00:00:00:01

[Audio : Une musique rythmée joue.]

[Visuel : Joelle Hamilton et Tania Bourassa sont assises face à face dans des fauteuils en cuir brun. Joelle Hamilton a de longs cheveux foncés et porte une chemise noire et une jupe, tandis que Tania Bourassa-Ochoa a les cheveux blonds et porte un veston noir sur un haut de couleur orange et un pantalon. Elles sont toutes les deux devant un micro sur pied.]

Joelle Hamilton : J'aimerais commencer par examiner la situation globale du marché locatif.

00:00:04:07

Tania Bourassa-Ochoa : On se retrouve aujourd'hui avec beaucoup plus d'unités sur le marché

00:00:08:10

Joelle : Peux-tu décortiquer les différents facteurs pour nous, donc l'offre et la demande?

00:00:12:22

Tania : La raison principale, c'est vraiment : soutien du gouvernement. On voit beaucoup également les propriétaires qui vont venir, toutes sortes de façons d'incentiver ou d'attirer des nouveaux locataires.

00:00:25:12

Joelle : Comment le marché locatif évoluera-t-il?

00:00:28:01

Tania : Parce qu'il y a plusieurs unités qui vont arriver sur le marché. En contrepartie, on a des signes d'une demande qui va demeurer modérée. On peut s'attendre à ce que les loyers continuent d'augmenter, mais de manière plus au ralenti.

00:00:41:11

[Audio : La musique s’estompe.]

[Visuel : Sur un fond rouge et bleu, des formes noires apparaissent. Elles forment bientôt une rangée de maisons différemment orientées. Une boîte translucide blanche avec le symbole d'une loupe apparaît au centre de l'écran. Puis un texte apparaît à l'intérieur de la boîte: « marché canadien de l'habitation ».]

[Animatrice : Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL.]

Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

00:00:51:02

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. Au centre, un texte apparaît en blanc. On peut y lire: « Sous notre toit - Balado sur le logement au Canada ».]

[Audio : La musique s'arrête.]

[Visuel : Un encadré dans lequel il est écrit « Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL » apparaît brièvement.]

Joelle : Le taux d'inoccupation augmente. Les loyers changent. Pour la première fois depuis des années, les locataires ont un peu plus de marge de manœuvre. Mais ce répit durera-t-il? Bienvenue à « Sous notre toit », le balado où nous analysons les forces qui façonnent le logement au Canada. Je suis votre animatrice, Joelle Hamilton. Aujourd'hui, nous examinons le rapport sur le marché locatif de 2025 de la SCHL. Il s'agit du rapport le plus complet sur les conditions de marché dans les grandes villes du pays. Nous présenterons les raisons pour lesquelles ces conditions se sont assouplies après des années de tensions intenses ainsi que les changements de la demande, l'offre, l'abordabilité et les tendances régionales.

00:01:44:04

Joelle : Aujourd'hui, je suis accompagnée de Tania Bourassa-Ochoa, une de nos économistes en chef de la SCHL. Bienvenue, Tania.

Tania : Merci, Joelle.

00:01:52:13

Joelle : J'aimerais commencer par examiner la situation globale du marché locatif, parce que cette année, elle est très différente des autres années. Donc, à l'échelle nationale, on a vu que le taux d'inoccupation des logements a augmenté à 3,1 %, et que ceci dépasse la moyenne sur 10 ans. C'est un changement important par rapport aux conditions très tendues de 2021 et 2023. Qu'est-ce qui explique la situation?

00:02:26:06

Tania : En fait, on a deux forces majeures qui entrent en ligne de compte. D'un côté, on a l'offre, l'offre qui est très importante. En fait, si on regarde depuis les dernières années, on a des niveaux records d'achèvement, donc des unités qui ont été construites et achevées et qui sont rentrées sur le marché. Et donc, les développeurs se sont vraiment empressés de venir répondre à une demande, comme tu le mentionnais, une demande intense, très forte dans les dernières années. Et donc, on se retrouve aujourd'hui avec beaucoup plus d'unités sur le marché. Ensuite, quand on regarde du côté de la demande, on a une situation où notre demande, elle est un peu moins forte que par les années passées. On a une population qui ralentit, moins d'étudiants internationaux. Ça a eu un impact tout de même. Et également des conditions de marché de l'emploi qui ont été assouplies et donc moins de demandeurs pour un logement locatif.

