Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux associations de copropriétaires en Colombie-Britannique?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent une garantie pour habitations neuves?

Oui. La Homeowner Protection Act et le Homeowner Protection Act Regulation (les deux en anglais seulement) exigent habituellement que les promoteurs en fournissent une par l’entremise d’un fournisseur autorisé de garantie pour habitations.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

Les acheteurs doivent payer la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix d’un logement en copropriété neuf lorsqu’elle devient payable, après le 31 mars 2013, mais ne la payent habituellement pas sur les logements existants qui ont servi à titre de résidence. Il n’y a pas de TPS sur la plupart des charges communes imputées aux résidents.

Il n’y a pas de taxe de vente provinciale (TVP) sur l’achat d’immeubles, y compris de logements d’immeubles en copropriété. Il n’y a pas de TVP sur les charges communes.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera habituellement à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants lors de l’achat du logement ou pour y apporter des améliorations;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez le guide RC4028 de l’Agence du revenu du Canada : Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Assurez-vous de vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS pour les acheteurs de logement en copropriété?

Les acheteurs de logements en copropriété peuvent être admissibles au remboursement d’une partie de la TPS payée lors de l’achat d’un logement aux termes du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Le remboursement est payable en fonction d’une échelle dégressive, selon le prix d’achat de votre habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez le guide RC4028 de l’Agence du revenu du Canada : Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. 

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui, ils sont assujettis aux droits de mutation immobilière. Ces droits sont calculés sur la valeur de l’habitation :

  • Si la juste valeur marchande d’un logement en copropriété est de 200 000 $ ou moins, les droits de mutation immobilière sont de 1 % de la juste valeur marchande du logement.
  • Si la juste valeur marchande d’un logement en copropriété est de plus de 200 000 $ mais de moins de 2 000 000 $, les droits de mutation immobilière sont de 1 % de la juste valeur marchande du logement jusqu’à 200 000 $, plus 2 % de la partie de la juste valeur marchande de plus de 200 000 $ mais de moins de 2 000 000 $.
  • Si la juste valeur marchande d’un logement en copropriété est de plus de 2 000 000 $, les droits de mutation immobilière sont de 1 % de la juste valeur marchande du logement jusqu’à 200 000 $, plus 2 % de la partie de la juste valeur marchande de plus de 200 000 $ mais de moins de 2 000 000 $, plus 3 % de la partie de la juste valeur marchande de plus de 2 000 000 $.

Si vous êtes citoyen canadien ou résident permanent du Canada et que vous avez vécu en Colombie-Britannique pendant au moins douze mois consécutifs, le First Time Home Buyers’ Program (programme d’accès à la propriété) réduira ou éliminera le montant des droits de mutation immobilière à payer lors de l’achat de votre première maison. Pour en savoir plus, consultez le First Time Home Buyers’ Program (en anglais seulement).

La Colombie-Britannique prévoit certaines autres exonérations de droits de mutation immobilière auxquelles vous pourriez être admissible. Consultez la section concernant les exonérations du site Web de la Colombie-Britannique (en anglais seulement).

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de la Colombie-Britannique se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Le solde du fonds doit être égal à au moins 25 % du fonds de fonctionnement pour l’année financière en cours. Si le montant du fonds est moindre, l’association des copropriétaires doit fournir au moins 10 % de la contribution totale au fonds de fonctionnement pour l’année en cours jusqu’à ce que le solde minimal de 25 % soit atteint.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

  • Déterminer l’emplacement de son lot en copropriété par rapport aux autres lots et aux parties communes;
  • Confirmer que le lot en copropriété qu’elle achète figure bien sur le plan d’immeuble en copropriété.

Le propriétaire-promoteur peut aussi modifier les règlements administratifs ou en créer de nouveaux lors de l’enregistrement.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Les promoteurs sont régis par la Real Estate Development Marketing Act. En vertu de cette loi, les promoteurs d’immeubles en copropriété (comprenant cinq logements en copropriété ou plus sans partie privative foncière) doivent déposer un document déclaratoire auprès du surintendant des propriétés immobilières avant de mettre un logement en vente.

