Pénurie de logements au Canada

Le Canada est aux prises avec des problèmes d'abordabilité du logement. Pendant de nombreuses années, les prix des habitations et les loyers à Vancouver et à Toronto ont attiré l'attention un peu partout dans le monde. Au fil du temps, ils sont devenus un fardeau pour beaucoup de ménages et leurs enfants au Canada vu leur hausse. Les ménages à faible revenu et certains ménages de la classe moyenne peinent ne serait-ce qu’à trouver un endroit où vivre, encore plus à un prix abordable.

À plus grande échelle, le prix inabordable des logements nuit à la productivité de l’économie canadienne en minant la capacité d’attirer des travailleurs qualifiés. Les jeunes sont peu enclins à rester dans nos grandes villes en partie à cause du manque de logements qui sont à leur portée. De plus, le niveau très élevé d'endettement des ménages canadiens les rend vulnérables en cas de crise économique mondiale.

Les problèmes se sont répandus au Canada depuis la pandémie.

Les gens en ont eu assez de subir les coûts de logement et de devoir faire de longs déplacements, et ils ont fini par déménager dans d’autres villes. Pour beaucoup, la possibilité de télétravailler a facilité ce changement. En conséquence, les prix des habitations ont grimpé partout au Canada. L'augmentation de la demande fait croître les prix des logements, car le système de l'offre met des années à s'y adapter.

Accroître l’offre de logements pour tous les niveaux de revenu est essentiel afin d’améliorer l’abordabilité. Depuis 2022, la SCHL publie ses estimations du nombre de logements qu’il faudrait créer pour que d’ici 2030, l’abordabilité revienne aux niveaux du début des années 2000. Notre analyse a contribué à éclairer et à orienter les politiques visant à relever le défi dans toute son ampleur.

Nos analyses antérieures ont montré à quel point il est difficile de rétablir l’abordabilité. La publication de ces résultats a encouragé des changements de politique visant à promouvoir l’offre de logements. L’approche que nous avions adoptée pour estimer la quantité de logements requise a été utile pour susciter des changements, mais nous devons maintenant la modifier.

Changements dans notre approche

Tout d'abord, le temps nécessaire pour faire approuver et pour réaliser des projets de construction résidentielle signifie que notre échéance de 2030 n'est plus réaliste. Construire un immeuble peut prendre 1 ou 2 ans, mais faire approuver un changement de zonage est un processus qui s’échelonne sur plusieurs années.

Pour tenir compte de ces délais, nous commencerons à présenter nos résultats sur un horizon mobile de 10 ans. Cela signifie, pour le présent rapport, que nous fournissons notre estimation du nombre de logements nécessaires d’ici 2035. De plus, nos résultats font ressortir la croissance du nombre annuel de mises en chantier qui est requise, plutôt que le total cumulatif. Ainsi, il sera plus facile de comparer ces résultats avec le rythme actuel et potentiel de la construction résidentielle.

Ensuite, il n’est pas réaliste de ramener l’abordabilité aux niveaux d’il y a 20 ans, surtout après la flambée des prix qui a suivi la pandémie. Le paysage de l’abordabilité au pays n’est plus du tout le même depuis la COVID-19. Par exemple, les problèmes d’abordabilité à Toronto et à Vancouver sont de nature plus structurelle qu’ailleurs, et il faudra plus de temps pour les résoudre. 

C’est pourquoi nous modifions notre aspiration : nous visons maintenant à rétablir l’abordabilité aux niveaux observés juste avant la pandémie. Ce changement montre aussi à quel point le problème de l’abordabilité du logement s’est généralisé au Canada. Notre aspiration ne doit pas être interprétée comme une cible officielle du gouvernement. Elle est plutôt là pour donner une idée de l’ampleur du défi que représente le rétablissement de l’abordabilité.

Plusieurs améliorations ont été apportées à notre approche. Nous avons notamment intégré davantage d'effets de rétroaction dans notre analyse en générant des scénarios informatifs.

Pour illustrer ce que cela signifie, supposons que l’offre de logements augmente dans une seule ville et que les prix des habitations y diminuent en conséquence. L’histoire ne s’arrêterait pas là. Certaines personnes vivant ailleurs au Canada viendraient s'installer dans cette ville pour avoir un logement plus abordable. La demande de logements dans la ville en question serait alors plus importante que prévu au départ en raison de cet afflux d’habitants. Il faudrait alors y construire encore plus de logements pour rétablir l’abordabilité. 

Aperçu des résultats

Les mises en chantier d’habitations doivent doubler au cours des 10 prochaines années. Selon les projections, environ 250 000 logements seront construits par année d’ici 2035. Or, le Canada aura besoin d’environ 430 000 à 480 000 mises en chantier d'habitations par année si nous voulons rétablir l’abordabilité (le nombre varie selon les paramètres). 