00:03:30:17

Tania : Donc, en fait, quelques éléments à souligner pour le rapport cette année. D'une part, tu l'as mentionné : le taux d'inoccupation qui est en hausse. C'est la première fois en 10 ans que même les gammes de loyers plus faibles ont également contribué à cette hausse du taux d'inoccupation. Bien entendu, il y a encore une demande qui est très importante pour ces unités plus abordables, mais on voit quand même que toutes les gammes de loyers ont vraiment contribué à cette hausse du taux d'inoccupation. Et en fait, ça amène un peu la question d'abordabilité. On a une abordabilité qui, oui, s'est améliorée légèrement dans certains marchés, mais de manière générale, ça reste un enjeu.

00:04:15:01

Joelle : Donc, maintenant que nous savons ce qui se passe à l'échelle, disons, nationale, j'aimerais voir un peu plus si tu pourrais expliquer ces changements. Et peux-tu décortiquer les différents facteurs pour nous, donc l'offre et la demande?

00:04:32:19

Tania : Oui, absolument. Donc, on commence par la demande. Donc, on parle d'une demande qui est moins soutenue. Premièrement: une population qui ralentit. Grande raison principale pour ça, c'est les nouvelles cibles d'immigration. Donc changement du côté des politiques d'immigration qui a eu un impact très important. Donc, du côté des nouveaux arrivants, il y a moins de nouveaux arrivants qui arrivent au Canada, et on sait que les nouveaux arrivants représentent une part importante de la demande locative. Deuxièmement, du côté des étudiants internationaux aussi, on a vu une baisse assez marquée. En fait, quand on regarde le nombre de permis d'études, mais aussi de permis de travail pour les gens de 15 à 34 ans, on voit une baisse assez importante. Donc, ça va venir vraiment avoir une influence, surtout dans les marchés ou les régions autour des universités, par exemple. Et finalement, un marché de l'emploi qui se détend aussi. En fait, on a un taux de chômage qui augmente, mais surtout du côté de la population plus jeune. Donc les plus jeunes qui font face à plus de pression pour trouver un emploi, finalement. Et donc moins de formation de ménages. C'est-à-dire que ces jeunes-là ne forment pas leur propre ménage autant qu'avant. Ils restent peut-être plus en colocation ou dans le nid familial. Et donc, ça aussi, on va avoir une répercussion à la baisse sur la demande. Maintenant, du côté de l'offre, on a parlé de niveaux records qui se sont ajoutés au marché dans les dernières années. On a encore beaucoup d'unités qui sont en construction. La raison principale, c'est vraiment : soutien du gouvernement. Je dirais même des trois paliers de gouvernement, dans une certaine mesure. Donc, des différents programmes, des produits, et même notre assurance hypothécaire aussi va venir soutenir et est venue soutenir beaucoup de projets locatifs, et donc davantage de nouvelles offres. En fait, il y a une nuance importante à faire. Cette nouvelle offre, en grande partie, elle est souvent plus dispendieuse ou dans ces gammes plus élevées. Et donc, c'est là où on voit beaucoup plus d'inoccupation. On voit beaucoup également les propriétaires qui vont venir offrir un mois de loyer gratuit, deux mois de loyer gratuit, donc toutes sortes de façons d'incentiver ou d'attirer des nouveaux locataires.

00:07:10:20

Joelle : Donc, examinons maintenant les réalités régionales. Comment cette dynamique se manifeste-t-elle dans les six plus grandes villes du Canada?

00:07:20:16

Tania : Je pense que c'est tellement important de regarder, justement, les différentes régions, parce qu'on voit effectivement des différences assez importantes. L'Alberta va sortir du lot. D'une part, Calgary : on a un taux d'inoccupation qui se maintient à 5 %, malgré une hausse record d'offres qui s'est ajoutée sur le marché. On parle d'une hausse de 11 %, quand même assez fort. Par contre, on a une croissance démographique qui, elle aussi, a été très forte, beaucoup de migration interprovinciale, entre autres, et donc, ça a été suffisant pour maintenir ce taux d'inoccupation. Du côté d'Edmonton, on voit une hausse du taux d'inoccupation, surtout du côté des unités un petit peu plus haut de gamme.

