Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété au Nouveau-Brunswick?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Non. Certains promoteurs offriront leur propre garantie pour habitations ou en fourniront une par l’entremise du programme de garantie pour habitations d’un tiers.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

Les acheteurs paient la taxe de vente harmonisée (TVH) sur les logements neufs, mais pas sur les logements existants.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la composante fédérale de la TVH s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant. 

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Le remboursement diminue la TPS et la composante fédérale de la TVH en fonction d’une échelle dégressive, selon le prix d’achat du logement neuf. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence de revenu du Canada.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui. Ils doivent payer :

  • des frais d’enregistrement de 75 $;
  • des droits de cession immobilière – montant le plus élevé entre 0,50 % du prix de vente ou de la valeur imposable de la propriété.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété du Nouveau-Brunswick se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Pour les immeubles en copropriété comptant 11 logements ou plus, les contributions au fonds de réserve sont déterminées grâce à une étude du fonds de réserve. Cette étude prévoit les réparations et remplacements importants qui seront nécessaires dans les 30 prochaines années et estime le budget nécessaire pour couvrir les dépenses qui y seront associées. L’étude du fonds de réserve doit être réalisée tous les 10 ans par une personne compétente (comme un évaluateur ou un ingénieur); elle doit être mise à jour tous les trois ans.

Pour les immeubles en copropriété comptant moins de 11 logements, le montant du fonds de réserve doit être égal à 100 % du budget de fonctionnement annuel de l’association ou à un pourcentage supérieur prévu par les règlements administratifs de l’association.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Avant l’enregistrement, le promoteur présente une déclaration et une description de la propriété au directeur des propriétés condominiales.

La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré. Elle donne aussi notamment des renseignements sur le pourcentage d’intérêt de chaque propriétaire sur les parties communes et sur leur part en pourcentage des dépenses communes.

La description comprend un plan d’arpentage, un plan d’exécution, un plan d’aménagement et les détails concernant les limites des logements.

Ensuite, le registrateur des titres fonciers enregistre la déclaration, la description et les autres documents, ce qui crée l’association des copropriétaires, une personne morale. Le promoteur – qui est maintenant le propriétaire de l’association des copropriétaires – peut donc délivrer des titres de propriété et remettre les documents aux acheteurs.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Le promoteur doit fournir des copies de certains documents aux acheteurs.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Avant de procéder à la vente, le promoteur doit fournir au propriétaire potentiel une copie de :

  • la convention d'achat-vente – pour les immeubles en copropriété neufs, elle comprend :
  • le plan ou la proposition du plan de l’immeuble en copropriété;
    • un plan conceptuel de l’intégralité de l’ensemble indiquant l’emplacement, la taille et le style général du bien-fonds ou des logements, ainsi que le nombre de logements;
    • la déclaration ou une proposition de déclaration;
    • les règlements administratifs ou une proposition de règlements administratifs et les règles concernant l’utilisation des parties communes;
  • pour les logements en copropriété convertis, elle comprend les mêmes documents que pour les immeubles neufs, auxquels s’ajoutent :
    • le rapport d’inspection de bâtiment le plus récent si l’immeuble compte 10 logements ou moins;
    • l’étude du fonds de réserve la plus récente si l’immeuble compte 11 logements ou plus.

Après avoir reçu les documents requis, l’acheteur dispose de 10 jours pour les examiner. Si un élément quelconque des documents le fait changer d'avis, l’acheteur peut présenter une opposition écrite au vendeur pendant ces 10 jours. Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre, la convention est annulée et le dépôt doit être remboursé à l’acheteur, sans intérêt ni responsabilité pour les dépenses ou les dommages encourus par l’acheteur.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement existant?

L’association doit, sur demande, fournir à l’acheteur :

  • un certificat irréfragable précisant les principaux éléments que les acheteurs doivent connaître, y compris :
    • les privilèges sur le logement;
    • les contributions aux dépenses communes et les modalités de paiement;
    • la façon dont les contributions au fonds de réserve sont perçues;
    • les dépenses en immobilisations prévues par l’association;
    • les polices d’assurance souscrites par l’association;
  • les actions intentées contre l’association;
  • une copie de la déclaration;
  • une copie des règlements administratifs;
  • une copie de l’étude du fonds de réserve, s’il y a lieu.

