Au-delà de Toronto et Vancouver : les problèmes d’abordabilité s’étendent à d’autres villes canadiennes

Ce que nous entendons depuis des années, c’est que l’abordabilité du logement n’a jamais été aussi faible. Malgré les améliorations récentes, elle demeure un défi de taille selon le tout nouvel Indice composite d’abordabilité du logement de la SCHL. Cette affirmation générale dissimule toutefois l’ampleur de la diminution de l’abordabilité à Ottawa, à Montréal et à Halifax ces dernières années.

Il est clair que la crise ne se limite plus à Toronto et à Vancouver.

L’abordabilité dépend de plusieurs facteurs, en plus du coût des logements. Il faut entre autres que les ménages aient un revenu suffisant pour payer le loyer ou les mensualités hypothécaires. L’abordabilité dépend aussi des facteurs de l’offre et de la demande, qui peuvent faciliter ou compliquer la recherche d’un logement à un prix donné. Enfin, il faut tenir compte du revenu discrétionnaire dont les ménages disposent pour accroître leur budget de logement.

Il existe de nombreux indices d’abordabilité du logement au Canada, mais la plupart sont fondés sur un seul indicateur et donnent donc un portrait incomplet du problème. Bon nombre aussi ne portent que sur l’abordabilité de la propriété résidentielle, sans prendre en compte le marché locatif. Cette approche délaisse une composante majeure du marché canadien de l’habitation et néglige les interactions potentielles entre les segments de la propriété et de la location.

L’Indice composite d’abordabilité du logement de la SCHL comble ces lacunes (voir les notes méthodologiques ci-dessous) en offrant un portait plus global de l’abordabilité du logement au Canada.

Abordabilité de la propriété résidentielle : les plaques tectoniques régionales ont bougé en 2020

À l’échelle nationale, le nouvel indice montre qu’au deuxième trimestre de 2022, l’abordabilité de la propriété résidentielle est descendue à son plus bas niveau depuis les années 1990. Cependant, les conditions se sont quelque peu améliorées depuis.

En se limitant aux tendances récentes de l’abordabilité, on passe à côté de l’érosion lente et prolongée qui a commencé au début des années 2000. L’indice montre qu’après avoir culminé au deuxième trimestre de 2001, l’abordabilité de la propriété résidentielle a connu 3 vagues d’érosion distinctes : de 2001 à 2007, de 2015 à 2020, puis de 2020 à 2023.

Durant la deuxième moitié des années 1990, l’abordabilité dans les 7 centres analysés est demeurée supérieure à la moyenne à long terme pour l’ensemble de ces centres. Mais la situation a complètement changé de 2001 à 2007, puis de 2015 à 2020, car les marchés de Vancouver et de Toronto sont devenus de plus en plus inabordables pour les acheteurs. Ces deux premières périodes d’érosion de l’abordabilité de la propriété résidentielle sont entièrement attribuables à ces deux marchés.

De 2020 à 2023, l’abordabilité de la propriété résidentielle a pris un autre tournant majeur : sa détérioration s’est fortement accélérée et ne s’est plus limitée à Toronto et à Vancouver. L’abordabilité s’est aussi dégradée à Ottawa, à Montréal et à Halifax. Dans un article récent, nous en expliquons la cause : la mobilité de la main-d’œuvre favorisée par le télétravail durant la pandémie de COVID-19.

Il y a toutefois de l’espoir, car depuis 2023 l’abordabilité de la propriété résidentielle s’est légèrement améliorée dans les principaux marchés. C’est particulièrement le cas à Ottawa, à Toronto, à Vancouver et à Halifax. De plus, l’abordabilité de la propriété résidentielle s’est stabilisée à Montréal, à Calgary et à Edmonton.

Abordabilité du marché locatif : érosion récente causée par l’inflation globale

La diminution de l’abordabilité du marché locatif est très différente quand on la compare à la propriété résidentielle : elle est plus récente et moins grave. Elle est aussi attribuable à des facteurs différents. La demande accrue de logements pour propriétaires-occupants dans les centres autres que Toronto et Vancouver est un des facteurs qui explique la baisse de l’abordabilité de la propriété résidentielle. Quant à l’abordabilité du marché locatif au Canada, elle a été minée par la forte hausse de l’inflation en 2022 et 2023 et par les niveaux élevés d’immigration.

