Rapport sur l’offre de logements, printemps 2026

Les conditions à court terme se sont détendues, mais elles cachent des déséquilibres croissants

Le marché de l’habitation de Vancouver semblait s’être détendu en 2025. Par contre, ce relâchement des conditions s’explique plus par le moment où les choses se produisent que par l’atteinte d’un véritable équilibre. En effet, l’affaiblissement de la demande – causé par le ralentissement de la croissance démographique et l’incertitude macroéconomique généralisée – a coïncidé avec l’arrivée sur le marché d’une grande vague de logements. Le nombre d’achèvements a atteint un sommet record, alimenté par le volume élevé de logements mis en chantier ces dernières années. Cet afflux d’unités neuves a fait augmenter le taux d’inoccupation des logements locatifs, ralenti la croissance des loyers et contribué à l’affaiblissement de la hausse des prix de revente.

Parallèlement, l’offre s’est accrue sur le marché de la revente. Les nouvelles inscriptions ont augmenté pour différentes raisons. Certains propriétaires ont été confrontés à la hausse des taux au moment de renouveler leur prêt hypothécaire, et d’autres ont adapté leurs modalités de logement. En même temps, le nombre de ventes de logements existants est tombé à son plus bas niveau en 20 ans. Ces facteurs combinés ont assoupli les conditions actuelles du marché.

Toutefois, l’offre excédentaire à court terme cache des déséquilibres émergents. Les conditions actuelles du marché reflètent les décisions prises par le passé en matière de construction. Or, les volumes de la chaîne de production, qui alimenteront l’offre dans l’avenir, continuent de diminuer. En effet, le nombre annuel de mises en chantier d’habitations a accusé sa deuxième baisse d’affilée. Les annulations récentes de projets de construction réduiront l’offre dans plusieurs années, surtout dans le segment des copropriétés.

Cette divergence entre la situation à court et à long terme appelle à la prudence. Comme la construction prend plusieurs années, il faut éviter d’interpréter le marché détendu d’aujourd’hui comme étant le signe qu’il faut ralentir la construction.

La viabilité financière des projets de construction résidentielle est de plus en plus menacée

Les mises en chantier ont encore une fois chuté en 2025, en raison de l’affaiblissement de l’activité du côté des appartements. Le nombre absolu de mises en chantier de logements locatifs, tout comme leur part de la construction résidentielle, ont diminué. C’est contraire à la tendance qui est observée dans la plupart des grands centres. Les promoteurs se sont heurtés à la hausse des coûts de construction, y compris des coûts de la main-d’œuvre et des matériaux et des dépenses liées à la réglementation. En outre, la croissance des loyers a ralenti, les taux d’inoccupation ont monté et le temps nécessaire pour louer les logements s’est accru. Ces facteurs ont réduit les attentes en matière de revenus, tout en augmentant les seuils de viabilité pour les nouveaux ensembles de logements locatifs.

La construction d’appartements en copropriété a subi des pressions semblables. Les ventes sur plan sont demeurées faibles, car l’intérêt des investisseurs et des acheteurs a diminué pour les unités neuves, généralement plus chères que les logements existants. Pour préserver la viabilité financière des ensembles résidentiels, de nombreux promoteurs se sont éloignés du centre-ville à la recherche de terrains plus abordables.

La construction de logements du chaînon manquant s’est accrue

Malgré la baisse généralisée des mises en chantier d'habitations, la construction de logements du chaînon manquant a pris de la vigueur. Celle de logements avec entrée privée a augmenté par rapport à 2024, grâce à la forte croissance de la production de maisons jumelées à Burnaby. Dans ce secteur, l’autorisation en 2024 de l’ajout de logements sur ruelle et de logements accessoires par les propriétaires de maisons jumelées a contribué à cette hausse. Ces unités ont aidé à diversifier le parc de logements de faible hauteur dans la région.

Principales tendances en 2025 : 

• Les mises en chantier de logements locatifs ont été le moteur de la croissance de l’offre, si bien que la construction d’appartements a prédominé dans les grands marchés. Les mises en chantier de logements locatifs ont enregistré des records à Calgary, Edmonton, Ottawa, Halifax et Montréal. Elles ont atteint leur deuxième niveau en importance à Toronto.
• La construction de logements avec entrée privée a faibli dans plusieurs grands marchés, surtout à Ottawa et à Toronto.