Une telle croissance de la construction sera impossible sans :

• une augmentation considérable de la main-d’œuvre;
• une hausse des investissements du secteur privé;
• des changements dans la technologie et la productivité, comme l’automatisation accrue et la construction modulaire.

Le besoin d’accroître l’offre de logements demeure crucial.

Le problème de l'abordabilité du logement touche maintenant presque tout le monde au Canada. La figure 1 et la figure 2 montrent 2 éléments importants dans toute mesure de l'abordabilité : les taux de croissance annuels moyens des prix des habitations et des loyers.

Les données sont fournies pour les 20 dernières années et sont réparties en 2 périodes : avant la pandémie et depuis la pandémie.

La figure 1 montre que la croissance des prix des habitations s’est accélérée à Ottawa - Gatineau, à Montréal et en Nouvelle-Écosse. Les prix se sont aussi accrus plus rapidement dans les autres régions de l’Ontario, du Québec et de la Colombie-Britannique. Quant aux loyers moyens, ils ont augmenté partout au pays et à des taux très semblables dans chacune des régions (figure 2).

Dans le présent rapport, nous nous concentrons sur l’abordabilité moyenne dans les différentes régions du Canada. Nous n’examinons pas comment l’abordabilité varie à l’intérieur des régions. Cependant, même dans les régions qui demeurent abordables en moyenne, beaucoup de ménages à faible revenu ont du mal à payer leurs frais de logement.

Figure 1 : Prix des habitations – croissance annuelle moyenne (%)

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Taux de croissance annuel moyen. Prix des habitations : Variation des prix selon l'Indice des prix fondés sur les ventes répétées de la SCHL (les données de 2024 sur les prix sont celles des 3 premiers trimestres seulement). Il s'agit d’une mesure des prix différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Figure 2 : Loyers – croissance annuelle moyenne (%)

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Taux de croissance annuel moyen. Loyers : Loyer moyen des logements d'initiative privée destinés à la location (appartements et maisons en rangée, toutes tailles confondues). Il s'agit d’une mesure des loyers différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Les données sont recueillies différemment pour les loyers et les prix des habitations

Les données sur les loyers et les prix des habitations sont liées à des concepts différents, ce qui complique leur interprétation.

Les prix sont consignés au moment de la vente de l’habitation. Par conséquent, ils reflètent les transactions du marché, et non les prix de l'ensemble des logements.  

En revanche, les données de la SCHL sur les loyers moyens couvrent les loyers de la plupart des logements destinés à la location. Elles ne se limitent pas aux logements offerts à de nouveaux locataires au prix du marché actuel.

La variation des prix et celle des loyers ne sont donc pas directement comparables. La SCHL a commencé à publier des données sur les loyers des logements ayant changé de locataires, qui reflètent les transactions du marché. Cependant, ces données sont insuffisantes pour la modélisation.

Qu’est-ce que l’abordabilité?

Il n’y a pas de définition universelle de l’abordabilité du logement. Essentiellement, elle met en relation les frais de logement et le revenu. Dans les analyses du marché de l’habitation, on mesure souvent l’abordabilité en prenant le coût mensuel lié à l’achat d’une habitation moyenne et en le comparant au revenu moyen ou médian.

Dans nos rapports précédents (PDF), nous avons élaboré une mesure complète des coûts d’achat d’une habitation qui comprend les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire. Malheureusement, les prix ont tellement augmenté dans nos villes les plus chères que le ménage moyen ne pourrait plus acheter une habitation moyenne en vertu des règles hypothécaires actuelles. Cette mesure est devenue désuète.

Nous avons donc adapté notre façon de mesurer l’abordabilité de l’achat d’une habitation. Nous utilisons désormais un rapport prix-revenu plus générique (le « ratio d’abordabilité de l’achat d’une habitation »), assorti d'un facteur de rajustement pour tenir compte de l'évolution des taux hypothécaires et des dépenses des propriétaires. Nous pouvons ainsi mieux suivre la variation de l’abordabilité de l’achat d’une habitation au fil du temps dans toutes les régions. L’interprétation demeure la même : plus le ratio est élevé, moins le marché est abordable.

D’autres paramètres pourraient être utilisés dans notre travail, s'ils peuvent être intégrés dans notre cadre de modélisation et si les données sont disponibles.

L’abordabilité : changer notre aspiration

L’abordabilité a énormément diminué au cours des 20 dernières années et elle continue de s’amenuiser. L'offre requise pour ramener l’abordabilité à son niveau d’il y a 20 ans ferait subir aux ressources une pression qui n’est pas réaliste.

Il a été difficile de former et d’accroître la main-d’œuvre dans la construction, ne serait-ce que pour atteindre notre niveau de production actuel. Le Canada aura besoin de capitaux privés pour améliorer la productivité du secteur de l’habitation. Cependant, la productivité doit être stimulée dans tous les secteurs de l’économie, si bien que les fonds disponibles sont limités. 

