00:00:00:01

[Audio : Une musique rythmée joue.]

[Visuel : Une femme aux longs cheveux bruns est assise dans un fauteuil en cuir brun, une plante à ses côtés et une lampe sur pied derrière elle. Elle parle dans un micro posé sur un pied. Elle porte un chandail à manches longues de couleur canneberge et une jupe noire.]

Mireille Thériault, spécialiste des communications – SCHL : Parle-nous de ce qui s’est passé au premier semestre de 2025.

[Visuel : Assise en face d’elle, dans un fauteuil en cuir brun, se trouve une jeune femme aux longs cheveux blonds, assise elle aussi derrière un micro. Elle porte un tailleur bleu poudre.]

00:00:00:04

Tania Bourassa-Ochoa, Économiste en chef adjointe – SCHL : D’ailleurs, ce qu’on observe, c’est vraiment une transition du nombre de copropriétés versus le nombre de logements locatifs qui sont construits.

00:00:00:15

MIREILLE THÉRIAULT : À quoi peut-on s’attendre sur les principaux marchés du Canada?

00:00:00:19

TANIA BOURASSA-OCHOA : Dans les villes plus abordables comme Montréal, Calgary ou Edmonton, on a enregistré une hausse de l’activité des mises en chantier. Dans les autres marchés, c’est un portrait un peu différent.

00:00:00:33:05

[Visuel : Sur un fond rouge et bleu, des formes noires apparaissent. Elles forment bientôt une rangée de maisons différemment orientées. Une boîte translucide blanche avec le symbole d’une loupe apparaît au centre de l’écran. Puis un texte apparaît à l’intérieur de la boîte : « Marché canadien de l’habitation ».]

Joelle Hamilton, Communications et marketing – SCHL : Vous écoutez « Sous notre toit, balado sur le logement au Canada », où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

00:00:43:13

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. Au centre, un texte apparaît en blanc. On peut y lire : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada ».]

[Audio : La musique s’arrête.]

00:00:50:00

MIREILLE THÉRIAULT : Bonjour à tout le monde. Bienvenue au balado « Sous notre toit ». Je suis votre animatrice invitée, Mireille Thériault.

[Visuel : Le nom de « Mireille Thériault » apparaît en blanc dans un encadré violet en bas de l’écran. En dessous se trouve la description « Spécialiste des communications – SCHL. »]

Aujourd’hui, on va parler de l’offre de logement dans les 7 principaux marchés du Canada : Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, et Halifax. Au premier semestre de 2025, le total des mises en chantier d’habitations dans ces villes a frôlé des sommets historiques. Il était à peine moins élevé qu’au premier semestre de 2024. Mais qu’est-ce qu’on découvre après une analyse approfondie? Pour répondre à cette question, je suis accompagnée de Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL. Bienvenue, Tania. Merci de te joindre à nous pour un autre épisode.

00:01:39:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Merci.

00:01:40:00

MIREILLE THÉRIAULT : Merci. Parle-nous des principales constatations du Rapport sur l’offre de logements de 2025.

[Visuel : Le nom de « Tania Bourassa-Ochoa » apparaît en blanc dans un encadré violet en bas de l’écran. En dessous se trouve la description « Économiste en chef adjointe – SCHL »]

00:01:46:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui. En fait, pour commencer, quand on regarde à un niveau global, dans l’ensemble, pour la première moitié de 2025 finalement, on voit qu’on a un niveau de mises en chantier qui est un petit peu plus faible que 2024, mais on est quand même près des sommets historiques. Par contre, cette stabilité est un peu trompeuse, parce que, une fois qu’on décortique les données régionales, on voit des différences assez importantes. Dans certains secteurs, on voit des baisses assez marquées de la construction résidentielle. Et ce n’est pas juste un enjeu qui est temporaire, ça pose des risques réels pour l’offre à long terme, pour l’abordabilité, mais aussi pour la rétention de la main-d’œuvre dans le secteur de la construction, par exemple.

Maintenant, quand on regarde du côté de l’offre existante, donc quand on regarde les nouvelles inscriptions ou les inscriptions qui sont actives, on voit également un portrait qui est un petit peu différent entre certaines régions. Quand on regarde du côté d’Edmonton et du côté de Montréal, on voit que le niveau d’inscriptions actives est demeuré relativement stable. Dans les régions comme Vancouver, Toronto, Calgary, Ottawa et Halifax, on voit qu’il y a une certaine hausse du côté des nouvelles inscriptions et des inscriptions actives. Donc, on a un inventaire qui s’accumule quelque peu, à différents degrés à travers les régions bien sûr.