Le document déclaratoire comprend un grand nombre de renseignements, dont :

  • les caractéristiques des parties communes et les commodités de l’ensemble;
  • si l’ensemble d’habitations est construit par étapes;
  • la répartition des droits de vote;
  • les modalités de stationnement;
  • l’ameublement et l’équipement compris pour chaque logement;
  • une estimation du budget de fonctionnement;
  • les garanties de construction ou de l’équipement.

Les règlements administratifs adoptés en vertu de la Strata Property Act comportent les dispositions suivantes :

  • un propriétaire-promoteur qui détient un lot en copropriété non vendu peut continuer ses fonctions relativement à sa vente, y compris l’affichage;
  • un propriétaire-promoteur peut utiliser un lot en copropriété dont il est le propriétaire ou le locateur à des fins de démonstration pour vendre d’autres lots en copropriété figurant sur le plan d’immeuble en copropriété.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Le document déclaratoire de la propriété. (Consultez Amended Policy Statements by the Superintendent of Real Estate [en anglais seulement] pour des liens vers les exigences associées à ce document.)

Les acheteurs disposent d’un délai de réflexion de sept jours suivant :

  • la réception d’une copie du contrat de vente signé;
  • l’attestation de réception d’un document déclaratoire, selon la première éventualité.

Après ce délai, ils doivent conclure la vente ou retirer leur offre.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un lot en copropriété existant?

Un acheteur peut demander le certificat d’information, appelé « formule B ». L’association des copropriétaires doit le lui fournir dans la semaine suivant la demande.

La formule B comprend une multitude de renseignements sur la partie privative à vendre et sur l’association. Pour une liste complète des renseignements divulgués par la formule B, consultez Information Certificates (en anglais seulement).

Des copies des éléments suivants doivent être jointes à la formule :

  • règles de l’association des copropriétaires;
  • budget actuel de l’association des copropriétaires;
  • document déclaratoire du propriétaire-promoteur relatif à la location, le cas échéant;
  • rapport de dépréciation le plus récent, le cas échéant;
  • autres renseignements, au besoin.

Un acheteur a aussi droit à un certificat de paiement, appelé « formule F », que l’association des copropriétaires doit lui fournir dans la semaine suivant sa demande.

La formule F atteste que le propriétaire actuel :

  • soit n’a aucune dette envers l’association des copropriétaires,
  • soit a des dettes, mais (1) les sommes réclamées par l’association des copropriétaires ont été payées auprès d’un tribunal ou en fiducie à l’association des copropriétaires, ou (2) des dispositions satisfaisantes ont été prises pour le remboursement des dettes.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Oui. Si les dépenses actuelles de l’immeuble en copropriété sont plus élevées que ne l’avait estimé le promoteur dans le budget provisoire de l’immeuble, il doit en payer la différence dans les huit semaines suivant la première assemblée générale annuelle de l’association des copropriétaires.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Non. Un propriétaire-promoteur doit établir et verser une contribution minimale à un fonds de réserve pour imprévus lorsqu’il transfère la propriété du premier lot en copropriété de l’ensemble. Le promoteur n’a qu’à mettre de côté des réserves lors de l’enregistrement s’il coïncide avec le transfert de propriété du premier lot en copropriété de l’ensemble d’habitations.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les associations de copropriétaires adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

La Strata Property Act exige que toutes les associations de copropriétaires adoptent des règlements administratifs.

Bien qu’il existe des règlements administratifs standards (en anglais seulement), les associations de copropriétaires peuvent adopter leurs propres règlements administratifs et règles. Les règles ne peuvent régir l’utilisation des lots en copropriété, qui sont régis par les règlements administratifs.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui, une association de copropriétaires peut emprunter de l’argent si elle compte le vote d’au moins les trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle ou générale.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui. Un privilège est habituellement créé si des dépenses communes mensuelles ou des prélèvements spéciaux n’ont pas été payés. Un privilège a préséance sur une hypothèque.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil de copropriétaires et aux réunions?

