00:00:01

(L'écran est divisé en deux sections montrant les invités, Aled Ab Iorwerth et Mathieu Laberge en train de parler. Les sections se séparent pour révéler l'animateur posant une question aux invités dans un montage alterné de la discussion à venir.)

ALED AB IORWERTH : Le défi de portabilité est très important pour tous les Canadiens.

BRIE : Pourquoi est ce qu'il y a un si grand écart dans notre engagement au Canada ?

ALED AB IORWERTH : C'est difficile pour le système total de construction de réagir d'une façon rapide.

MATHIEU LABERGE : L'ampleur du défi auquel on fait face est qu'on doit doubler le nombre de mises en chantier pour les dix prochaines années pour ramener l'abordait limité à son niveau de prix correct.

BRIE MARTIN: Quel effet est ce que ça a le réel sur le prix des loyers et des habitations?

MATHIEU LABERGE : Il y a plusieurs technologies qui permettraient par exemple d'accélérer la demande. Tout le monde a connu un chantier.

00:00:35

(À l'écran : Introduction animée comprenant diverses silhouettes de maisons et de portes, ainsi qu'une barre de recherche dans laquelle les mots « marché canadien de l'habitation » sont inscrits.)

NARRATRICE : Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l'habitation.

(À l'écran : Un plan large de tous les participants assis autour d'une table sur laquelle se trouvent des microphones, des tasses à café et un ordinateur portable. Les invités Aled Ab Iorwerth et Mathieu Laberge sont assis l'un en face de l'autre, tandis que Brie Martin est assise à la tête de la table.)

00:00:50

BRIE : Bonjour tout le monde. Bienvenue au balado Sous notre toit. Je m'appelle Brie Martin et je suis ici en remplacement de Joëlle Hamilton.

(Texte à l'écran pendant quelques secondes : Brie Martin, Spécialiste, Relations avec les médias | SCHL)

Aujourd'hui, nous abordons un sujet populaire et important, l'écart dans l'offre de logements au Canada. Nous examinerons l'ampleur réelle du défi et nous verrons pourquoi il demeure essentiel de remédier à la pénurie de logements.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

Pour nous aider à analyser la question, nous avons avec nous Aled Ab Iorwerth et Mathieu Laberge, deux de nos principaux économistes. Aled et Mathieu, merci de votre présence.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:01:24

ALED : Merci.

00:01:24

MATHIEU : Merci de l'invitation.

00:01:25

BRIE : Pour commencer, pourriez-vous nous expliquer quelle est l'ampleur du défi au Canada et qu'est-ce qui a changé depuis le dernier rapport de la SCHL, qui est sorti à l'automne 2023?

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

00:01:39

MATHIEU : En fait, l'ampleur du défi, c'est qu'on doit doubler le nombre de mises en chantier ‒ plus ou moins ‒ au cours des 10 prochaines années pour ramener l'abordabilité à son niveau d'avant la COVID-19.

(Texte à l'écran pendant quelques seconds : Mathieu Laberge, Économiste en chef et PVP, Connaissance du marché | SCHL)

Qu'est-ce que ça veut dire? Cela représente de 430 000 à 480 000 unités par année, comparativement à environ 240 000 présentement. C'est un énorme défi, mais il est réalisable. Je suis certain qu'on aura l'occasion d'en reparler.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

Alors, qu'est-ce qui a changé depuis notre dernier rapport? Beaucoup de choses. D'abord, nous parlons de moyenne annuelle, comme vous avez pu le voir dans les résultats. Pourquoi? Parce que c'est beaucoup plus facile de comparer la pénurie d'offre de logements au nombre de logements qui sont mis en chantier chaque année ou encore au nombre potentiel de logements pouvant être construits, publié il y a quelques mois.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

On a aussi opté pour un horizon de 10 ans, parce que c'est la durée d'investissement des promoteurs et des constructeurs dans l'industrie. C'est un horizon qui a du sens. Donc, pour cette année, l'horizon est 2035. L'année prochaine, ce sera 2036, et ainsi de suite.