Mais tout ça pour dire que, dans certaines régions où on a vu une hausse des mises en chantier et une hausse des inscriptions actives, eh bien on voit une offre totale qui est plus élevée dans certains marchés. Par contre, on n’est pas encore sortis du bois dans le contexte où on a plusieurs incertitudes économiques qui planent encore : les tensions commerciales… on a aussi une démographie qui est ralentie et qui va continuer à ralentir. Eh bien, dans ce contexte-là, on a des perspectives qui sont à la baisse pour les mises en chantier d’ici la fin de l’année.

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

On s’attend à une légère reprise en 2026 - 2027, mais ça va être assez modeste.

00:04:11:11

MIREILLE THÉRIAULT : Selon le Rapport sur l’offre de logements, il y a de grandes différences dans les tendances des mises en chantier d’habitations entre les principaux marchés du Canada. Alors, on va parler des différences et de leurs causes. Quelles villes ont enregistré les gains les plus importants dans l’offre de logements?

00:04:29:14

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, les 4 RMR qui se sont démarquées positivement, je dirais : Montréal, Ottawa, Edmonton, Calgary, qui ont enregistré une hausse du côté des mises en chantier, cette hausse, elle s’explique principalement par davantage de construction de logements locatifs. Par contre, du côté des Prairies, donc Edmonton et Calgary, on voit davantage de construction de propriété absolue ou de maisons avec entrées privatives, si on veut. Et donc, la raison pour cela, c’est que le coût est moindre finalement. Il est un peu plus abordable quand on compare entre les différentes régions. Puis parlant de comparer entre les différentes régions, c’est toujours important de comparer les mises en chantier par habitant. Donc, ça nous permet vraiment de faire de meilleures comparaisons entre les régions, mais aussi pour une région à travers le temps. Et quand on fait ce calcul, Calgary se démarque de loin du lot, avec le plus haut niveau de construction parmi les 7 RMR. Montréal a fait du progrès. On traîne un peu de la patte quand on regarde les 7 RMR, mais quand même un progrès au niveau de la construction per capita.

00:05:47:09

MIREILLE THÉRIAULT : Qu’est-ce qui s’est passé dans les villes à prix plus élevé, donc Vancouver, Toronto, où les logements continuent à être moins abordables et les acheteurs sont plus prudents?

00:05:59:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui, effectivement. Donc on enregistre une baisse du côté des mises en chantier du côté de Toronto, Vancouver, Halifax aussi pour la première moitié de l’année. Il y a eu quand même un revirement de situation. Il y a eu un rebond des mises en chantier à Halifax. Donc on est maintenant dans le vert, si on veut bien.

Mais du côté de Toronto, Vancouver, on voit un ralentissement important de l’activité de construction. Toronto qui enregistre le plus fort recul des mises en chantier. En fait, quand on regarde le niveau de construction, on est presque au niveau qu’on avait enregistré en 1996.

00:06:37:19

MIREILLE THÉRIAULT : La construction de logements avec entrée privée, donc celles de maisons individuelles, de jumelées et de maisons en rangées, s’est légèrement redressée au premier semestre de 2025. Qu’est-ce que tu peux nous dire à ce sujet?

00:06:52:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : En fait, effectivement, ça a été une croissance qui a été assez modeste. On parle de 5 % de hausse pour la première moitié de l’année. C’est quand même un signal relativement positif dans le contexte incertain actuel. C’est sûr que dans les marchés plus abordables, le fait que les taux hypothécaires soient un peu plus bas, ça a permis de débloquer une certaine demande pour ce type de logement. C’est sûr qu’on n’est pas aux taux hypothécaires qu’on avait connus en 2020-2021, pendant la période pandémique. Donc, il y aurait un potentiel plus grand du côté de la demande de ce côté-là. Donc, dans les villes plus abordables comme Montréal, Calgary ou Edmonton, on a enregistré une hausse de l’activité des mises en chantier. Dans les autres marchés, c’est un portrait un peu différent. Donc, du côté de Vancouver, du côté d’Ottawa, on a une relative stabilité au niveau de la construction. Et quand on regarde du côté de Toronto et d’Halifax, là, on enregistre vraiment un déclin de la construction de ce type de propriété.