Même si les résultats de nos rapports précédents demeurent valables, nous modifions notre aspiration en ce qui concerne l'abordabilité. Nous visons maintenant à ramener l’abordabilité aux niveaux d’avant la pandémie, ce qui a plusieurs répercussions.  

La figure 3 montre la forte diminution de l’abordabilité de 2019 à 2024 en Ontario, en Colombie-Britannique, au Québec et en Nouvelle-Écosse, et sa baisse dans d’autres régions. Elle montre aussi le niveau d’abordabilité auquel nous visons à revenir dans notre modélisation. Ces chiffres ne sont pas des cibles gouvernementales. Ils montrent plutôt le chemin qu’il faudrait parcourir pour retrouver le niveau d’abordabilité que nous avons perdu.  

En général, nous visons à ramener l’abordabilité à des niveaux où les prix rajustés (les ratios d’abordabilité de l’achat d’une habitation) ne dépasseraient pas l’un des deux seuils suivants :

1. 30 % du revenu brut moyen des ménages;
2. leurs niveaux de 2019 dans les régions les plus inabordables.

Ainsi, en Colombie-Britannique, dans certaines parties de l’Ontario et à Montréal, nous visons à revenir aux niveaux d’abordabilité de 2019 (qui dépassaient 30 %). Dans beaucoup de régions du Canada – les Prairies et certaines parties de la région de l’Atlantique – les logements étaient abordables en 2019. Les ratios d’abordabilité y étaient alors inférieurs à 30 %. Ils ont maintenant dépassé ce seuil, mais l’augmentation de l’offre de logements les ramènera à 30 %.

La perte d’abordabilité illustrée dans cette figure explique en bonne partie nos conclusions présentées plus loin sur les endroits où il faut accroître davantage l’offre de logements. Par exemple, la diminution de l’abordabilité depuis 2019 à Montréal, à Ottawa - Gatineau, dans le reste de l’Ontario et en Nouvelle-Écosse crée un besoin accru de logements dans ces régions. 

Les ratios indiqués dans la figure 3 sont notre interprétation de ce qui pourrait être un niveau d’abordabilité réaliste. Ils sont donnés à titre d'exemple. Il est aussi très utile de comparer les ratios projetés pour 2035 dans notre scénario avec notre aspiration pour comprendre l'ampleur de l’écart dans l'offre de logements au sein de chaque région.

Figure 3 : Ratios d'abordabilité de l'achat d'une habitation (rapport prix-revenu rajusté en fonction des taux hypothécaires et des dépenses des propriétaires)

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Rapport entre le prix moyen des habitations et le revenu brut moyen des ménages, avec un facteur de rajustement pour tenir compte des taux d'intérêt (taux hypothécaires fixes réduits de 5 ans) et des dépenses mensuelles des propriétaires (estimations des impôts fonciers et du coût des services publics, de l'entretien et de l'assurance).

*Dans le modèle, la cible est de faire que, d'ici 2035, la mesure rajustée des prix des habitations ne dépasse pas 30 % du revenu brut des ménages lorsque c'est encore réaliste, ou qu'elle ne dépasse pas son niveau de 2019 dans les régions les plus chères.

Une modélisation plus détaillée

En plus de fournir les résultats pour toutes les provinces, comme dans les rapports précédents, nous présentons les résultats pour chacune des 6 plus grandes villes du Canada. Nous donnons également plus de détails sur la répartition entre les logements locatifs et les logements de propriétaire-occupant.

L’ajout des villes au rapport signifie que nous devons intégrer plus d’effets de « rétroaction » (dont il est question dans l’introduction). Cela nous amène à aborder ci-dessous la question de la modélisation plus complexe. En général, si nous modélisons des données à l’échelle locale, nous devons tenir compte d’un plus grand nombre de facteurs. Nous devons notamment prendre en considération l’effet de l’évolution de l’abordabilité du logement sur la mobilité de la population. Par exemple, les changements dans les tendances de l’abordabilité du logement sont plus susceptibles d’inciter les ménages à déménager de Toronto vers le reste de l’Ontario que de l’Ontario vers la Colombie-Britannique.

Une modélisation plus complexe

Comme dans les rapports précédents, nous continuons d’approfondir notre compréhension et notre modélisation du système de logement au Canada. Les changements sont expliqués plus en détail dans un rapport technique publié séparément. Nous avons apporté de nombreuses améliorations au modèle, qui sont décrites dans le rapport technique plutôt qu’ici.

Notre nouveau modèle comprend les effets de la variation des prix des habitations sur :

• la mobilité de la population;
• la formation de ménages.