Ces tendances de la construction montrent où les progrès ont été les plus importants dans les efforts pour accroître l’offre de logements.

Le système de logement a été efficace du côté de l’offre de logements locatifs et de logements du chaînon manquant, des achèvements et des délais de construction

En 2025, les mises en chantier de logements locatifs ont été le moteur de la croissance de l’offre. Le nombre de logements locatifs en construction était plus de deux fois supérieur à la moyenne sur 10 ans. L’augmentation de l’offre dans ce segment s’est traduite par une forte hausse des taux d’inoccupation et par un ralentissement général de la croissance des loyers. Selon notre rapport Perspectives du marché de l’habitation de 2026, un nouvel assouplissement du marché locatif est prévu au cours des 3 prochaines années, avec l’achèvement et l’écoulement de ces unités neuves.

La construction de logements locatifs a été vigoureuse partout au Canada. La majorité des grandes RMR ont enregistré un volume élevé de mises en chantier de ce type de logement. L’activité dans ce segment a d’ailleurs atteint des sommets records à Calgary, Edmonton, Ottawa, Halifax et Montréal. À Toronto, elle a touché son deuxième niveau en importance. Même à Vancouver, les mises en chantier de logements locatifs sont restées robustes selon les normes historiques, même si elles ont légèrement diminué. Grâce au bond des mises en chantier de logements locatifs, le nombre d’appartements en construction est demeuré élevé dans la plupart des grands centres.

Par ailleurs, les logements du chaînon manquant ont continué de gagner du terrain en 2025. Ce type de logement est important, car il permet d’ajouter rapidement des habitations relativement abordables dans les quartiers existants. Les logements du chaînon manquant offrent aussi plus d’options aux familles lorsque les maisons individuelles sont trop chères et que les unités des tours d’habitation sont trop petites. Ils englobent les logements accessoires, les multiplex, les maisons en rangée, les maisons en rangée superposées et les appartements situés dans des immeubles de faible hauteur.

En 2025, les mises en chantier de logements du chaînon manquant ont augmenté d’environ 10 % dans les 7 principales RMR. Depuis 2018, elles progressent de façon constante dans la plupart des grandes villes, à l’exception de Vancouver. Cette tendance indique un virage graduel vers une construction accrue de logements du chaînon manquant.

Calgary et Edmonton se sont démarquées au chapitre de la construction de logements du chaînon manquant en 2025. Environ 60 % des logements mis en chantier dans ces deux villes étaient de ce type, principalement des maisons en rangée. Toronto suivait, avec environ 50 %. Les conversions sont à l’origine de plus de la moitié des nouveaux logements du chaînon manquant dans cette RMR. Elles sont une source importante de logements aménagés rapidement et à moindre coût grâce à la réaffectation d’immeubles existants. Enfin, la construction de duplex et de triplex continue de former l’essentiel de l’offre de logements avec entrée privée à Montréal. 

Les délais de construction se sont également améliorés en 2025. Malgré le grand nombre d’appartements en chantier, les délais de construction moyens ont légèrement diminué dans plusieurs marchés. Cette amélioration s’explique par la réduction de la taille des ensembles résidentiels. Elle est aussi attribuable à des gains d’efficacité, au ralentissement de la croissance des coûts et au relâchement des pressions liées à la main-d’œuvre. Calgary, Ottawa et Edmonton ont enregistré les plus fortes diminutions du temps nécessaire à la construction. C’est à Calgary et à Edmonton que les délais de construction des appartements ont été les plus courts en termes absolus.

L’amélioration des délais de construction s’est accompagnée de niveaux d’achèvements élevés, reflet des nombreux logements mis en chantier ces dernières années. Vancouver a atteint un nouveau record d’achèvements, principalement grâce aux appartements. Calgary et Edmonton ont aussi enregistré des niveaux records. Dans ces deux RMR, beaucoup de logements avec entrée privée ont été achevés, et l’activité a été stable du côté des appartements. Les achèvements à Montréal ont connu un faible recul mais sont globalement demeurés près de la moyenne à long terme. Ottawa, Toronto et Halifax ont accusé un léger ralentissement tant du côté des logements avec entrée privée que de celui des appartements. Malgré cette diminution, les achèvements y sont restés à des niveaux historiquement élevés.