00:08:03:22

MIREILLE THÉRIAULT : Dans les centres où on a vu un déclin, qu’est-ce que tu peux nous dire au sujet des raisons pour cette situation?

00:08:10:04

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, en fait, il y a quelques raisons différentes, dépendamment des régions. Du côté de Toronto, une des raisons, c’est que les propriétaires actuels n’ont pas la possibilité de changer de gamme d’habitation, si on veut. Donc, je m’explique : plusieurs propriétaires de copropriétés qui voudraient accéder à un unifamilial peinent à vendre leur copropriété. Il n’y a pas beaucoup de premiers acheteurs sur le marché. Et même s’il y en a, de premiers acheteurs, qui pourraient se permettre une copropriété, il y en a plusieurs qui restent prudents. Le contexte économique, comme on l’avait mentionné, est un peu incertain, et les prix des habitations demeurent élevés. Donc ça, c’est du côté de Toronto.

Du côté d’Halifax, on a un tout autre registre de défis pour la construction d’habitations en propriété absolue ou avec entrée privée. Il va y avoir beaucoup d’enjeux en lien avec les retards, en fait, ou avec les coûts supplémentaires pour le développement de ces produits-là. Ce qui fait en sorte que beaucoup de ces produits sont devenus non viables financièrement. Donc, il y a vraiment un enjeu de ce côté-là qui pourrait se répercuter dans le temps.

Et finalement, Montréal. On a dit que Montréal avait enregistré une légère hausse. Ça ne veut pas dire qu’il n’y a pas certains enjeux du côté de Montréal. Donc, il y a une infrastructure qui est quand même relativement limitée. Il y a aussi des délais d’approbation qui demeurent longs. Donc, il y a un potentiel supplémentaire du côté de Montréal, mais malheureusement, il y a des enjeux structurels dans la région qui limitent finalement cette augmentation qu’on enregistre à l’heure actuelle.

00:10:04:18

MIREILLE THÉRIAULT : On va parler maintenant des appartements en copropriété. Donc, les mises en chantier d’appartements en copropriété ont diminué cette année, alors que les mises en chantier de logements destinés à la location ont bondi. Parle-nous de ce qui s’est passé au premier semestre de 2025.

00:10:23:10

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, effectivement, du côté de la copropriété, on voit un ralentissement à l’échelle nationale, un ralentissement qui est beaucoup plus important quand on regarde les marchés comme Toronto et Vancouver. À Toronto, une des caractéristiques de cette région, c’est que les investisseurs sont une partie très importante de la demande de nouveaux condos. Et pour ces investisseurs-là, c’est beaucoup plus difficile d’avoir un investissement qui est profitable à l’heure actuelle. Donc, on a des taux d’intérêt qui sont plus élevés, on a des coûts opérationnels qui sont plus élevés, les taux d’inoccupation qui augmentent également dans les marchés torontois, et donc ça rend la profitabilité plus difficile pour ce type d’investissement. Donc, ça va venir affecter la demande d’investisseurs pour ce type de produit. Mais la demande pour les propriétaires-occupants de copropriétés est aussi au ralenti.

Donc : taux d’intérêt élevés, un prix qui est quand même relativement élevé toujours, et un contexte économique incertain, eh bien, tout ça ensemble fait en sorte qu’on a une demande pour ce type de produit qui a chuté de manière assez drastique. Et donc, ce qu’on observe c’est que les développeurs vont peiner à vendre leurs unités. Donc on a beaucoup d’inventaire qui s’accumule, et donc plusieurs développeurs même vont mettre de côté les projets, les mettre sur pause, ou les convertir parfois en logements locatifs. Donc, c’est quelque chose qu’on est en train de voir. D’ailleurs, ce qu’on observe, c’est vraiment une transition du nombre de copropriétés, versus le nombre de logements locatifs qui sont construits. Une des raisons pour lesquelles on voit vraiment cette transition, c’est le support gouvernemental. Donc, le gouvernement, au niveau municipal, provincial ou encore fédéral, à travers plusieurs programmes de financement ou autres, qui vont venir supporter la construction de logements locatifs. Et donc, ça a vraiment permis de voir ces chiffres qui sont à la hausse depuis le début de l’année.