L’intégration de ces effets a de nombreuses répercussions. Notamment, si les prix des habitations devaient baisser dans une ville en raison de l’augmentation de l’offre, alors :

• Des ménages quitteraient d’autres régions du Canada pour s’y installer. Ce changement réduirait la demande dans ces autres régions, mais créerait une demande encore plus forte dans la ville où l’offre s’est accrue.
• Le nombre de nouveaux ménages augmenterait aussi dans cette ville en raison, par exemple, des enfants adultes qui pourraient quitter le nid familial. La demande de logements s’en trouverait encore plus forte, ce qui viendrait annuler la baisse initiale des prix.

Dans les deux cas, il faudrait prévoir le besoin de construire encore plus de logements à mesure que les prix diminueraient.

• Dans certaines régions du Canada (comme l’Alberta), les logements ont été relativement abordables parce que l’offre a augmenté. Ces régions devront prévoir de construire encore plus de logements si des ménages continuent de quitter les villes du Canada où les prix sont chers et si rien n’est fait dans ces villes pour accélérer la croissance de l’offre.
• La création de ménages dépend maintenant des changements qui se produisent dans le système de logement. Ainsi, le nombre de ménages par rapport à la taille de la population varie selon le scénario. Une baisse des prix des habitations à l’échelle nationale fera augmenter le nombre de ménages par rapport à la taille de la population au Canada. Plus particulièrement, le nombre de jeunes ménages va s’accroître.
• Le nombre de logements à construire dépend des contextes locaux, qui changent constamment. Il faudra surveiller plus activement l’évolution de la population et des conditions économiques à l’échelle locale.

À long terme, l’abordabilité du logement dépend de l’offre et de la demande. La demande de logements dans l’ensemble de l’économie augmente en fonction de la population et de la taille de l’économie. Dans la présente partie, nous utilisons un scénario pour voir quelle serait la situation au Canada en 2035 si la tendance actuelle de la construction résidentielle se poursuivait.

La population canadienne pourrait atteindre près de 45 millions d’habitants d’ici 2035. Elle en compte aujourd’hui un peu plus de 41 millions (figure 4 et figure 5). Cette projection reflète les données de Statistique Canada et tient compte des changements de politique annoncés en 2024 pour réduire l’immigration ^[1]. L’économie va croître d’au moins un cinquième en chiffres réels (figure 6 et figure 7). Si le PIB par habitant augmente, l’abordabilité s’améliore selon notre mesure. En effet, la hausse des revenus moyens permet aux ménages d’avoir accès à un plus grand éventail de logements, si l'offre est suffisante.

Figure 4 : Projections de la population selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035 (millions)

Source : calculs de la SCHL.

Figure 5 : Canada, population projetée selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035 (millions)

Source : calculs de la SCHL.

Figure 6 : Projections du produit intérieur brut (PIB) en milliards de dollars enchaînés (2017), selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035

Source : calculs de la SCHL. PIB en milliards (G) de dollars enchaînés (2017).

Figure 7 : Canada, projections du PIB en milliards de dollars enchaînés (2017), selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035

Source : calculs de la SCHL. PIB en milliards (G) de dollars enchaînés (2017).

Selon nos projections, le nombre annuel de mises en chantier d’habitations sera d’environ 250 000 d’ici 2035. Ainsi, le parc résidentiel augmentera d’environ 3 millions d’unités, pour atteindre près de 20 millions de logements (figure 8 et figure 9). La croissance du parc de logements sera très forte en Alberta, par exemple. Ces projections sont fondées sur les tendances à long terme et ne tiennent pas compte de l’incidence de nouvelles annonces de politiques.

Figure 8 : Parc de logements selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035

Source : calculs de la SCHL.

Figure 9 : Canada – Parc de logements selon le scénario du statu quo, 2024 et 2035

Source : calculs de la SCHL.

Ces projections pour l’économie, la population et l’offre de logements permettent d’entrevoir l’évolution des prix des habitations et des revenus moyens, et donc de l’abordabilité. La figure 10 et la figure 11 montrent que les prix des habitations continueront d’augmenter et de nuire à l’abordabilité si aucune mesure n’est prise pour accroître l’offre davantage. Les ménages canadiens qui quitteront les régions où les prix sont chers pour aller vivre ailleurs feront augmenter d’autant la croissance des prix dans des provinces comme l’Île-du-Prince-Édouard et la Saskatchewan, par exemple. Nous prévoyons que sans offre supplémentaire, les loyers moyens augmenteront d’à peu près 40 % : ils passeraient d’environ 1 400 $ aujourd’hui à plus de 1 900 $ d’ici 2035.