La construction de logements est essentielle pour accroître l’offre globale et, ultimement, améliorer l’abordabilité. Les logements neufs, nouvellement achevés, tendent à attirer les ménages à revenu élevé. Quand ils y emménagent, ces derniers libèrent des logements moins récents pour d’autres ménages. Nos recherches montrent que cette réaction en chaîne, appelée filtrage, est un mécanisme important. C’est lui qui fait qu’à long terme, l’augmentation de l’offre améliore l’abordabilité dans tout le secteur de l’habitation et pour toutes les tranches de revenu.

Malgré les gains réalisés en 2025, le système du logement au Canada continue de subir des pressions qui menacent l’offre future et l’abordabilité à long terme.

L’offre de logements est insuffisante dans certains segments du marché

Les mises en chantier de copropriétés ont chuté partout au pays. Leur diminution s’explique par l’effondrement des ventes sur plan, le retrait des investisseurs et le niveau toujours élevé des coûts. Ces conditions font qu’il a été difficile pour les promoteurs d’atteindre les seuils de ventes sur plan nécessaires au financement. Elles mettent ainsi en péril l’offre future de copropriétés, surtout à Toronto et à Vancouver.

Le ralentissement des mises en chantier de copropriétés coïncide avec une hausse des stocks de copropriétés achevées et non écoulées. Ces derniers ont connu des taux de croissance à deux chiffres dans les grandes RMR, sauf à Montréal. Vancouver a enregistré les stocks les plus élevés de copropriétés neuves. Edmonton avait quant à elle les stocks les plus volumineux de logements avec entrée privée. À Toronto, les stocks de copropriétés et de maisons en rangée invendues ont fortement augmenté.

Lorsque les logements achevés ne se vendent pas, les prêteurs resserrent les conditions d’octroi du crédit. Les promoteurs immobiliers retardent ou annulent alors des projets, puisque beaucoup comptaient sur l’atteinte de seuils élevés de ventes sur plan pour obtenir du financement. Cette situation fera ralentir la croissance future de l’offre de logements.

C’est dans les villes où les besoins sont les plus grands que la construction est la moins rapide. En effet, Vancouver et Toronto continuent d’enregistrer les plus longs délais de construction d’appartements, en raison de la complexité des projets et des coûts élevés.

Enfin, l’offre est faible dans la catégorie des logements pour propriétaires-occupants de taille convenant aux familles. Les mises en chantier de logements avec entrée privée sont demeurées bien en deçà des moyennes historiques à Toronto, Montréal, Vancouver et Ottawa. À Toronto comme à Vancouver, une grande partie des logements mis en chantier sont de petits appartements – y compris des micro-copropriétés – qui ne répondent pas aux besoins des grandes familles.

Pour comprendre ces lacunes, nous devons examiner le contexte économique et démographique en 2025.

L’offre de logements est influencée par la demande, les tendances démographiques et les coûts

En 2025, les mises en chantier, les achèvements et les inscriptions ont été freinés par plusieurs facteurs : faible demande, ralentissement de la croissance démographique et pressions persistantes sur les coûts. L’affaiblissement du marché du travail, l’incertitude économique et les rapports prix-revenu élevés ont incité de nombreux acheteurs potentiels à rester prudents. Leur intérêt s’est accru pour les types de logements les plus abordables, là où de tels logements étaient disponibles. La hausse des inscriptions de logements existants a intensifié la concurrence que le marché de la revente livre au marché du neuf. Il en a résulté une pression à la baisse sur les prix des logements neufs au moment de leur mise en marché et un ralentissement de l’écoulement.

La diminution du taux de croissance démographique a renforcé les tendances observées et s’est fait sentir dans les grandes RMR. La croissance de la population est même devenue négative à Toronto et à Vancouver à cause de la baisse de l’immigration. Cette situation a réduit l’intérêt de certains investisseurs. En effet, la détente des marchés locatifs et l'affaiblissement de la croissance des prix attendu à court terme ont rendu les copropriétés neuves moins attrayantes. Les promoteurs continueront de s’adapter en modifiant le calendrier et l’envergure de leurs projets, ainsi que la composition des logements, en fonction du repli de la croissance démographique.