Comparativement aux propriétaires de logements, les locataires ont généralement un revenu discrétionnaire plus limité pour composer avec les pressions inflationnistes globales. Il leur est donc plus difficile de réaffecter leurs dépenses ou d’emprunter des fonds à court terme pour couvrir l’augmentation des coûts.

Par conséquent, le budget de logement des locataires se retrouve plus vite sous pression. Leur capacité de payer un loyer – un facteur déterminant de l’abordabilité des logements locatifs – s’en trouve réduite. C’est pourquoi l’abordabilité du marché locatif s’est dégradée à l’échelle nationale en 2022 et 2023, pour ensuite se stabiliser à un niveau inférieur.

Une autre différence importante entre l’abordabilité de la location et de la propriété d’un logement est la variété des contextes régionaux. Les tendances de l’abordabilité sont généralement beaucoup plus stables pour les logements locatifs que pour les propriétés résidentielles.

Par exemple, pendant toute la période à l’étude débutant en 2006, l’abordabilité du marché locatif à Toronto et à Vancouver a été inférieure à la moyenne historique des 7 centres analysés. Elle est au contraire restée supérieure à la moyenne à Montréal et à Edmonton durant la même période. Dans d’autres centres, dont Ottawa, Halifax et Calgary, l’abordabilité a diminué graduellement pour les locataires tout au long de cette période.

Nos renseignements sur le marché : un complément essentiel à l’indice d’abordabilité du logement

Un autre résultat intéressant de notre analyse est la façon dont les indices globaux d’abordabilité pourraient éclipser les tendances sous-jacentes dans différents segments du marché. Les renseignements que nous récoltons sur le marché peuvent nous aider à mieux comprendre ces tendances divergentes.

Par exemple, il devient maintenant évident que les stocks élevés de copropriétés à Toronto et à Vancouver font croître l’offre sur le marché locatif. En effet, une partie des copropriétés invendues sont réorientées vers le marché locatif secondaire. Ces logements font monter les taux d’inoccupation et ralentir la croissance des loyers dans le segment haut de gamme du marché locatif traditionnel. Les copropriétés à louer sont une bonne solution de rechange dans ce segment, comme nous le signalons dans notre dernier Rapport sur le marché locatif. Ces conditions de marché plus détendues font que le choix est abondant pour les locataires potentiels. Si elles se maintiennent, ces conditions pourraient accroître l’abordabilité de ces types de logements locatifs (copropriétés à louer et logements haut de gamme destinés à la location) par rapport à la moyenne historique.

À l’autre extrémité du spectre du marché se trouvent les logements locatifs abordables. Selon nos renseignements, il y aurait un ralentissement de la croissance de l’offre dans ce segment, où il n’existe aucun substitut direct et où la demande reste élevée. Tous ces facteurs combinés expliquent pourquoi le segment des logements locatifs les plus abordables demeure particulièrement tendu. Ils aident aussi à comprendre pourquoi ce dernier ne connaîtra sans doute pas la même amélioration de l’abordabilité que le segment des logements locatifs haut de gamme. Une offre accrue et soutenue de logements locatifs abordables aiderait à modérer la croissance des loyers. Elle permettrait aussi aux revenus de rattraper le terrain perdu, ce qui améliorerait l’abordabilité au fil du temps.

Notre nouvel Indice composite d’abordabilité du logement est donc utilisé de pair avec les renseignements fournis par les analystes de marchés locaux de la SCHL. C’est ainsi que nous pouvons mieux cerner les déséquilibres entre l’offre et la demande. L’indice permet aussi de voir où les pressions sur l’abordabilité se font encore le plus sentir. Il aide à éclairer la prise de décisions sur les types de logements requis et sur les endroits où il faut les construire, à un moment précis dans le temps.

Pendant que le Canada s’efforce de traverser la crise du logement actuelle, les problèmes d’abordabilité devraient s’atténuer au fil du temps. Il est toutefois probable qu’ils demeureront une source de préoccupation. La SCHL s’engage à mettre à jour et à publier son indice régulièrement. Elle compte aussi obtenir des données sur le marché locatif à une fréquence accrue, tout en continuant d’approfondir ses recherches et analyses sur l’abordabilité du marché de l’habitation.

Article réalisé avec la contribution de : Marguerite Simo, Cherise Millar, AKM Nurul Hossain, Vincent Bernard, Marie-Claude Guillotte et Lise Pichette