Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2025

Le rapport de mise à jour sur le marché locatif fait le point sur la conjoncture du marché locatif au Canada. Il s’appuie sur les analyses tirées de notre Rapport sur le marché locatif de 2024 et d’autres sources de données¹. Il comprend aussi les renseignements sur le marché obtenus auprès de spécialistes du secteur.

L’offre élevée contribue à la baisse des loyers affichés

L’offre de logements locatifs a augmenté, comme en témoigne la croissance rapide du nombre d’inscriptions et d’immeubles récemment achevés. Par conséquent, dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Calgary, de Toronto, de Vancouver et de Halifax, les loyers annoncés² au premier trimestre de 2025 ont diminué de 2 à 8 % par rapport à la même période 1 an plus tôt (voir les figures 1 et 2).

Au contraire, à Edmonton, à Ottawa et à Montréal, le loyer annoncé moyen a continué de croître d’une année à l’autre, mais à un rythme plus lent.

Les propriétaires-bailleurs constatent une hausse du temps requis pour louer les logements vacants. C’est surtout le cas des nouveaux logements destinés à la location à Toronto, à Vancouver et à Calgary, en raison de la forte concurrence découlant de l’offre importante des marchés locatifs secondaires³. Les propriétaires sur ces marchés sont souvent plus enclins que ceux sur les autres marchés à baisser les loyers pour éviter l’inoccupation. Ils se soucient donc moins des taux d’actualisation.

En revanche, les exploitants de logements destinés à la location réagissent aux conditions du marché en offrant des incitatifs aux nouveaux locataires. Il peut s’agir d’un mois de loyer gratuit, d’indemnités de déménagement ou encore de primes à la signature du bail. Certains exploitants prévoient néanmoins devoir réduire les loyers au cours des prochaines années.

Selon les données de la SCHL, le nombre de logements locatifs achevés a augmenté continuellement depuis la tenue de son Enquête sur les logements locatifs en octobre 2024. Les achèvements demeurent supérieurs aux moyennes historiques sur 10 ans dans la plupart des marchés, en grande partie grâce aux initiatives gouvernementales.

La SCHL joue un rôle clé dans la stimulation de la construction de logements locatifs

Les produits et programmes de la SCHL ont été essentiels au soutien de l’offre de logements locatifs partout au Canada.

La SCHL estime qu’en 2024, la plupart des appartements locatifs mis en chantier au pays étaient principalement soutenus par 2 de ses programmes et produits de financement de la construction. Depuis 2017, plus de 200 000 nouveaux logements destinés à la location ont été financés au moyen des produits d’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la SCHL et du Programme de prêts pour la construction d’appartements. Nous estimons que la part d’appartements locatifs mis en chantier soutenus par ces initiatives pendant la phase de construction a considérablement augmenté : elle est passée de 5 % en 2017 à 88 % en 2024 (voir la figure 3).

Depuis 2017, la part d’appartements locatifs mis en chantier soutenus par le Programme de prêts pour la construction d’appartements et les produits d’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs a constamment augmenté dans les grandes RMR. En 2024, cette tendance a connu un essor notable, en grande partie grâce au produit Assurance prêt hypothécaire Select lancé en 2022.

• Montréal a enregistré l’une des plus fortes hausses en 2024, stimulée par l’adoption rapide d’Assurance prêt hypothécaire Select.
• Dans les marchés où les loyers sont chers, comme Toronto et Vancouver, le recours au Programme de prêts pour la construction d’appartements demeure plus important qu’ailleurs. Cette observation cadre avec l’accent mis par le programme sur l’augmentation de l’offre de logements locatifs dans les marchés coûteux ou serrés.
• Les RMR d’Edmonton et de Calgary se sont classées au deuxième et au troisième rang, respectivement, en nombre de nouveaux logements assurés. Elles atteignaient le premier rang en ajustant le nombre selon la taille de la population. Cette forte participation est en grande partie attribuable aux critères d’abordabilité d’Assurance prêt hypothécaire Select, qui sont faciles à respecter.