Figure 10 : Prix des habitations ($), T3 2024 et T4 2035

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Les prix des habitations ($) représentent le prix moyen d'un panier fixe de propriétés résidentielles dont la valeur varie selon un indice des prix fondés sur les ventes répétées de la SCHL. C'est une mesure des prix différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Figure 11 : Variation des prix des habitations (%) du T3 2024 au T4 2035 selon le scénario du statu quo

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Les prix des habitations ($) représentent le prix moyen d'un panier fixe de propriétés résidentielles dont la valeur varie selon un indice des prix fondés sur les ventes répétées de la SCHL. C'est une mesure des prix différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

[1] La composition de la population reflète le scénario M1 de Statistique Canada, mais le niveau de la population a été déterminé par la SCHL. La SCHL utilise les projections démographiques pour générer des projections du nombre de ménages dans son modèle.

À mesure que la taille de l’économie et de la population augmente, la demande de logements augmente aussi. Sans une hausse proportionnelle de l’offre de logements, l’abordabilité en souffrira. Dans notre structure de modélisation, nous cherchons à savoir combien de logements devraient être construits pour que l’abordabilité se rétablisse dans les 10 prochaines années.

De combien de logements aura-t-on besoin?

Selon nos estimations, il faudra en moyenne près de 480 000 mises en chantier d’habitations par année dans la prochaine décennie. Or, le nombre prévu selon nos projections actuelles est de 245 000 (figure 12 et figure 13). Le taux d’augmentation requis varie d’une région à l’autre du pays. De fortes hausses de l’offre seront nécessaires dans des régions comme l’Ontario (en excluant Toronto), Montréal et la Nouvelle-Écosse. C’est le reflet de la baisse marquée de l’abordabilité observée depuis la pandémie.

Dans certaines régions du Canada, comme Edmonton, il ne sera pas nécessaire d’accélérer la croissance de l’offre de logements du marché. En effet, les projections actuelles montrent que la construction y sera suffisante pour maintenir l’abordabilité au cours des 10 prochaines années. Dans bon nombre de ces régions, d’autres problèmes de logement persistent, comme l’itinérance.

Figure 12 : Nombre annuel projeté de mises en chantier, 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL.

Figure 13 : Canada, nombre annuel projeté de mises en chantier d'habitations, 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL.

Quel sera l’effet de la croissance de l’offre de logements?

Augmentation du nombre de ménages

La baisse des prix stimulera la création de ménages. À mesure que les jeunes adultes pourront quitter le nid familial, il y aura une hausse appréciable du nombre de ménages dans les jeunes cohortes (et une certaine hausse dans d’autres groupes d’âge). Globalement, une baisse du coût du logement ferait monter le nombre de ménages d’environ 2 % en 2035 par rapport à ce qu’il serait sans cette baisse.

Hausse des mouvements de population

L’évolution de l’offre de logements et l’amélioration de l’abordabilité au pays encourageront des ménages à se déplacer pour profiter des coûts de logement moindres. L’augmentation de l’offre pour rétablir l’abordabilité à l’extérieur de Toronto incitera certains ménages de Toronto à s’installer ailleurs en Ontario.

Une tendance semblable sera observée en Colombie-Britannique (figure 14). Au Québec, la hausse de l’offre s’accélérera à Montréal pour que l’abordabilité regagne le terrain perdu depuis 2019. Ainsi, un nombre accru de ménages viendront vivre à Montréal. Les changements attendus en Alberta sont moindres, parce que les prix et les loyers n’y ont pas autant varié par rapport à la période d’avant la pandémie.

Figure 14 : Différence de population entre le scénario d’accélération de la croissance de l’offre et le scénario du statu quo, 2035

Source : calculs de la SCHL

Variation des prix

Si nous revenons aux niveaux d’abordabilité de 2019 dans les 10 prochaines années, les prix des habitations en 2035 seraient inférieurs d’environ un quart à ce qu’ils seraient sans accélération de la croissance de l’offre. Les loyers moyens seraient inférieurs d’environ 5 %.

La figure 15 et la figure 16 montrent que la croissance de l’offre ferait baisser les prix par rapport à leurs niveaux d’aujourd’hui dans certaines régions, comme la Nouvelle-Écosse. Par contre, ce sont des régions où les prix ont bondi depuis la pandémie. D’autres régions verront les prix s’accroître, parce que les logements y sont relativement abordables aujourd’hui. Nous n’avons donc pas fixé d’objectifs aussi strictes en matière d’abordabilité pour ces régions. La hausse de l’offre limitera la croissance des prix à Toronto et à Vancouver.

Certains craignent que l’augmentation de l’offre de logements fasse chuter les prix rapidement et compromette la stabilité financière, mais c’est peu probable. En réalité, l’offre de logements ne peut pas s’accroître assez rapidement pour déclencher une telle situation. 

L’effet concret de la croissance de l’offre de logements dans l’ensemble du pays sera beaucoup plus nuancé. Les logements neufs sont chers en raison des coûts de construction et de la qualité de la finition. Au fil du temps, grâce au processus de filtrage, la hausse de l’offre exerce une pression à la baisse sur les prix des habitations.

