d’assurance pour immeubles collectifs.

Nous offrons également un financement hypothécaire fiable aux institutions financières agréées. Cela permet aux Canadiens d’avoir accès à des prêts hypothécaires, quelles que soient les conditions du marché, et dans tous les cycles économiques.

00:17:12:00 [Visuel : Une diapositive intitulée « Financement hypothécaire » avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 » comportant une photo de deux personnes discutant dans un escalier vitré. À droite de l’image, une énumération se lit comme suit : « Cautionnement de 165 G$ de titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation; cautionnement de 60 G$ d’Obligations hypothécaires du Canada; 1,1 G$ de droits de cautionnement et de demandes perçus; cautionnement en vigueur au 31 décembre 2024 : 553 G$; ratio du capital disponible sur le capital économique requis : 127 %. »]

Michel : En 2024, le gouvernement du Canada a autorisé la SCHL à cautionner jusqu’à 60 milliards de dollars d’Obligations hypothécaires du Canada, et jusqu’à 170 milliards de dollars de titres hypothécaires. Cela représente une augmentation de 20 milliards de dollars des capacités de financement des deux produits. En 2024, nous avons continué d’offrir des droits de cautionnement préférentiels pour les titres hypothécaires contenant des prêts pour logements sociaux ou des prêts pour immeubles collectifs. Ces prêts étaient assurés au titre de l’assouplissement de l’APH pour les immeubles collectifs, ou du produit APH Select avec un engagement à l’égard de l’abordabilité.

Ces blocs de prêts liés à l’abordabilité ont contribué à accroître la disponibilité de logements abordables. L’émission de ces blocs de prêts a continué d’augmenter, pour un total de 38 milliards de dollars en 2024, en hausse par rapport aux 29 milliards de dollars en 2023. Nous avons cautionné près de 165 milliards de dollars de titres hypothécaires et 60 milliards de dollars d’Obligations hypothécaires du Canada : une autre hausse par rapport à 2023. Les droits de cautionnement et les droits de demande que nous avons reçus ont augmenté de 128 millions de dollars, ou de 14 %.

À la fin de 2024, nos cautionnements en vigueur totalisaient 553 milliards de dollars. C’est une croissance de 9 % depuis 2023, en raison des limites d’émission annuelles plus élevées et des prêteurs qui ont profité d’un taux de remboursement anticipé plus faible. 00:18:50:00

[Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.]

Michel : Coleen et Don l’ont mentionné précédemment : la mise en œuvre des programmes de logement et des priorités du gouvernement est demeurée l’un de nos principaux objectifs en 2024. Voici les résultats à souligner en date de décembre 2024.

00:19:03:16

[Visuel : Une diapositive intitulée « Points saillants des programmes de logement au 31 décembre 2024 » avec une barre latérale indiquant « Rapport annuel de 2024 ». Une énumération se lit comme suit. Premièrement, « Programme de prêts pour la construction d’appartements : 21,76 milliards de dollars engagés en prêts pour soutenir la construction de 56 439 logements destinés à la location. » Deuxièmement, « Fonds pour le logement abordable : 10,87 milliards de dollars engagés pour soutenir la création de 41 858 logements abordables et la réparation de 168 139 logements du parc de logements communautaires. ». Troisièmement, « Prêt canadien pour des maisons plus vertes : plus de 2,37 milliards de dollars engagés; près de 77 % des demandeurs ont terminé leurs rénovations et reçu le financement final du prêt. ». Quatrièmement, « Fonds pour accélérer la construction de logements : 215 ententes conclues, pour un engagement de près de 4,19 milliards de dollars sur 4 ans afin de stimuler la création de plus de 114 545 logements autorisés supplémentaires. »].

Michel : Dans le cadre du Programme de prêts pour la construction d’appartements, nous avons engagé plus de 21 milliards de dollars de prêts pour aider à construire plus de 56 000 logements. Avec le Fonds pour le logement abordable, nous avons engagé près de 11 milliards de dollars pour soutenir la création de près de 42 000 logements abordables et la réparation de plus de 168 000 logements du parc de logements communautaires.

Le Prêt canadien pour des maisons plus vertes, en partenariat avec Ressources naturelles Canada, a permis d’engager plus de 2,3 milliards de dollars pour presque 100 000 prêts. Environ 77 % des demandeurs avaient terminé leurs rénovations et reçu le financement final du prêt. La première phase du programme a été presque entièrement engagée au 31 mars 2025. Et, le complément de 600 millions de dollars, annoncé dans l’Énoncé économique de l’automne 2024, suscite déjà de l’intérêt.

Notre Fonds pour accélérer la construction de logements a incité les gouvernements locaux à mettre en œuvre des initiatives visant à éliminer les obstacles et à accélérer le développement de logements. À la fin de l’année 2024, nous avions signé des ententes avec 215 municipalités. Ces ententes représentent plus de 4 milliards de dollars engagés sur 4 ans. Elles devraient permettre de créer plus de 114 000 logements.

00:20:32:00 [Visuel : Michel Tremblay est assis dans un bureau.]

Michel : Voilà qui résume les faits marquants de 2024 pour la SCHL. Je vous invite à consulter notre rapport annuel publié sur notre site Web pour plus de détails. En terminant, je tiens à rappeler l’un des principaux messages de notre présidente et première dirigeante : À la SCHL, nous continuons d’intervenir et d’être là lorsque la population canadienne a le plus besoin de nous. Nous continuerons de gérer prudemment les ressources publiques qui nous sont confiées dans l’intérêt de tout le monde au Canada. Merci d’avoir pris le temps de nous écouter aujourd’hui et merci pour l’intérêt que vous portez à la SCHL et au travail qu’elle accomplit.

00:21:10:00 [Visuel : Une diapositive intitulée : « Société canadienne d’hypothèques et de logement – Assemblée publique annuelle 2025. Merci de votre écoute. » Une photo montre un chantier. La silhouette d’une grue se découpe sur le ciel teinté de jaune et de rose par le soleil couchant. En bas de l’image, on retrouve les logos du gouvernement du Canada et de la SCHL, ainsi que le texte suivant : « SCHL.ca ».]