Ce qui a changé également, c'est qu'on vise à retrouver le niveau d'abordabilité d'avant la COVID-19. Ça aussi, on aura l'occasion d'en reparler. Mais ce qu'il faut souligner, c'est qu'il y a eu un changement structurel fondamental dans la question de l'abordabilité au Canada depuis 2019. Avant la pandémie, le problème du manque d'abordabilité était beaucoup plus aigu à Toronto et à Vancouver qu'ailleurs, alors qu'il touche maintenant la vaste majorité des centres urbains au Canada.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:03:20

ALED : Oui. Le défi de l'abordabilité est maintenant un enjeu très important pour tout le monde au Canada. C'est pourquoi nous soulignons l'importance d'augmenter l'offre de logements dans l'ensemble du pays.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:03:32

BRIE : Merci. Donc, est-ce qu'il faut vraiment doubler l'offre de logements chaque année pendant les 10 prochaines années pour répondre à la demande prévue?

00:03:42

MATHIEU : C'est important. La principale façon de ramener l'abordabilité dans l'ensemble des centres au Canada, c'est d'augmenter l'offre de logements. Si on la double, on va ramener le niveau d'abordabilité de la vaste majorité des villes du Canada à ce qu'il était avant 2019.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

La question maintenant, c'est de savoir comment y arriver. Il va falloir changer la façon dont on construit des maisons au Canada. Il va falloir qu'on ait une main-d'œuvre non seulement plus abondante, mais aussi mieux préparée à utiliser les technologies d'aujourd'hui pour construire des logements. On pense, par exemple, à l'intelligence artificielle, au machine learning. On pense, par exemple, à avoir des usines de montage pour des maisons, comme on a appris à avoir des usines de montage et des chaînes de montage pour faire des voitures il y a une centaine d'années. Ça nous prend en effet des chaînes de montage pour faire des maisons qui vont être construites hors site. On pense essentiellement à la préfabrication, aux panneaux et à la construction modulaire.

Donc, ça va aussi prendre un changement important dans la réglementation. Une des contraintes importantes que l'industrie nous rapporte et qu'on voit, c'est la question des différences de cadre réglementaire et de processus. Le constructeur qui bâtit dans une ville X et qui veut aller bâtir dans la ville d'à côté constate vite que la réglementation et les processus n'ont rien à voir. Alors là, si on pouvait amener une standardisation, une plus grande flexibilité dans la réglementation, ça aiderait à accélérer les mises en chantier.

(Texte à l'écran : un bandeau animé « S'ABONNER » apparaît quelques secondes.)

Et finalement, on parle d'utiliser les ressources qui sont abondantes au pays. Je pense au bois, par exemple. En Suède, par exemple, les immeubles de plusieurs étages à ossature de bois composent grosso modo entre 10 et 20 % du parc d'habitations. Au Canada, c'est moins de 5 %.

Alors, il y a beaucoup à faire, mais ce sont des choses qui ont été appliquées ailleurs dans le monde, qu'on connaît au Canada, qu'il faut adopter et qu'on est capable d'appliquer.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:05:45

ALED : Oui. Tu as parlé déjà de système de réglementation, mais je crois que c'est important d'accélérer le système d'approbation tout entier. En ce moment, ça prend quelques années pour obtenir une approbation. Il faut accélérer tous les processus, y compris le système de construction.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

00:06:03

MATHIEU : Absolument. Dans la construction d'un immeuble, spécialement les immeubles « multi » au Canada, la phase la plus longue présentement est la phase d'approbation. Les technologies ont un rôle à jouer, là aussi. Il y a plusieurs technologies qui permettraient, par exemple, d'accélérer l'examen des demandes ou d'utiliser des documents similaires dans plusieurs municipalités, pour accélérer et augmenter de beaucoup le nombre de mises en chantier.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:06:27

BRIE : Pourquoi est-ce qu'il y a un si grand écart dans l'offre de logements au Canada?

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:06:32

ALED : C'est une longue histoire. À Vancouver et à Toronto surtout, la demande augmente depuis des années, je dirais presque 20 ans. Je ne sais pas exactement. Mais les revenus ont augmenté, la taille de la population a augmenté. Donc, la demande tout entière a augmenté, mais davantage à Toronto et à Vancouver qu'ailleurs. Comme tu l'as dit, depuis la pandémie, le problème atteint les autres villes du Canada. Donc, l'augmentation de la demande est observée un peu partout au Canada.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

C'est difficile pour le système de l'offre de réagir rapidement pour construire des logements. C'est pourquoi nous avons maintenant un défi d'abordabilité. Pour nous, la chose la plus importante, c'est d'augmenter l'offre de logements.