Les coûts de construction sont demeurés élevés, bien que leur progression ait généralement ralenti par rapport à 2024. Montréal a connu la hausse la plus marquée, et les coûts ont aussi augmenté à Ottawa. À Calgary et à Edmonton, la croissance des coûts a diminué tout en restant supérieure à l’inflation. Toronto a pour sa part enregistré la plus faible augmentation. Les coûts de construction élevés continuent de limiter l’expansion de l’offre de logements.

Regard vers l’avenir

Des déséquilibres de l’offre à court terme sont apparus dans certains marchés. À Vancouver et à Toronto, le nombre de copropriétés achevées et non écoulées a augmenté. À Edmonton et à Calgary, ce sont les stocks de logements avec entrée privée qui ont été quelque peu excédentaires. Ces conditions ne sont pas inédites. Elles incitent souvent les promoteurs à rajuster leurs prix, à revoir les types de logements qu'ils offrent, ou encore à garder hors marché ou à louer temporairement des unités jusqu’à ce que la demande se renforce. L’offre de logements à venir se trouve menacée, car des promoteurs reportent ou annulent des projets.

Par ailleurs, les régions où la construction de logements locatifs a atteint des records ne sont pas toujours celles où les taux d’inoccupation étaient les plus bas. Cela montre que l’offre ne correspond peut-être pas toujours aux besoins locaux à court terme.

De 2026 à 2028, les mises en chantier d’habitations devraient diminuer à l’échelle nationale. Les promoteurs devront composer avec des coûts élevés, un ralentissement de la demande et des stocks importants. La baisse de la demande s’expliquera en partie par les ménages qui n’ont pas pu se former parce qu'ils n’ont pas trouvé de logement abordable de taille convenable. Ces futurs ménages créent une demande refoulée qui se manifestera lorsque les conditions s’amélioreront. Les déséquilibres de l’offre observés en 2025 devraient s’atténuer à mesure que le marché absorbera l’offre de nouveaux logements. Ces logements finiront par contribuer à améliorer l’abordabilité, car avec le temps, ils deviennent relativement moins chers.

L’année 2025 a été marquée par une hausse appréciable de l’offre de logements neufs. La construction de logements locatifs et de logements du chaînon manquant a augmenté. En outre, la croissance des coûts de construction a quelque peu ralenti, ce qui a permis d’améliorer les délais d’achèvement. Toutefois, des problèmes structurels persistent. La construction au Canada demeure concentrée dans le segment des appartements et elle continue de coûter cher. Ainsi, la croissance de l’offre est limitée dans la catégorie des logements pour propriétaires-occupants assez grands pour les familles. Dans ce segment, il continue donc d’y avoir une pénurie structurelle de l’offre, et l’abordabilité demeure sous pression, en particulier dans les centres où les coûts sont élevés.

Explorez la méthodologie et les données du Relevé des mises en chantier et des achèvements de la SCHL.

Les mises en chantier atteignent un record grâce à la construction de logements locatifs et de logements de propriétaires-occupants

En 2025, les mises en chantier d’habitations ont établi un nouveau record pour la deuxième année de suite. Elles ont été alimentées par la construction de logements collectifs généralisée à l’échelle de la RMR. Les mises en chantier d’appartements ont fortement augmenté dans les sous-marchés du Sud, du Centre, de l’Ouest et du Nord de la RMR. Cela vient du fait que les promoteurs continuent de considérer que le marché d’Edmonton est capable d’absorber l’offre future. La confiance dans la demande est demeurée ferme, soutenue par l’abordabilité relative de la région et les taux d’écoulement historiquement élevés.

L’une des particularités d’Edmonton est que les segments de la location et de la propriété ont tous les deux contribué à la hausse des mises en chantier. La construction de logements locatifs a été stimulée par les programmes fédéraux et municipaux visant à accroître l’offre. L’Affordable Housing Investment Program de la Ville d’Edmonton a soutenu les travaux de construction et de réaménagement. De plus, des changements de zonage ciblés dans les « zones de croissance prioritaires » ont permis la densification résidentielle le long des principaux corridors.

Parallèlement, les mises en chantier de copropriétés, qui ont diminué à Calgary, ont au contraire augmenté à Edmonton en 2025. L’abordabilité relative du marché de la propriété d’Edmonton a soutenu la demande chez les acheteurs. Elle a aussi fait baisser les seuils de viabilité financière et encouragé les promoteurs à entreprendre de nouveaux projets d’immeubles de copropriétés.