Le nombre de personnes siégeant au conseil de copropriétaires est déterminé par les règlements administratifs de l’immeuble en copropriété. Les membres du conseil sont choisis parmi :

  • les propriétaires actuels (à moins qu’un privilège n’ait été créé sur le lot en copropriété des propriétaires et qu’un règlement administratif permette d’appliquer cette restriction);
  • les représentants des propriétaires qui sont des personnes morales;
  • les locataires auxquels le propriétaire a cédé le droit de siéger au conseil;
  • d’autres personnes, comme les conjoints ou les enfants (si un règlement administratif le permet).

S’il y a plus d’un propriétaire pour un lot en copropriété, seul un des propriétaires peut être membre du conseil à la fois, à moins que tous les copropriétaires ne siègent au conseil. Si une société est propriétaire d’un lot en copropriété, seul un des représentants de la société peut être membre du conseil à la fois pour le lot en question. Si tous les copropriétaires siègent au conseil, chaque lot en copropriété dispose d’une voix lors des réunions du conseil.

Des détails sur les réunions du conseil de l’immeuble en copropriété se trouvent dans les règlements administratifs de l’association des copropriétaires.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Les plans d’un immeuble en copropriété peuvent être modifiés par un vote unanime ou par une ordonnance du tribunal. Les règlements administratifs peuvent être modifiés par vote d’au moins les trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle ou générale.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Oui. Les propriétaires décident en assemblée générale si des prélèvements spéciaux seront perçus. Pour qu’un prélèvement spécial soit approuvé, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • si les contributions au prélèvement sont calculées de la même manière que le sont les charges de copropriété, il faut obtenir l’approbation des trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle;
  • si les contributions au prélèvement sont calculées de la même manière que le sont les charges de copropriété et si le prélèvement spécial est nécessaire pour assurer la sécurité ou pour éviter des pertes ou des dommages importants et qu’il a été approuvé par plus de la moitié mais par moins des trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle, il faut obtenir une ordonnance de la Cour suprême de la Colombie-Britannique;
  • si les contributions au prélèvement sont calculées d’une manière différente que le sont les charges de copropriété, il faut un vote unanime.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Une association de copropriétaires peut acquérir des biens-fonds si une résolution est adoptée par au moins les trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle ou générale.

Elle peut aussi apporter des modifications importantes à l’utilisation ou à l’aspect des parties communes ou des biens-fonds étant des biens importants si elle a des motifs raisonnables de croire que des modifications immédiates sont nécessaires pour assurer la sécurité ou pour éviter des pertes ou des dommages considérables. Autrement, les modifications importantes doivent être approuvées par au moins les trois quarts des votants admissibles présents lors d’une assemblée annuelle ou générale.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété en Colombie-Britannique

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un lot en copropriété?

Oui, la Strata Property Act traite des droits et des responsabilités des propriétaires et des locataires de logements en copropriété.

Certaines associations de copropriétaires ont adopté des règlements administratifs limitant la location; les propriétaires doivent alors demander leur autorisation avant de louer leur logement.

Un propriétaire louant son lot en copropriété doit fournir le nom du locataire à l’association des copropriétaires dans les deux semaines suivant la location complète ou partielle du lot en copropriété.

De plus, les propriétaires doivent remettre aux locataires une copie des règlements administratifs et des règles de l’association des copropriétaires.

Comme pour tout contrat de location dans la province, les propriétaires et les locataires sont normalement régis par la Residential Tenancy Act. Si un locataire enfreint à maintes reprises certains règlements administratifs ou certaines règles, l’association des copropriétaires peut l’expulser par l’entremise du propriétaire ou par ordonnance du tribunal.

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires en Colombie-Britannique, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Colombie-Britannique et l'information du gouvernement de la Colombie-Britannique sur la location à usage d'habitation (en anglais seulement).