La migration internationale et les marchés du travail sont devenus des obstacles

On constate les effets du ralentissement de la migration internationale dans la récente baisse des loyers annoncés. Après avoir culminé vers le milieu de 2023, les loyers annoncés ont diminué davantage dans les RMR les plus exposées à de tels changements, comme Vancouver, Toronto et Halifax.

Le plafond sur le nombre d’étudiants étrangers admis et la modification de leur répartition provinciale influent sur la demande de logements locatifs en Colombie-Britannique, en Ontario et en Nouvelle-Écosse. Ces provinces ont toutes connu une baisse du nombre de détenteurs de permis de travail et d’études au premier trimestre de 2025. En même temps, la croissance du nombre de résidents non permanents a ralenti au Québec et en Alberta.

La demande ralentit aussi en raison de la faiblesse des marchés du travail. L’arrivée de nouveaux locataires est modérée par le chômage chez les jeunes, qui est supérieur à sa moyenne sur 5 ans dans la plupart des principaux marchés. Même les taux de chômage des récents diplômés de niveau postsecondaire sont maintenant supérieurs aux moyennes à long terme.

Toutefois, les tendances des marchés du travail varient d’un endroit à l’autre. À Vancouver et à Toronto, ils montrent certains signes d’affaiblissement. Au contraire, les conditions sont relativement solides à Halifax, à Calgary et à Edmonton jusqu’à présent en 2025 en raison des hausses élevées de l’emploi à temps plein.

Les hausses de loyer des logements occupés continuent de refléter la forte demande

Bien que les loyers annoncés aient commencé à diminuer, il n’en découle toujours pas de baisse des loyers payés par tous les locataires. Selon les données de l’Enquête sur la population active de Statistique Canada, le loyer moyen des logements occupés de 2 chambres dans les 7 plus grandes RMR était plus élevé au premier trimestre de 2025 qu’à la même période en 2024 (voir la figure 4). Il y a une explication à cette situation : un nombre accru de locataires ont payé des loyers plus élevés au moment du roulement au cours des dernières années, ce qui a stimulé la croissance globale des loyers.

Dans les marchés où le taux de roulement est faible et où la réglementation des loyers est stricte, le loyer des logements qui deviennent disponibles augmente souvent fortement. Les propriétaires-bailleurs rajustent les loyers pour qu’ils correspondent aux taux actuels du marché. Ceux-ci sont généralement beaucoup plus élevés que les loyers réglementés des baux précédents. Ces augmentations peuvent aussi servir à compenser la hausse des charges opérationnelles et à couvrir la croissance des coûts liés au roulement des locataires, comme les rénovations et les réparations.

Nous avons observé cette dynamique en analysant des marchés où les loyers sont contrôlés, soit Ottawa et Toronto⁴. Pour ce faire, nous avons comparé des immeubles achevés après novembre 2018 (exemptés du contrôle des loyers) à des immeubles semblables construits entre 2011 et 2017 (assujettis au contrôle des loyers). Dans les 2 villes, le loyer des logements des immeubles assujettis au contrôle des loyers est généralement augmenté lors du roulement de locataires. On le fait alors correspondre aux loyers des immeubles récemment achevés et exemptés du contrôle.

Les loyers des vieux immeubles rattrapent ceux des immeubles récents⁵

Dans les grandes RMR, la forte croissance du loyer moyen des logements avec roulement de locataires entraîne un resserrement de l’écart entre les loyers des immeubles anciens et ceux des immeubles récents. Lorsque les logements anciens deviennent disponibles, leur loyer se rapproche de ceux des logements neufs (achevés au cours des 5 dernières années). À Vancouver, l’écart était le plus faible en 2024 : seulement 9 % pour les appartements de 2 chambres destinés à la location. Dans les marchés coûteux et serrés, l’abordabilité s’est détériorée au point où de nombreux locataires (ceux qui arrivent sur le marché de la location comme ceux qui déménagent) se contentent d’économies modestes en choisissant un vieux logement.