00:07:20

MATHIEU : Il faut réaliser que c'est une situation qui a commencé à se développer dans les années 80.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

Dans les années 80, 90 et 2000, on avait un déficit dans la construction au Canada, particulièrement pour les unités « multi » et les logements locatifs.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:07:35

ALED : Locataires.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

00:07:36

MATHIEU : Exactement. C'est une situation qu'on a créée au fil du temps et, en 2019-2020, la COVID-19 est arrivée. Là, il y a eu un effet multiplicateur ou un effet de contagion sur l'abordabilité, qui était alors au niveau d'avant la COVID, surtout à Vancouver et à Toronto. La pandémie a accentué la mobilité, avec le travail hybride et le télétravail, de sorte que les gens ont pu se déplacer et garder un bon emploi, mais aussi réduire leurs coûts de logement. En même temps, c'est ce qui a rendu le logement inabordable partout au pays, dans plein de villes et dans toutes les régions.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:08:15

ALED : Y compris à Montréal et à Halifax, et dans plusieurs autres villes, sauf dans les Prairies, où il y a beaucoup de construction en ce moment.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:06:27

BRIE : Vous avez tous les deux mentionné Toronto et Vancouver. Mais où faut-il construire plus de logements? Est-ce que c'est seulement dans ces deux villes-là?

00:08:32

ALED : Non, je crois que c'est un peu partout au Canada maintenant, mais surtout en Colombie-Britannique. À Vancouver, mais aussi dans les autres régions de la Colombie-Britannique. En Ontario aussi, à Toronto, mais aussi ici, à Ottawa-Gatineau.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

Maintenant, c'est aussi le cas à Montréal, au Québec et en Nouvelle-Écosse. Comme tu l'as mentionné, le télétravail est une réalité un peu partout maintenant. La population a commencé à croître à Halifax. Donc, il est devenu important de construire des logements un peu partout au Canada.

C'est un peu différent en Alberta, où il y a beaucoup de construction. Le rythme de construction là-bas est très rapide, le processus d'approbation fonctionne assez bien. Disons que le défi est un peu moins grand dans les Prairies.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

00:09:23

MATHIEU : Effectivement. La crise de l'abordabilité que l'on vit présentement touche tout le monde au Canada. Je pense que tous les ménages canadiens savent à quel point c'est difficile de trouver un logement qui est abordable, qui répond à leurs besoins.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

Et puis, ce n'est pas une situation limitée à Toronto et à Vancouver, comme dans le passé. Ce n'est pas une situation qui se limite aux ménages à faible revenu, même si on comprend que les ménages à faible revenu ont besoin d'un soutien qui va au-delà d'une offre accrue de logements.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

On pense à des programmes pour les aider à se loger convenablement. Mais vraiment, c'est une question qui touche l'ensemble des gens au Canada.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:10:02

BRIE : Si on réussit à augmenter l'offre de logements, quel effet est-ce que ça pourrait avoir sur les prix des loyers et des habitations?

00:10:10

ALED : Je crois d'abord qu'il faut reconnaître que le processus prendra du temps. Ce que nous espérons qui se passera à court terme, c'est que les taux de croissance des prix vont ralentir.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

Nous savons que les prix ont augmenté beaucoup depuis plusieurs années et nous espérons que cette accélération du taux de croissance va diminuer. Ça, c'est la première réaction. Il y en aura d'autres. Le taux d'inoccupation sur le marché locatif sera plus élevé, si bien que les loyers seront un peu moins hauts que maintenant. Donc, nous espérons qu'il y aura des effets positifs importants sur les coûts du logement et les prix dans l'ensemble du système.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:11:00

BRIE : Comment pouvons-nous réellement réduire l'écart dans l'offre de logements? Quelle est la voie à suivre?

00:11:06

MATHIEU : Il faut augmenter l'offre de logements. C'est évident que c'est la solution qui s'applique à un très large éventail de municipalités, mais aussi de types de logements.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

Mais comment faire? Il faut augmenter à la fois le volume et le rythme des mises en chantier, et réduire les délais de livraison. Il y a plusieurs façons de le faire, mais il n'y a pas de solution magique. Une façon de le faire serait d'avoir plus de main-d'œuvre, mais une main-d'œuvre qualifiée avec les technologies d'aujourd'hui.

(Texte à l'écran : un bandeau animé « S'ABONNER » apparaît quelques secondes.)