L’association doit fournir le certificat irréfragable au plus tard 10 jours après avoir reçu une demande à cet effet ou au maximum 10 jours après avoir reçu le paiement des droits qu’elle demande pour son obtention, selon la dernière éventualité.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Non.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Oui. Dès que l’association des copropriétaires est enregistrée, le promoteur devient un propriétaire et doit apporter une contribution.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Oui. Les associations de copropriétaires  doivent adopter des règlements administratifs traitant de questions relatives à la gestion de la propriété, à l’utilisation et à la gestion des parties communes, aux biens de l’association et au conseil d’administration. Les règlements administratifs doivent permettre aux propriétaires d’établir des règles relatives à l’utilisation des parties communes.
La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui. Les propriétaires d’au moins 60 % des parties communes de l’association des copropriétaires doivent voter l’autorisation d’emprunt. Cependant, il est interdit à l’association d’utiliser cet argent pour contracter un prêt hypothécaire grevant les parties communes.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui. L’association des copropriétaires peut créer un privilège si le propriétaire n’a pas payé une de ses contributions, comme ses contributions aux dépenses communes, ou des réparations. Elle peut aussi percevoir des intérêts et des frais et débours juridiques raisonnables, qu’elle a engagés pour percevoir ou tenter de percevoir le montant impayé.

Le privilège expire après 90 jours si l’association ne l’enregistre pas. Lorsque le privilège est enregistré, il devient exécutoire et a préséance sur une hypothèque de premier rang.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Pour siéger au conseil d’administration, il faut avoir atteint l’âge de la majorité et être le propriétaire légal d’un logement.

Au moins trois personnes doivent siéger au conseil si l’association des copropriétaires compte quatre logements ou plus. Au moins deux personnes doivent y siéger si l’association compte deux ou trois logements.

Toutes les associations doivent préparer des états financiers annuels indiquant leur actif et leur passif ainsi que leurs revenus et charges. Au moins 10 jours avant l’assemblée annuelle des propriétaires, l’association doit déposer une copie des états financiers auprès du directeur des propriétés condominiales et en soumettre une copie à chaque propriétaire par la poste ou en personne.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Pour modifier la déclaration, la description et les règlements administratifs d’une association de copropriétaires, les propriétaires d’au moins 60 % des parties communes doivent voter pour la modification, qui doit être approuvée par le directeur des propriétés condominiales et être enregistrée.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Oui. Les cotisations spéciales doivent être approuvées par le vote des propriétaires d’au moins 60 % des parties communes.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Oui, une association de copropriétaires peut apporter des modifications importantes à ses parties communes et à ses biens. Ces modifications comprennent des changements, des améliorations, des rénovations ou des ajouts aux parties communes. Elles doivent être approuvées par les membres propriétaires d’au moins 60 % des parties communes.

Les coûts liés à ces modifications sont considérés comme des dépenses communes et sont payés avec l’argent du fonds de réserve de l’association.

D’autres modifications, moins importantes, peuvent être votées par les propriétaires de la majorité des parties communes. Les coûts liés à ces modifications sont considérés comme des dépenses communes et sont payés avec l’argent du fonds de réserve ou de prévoyance de l’association.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété au Nouveau-Brunswick

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

La Loi sur la location de locaux d’habitation s’applique aux contrats de location entre un propriétaire et un occupant.

Pour des détails sur la location, les propriétaires doivent consulter la déclaration et les règlements administratifs de leur association de copropriétaires. Habituellement, les propriétaires comptant louer leur logement doivent en aviser l’association par écrit et lui indiquer leur nouvelle adresse et le montant mensuel du loyer.

Certains ensembles de copropriétés ne permettent que les baux à long terme, alors que d’autres permettent la location pour une seule nuit. La déclaration l’indiquera.

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires du Nouveau-Brunswick, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Nouveau-Brunswick.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Aucune.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Un propriétaire peut déposer une plainte par écrit auprès du conseil d’administration s’il y a conflit concernant les règlements administratifs de l’association, la loi, les règlements ou l’association. Si le conflit n’est pas réglé, le propriétaire peut avoir recours à la médiation ou à l’arbitrage plutôt que d’intenter une poursuite en justice.

Ressources

Service Nouveau-Brunswick
Principal fournisseur de services de première ligne au public du Nouveau-Brunswick, Service Nouveau-Brunswick publie Posséder une copropriété au Nouveau-Brunswick : Que dois-je savoir?

Pour connaître les emplacements des bureaux de Service Nouveau-Brunswick, visitez le http://www.snb.ca/f/2000/2001f.asp.

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Nouveau-Brunswick
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://cci-newbrunswick.ca/ (en anglais seulement)

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