L’augmentation de l’offre ne risque pas d’entraîner une instabilité financière, parce que ces forces prennent du temps à agir. La lenteur des changements dans le secteur du logement est la raison pour laquelle nous avons adopté un horizon mobile de 10 ans pour nos résultats.

Figure 15 : Prix des habitations ($), T3 2024 et T4 2035

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Les prix des habitations ($) représentent le prix moyen d'un panier fixe de propriétés résidentielles dont la valeur varie selon un indice des prix fondés sur les ventes répétées de la SCHL. C'est une mesure des prix différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Figure 16 : Variation des prix des habitations (%) du T3 2024 au T4 2035 selon le scénario d'accélération de la croissance de l'offre

Source : calculs de la SCHL

Remarque : Les prix des habitations ($) représentent le prix moyen d'un panier fixe de propriétés résidentielles dont la valeur varie selon un indice des prix fondés sur les ventes répétées de la SCHL. C'est une mesure des prix différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Location et propriété

Dans notre modèle, la trajectoire future des loyers moyens et celle des prix des habitations sont projetées séparément. Ces 2 indicateurs réagissent aux changements dans l’offre et la demande, et ils s’influencent mutuellement. Ils peuvent évoluer différemment parce qu’ils ne réagissent pas de la même façon aux taux d’intérêt, par exemple. Si la croissance de l’offre s’accélère et fait baisser les prix des propriétés résidentielles, certains locataires voudront accéder à la propriété.

L’effet de l’augmentation de l’offre de logements sur les loyers moyens au Canada est illustré dans la figure 17. Pour l’instant, nous ne ciblons pas un niveau précis d’abordabilité pour les ménages locataires.

La figure 18 fournit une ventilation des mises en chantier supplémentaires qui sont requises selon le mode d’occupation. Elle tient compte des tendances changeantes des loyers et des prix des habitations ainsi que de l’augmentation du taux de propriétaires-occupants.

Figure 17 : Différence de loyers entre le scénario d'accélération de la croissance de l'offre et le scénario du statu quo, 2035 (%)

Source : calculs de la SCHL. Loyer moyen des logements d'initiative privée destinés à la location (appartements et maisons en rangée, toutes tailles confondues). C'est une mesure des loyers différente de celle qui fait l'objet de prévisions dans le rapport Perspectives du marché de l'habitation de la SCHL.

Figure 18 : Proportion projetée du nombre total annuel de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo) selon le mode d'occupation, 2025 à 2035 (%)

Source : calculs de la SCHL.

Tous les modèles sont nécessairement une simplification de la réalité. De nombreuses caractéristiques du monde réel sont omises, entre autres parce que nous n’avons pas de données appropriées ou que nous ne comprenons pas toutes les interactions possibles. Dans cette partie, nous décrivons comment les résultats pourraient changer avec d’autres approches, en laissant de côté l’incertitude « normale » associée aux projections.

Notre modèle étant beaucoup plus complexe que le précédent, nous allons aussi aborder la sensibilité de l’analyse à différents contextes. L’analyse de scénarios est importante, surtout dans un monde où la demande de logements peut changer rapidement, mais pas le système d’offre.

Comprendre l’abordabilité et l’offre de logements : approche économique et approche uniquement démographique

En planification urbaine, l’approche traditionnelle consiste à :

• utiliser les projections de la croissance de la population établies par des organismes comme Statistique Canada;
• en faire des projections du nombre de ménages (comme le fait la SCHL);
• évaluer, selon le nombre projeté de ménages, la quantité de logements nécessaires.

Le nombre de logements requis reflète la croissance des ménages.

À ce nombre s’ajouteront les logements supplémentaires requis en raison de la formation refoulée de ménages – autrement dit, le nombre de ménages supplémentaires qu’il y aurait eu si les prix des logements n’avaient pas été si élevés. Pour faire ce calcul, un point de référence dans le passé est utilisé, c’est-à-dire le nombre de ménages à un moment où le logement était plus abordable.

Cette approche a de nombreux avantages et est largement utilisée partout au Canada. Les données existent à l’appui, surtout à l’échelle locale ou municipale. L’approche a toutefois des lacunes, car elle :

1. ne comprend pas de cibles explicites en matière d’abordabilité;
2. ne tient pas compte des variables économiques susceptibles de faire croître la demande de logements, comme la hausse des revenus et la baisse des coûts de logement.

Notre modèle économique englobe tous ces éléments. L’approche économique intègre l’approche démographique en incluant des projections détaillées de la population et des ménages. Elle permet ensuite d’ajouter l’effet de variables économiques comme les revenus et les taux d’intérêt. Dans un modèle économique, une cible d’abordabilité est définie en vue d’établir les projections de l’offre requise.

L’inconvénient de l’approche économique, c’est qu’elle est beaucoup plus compliquée et difficile à appliquer à l’échelle locale.

