L’offre de logements pour propriétaires-occupants est sous pression, car il se construit surtout des logements locatifs

Ottawa, le 11 mars 2026

Les mises en chantier d’habitations au Canada ont connu une hausse appréciable en 2025 (+6 %). Elles ont été alimentées par la construction record d’appartements locatifs et l’augmentation du nombre de logements du chaînon manquant. Ce type de logement regroupe les immeubles d’appartements de faible hauteur, les multiplex, les maisons en rangée, les maisons en rangée superposées et les logements accessoires. Malgré cette croissance de l’activité, d’importantes vulnérabilités se cachent sous la surface. Voilà ce que révèle le dernier Rapport sur l’offre de logements publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Même si les mises en chantier d’habitations ont augmenté en 2025 par rapport à 2024, la construction de logements pour propriétaires-occupants a diminué dans l’ensemble. Les ventes sur plan de copropriétés se sont effondrées. De plus, la hausse des stocks d’invendus indique que l’offre actuelle pourrait ne pas correspondre aux besoins des acheteurs potentiels. La demande s’est affaiblie chez les acheteurs, et les conditions financières se sont resserrées pour les constructeurs d’habitations. En conséquence, des projets d’immeubles résidentiels sont retardés, annulés ou convertis en logements locatifs, ce qui menace l’offre future de logements pour propriétaires-occupants. Cette offre pourrait être insuffisante lorsque la conjoncture économique s’améliorera et que le marché reprendra de la vigueur. C’est particulièrement le cas pour Vancouver et Toronto.

Globalement, la résilience du secteur de la construction résidentielle au Canada en 2025 est attribuable au nombre record de logements locatifs mis en chantier à Calgary, Edmonton, Ottawa, Halifax et Montréal. Elle s’explique aussi par le fait que la construction de logements locatifs à Toronto a touché son deuxième niveau en importance. De plus, les mises en chantier de logements du chaînon manquant ont augmenté d’environ 10 % en 2025 dans l’ensemble des sept grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) couvertes par le rapport.

Citation :

« À première vue, les mises en chantier d’habitations ont été assez fortes l’an dernier. Elles ont dépassé celles de 2024. La vigueur de l’activité s’explique par les niveaux historiques atteints par les mises en chantier et les achèvements de logements locatifs. Ces logements neufs ont contribué à l’assouplissement des conditions du marché locatif dans de nombreux grands centres du Canada, a déclaré Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Cependant, la croissance de l’offre de logements pour propriétaires-occupants, en particulier dans le segment des copropriétés, demeure nettement ralentie par la baisse des ventes sur plan. À moyen terme, cette situation menace la disponibilité et l’abordabilité des propriétés résidentielles pour la population canadienne. Comme la construction des immeubles peut durer plusieurs années, un ralentissement des mises en chantier aujourd’hui signifie que l’offre sera limitée dans l’avenir. »

Régions métropolitaines de recensement (RMR) :

Toronto : Pour la première fois au cours du siècle actuel, les mises en chantier de logements locatifs ont été plus nombreuses que celles de copropriétés dans la ville de Toronto. C’est le reflet d’une tendance qui touche l’ensemble de la RMR de Toronto. Les constructeurs d’habitations dans la région délaissent les grands immeubles de logements pour propriétaires-occupants, car de tels projets sont devenus plus risqués. En effet, il se construit maintenant plus d’immeubles de 3 à 5 logements que d’immeubles de 100 logements et plus. Dans l’ensemble, les mises en chantier d’habitations ont chuté en 2025 par rapport aux années précédentes, mais les achèvements sont demeurés élevés. Les conditions du marché se sont donc détendues à court terme, mais l’écart dans l’offre pourrait s’en trouver accentué et le marché pourrait se resserrer à long terme.

Vancouver : Le marché de l’habitation de Vancouver a ralenti en 2025. La baisse de la demande, attribuable au ralentissement de la croissance démographique, a coïncidé avec un nombre record d’achèvements faisant suite à des années de fortes mises en chantier d’habitations. Cependant, la viabilité financière des immeubles neufs a été de plus en plus mise à l’épreuve en 2025. La rareté des terrains et les coûts élevés ont ralenti la construction de logements locatifs. De plus, la faiblesse des ventes sur plan a pesé sur le marché des copropriétés. Un point positif est la forte croissance de la construction de logements du chaînon manquant observée récemment, grâce aux politiques de densification.