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

  • Des dispositions législatives sur la protection des consommateurs s’appliquent.
  • Les membres du conseil de copropriétaires doivent agir honnêtement, de bonne foi et dans l’intérêt fondamental de tous les propriétaires. Ils doivent aussi dénoncer tout conflit d’intérêts possible et refuser de participer ou de voter dans une telle situation.
  • Les règlements administratifs doivent être appliqués de manière juste et impartiale.
  • La Real Estate Services Act régit les gestionnaires de copropriété dans l’exercice de leurs fonctions.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Les propriétaires de lots en copropriété peuvent tenter de régler les conflits à l’amiable en convoquant une assemblée générale des propriétaires pour discuter des problèmes.

Si un immeuble en copropriété est régi par des règlements administratifs, selon ce qui est défini dans la Strata Property Act (en anglais seulement) :

  • un comité de règlement des différends peut aider à résoudre les conflits si toutes les parties sont d’accord;
  • un propriétaire ou un locataire peut demander de rencontrer le conseil des copropriétaires pour discuter de ses préoccupations.

Si le problème persiste, les propriétaires et l’association des copropriétaires peuvent faire appel à :

  • l’arbitrage;
  • la Cour provinciale (Cour des petites créances) pour certains types de demandes;
  • la Cour suprême de la Colombie-Britannique.

Un nouveau modèle de règlement collaboratif des différends pour les immeubles en copropriété vient d’être introduit dans la Civil Resolution Tribunal Act. Le Civil Resolution Tribunal (CRT), qui est habilité à régler de nombreux conflits relatifs aux immeubles en copropriété, travaillera surtout en ligne. Il prévoit offrir une ressource en ligne de règlement des différends, appelée « Solution Explorer », qui pourra être utilisée avant la fin de 2016. Il est prévu qu’en 2017 le recours au CRT deviendra obligatoire pour le règlement des conflits mineurs relatifs aux immeubles en copropriété et de nombreux cas de litiges de faible importance, jusqu’à concurrence de 10 000 $. Pour suivre l’évolution du tribunal et pour fournir des commentaires sur la mise en place de Solution Explorer et sur d’autres aspects de l’application de la Loi, consultez le site Web concernant la mise en œuvre du CRT au www.civilresolutionbc.ca/ (en anglais seulement).

Ressources

Pour accéder à des renseignements sur la Strata Property Act, y compris des liens vers la loi et ses règlements, veuillez consulter la section « Strata Housing » du site Web du gouvernement de la Colombie-Britannique (en anglais seulement).

Si vous avez des questions à propos de la Strata Property Act auxquelles les guides ne répondent pas, vous pouvez communiquer avec l’une des associations de propriétaires de logements en copropriété suivantes ou avec un avocat.

Condominium Home Owners Association (CHOA)
Une association sans but lucratif qui favorise la compréhension de la vie en copropriété et protège les intérêts des copropriétaires en offrant à ses membres des services consultatifs, des renseignements, de la formation, des publications, des ressources et du soutien.
www.choa.bc.ca (en anglais seulement)

Vancouver Island Strata Owners Association (VISOA)
Une organisation mutuelle indépendante, sans but lucratif, qui fournit des services à tous les copropriétaires en Colombie-Britannique.
www.visoa.bc.ca/ (en anglais seulement)

Institut canadien des condominiums (CCI), section de Vancouver
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
www.ccivancouver.ca (en anglais seulement)

Service de référence aux avocats (offert par l’Association du Barreau canadien)
Permet de consulter un avocat pour discuter d’une seule question pendant un maximum de 30 minutes moyennant des frais de 25 $, taxes en sus.
http://cbabc.org/For-the-Public/Lawyer-Referral-Service (en anglais seulement)

Homeowner Protection Office
Une division de BC Housing qui offre des renseignements aux propriétaires sur la protection du consommateur.
Homeowner Protection Office
Division de BC Housing
4789, Kingsway, bureau 650
Burnaby (C.-B.) V5H 0A3
Sans frais au Canada : 1-800-407-7757
Téléphone : 604-646-7050
Télécopieur sans frais : 1-877-476-6657
Télécopieur : 604-646-7051
Courriel : hpo@hpo.bc.ca
www.hpo.bc.ca/contact-us (en anglais seulement) 

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Date de publication : 31 mars 2018
Date de publication : 31 mars 2018