L’intégration de facteurs supplémentaires explique pourquoi les estimations de l’offre requise sont plus élevées avec la modélisation économique qu’avec la modélisation uniquement démographique.

Pour en illustrer les effets, supposons qu’il y a une croissance de la construction de logements. Dans l’approche démographique, une hausse de la construction ferait croître le nombre de ménages, par exemple en permettant aux enfants adultes de quitter le foyer familial. Mais l’augmentation de l’offre ferait aussi baisser les prix moyens, et l’approche démographique ne permet pas d’en prévoir les conséquences sur les ménages propriétaires et locataires déjà formés.

L’analyse économique et statistique révèle que la baisse du prix des habitations aura plusieurs effets supplémentaires. Par exemple :

• les ménages propriétaires ou locataires déjà formés déménageront dans des logements de meilleure qualité;
• des locataires accéderont à la propriété;
• certains ménages achèteront une résidence secondaire.

Il faudrait donc construire encore plus de logements.

L’ampleur de cet effet est un facteur important. Si elle est trop grande dans notre modélisation, la réaction des propriétaires et des locataires à la baisse des prix serait moindre en réalité, et il faudrait construire moins de logements. Pour examiner cet aspect, nous pouvons réduire artificiellement cette réactivité dans notre modèle ^[2].

Réduire la réactivité au niveau plausible le plus faible fait diminuer de 20 % le nombre de mises en chantier supplémentaires requises (figure 19 et figure 20). Même si ce chiffre représente une grande différence en valeur absolue, la conclusion sous-jacente demeure intacte : il faut accélérer la croissance de l’offre de logements.

Figure 19 : Effet de la réduction de la réactivité aux prix : nombre annuel projeté de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo), 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL

* Nous réduisons la réactivité à la variation des prix pour qu'elle corresponde à la valeur minimale à laquelle nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

Figure 20 : Canada – Effet de la réduction de la réactivité aux prix : nombre annuel projeté de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo), 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL

* Nous réduisons la réactivité à la variation des prix pour qu'elle corresponde à la valeur minimale à laquelle nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

Nous devons nous pencher davantage sur cet aspect. Nous présentons déjà les résultats pour différents modes d’occupation (logements locatifs et logements de propriétaire-occupant). Cependant, nous devons intégrer plus explicitement la façon dont la demande de certains types de logements augmente lorsque les revenus s’accroissent ou que les coûts de logement diminuent. Tenir compte de ces différences entre les types de logements pourrait réduire le nombre de logements qu’il faut construire. En effet, il serait plus facile de voir comment les logements disponibles peuvent correspondre aux préférences des ménages.

Comment les ménages pourraient-ils réagir à des plans crédibles pour accroître l’offre de logements? Pourraient-ils privilégier d’autres modes d’épargne?

Le logement peut être vu simplement comme un moyen de répondre au besoin de se loger. Toutefois, les ménages canadiens ont tendance à accroître leurs dépenses de logement lorsque leurs revenus s’améliorent. Ils peuvent vouloir un logement de meilleure qualité, d’une plus grande superficie ou mieux situé que leur logement actuel. Ou encore, ils peuvent voir le logement comme un investissement et un moyen de profiter de la croissance des prix.

Que se passerait-il si l’offre de logements augmentait considérablement au fil du temps, c’est-à-dire autant que le suggère le présent rapport? Tout d’abord, cette augmentation se ferait graduellement, sur de nombreuses années. Les constructeurs et les promoteurs ont besoin de temps pour embaucher des travailleurs et accroître les investissements. Le processus d’approbation aussi exige du temps.

Nos rapports précédents sur l’écart dans l’offre de logements ont fait l’objet de la critique suivante : une hausse rapide de l’offre de logements de l’ampleur que nous suggérions ferait chuter les prix du logement et grimper les défauts de paiement. Ce point de vue ne tient pas compte du temps qu’il faut en réalité pour construire des logements.

En fait, un argument essentiel pour justifier la nécessité d’accroître l’offre de logements et de rétablir l’abordabilité est justement d’éviter de devoir subir une correction rapide des prix. Un ralentissement économique mondial entraînant un chômage généralisé et des défauts de paiement, par exemple, aurait un tel effet. Le niveau élevé de la dette des ménages au Canada cause cette vulnérabilité.

Lorsque les ménages verront que des engagements stratégiques réalistes font croître l’offre de logements, ils vont probablement réduire la part de leur revenu consacrée au logement avec le temps. Cela ferait aussi diminuer le nombre de logements qu’il faudrait construire.

Nous pouvons explorer ces effets dans notre modélisation. Une hausse des revenus fait croître la demande de logements, mais nous pouvons réduire l’ampleur de cet effet à son niveau plausible le plus faible selon notre analyse statistique ^[3]. Dans cette expérience, le nombre de mises en chantier supplémentaires requises diminue de 14 % (figure 21 et figure 22). Si l’intérêt des gens au Canada pour le marché de l’habitation devait changer, l’offre supplémentaire nécessaire à long terme pour rétablir l’abordabilité diminuerait.

