Doubler le rythme de la construction au cours de la prochaine décennie permettrait de rétablir l’abordabilité à son niveau de 2019

Ottawa (Ontario), le 19 juin 2025

Aujourd’hui, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a publié de nouvelles estimations sur les écarts dans l’offre de logements au Canada. Selon ces estimations, il faudra construire de 430 000 à 480 000 logements par année dans la prochaine décennie pour ramener l’abordabilité à son niveau de 2019. C’est environ le double du rythme actuel de la construction résidentielle au Canada.

Cette année, pour la première fois, le rapport fournit des données précises sur les écarts dans l’offre de logement dans les plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du pays. Il indique combien de mises en chantier sont nécessaires au-delà de ce qui est projeté selon le scénario du statu quo sur les marchés de la propriété et de la location. Ces estimations s’inscrivent dans le prolongement de recherches antérieures de la SCHL sur la productivité qui montrent qu’à l’heure actuelle, le secteur de la construction résidentielle au Canada a la capacité potentielle de construire plus de 400 000 logements par année.

Écarts dans l’offre dans les plus grandes RMR :

Selon les estimations, c’est à Montréal que l’écart dans l’offre de logements est le plus important parmi les grandes RMR. Selon les tendances actuelles, les problèmes d’abordabilité du logement s’aggraveront nettement sans une hausse considérable de l’offre. Depuis la pandémie, et comparativement aux revenus locaux, les coûts de l’accession à la propriété à Montréal ont augmenté plus rapidement que dans toute autre grande RMR. La construction de logements locatifs a été forte ces dernières années, mais elle doit s’accroître et s’accompagner d’une augmentation importante de la construction de logements pour propriétaires-occupants.
À Toronto, une croissance de 70 % de la construction résidentielle dans les 10 prochaines années aiderait à améliorer les problèmes d’abordabilité. Malgré l’augmentation de la construction de logements locatifs au cours des dernières années, la région manque d’options d’accession à la propriété qui correspondent aux revenus locaux.
À Vancouver, on estime qu’il faut construire chaque année 7 200 logements de plus que ce qui est projeté dans le scénario du statu quo, soit 29 % de plus. En 2023, plus de 33 000 logements ont été mis en chantier dans cette RMR. Maintenir ce niveau de construction aiderait à soulager les problèmes d’abordabilité de longue date dans la région, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
À Calgary, la construction a touché des niveaux records pendant 3 années consécutives, mais elle doit augmenter de 45 % par année selon les estimations, par rapport au scénario du statu quo. Cette hausse aiderait à réduire les problèmes d’abordabilité apparus après la pandémie, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Ottawa-Gatineau se classe au deuxième rang des grandes RMR du Canada ayant les écarts les plus importants dans l’offre de logements. La construction résidentielle s’est accrue dans la région de 2021 à 2023, mais depuis la pandémie, l’offre n’a pas suivi l’augmentation de la demande de logements.
À Edmonton, aucune offre supplémentaire n’est requise au-delà des projections actuelles. On s’attend à ce qu’un nombre suffisant de logements du marché soient construits dans la région pour maintenir l’abordabilité d’ici 2035. Étant donné que le rapport met l’accent sur l’abordabilité moyenne des logements du marché, ce résultat ne reflète pas les problèmes qui persistent à Edmonton, comme l’itinérance.
À l’échelle des provinces, les plus grands écarts dans l’offre de logements sont observés en Ontario, en Nouvelle-Écosse et en Colombie-Britannique. La Nouvelle-Écosse est une des régions où les coûts du logement ont augmenté le plus rapidement en raison de la pandémie.

« Il est possible de doubler le rythme de la construction résidentielle au Canada, mais pas sans une main-d’œuvre beaucoup plus nombreuse et modernisée. Il faudra aussi une hausse des investissements privés, ainsi qu’une réduction de la réglementation, des délais et des coûts d’aménagement. Ce rythme de construction nécessitera aussi d’importantes innovations dans les technologies de construction et une plus grande productivité de la main-d’œuvre », a déclaré Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL. « Notre objectif, en estimant les écarts dans l’offre de logements au Canada, est de veiller à ce que les décideurs de tous les ordres de gouvernement et du secteur privé comprennent l’ampleur du défi. Des changements systémiques sont essentiels si nous voulons doubler le rythme de la construction résidentielle au Canada. »

Lisez le rapport sur les écarts dans l’offre sur le site Web de la SCHL.

Regardez le balado de la SCHL sur le rapport ici.

Abordabilité

Dans nos estimations, l’accent est mis sur le retour aux niveaux d’abordabilité observés en 2019. L’escalade des coûts du logement après la pandémie a changé le paysage de l’abordabilité au Canada. Il n’est plus réaliste de chercher à rétablir l’abordabilité aux niveaux observés il y a 20 ans. Il faudra plus de temps pour remédier aux problèmes d’abordabilité du logement à Toronto et à Vancouver, qui existent depuis des décennies.

Ces nouvelles estimations fournissent des données distinctes sur les écarts dans l’offre pour les marchés des logements pour propriétaires-occupants et des logements locatifs. Les deux tiers des ménages canadiens sont propriétaires de leur habitation, et c’est sur le marché de la propriété que l’abordabilité a le plus diminué au Canada. En offrant des logements plus abordables sur ce marché, on permet à un nombre accru de locataires d’accéder à la propriété, ce qui atténue la pression sur les marchés locatifs locaux.

Le rapport met surtout l’accent sur l’abordabilité pour le ménage canadien moyen qui vit dans un logement du marché plutôt que sur les logements répondant aux besoins de l’ensemble des ménages à faible revenu, des populations vulnérables et des personnes en situation d’itinérance.

Horizon de 10 ans

Parce que construire des logements est un long processus qui exige des années, la résolution de la crise du logement sera un marathon, et non un sprint. Pour tenir compte de cette réalité, les estimations de la SCHL sur les écarts dans l’offre seront présentées sur un horizon mobile de 10 ans. Dans le rapport de cette année, les estimations portent sur le nombre de nouveaux logements requis d’ici 2035. Il est ainsi plus facile de comparer ces données au rythme actuel de la construction de logements. Les nouvelles estimations indiquent combien de mises en chantier sont nécessaires au-delà de ce qui est projeté dans notre scénario du statu quo.