La construction de logements du chaînon manquant a poursuivi sa tendance à la hausse

L’activité s’est accrue aussi du côté des ensembles résidentiels de densité moyenne en 2025. La construction dans cette catégorie a représenté 60 % de toutes les mises en chantier. C’est signe que la composition de l’offre à Edmonton est en train de changer. Longtemps façonnée par la construction de maisons individuelles, la région privilégie de plus en plus des formes plus denses d’aménagement résidentiel.

Plusieurs facteurs ont favorisé la construction de logements du chaînon manquant : les initiatives favorables de changement de zonage, les efforts de revitalisation du centre-ville et l’offre abondante de terrains vacants et de terrains propices à la construction de logements intercalaires. L’activité n’avait jamais été aussi élevée du côté des immeubles de densité moyenne, tant pour la construction que pour la conversion. C’est signe que les promoteurs suivent étroitement l’orientation à long terme de la ville en matière d’utilisation des terrains.

Les achèvements et les nouvelles inscriptions ont beaucoup fait croître le nombre de logements disponibles

Les achèvements ont atteint un sommet en 2025, car les mises en chantier ont été élevées ces dernières années. Comme beaucoup de logements sont toujours en construction, les achèvements devraient demeurer nombreux à court terme. Le marché de la revente a lui aussi alimenté l’offre, car les nouvelles inscriptions ont considérablement augmenté en 2025. Leur nombre s’est accru pour la plupart des types de logements, bien que leur effet sur les stocks soient variés : les stocks de copropriétés ont dépassé les moyennes historiques, tandis que ceux de maisons individuelles et de jumelés sont restés inférieurs à leurs niveaux habituels.

Cette divergence signifie que, malgré la hausse de l’offre globale, certains sous-marchés sont demeurés plus tendus que d’autres. C’est signe aussi que les conditions générales du marché peuvent ne pas refléter la pénurie de logements de taille convenable pour certains ménages.

Les mises en chantier d’habitations ont atteint un nouveau sommet record

À Calgary, les mises en chantier d’habitations ont touché en 2025 un sommet record pour la quatrième fois de suite. Pour la première fois, elles ont été plus nombreuses à Calgary qu’à Toronto. Les attentes des promoteurs et des investisseurs sont élevées à l’égard de la demande à long terme, malgré un certain ralentissement de la croissance démographique.

Cet élan a été nettement favorisé par les incitatifs stratégiques et financiers visant à accélérer la construction de logements collectifs. Ces incitatifs ont contribué à la forte croissance de la construction d’appartements dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Calgary. La hausse de l’activité a été particulièrement marquée dans le Nord-Ouest, le Sud-Est, la ceinture de la ville et le centre-ville. Dans ces secteurs, la disponibilité des terrains, les infrastructures et les principes de zonage demeurent favorables.

La construction a été alimentée par le segment locatif et les logements du chaînon manquant

Le segment locatif était le principal moteur de la croissance de l’offre de logements neufs. Il a été soutenu par des conditions de financement et des politiques favorables visant à accroître les options de logements abordables. Les mises en chantier d’appartements locatifs ont augmenté de 75 % par rapport à l’année précédente. Elles ont représenté une part accrue du nombre total d’unités mises en chantier. Cette situation contraste avec les mises en chantier d’appartements en copropriété. Ces dernières ont diminué de 11 %, car la construction de ce type de logement était moins attrayante.

La construction a été forte pour tous les types de logements locatifs. Ainsi, l’offre future sera plus diversifiée que dans d’autres centres, où la construction est plus concentrée dans certaines catégories de logements. Cette diversité viendra accroître le choix dont disposent les ménages, surtout ceux qui cherchent des logements plus grands et plus abordables.

Calgary est aussi demeurée en tête du pays pour ce qui est de la construction de logements du chaînon manquant. Les deux tiers des mises en chantier d’habitations sont dans la catégorie des ensembles résidentiels de densité moyenne. Les promoteurs ont privilégié ces types de logements, surtout dans le Sud-Est et le Nord-Ouest. Ils ont été encouragés par plusieurs facteurs : changement de zonage favorable, politiques de conversion, maintien de la migration interprovinciale et abondance des terrains propices à la construction.