Montréal : La construction de logements locatifs continue de prédominer à Montréal. Elle a atteint des niveaux records : plus de 80 % des habitations mises en chantier en 2025 sont des logements locatifs. À l’opposé, les mises en chantier de copropriétés ont touché un creux sans précédent. La conjoncture actuelle reflète l’abondance de l’offre dans un contexte d’affaiblissement de la demande. Les mises en chantier d’habitations devraient donc diminuer au cours des prochaines années. La baisse du nombre d’achèvements au moment où la demande se redressera exercera des pressions supplémentaires sur l’abordabilité dans l’ensemble du marché.

Calgary : La construction résidentielle a atteint un autre record en 2025. Calgary a dépassé Toronto et Vancouver pour ce qui est du nombre réel de mises en chantier d’habitations. La croissance de la construction résidentielle a été alimentée par les logements locatifs et les logements du chaînon manquant. L’activité dans ces segments a été favorisée par des réformes en matière de financement et de zonage, mais les pressions sur la main-d’œuvre et les capacités de construction sont de plus en plus intenses. Ces facteurs allongent les délais de construction et créent un risque pour l’offre dans l’avenir.

Edmonton : Les mises en chantier d’habitations ont atteint un autre record, grâce aux incitatifs gouvernementaux, aux changements de zonage et à l’abordabilité relative des logements dans cette RMR. Par conséquent, Edmonton a connu une forte hausse des mises en chantier de logements locatifs et de logements pour propriétaires-occupants, y compris de copropriétés, contrairement à de nombreux autres grands marchés. Le nombre de logements du chaînon manquant a continué de croître en raison du virage vers la densification résidentielle. Le nombre d’achèvements a atteint un sommet historique, et la hausse des inscriptions sur le marché de la revente a fait croître les stocks dans l’ensemble.

Ottawa : Les logements locatifs ont dominé la construction et porté le nombre total des mises en chantier à des niveaux quasi records. L’activité dans ce segment a été soutenue par des incitatifs au développement urbain aux abords des axes de transport en commun. Les immeubles résidentiels de densité moyenne et les logements du chaînon manquant, y compris ceux créés par la conversion d’immeubles, ont aussi soutenu les mises en chantier. La construction dans ces segments a atteint de nouveaux sommets en 2025. Toutefois, ces résultats reflètent les décisions d’investissement prises il y a plusieurs années, lorsque les conditions de financement étaient plus favorables. Le nombre de mises en chantier récentes était à la baisse. Par conséquent, nous prévoyons que l’offre se resserrera au fil du temps, car la demande se redressera grâce à l’amélioration de la conjoncture économique.

Halifax : Le grand nombre d’achèvements et la hausse des inscriptions sur le marché de la revente, combinés au ralentissement de la demande, ont amélioré l’équilibre sur le marché de l’habitation en 2025. Il s’est surtout construit des logements locatifs. La construction de logements du chaînon manquant et le développement urbain aux abords des axes de transport en commun sont restés élevés. Cependant, de nombreux constructeurs fonctionnent presque au maximum de leur capacité. Nos renseignements sur le marché indiquent donc une augmentation des retards et des reports de projets en raison de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, ce qui menace la croissance de l’offre dans l’avenir.

Lisez la version intégrale du Rapport sur l'offre de logements.

Regardez le balado de la SCHL sur le dernier Rapport sur l'offre de logements.

Renseignements sur ce communiqué :

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La SCHL joue un rôle essentiel de facilitateur national pour promouvoir la stabilité et la durabilité du système de financement de l’habitation du Canada. Ses produits d’assurance prêt hypothécaire favorisent l’accès à la propriété et contribuent à la création ou au maintien de l’offre de logements locatifs. La SCHL appuie activement le gouvernement du Canada dans la réalisation de son engagement à accroître l’abordabilité du logement. Ses recherches et ses données aident à éclairer les politiques en matière de logement. La SCHL facilite la coopération entre tous les ordres de gouvernement, le secteur privé et le secteur sans but lucratif. Ce faisant, elle contribue à faire progresser l’abordabilité et la compatibilité climatique du logement, ainsi que l’équité en matière de logement.