00:08:07:04

Tania : Donc, si on se déplace vers l'est, maintenant, en Ontario : l'Ontario, c'est une province qui a quand même ressenti beaucoup ces effets de l'assouplissement, entre autres à cause de moins d'immigration, moins d'étudiants étrangers, mais aussi à cause du contexte tarifaire avec les États-Unis. Donc plusieurs régions qui sont beaucoup plus exposées à certaines industries ou ces tarifs-là. Et donc, on a vu une hausse du taux d'inoccupation dans plusieurs de ces régions. À Toronto, maintenant, le taux d'inoccupation qui augmente à 3 %. C'est sûr que dans les zones étudiantes aussi, on a vu cette hausse de façon plus marquée. Quand on regarde du côté de la copropriété en location, c'est quand même intéressant : on voit un taux d'inoccupation qui est resté quand même assez serré et stable à 1 %.

00:09:01:16

Tania : Du côté d'Halifax, aussi, on a vu une hausse des taux d'inoccupation. Ça a été vraiment soutenu par les renouvellements, entre autres, donc les unités qui ont accueilli des nouveaux locataires, mais aussi les unités qui sont un petit peu plus dispendieuses.

00:09:19:06

Tania : Du côté de Montréal maintenant. Montréal qui se démarque. On a une augmentation du loyer moyen qui a augmenté à 7,2 %. En contrepartie, quand on regarde le revenu, la croissance de revenu, ça n'a pas été aussi fort que ça, et donc on est dans un contexte où l'abordabilité s'est en fait détériorée à Montréal au cours de la dernière année. Une des raisons de cette forte augmentation de loyers, ce serait en partie avec les nouvelles hausses permises du tribunal administratif du logement, qui étaient établies au-delà de 5 %. Et donc, on a vu plusieurs propriétaires augmenter les loyers pour les unités occupées.

00:10:05:14

Tania : Et finalement, quand on regarde du côté de Vancouver, qui également se démarque du lot. En fait, on atteint un taux d'inoccupation jamais vu depuis au moins 30 ans. Donc, on a même dépassé le sommet pendant la pandémie. Et donc, une des raisons principales, c'est vraiment l'offre importante qui est rentrée sur le marché, autant du côté des appartements locatifs traditionnels que du côté de la copropriété en location. Donc, beaucoup d'offre qui est venue d'un coup sur le marché.

00:10:39:09

Joelle : J'aimerais savoir ce que tous ces changements signifient pour les locataires, et par après, pour les propriétaires bailleurs.

00:10:49:15

Tania : Donc, en fait, en termes d'abordabilité, tu sais, on se pose la question : Est-ce que finalement les locataires ont un peu de répit? La réponse, c'est oui et non. Dans certains marchés les plus chers, on voit un certain apaisement de l'abordabilité, dans une certaine mesure. Dans les strates les plus élevées également. Mais pour tout ce qui est les revenus les plus faibles, il y a encore un besoin d'abordabilité qui est criant. On a des défis assez importants. Il y a quand même quelques éléments positifs. Tout d'abord, plus de choix pour les locataires. Donc, quand on regarde du côté de Toronto, Calgary ou même Edmonton, on voit qu'il y a beaucoup plus... Bien, il y a plus de diversité et de choix en termes d'unités. On a parlé également que les propriétaires offraient certains incitatifs : un mois gratuit, deux mois gratuits. Ça peut être des électroménagers, ou encore des allocations pour le déménagement. Et finalement, on voit quelque chose de très intéressant, c'est quand on regarde les unités qui ont accueilli un nouveau locataire, et on regarde ce loyer moyen-là, comparé à celui de l'an passé, on voit en fait un certain déclin.

[Visuel : Une boîte dans laquelle est écrit le texte « S'abonner » à côté d'un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Tania : Donc, ça veut dire que quand les unités sont relouées, les propriétaires ont moins tendance à augmenter le loyer aussi fortement que l'an dernier. Et donc, ça veut aussi dire qu'il y a un peu plus de place à la négociation pour les locataires.

00:12:31:06

Joelle : Maintenant, comment les décideurs devraient-ils interpréter les résultats de ce rapport?