La capacité de production commence à être sous pression

Bien que les mises en chantier soient demeurées élevées, les achèvements n’ont pas suivi le rythme en 2025. L’écart grandissant entre les deux a fait croître le nombre de logements en construction. Il montre que les limites de la capacité de production ont commencé à être dépassées. Les promoteurs ont de plus en plus fait état de contraintes liées à la main-d’œuvre dans la construction. Comme les mises en chantier demeurent élevées, ces pressions sont susceptibles de s’intensifier et d’allonger les délais de construction. Elles pourraient accroître les risques liés à la réalisation des projets dans l’avenir.

Offre excédentaire à court terme et risques liés à l’offre à long terme

Les perspectives à court et à long terme du marché de l’habitation de Toronto sont différentes. À court terme, les conditions semblent s’être détendues : hausse des taux d’inoccupation, ralentissement de la croissance des loyers et baisse des prix des habitations. Sur cet horizon, l’offre a augmenté et la demande a diminué. En effet, le taux élevé d’achèvements et le nombre record d’inscriptions sur le marché de la revente ont fait grossir l’offre. Quant à la demande, elle a été limitée par l’incertitude économique et le ralentissement de la croissance démographique.

Cependant, ces conditions dissimulent des risques à long terme qui vont en augmentant. En 2025, les mises en chantier d’habitations à Toronto ont encore une fois diminué et touchent maintenant leur plus bas niveau depuis 2009. Pour la première fois, elles sont inférieures à celles de Calgary, de Montréal et de Vancouver. On sait qu’il faut des années pour que les projets d’ensembles résidentiels passent de l’incubation à l’occupation. Cela signifie que le ralentissement actuel des mises en chantier annonce une pénurie de logements dans l’avenir, lorsque la demande se renforcera. Le nombre record de projets de copropriétés annulés privera le marché de milliers de logements qui auraient autrement été achevés au cours des prochaines années.

Ces facteurs combinés – l’offre excédentaire d’aujourd’hui et le resserrement futur des marchés : voilà ce qui différencie le portrait à court et à long terme de l’offre de logements à Toronto.

Les différences entre les segments de marché sont un autre facteur qui fait qu’il est difficile de concilier la situation à court et à long terme. L’offre excédentaire était plus importante pour les petits appartements neufs en copropriété que pour les logements de taille convenant aux familles. Elle l’était aussi davantage pour les habitations relativement grandes et chères que pour les logements abordables.

Les promoteurs se sont tournés vers les logements locatifs et les immeubles de petite taille

Les données sur les mises en chantier montrent un changement dans les préférences des constructeurs. Ces derniers se sont mis à privilégier les logements locatifs et les petits ensembles résidentiels. L’attrait des petits immeubles s’explique par les difficultés liées au financement et le désir des promoteurs de réduire leur exposition à l’incertitude économique. Ce type de projet nécessite un engagement financier moindre et est plus rapide à réaliser, ce qui réduit la vulnérabilité aux changements économiques. En 2025, pour la toute première fois, l’activité a été plus forte pour les ensembles de 3 à 5 logements que pour ceux de 100 logements et plus.

Les mises en chantier de logements destinés à la location ont atteint leur deuxième niveau en importance depuis 1990. C’est la première fois qu’elles dépassaient les mises en chantier d’appartements en copropriété dans la ville de Toronto. La construction de logements destinés à la location a été soutenue par plusieurs facteurs : les incitatifs pour la création de logements du chaînon manquant, les conditions de financement relativement favorables et la demande de logements locatifs à long terme.

Les conditions à court terme semblent détendues, mais l’offre devrait se resserrer dans l’avenir

Les conditions du marché à Ottawa semblaient détendues en 2025. Les nombreux achèvements de logements locatifs ont fait croître l’offre d’unités neuves. Sur le marché de la revente, les inscriptions ont atteint leur plus haut niveau depuis 2020. Les achèvements ont reflété la vigueur des mises en chantier de logements locatifs des années précédentes. Les nouvelles inscriptions ont augmenté, car certains vendeurs ont voulu profiter de la récente hausse des prix des habitations. Ces facteurs ont fait croître l’offre de logements à un moment où la demande a été ralentie par l’incertitude macroéconomique. La hausse des taux d’inoccupation et le ralentissement de la croissance des loyers témoignent de ce refroidissement du marché.