La hausse des loyers des logements avec roulement de locataires dans plusieurs grands marchés locatifs a réduit la mobilité des locataires. Par conséquent, les périodes de location moyennes se sont prolongées et les augmentations de loyer lors du déménagement des locataires se sont accentuées. En 2024, l’écart de loyer entre les logements de 2 chambres vacants et occupés a atteint 44 % à Toronto. C’était le plus élevé parmi les grandes villes. C’est à Edmonton, où le taux de roulement était élevé et où il n’y avait pas de contrôle des loyers, que l’écart était le plus faible, à 5 %.

Les signes laissent entrevoir une augmentation du roulement des locataires

En octobre 2024, le taux de roulement des locataires est demeuré le plus bas enregistré par notre Enquête sur les logements locatifs depuis le début de la collecte de données en 2016. Cependant, depuis, les parties prenantes de plusieurs grandes villes ont indiqué une hausse du roulement des locataires en raison de la croissance du taux d’inoccupation et des incitatifs encourageant les locataires à déménager.

En effet, il y a une augmentation du taux de disponibilité⁶ des logements destinés à la location récemment construits à Toronto⁷. Ce taux a récemment augmenté plus rapidement que le taux d’inoccupation depuis l’automne, ce qui indique une hausse du roulement des locataires.

Les taux d’inoccupation devraient encore augmenter

Pour le reste de 2025, le marché locatif devrait aussi être influencé par le ralentissement de la croissance démographique et l’évolution des conditions d’emploi. Comme la demande peine à suivre l’offre de logements neufs, le marché demeurera en période d’ajustement. C’est particulièrement vrai en Ontario, où les cibles de migration internationale ont diminué, surtout à proximité des établissements d’enseignement postsecondaire.

Les logements destinés à la location de construction récente subiront davantage de pression en raison des longues périodes avant la location et de la hausse des taux d’inoccupation. L’offre sur le marché est abondante à court terme. Toutefois, il faut maintenir la cadence de la construction de logements locatifs afin de répondre aux besoins découlant de la croissance démographique attendue et d’améliorer les résultats en matière d’abordabilité pour les ménages existants.

Le fardeau des loyers continue de s’accentuer dans les principaux marchés canadiens

Les parties prenantes ont relevé une croissance des pressions financières sur les locataires. Plus les pressions sur l’abordabilité persisteront, plus les locataires devraient se tourner vers la cohabitation, ce qui stimulera davantage la demande d’appartements de 3 chambres et plus. Cette évolution pourrait rendre les petits logements moins attirants, car les ménages locataires accorderaient la priorité au partage de l’espace pour économiser de l’argent.

Pour faire un suivi mensuel de l’abordabilité des logements locatifs, nous avons calculé 2 rapports loyer-revenu différents⁸ :

• Rapport loyer-revenu, avec les loyers moyens du marché :
  ce rapport utilise les loyers moyens des logements de 2 chambres tirés de l’Enquête sur la population active. Ces loyers reflètent les conditions générales du marché locatif.
• Rapport loyer-revenu, avec les loyers annoncés :
  ce rapport utilise les loyers annoncés moyens des logements de 2 chambres tirés des inscriptions en ligne. Ces loyers représentent les prix que doivent réellement payer les nouveaux locataires qui entrent sur le marché.

Le rapport loyer-revenu fondé sur les loyers tirés de l’Enquête sur la population active (voir la figure 5) est le plus élevé à Vancouver, suivie de Toronto. Le rapport des autres marchés locatifs se situe dans une fourchette semblable. Depuis la pandémie de COVID-19 en 2020, le rapport loyer-revenu a augmenté de façon constante dans l’ensemble des marchés. On peut en conclure que l’abordabilité des logements locatifs s’est détériorée au fil du temps.

Le rapport loyer-revenu fondé sur les loyers annoncés (données disponibles à compter de 2022) a généralement augmenté jusqu’en 2024. Puis, cette année-là, le rapport a commencé à diminuer dans les marchés les plus inabordables. Cette tendance cadre avec le récent ralentissement du marché locatif.