00:12:38:10

Tania : En fait, je pense que premièrement, c'est important de prendre connaissance du fait que le marché évolue. Le marché a évolué, mais il y a encore plusieurs défis qui demeurent très présents, entre autres les défis d'abordabilité. Deux choses importantes à mentionner : d'une part, je pense que c'est le besoin soutenu d'une offre locative. Le besoin de continuer à rajouter de l'offre locative de manière soutenue, c'est très important. Donc, même si on voit un taux d'inoccupation qui augmente légèrement, on a un marché qui s'assouplit légèrement, on n'a pas nécessairement vu d'assouplissement tant que ça au niveau de l'abordabilité. Donc, le fait de rajouter de l'offre de manière soutenue va venir assurer une stabilité, mais aussi une diversité pour les locataires. En fait, on voit que les locataires ont tendance à déménager davantage. Cette année, on commence à voir certains signes des effets de filtrage. Donc, certains locataires qui vont peut-être aller dans des unités un petit peu plus dispendieuses. Ça fait qu'il y a un certain mouvement qui se produit. Et donc le besoin vraiment d'assurer une stabilité du côté de l'offre qui se rajoute, c'est très important.

00:13:58:12

Tania : Puis un autre point important, je pense, c'est vraiment de surveiller cet écart entre le loyer qui est occupé et le loyer où il y a eu un roulement, donc qui a accueilli un nouveau locataire. Cet écart-là est vraiment un indicateur, un très bon indicateur de stress dans le marché. Donc quand on a de très grands écarts, comme ce qu'on avait vu, en fait, l'an passé, ça vient mettre beaucoup de pression pour les locataires qui déménagent, ou pour les nouveaux arrivants aussi. Donc très important vraiment de surveiller cet écart-là et cette dynamique-là qui va vraiment venir impacter la mobilité dans le marché.

00:14:40:06

[Visuel : Une boîte dans laquelle est écrit le texte « S'abonner » à côté d'un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Joelle : Donc, j'aimerais terminer notre épisode en examinant ce que nous réserve le marché locatif dans l'avenir. Comment le marché locatif évoluera-t-il?

00:14:51:04

Tania : Bien, en fait, ce à quoi on s'attend au cours des prochaines années, on en a parlé un peu plus tôt : beaucoup d'offre qui est actuellement en construction. On peut s'attendre à ce qu'il y ait plusieurs unités qui vont arriver sur le marché au cours des prochains mois, au cours des prochaines années. En contrepartie, on a des signes d'une demande qui va demeurer modérée, plus faible, et donc on peut s'attendre à ce que les taux d'inoccupation continuent d'augmenter légèrement au cours de la prochaine année. Ça va, par contre, faire une pression moins forte du côté des loyers. On peut s'attendre à ce que les loyers continuent d'augmenter, mais de manière plus au ralenti, ce qui pourrait être une bonne nouvelle du côté de l'abordabilité. Donc, on s'attend à ce que l'abordabilité s'améliore légèrement. Si, bien sûr, les revenus continuent de croître de manière soutenue, finalement. On peut également continuer à avoir de grandes divergences à travers les régions. Donc, on en a parlé un peu. Il y a quand même un portrait qui est très différent, qui se dessine à travers le pays.

00:16:02:04

Tania : Et finalement, cette question de mobilité-là. Je pense qu'on a vu au cours de la dernière année des locataires qui se retrouvent devant plus de choix, avec des incitatifs dans certains cas de propriétaires qui veulent attirer des locataires, un peu de signes, comme on parlait, de ce filtrage. Donc, on peut s'attendre à continuer à avoir un peu plus de mouvement et de mobilité du côté du marché locatif.

00:16:27:04

Joelle : Et ceci termine notre épisode d'aujourd'hui, Tania. Merci beaucoup de nous avoir présenté les tendances importantes du marché locatif au Canada. Et merci à vous, nos auditeurs, pour vous être joints à nous aujourd'hui Sous notre toit. Merci, et à la prochaine.

00:16:45:16

[Visuel : Un texte blanc apparaît à l'écran : « Sous notre toit - Balado sur le logement au Canada », par-dessus des maisons en rangée noires, sur un fond rouge et bleu. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent.]

[Animatrice : Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL.]

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[Audio : La musique s’estompe.]

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