En arrière-plan cependant, un changement se prépare. Le nombre élevé d’achèvements reflète les décisions de construction prises il y a plusieurs années, souvent dans des conditions de financement beaucoup plus favorables.

L’offre future de logements à Ottawa sera influencée par les mises en chantier récentes, qui commencent à diminuer. Ces dernières tendent à la baisse en raison de la hausse des coûts, du resserrement des seuils de viabilité et des difficultés économiques générales.

Au fil du temps, cette baisse du nombre de projets entrepris fera diminuer les achèvements. Ainsi, l’offre se repliera juste au moment où la demande se redressera grâce à l’amélioration de la conjoncture économique.

Le nombre quasi record de mises en chantier s’explique par la construction de logements locatifs

En 2025, les mises en chantier d’habitations ont surpassé 10 000 unités. Leur bond a été alimenté par les logements locatifs, qui ont représenté la majorité des unités dont la construction a été commencée.

Les promoteurs sont allés de l’avant avec leurs projets lorsque les taux d’intérêt étaient bas. Beaucoup ont profité des produits conçus par différents ordres de gouvernement pour soutenir la création de logements destinés à la location.

Le développement urbain aux abords des axes de transport en commun, associé à l’expansion du réseau O Train, a aussi contribué à attirer de nouveaux projets d’ensembles résidentiels. Il s’agissait surtout d’immeubles de forte densité situés le long des principaux corridors de transport en commun. La disponibilité limitée de terrains pour les maisons individuelles a renforcé le virage vers les immeubles de logements locatifs.

Même si les mises en chantier ont été élevées globalement, celles d’appartements en copropriété ont poursuivi leur baisse entamée il y a plusieurs années. Près du tiers des logements mis en chantier en 2023 étaient des copropriétés. En 2025, leur part n’était plus que d’environ 10 %. Les stocks de copropriétés ont été élevés sur le marché de la revente, et la demande s’est affaiblie. De plus, la viabilité financière des nouveaux ensembles de logements pour propriétaires-occupants a diminué. Ces facteurs, conjugués au financement favorable à la construction de logements locatifs, ont plutôt stimulé l’activité dans ce dernier segment.

La construction d’ensembles résidentiels de densité moyenne est restée à un niveau historiquement élevé

Les logements du chaînon manquant se sont démarqués dans l’offre sur le marché de l’habitation d’Ottawa en 2025. Les unités situées dans des ensembles de densité moyenne ont représenté une part accrue des logements mis en chantier, soit environ 45 %. L’activité a atteint ses plus hauts niveaux tant du côté de la construction que de la conversion. Les promoteurs à Ottawa continuent donc de se distinguer en tant que grands producteurs de ce type de logement.

Les récentes mesures municipales visant à promouvoir la densification et à accroître le parc de logements abordables destinés aux familles ont stimulé davantage l’activité. L’offre de ce type de logement a toujours été forte dans la ville. Cependant, les orientations politiques et les problèmes d’abordabilité ont fait augmenter encore davantage la construction de logements du chaînon manquant.

La détente du marché masque les déséquilibres potentiels du marché

Les conditions du marché à Montréal semblent détendues à court terme. Le ralentissement de la croissance démographique et l’incertitude macroéconomique ont affaibli la demande, tandis que les nombreux achèvements ont fait augmenter l’offre. Ces facteurs ont entraîné une hausse des taux d’inoccupation des logements locatifs.

Toutefois, ces conditions ne vont pas se maintenir, de sorte que des déséquilibres pourraient émerger. La plupart des achèvements sur le marché sont le résultat de projets entrepris il y a plusieurs années, lorsque la demande attendue était plus forte. Le ralentissement prévu des mises en chantier d’habitations fera diminuer les achèvements à moyen et à long terme. Or, la demande devrait augmenter à mesure que l’incertitude macroéconomique se résorbera. Ainsi, les conditions actuelles surestiment l’abondance de l’offre.

Les logements locatifs dominent de plus en plus la construction résidentielle

La construction de logements locatifs est à l’origine de la hausse du nombre total de mises en chantier d’habitations en 2025. Elle a représenté plus de 80 % de toutes les mises en chantier. Sa croissance a été la plus forte à Laval, sur la rive Nord et sur la rive Sud. Dans ces secteurs, le coût relativement bas des terrains et leur disponibilité accrue ont favorisé la viabilité des ensembles résidentiels. Ces facteurs ont été d’autant plus importants que les coûts de construction étaient en hausse dans toute la RMR de Montréal.