00:12:42:22

MIREILLE THÉRIAULT : Étant donné la stabilité des mises en chantier, à quoi peut-on s’attendre sur les principaux marchés du Canada?

00:12:50:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, à l’échelle nationale, on s’attend pour la seconde moitié de l’année, à voir un ralentissement des mises en chantier, même si on enregistre une certaine stabilité pour les 6 premiers mois. Il faut se rappeler qu’une mise en chantier est calculée, ou en fait elle est enregistrée, quand la fondation a été entièrement coulée. Et donc ça veut dire qu’une mise en chantier aujourd’hui ne reflète pas nécessairement une décision d’affaires aujourd’hui, ou un sentiment de confiance du développeur aujourd’hui. Et donc, dans cet esprit, dans le contexte où on est, dans un contexte économique incertain, on s’attend à voir un certain ralentissement des mises en chantier d’ici la fin de l’année. Les constructeurs, en fait, continuent à faire face à plusieurs enjeux, que ce soit les prix de la construction qui sont encore élevés, que ce soit des charges municipales qui sont élevées, l’infrastructure qui est limitée, on en a parlé un peu plus tôt, les tensions commerciales qui vont avoir des impacts sur le prix des matériaux… Donc, tout ça mis ensemble va vraiment venir peser sur certaines décisions d’investissement, et donc on va voir les mises en chantier baisser quelque peu d’ici la fin de l’année.

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

En 2026 - 2027, on s’attend à une progression, mais quand même relativement modeste, je dirais.

00:14:16:13

MIREILLE THÉRIAULT : On a beaucoup parlé des variations de l’offre de logement entre les régions. Alors, en quoi les perspectives diffèrent-elles de région en région?

00:14:25:15

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, du côté de Toronto, ça va rester la région qui est la plus touchée. Donc, on enregistre la plus forte baisse des mises en chantier. On s’attend à ce que ça se poursuive d’ici la fin de l’année. On est sur le point d’atteindre un niveau record depuis les 30 dernières années, si le rythme actuel se maintient. En 2026 - 2027, on s’attend à reprendre légèrement, mais on va rester dans ces niveaux qui sont très, très faibles. Du côté de Vancouver aussi, on enregistre un ralentissement, beaucoup moindre que celui à Toronto. Le contexte est quand même différent. On s’attend à une légère reprise en 2026 - 2027. Quand même légère, mais qui va nous ramener à nos niveaux de la moyenne des 10 dernières années, finalement. Du côté de Montréal, on surperforme depuis le début de l’année. On s’attend à ce que ce momentum se maintienne au cours de l’année. Par la suite, on va être à des niveaux relativement stables, je dirais. Du côté d’Edmonton et de Calgary : définitivement, nos marchés les plus résilients parmi les 7. Très forte construction, niveau presque record dans certains cas. On s’attend à ce que ça se poursuive d’ici la fin de l’année. L’an prochain et l’autre d’après : un léger ralentissement, mais quand même, on va être à des niveaux qui vont quand même être relativement élevés. Et finalement, du côté d’Halifax, on avait mentionné un recul pour la première partie de l’année. On a vu une hausse importante des mises en chantier par la suite. Donc on devrait s’enligner vers la hausse, finalement, pour la fin de l’année dans le cas d’Halifax.

00:16:16:00

MIREILLE THÉRIAULT : Merci beaucoup, Tania, d’avoir décortiqué ces renseignements pour nous. J’invite nos auditeurs à lire les résultats complets du Rapport sur l’offre de logements en consultant la description de l’épisode ci-dessous.

[Visuel : Un texte blanc apparaît à l’écran : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada », par-dessus de maisons en rangée noires, sous un fond rouge et bleu. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent.]

Merci de vous être joints à nous pour cet épisode de « Sous notre toit ». À bientôt!

00:16:36:00

Joelle Hamilton, Communications et marketing – SCHL : Saviez-vous que nous ne sommes pas seulement sur YouTube?

[Visuel : Le texte en blanc glisse et disparaît. Il est remplacé par les logos blancs de Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.]

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[Visuel : Le texte disparaît puis est remplacé par un texte en blanc où il est écrit : « À la prochaine! ».]

00:17:07:16

[Visuel : Le mot-symbole « Canada » et le logo de la SCHL apparaissent à l’écran sur un fond blanc.]

[Audio : La musique s’estompe.]

00:17:14:22