Figure 21 : Effet de la réduction de la réactivité à la croissance du revenu : nombre annuel projeté de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo), 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL

* Nous réduisons la réactivité à la variation du revenu pour qu'elle corresponde à la valeur minimale à laquelle nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

Figure 22 : Canada – Effet de la réduction de la réactivité à la croissance du revenu : nombre annuel projeté de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo), 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL

* Nous réduisons la réactivité à la variation du revenu pour qu'elle corresponde à la valeur minimale à laquelle nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

[2] Techniquement, nous réduisons la réactivité à la variation des prix pour qu’elle corresponde à la valeur minimale à laquelle nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

[3] Nous réduisons l’élasticité de la demande par rapport aux revenus au niveau minimal auquel nous pouvons nous attendre avec un niveau de confiance de 95 %.

La structure de modélisation décrite ici peut être adaptée pour nous permettre d’examiner divers scénarios. Un plus large éventail de scénarios économiques et démographiques seront élaborés au fil du temps pour envisager d’autres résultats possibles pour le système de logement. Pour illustrer les utilisations potentielles, examinons l’effet de l’amélioration de la productivité dans le secteur de la construction.

Nous considérons ici la productivité comme étant la production par travailleur. Il est possible d’accroître la production par travailleur en augmentant les compétences, l’automatisation, la fabrication de masse, la numérisation de la planification du logement, la solidité des chaînes d’approvisionnement, et ainsi de suite.

Le recours accru à la technologie permettrait d’accélérer la construction ou de réduire le nombre d’erreurs. En fabriquant en série, hors site, de grandes composantes pour ensuite les assembler sur place, on pourrait construire plus de logements avec le même nombre de travailleurs. 

Nous introduisons cette idée dans notre modèle sous forme d’une réduction du coût de la main-d’œuvre par logement. Il y a des avantages concrets dont nous ne pouvons rendre compte, comme des délais d’achèvement plus courts. Malheureusement, dans ce type de modélisation, nous ne pouvons pas non plus inclure les raisons pour lesquelles ces changements pourraient survenir.

Néanmoins, pour illustrer les avantages potentiels de l’amélioration de la productivité dans le secteur de la construction, examinons les répercussions de 2 scénarios :

1. une augmentation de 10 % de la productivité;
2. une augmentation de 31 % de la productivité pour qu’elle corresponde au niveau moyen de la productivité dans l’ensemble des secteurs. 

Ces hausses de la productivité de la main-d’œuvre actuelle feraient beaucoup croître le parc de logements et réduiraient le prix des habitations de 2 à 6 % (figure 23, figure 24 et figure 25).

En revanche, si une hausse de la productivité fait baisser les prix en 2035, il ne serait plus tout à fait aussi avantageux pour l’industrie de construire des logements supplémentaires, ce qui se reflète dans les résultats de la modélisation.

Figure 23 : Canada – Effets de l'amélioration de la productivité dans la construction : différences dans le parc de logements entre les chocs de productivité et le statu quo, 2035 (%)

Source : calculs de la SCHL

Figure 24: Canada – Effets de l'amélioration de la productivité dans la construction : nombre annuel projeté de mises en chantier supplémentaires (au-delà du statu quo), 2025 à 2035

Source : calculs de la SCHL.

Figure 25 : Canada – Effets de l'amélioration de la productivité dans la construction : différences dans les prix des habitations entre les chocs de productivité et le statu quo, 2035 (%)

Source : calculs de la SCHL

La nécessité d’accroître la productivité du secteur de la construction n’en tient pas seulement au grand besoin d’accélérer la construction résidentielle. Elle repose aussi sur le taux de croissance relativement faible de la productivité dans ce secteur.

Selon des données probantes aux États-Unis, que nous adaptons au contexte canadien, le rythme de la croissance de la productivité dans le secteur de la construction a été faible. Les raisons sont complexes, mais ces données laissent entendre que le fardeau réglementaire local imposé au secteur est relativement lourd. En outre, beaucoup d’entreprises sont trop petites pour faire les investissements dans la technologie dont elles ont besoin pour accroître leur productivité. 

La nécessité d’améliorer la productivité dans le secteur de la construction résidentielle est aussi importante vu les répercussions plus vastes de l’accroissement de l’offre. Pour augmenter l’offre de logements, ce secteur devra prendre de l’expansion du point de vue des investissements et de la ‑main-d'œuvre. Cependant, cela signifie qu’il faudra puiser dans les ressources du reste de l’économie.

Ce besoin présente un risque qui pourrait nuire aux perspectives à long terme de l’économie canadienne si la productivité du secteur demeure faible.