Donc, ça nécessite de changer la façon dont on forme nos gens dans l'industrie pour miser davantage sur la technologie. Cette approche est aussi plus propice au travail en usine et en chaîne de montage, comme on le mentionnait plus tôt. Cela demande aussi de réduire et de normaliser la réglementation et les processus et de faire qu'il soit facile pour un constructeur de passer d'une juridiction à une autre. Cela nécessite aussi d'adopter les nouvelles technologies. On parlait tantôt du modulaire, du préfabriqué. En Suède, 90 % des maisons ont au moins une composante qui a été bâtie hors site. Au Canada, c'est moins de 5 %. Alors, il n'y a pas de raison qu'on ne le fasse pas. Ce sont des choses qu'on connaît, qu'on observe, qui ont été implantées dans des pays ayant des climats similaires à celui du Canada. Mais maintenant, nous sommes rendus à l'étape où il faut le faire.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:12:33

BRIE : On a parlé de l'industrie et de la construction. Mais essayons de rendre le portrait un peu plus concret pour les gens qui nous écoutent, qui essaient de se trouver un logement ou de s'acheter une maison. Qu'est-ce que cela signifie pour eux?

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

00:12:49

MATHIEU : La première chose qu'il faut reconnaître, je pense – et Aled l'a mentionnée tantôt –, c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont en marche, mais que ça va prendre du temps avant que l'abordabilité soit rétablie dans la vaste majorité du pays. Alors, quand on pense à des changements réglementaires, je pense que tous les ordres de gouvernement travaillent ensemble main dans la main pour faire avancer les choses. Il y a plus à faire, on ne remet pas ça en question. Mais il y a eu des avancées, il faut le reconnaître. Au niveau de l'industrie, aussi, je sais qu'il y a de nouveaux joueurs qui arrivent, qui évaluent les nouvelles technologies, mais tout ça prend du temps à mettre en place. On ne pourra pas défaire cette crise-là, qui s'est bâtie sur des décennies, en quelques années seulement. C'est pour ça, entre autres, qu'on adopte un horizon à plus long terme dans nos analyses.

Ce que cela veut dire aussi pour les ménages canadiens, c'est qu'il faudra continuer à voir si des arbitrages sont possibles en matière de logement. Parfois, il faudra prendre des décisions et choisir ce qui convient le mieux. Il s'agit d'un choix très personnel pour les ménages. Une chose sur laquelle je veux mettre l'accent, c'est qu'il y a énormément de gens ici à la SCHL qui travaillent pour essayer non seulement d'informer, comme on le fait aujourd'hui, mais aussi d'apporter du soutien au jour le jour pendant que nous traversons la crise, pour que les Canadiens et les Canadiennes puissent se loger.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:14:14

BRIE : Vous avez fourni beaucoup d'information sur la pénurie de logements au Canada, mais qu'est-ce qu'on doit retenir? Quels sont les points principaux à retenir?

00:14:23

MATHIEU : Il faut doubler les mises en chantier pour se sortir de la crise.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Mathieu Laberge.)

C'est un objectif qui est un défi, mais qu'il est possible de relever étant donné notre capacité de bâtir. Mais pour ce faire, on va devoir changer la façon dont on construit.

(À l'écran : La caméra passe à un plan rapproché de Aled Ab Iorwerth.)

00:14:36

ALED : Et ce n'est pas seulement à Toronto et à Vancouver, c'est un peu partout au pays, y compris à Montréal et à Halifax.

(À l'écran : La caméra passe à un plan large de tous les participants.)

00:14:42

BRIE : C'est tout pour notre épisode d'aujourd'hui. Un grand merci à vous deux de nous avoir fait part de votre point de vue, et merci à notre public de s'être joint à nous pour cet épisode de Sous notre toit.

(Texte à l'écran : Sous notre toit, Balado sur le logement au Canada)

(À l'écran : Transition animée vers un arrière-plan composé de diverses silhouettes de maisons et de portes.)

00:14:57

NARRATRICE : Et saviez-vous que nous ne sommes pas seulement sur YouTube?

(À l'écran : Transition animée vers les logos de Spotify, Apple Music et Amazon Music.)

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(À l'écran : Transition animée entre les différents affichages de texte.)

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(À l'écran : Transition animée vers les logos de la SCHL et du gouvernement du Canada.)