La construction accrue d’immeubles locatifs était en grande partie attribuable aux ensembles de logements destinés à la location qui étaient en cours de planification depuis plusieurs années. Ces ensembles ont été mis en chantier malgré le repli de la demande de logements locatifs. Leur construction a été favorisée par l’absence d’exigences de vente sur plan pour obtenir du financement. Elle a aussi été soutenue par les politiques visant à accroître les options de logements locatifs et abordables.

Quant aux mises en chantier d’appartements en copropriétés, elles sont demeurées à des creux historiques. Plusieurs facteurs ont réduit la faisabilité des projets d’immeubles de copropriétés : la faiblesse de l’activité chez les investisseurs, l’incertitude économique et l’écart de prix important entre les unités neuves et existantes. Des tendances opposées sont donc observées du côté des appartements locatifs et des appartements en copropriété. Ces tendances ont mis en évidence l’écart croissant entre les modes d’occupation des logements qui se construisent à Montréal.

Les logements du chaînon manquant prennent diverses formes dans la RMR

Les logements du chaînon manquant ont représenté le tiers des mises en chantier d’habitations dans la RMR et suivent des tendances différentes selon les secteurs. La construction d’immeubles d’appartements de faible hauteur a pris de l’expansion sur les rives Nord et Sud. Dans ces secteurs, on voit de plus en plus les quartiers se densifier légèrement grâce aux politiques favorables et à l’espace disponible. Les conversions ont été concentrées sur l’île de Montréal, où la rareté des terrains et les prix relativement élevés ont rendu les réaménagements plus attrayants.

Les conditions à court terme semblent détendues, mais la capacité sous pression laisse entrevoir une activité limitée

Les conditions du marché semblent s’être assouplies en 2025. L’augmentation des inscriptions et le taux élevé d’achèvements ont fait croître l’offre, tandis que la demande a ralenti. Certains propriétaires ont mis leur logement en vente pour profiter de la récente hausse des prix. En même temps, des ménages d’âge mûr ont déménagé dans un logement locatif ou une copropriété en vue de leur retraite.

Toutefois, ces conditions détendues masquent une offre qui pourrait être limitée dans l’avenir. Le nombre de logements en construction ayant atteint un sommet record, beaucoup de constructeurs fonctionnent presque au maximum de leur capacité. Selon nos renseignements sur le marché, des projets sont en retard ou sont reportés. Ils sont freinés par la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et la concurrence dont font l’objet les métiers spécialisés.

Lorsque l’incertitude économique s’estompera et que la demande s’améliorera, ces limites de la capacité de production réduiront le nombre de projets qui pourront aller de l’avant. L’offre future dépendra de plus en plus de ce que le secteur de la construction aura la capacité – et non la volonté – de produire.

Le segment des logements locatifs fait monter la construction à un niveau record

En 2025, les mises en chantier d’habitations ont atteint un nouveau sommet, principalement grâce à la construction de logements locatifs. Plus des trois quarts des habitations mises en chantier étaient des logements locatifs. Les promoteurs ont utilisé des programmes de financement visant à accroître l’offre, après des années de forte croissance démographique et de faibles taux d’inoccupation.

La disponibilité limitée des terrains pour maisons individuelles a concentré l’activité dans la catégorie des ensembles résidentiels de plus forte densité. Elle a renforcé le virage vers les grands ensembles de logements locatifs. Cette forte construction de logements locatifs reflète à la fois un contexte politique favorable et les réalités de l’économie foncière dans la région.

La construction d’ensembles résidentiels de densité moyenne est à un niveau historiquement élevé

Même si les logements locatifs ont prédominé dans la construction, les immeubles de densité moyenne ont continué de jouer un rôle important pour l’offre future. Les mises en chantier de logements du chaînon manquant ont légèrement diminué par rapport à l’année précédente. Elles ont tout de même atteint leur deuxième niveau en importance. Cette baisse du côté de la construction a été contrebalancée par une augmentation des conversions. Ces dernières ont été soutenues par les politiques favorisant une densification légère et l’aménagement de logements intercalaires près des régions urbaines. Ailleurs, les constructeurs se sont davantage concentrés sur les ensembles de logements locatifs de grande densité.