Foire aux questions

Cela dépend de l’immeuble. Le logement peut être limité par le dos de la plaque de plâtre intérieure ou la ligne médiane des murs.

Il est important de bien connaître les limites de votre logement avant l’achat. Vous devez savoir, par exemple, qui de vous ou de l’association des copropriétaires devra payer pour le lavage des vitres ou les réparations à la brique de votre maison en rangée. Vous trouverez l’information sur les limites de votre logement dans les documents constitutifs de copropriété.

Dans le cas d’une copropriété absolue, si vous êtes propriétaire du terrain sur lequel est construit votre logement, ce dernier peut englober toute la maison, y compris les murs extérieurs, la toiture et la pelouse. Dans ce cas, vous devriez peut-être engager un arpenteur professionnel pour étudier le plan de situation de l’association des copropriétaires et vous indiquer les limites exactes de votre logement.

La principale différence concerne les limites du logement. Dans une copropriété absolue, vous êtes propriétaire du terrain et de toute structure qui y est construite, comme une maison individuelle ou une maison en rangée. Vous êtes habituellement responsable de l’entretien de toute la maison, y compris les murs extérieurs et le toit, ainsi que des pelouses, du jardin, de la voie d’accès pour automobile et du garage. Vos charges de copropriété mensuelles comprennent l’entretien des parties communes, comme les installations récréatives ou le stationnement des visiteurs.

Dans le cas de maisons en rangée ou de maisons individuelles en copropriété ordinaire, la partie privative est généralement constituée de l’intérieur de la maison, tandis que l’extérieur et le terrain forment les parties communes. Cela signifie que les réparations et l’entretien des murs extérieurs, des fenêtres, des pelouses, des jardins et des voies d’accès pour automobiles pourront être du ressort de l’association des copropriétaires.

Comme les immeubles en copropriété sont régis par des lois provinciales et territoriales, la terminologie couramment utilisée varie. Ainsi, l’expression « immeuble en copropriété absolue » (freehold condominium) n’a pas le même sens à l’échelle du pays. Dans la plupart des provinces et territoires, elle désigne une maison en copropriété dont le terrain sur lequel elle est construite appartient également au propriétaire. Ailleurs, elle désigne tous les immeubles en copropriété dont le terrain appartient au propriétaire du logement ou à l’association des copropriétaires. Cela vise à faire la distinction entre les immeubles en copropriété absolue et les immeubles en copropriété à bail. Dans le second cas, le promoteur loue le terrain et l’association des copropriétaires en est le locataire.

Vos charges de copropriété mensuelles comprennent votre part du coût d’entretien et de réparation des parties communes. Ces coûts peuvent couvrir :

• l’enlèvement de la neige et la collecte des ordures et des matières recyclables;
• l’aménagement paysager;
• le nettoyage (des moquettes des parties communes et de l’extérieur des fenêtres, par exemple);
• l’entretien des installations de chauffage et de climatisation;
• les commodités (piscine ou salle de réception);
• les services publics;
• le câble et l’accès à Internet;
• les polices d’assurance pour les parties communes;
• l’entretien et la surveillance des systèmes de sécurité;
• le salaire des employés (agent de sécurité, concierge, par exemple);
• les frais de gestion de l’immeuble.

Une partie de vos charges mensuelles est généralement allouée au fonds de réserve de l’immeuble (que votre province ou territoire peut aussi appeler fonds de prévoyance ou fonds de réserve pour remplacement des immobilisations). Un fonds de réserve sert à ce que la copropriété ait suffisamment d’argent pour payer les réparations importantes ou le remplacement des parties communes pendant la durée de vie du bâtiment – toitures, voies d’accès, tuyaux de drainage, trottoirs, ascenseurs, installations de plomberie et autres systèmes du bâtiment. Pour de plus amples renseignements sur les fonds de réserve, consultez la section Y a-t-il suffisamment d’argent dans le fonds de réserve?

Pour savoir exactement ce qui est compris – et ce qui ne l’est pas – dans vos charges de copropriété mensuelles, consultez :

• les documents déclaratoires (pour les immeubles neufs);
• le certificat irréfragable ou le certificat d’état (pour les immeubles existants);
• le budget de fonctionnement de l’immeuble en copropriété.

Avant la transaction, vous pouvez également obtenir des renseignements supplémentaires auprès du vendeur, du gestionnaire immobilier, du conseil d’administration ou du promoteur. Demandez une confirmation écrite.

N’envisagez même pas cette option! Les charges de copropriété ne sont ni facultatives ni négociables. Cela signifie que vous devrez payer une partie des frais d’entretien de la piscine même si vous ne prévoyez pas l’utiliser. De même, vous ne pouvez retenir le paiement des charges en raison d’un désaccord avec le conseil d’administration, le gestionnaire immobilier ou d’autres copropriétaires.

Dans certaines provinces, l’association des copropriétaires peut enregistrer un privilège sur votre logement si vous ne payez pas votre partie des charges communes. Cela signifie que l’association pourrait vendre le logement de manière à recouvrer les sommes qui lui sont dues. Elle pourrait aussi imposer des intérêts et le remboursement des frais et débours juridiques engagés pour récupérer le montant dû.

Par ailleurs, la retenue des charges de copropriété peut avoir une autre conséquence fâcheuse : la suspension de votre droit de vote. Dans certaines provinces et certains territoires, vous ne pouvez voter si le paiement de vos charges accuse un retard de plus de 30 jours.

De plus, bien des banques incluent à leurs contrats hypothécaires des clauses prévoyant que les propriétaires en défaut de paiement de leurs charges de copropriété sont automatiquement en défaut de paiement de leur prêt hypothécaire. Selon le montant dû, les copropriétaires s’exposent à la saisie.

Le fonds de réserve de l’immeuble en copropriété sert à financer les grands travaux de réparation et de rénovation qui auront lieu au cours de la vie de l’immeuble. En substance, il fait en sorte que les parties communes de la copropriété sont maintenues en bon état.

Le montant à verser dans le fonds de réserve dépend :

• de l’état et de la durée de vie prévue de toutes les parties communes de l’immeuble;
• de leur coût de réparation ou de remplacement prévu pendant la durée de vie de l'ensemble résidentiel.

Les associations de copropriétaires se fondent souvent sur une étude du fonds de réserve pour déterminer le montant que doit détenir leur fonds de réserve. Ces études sont effectuées par des ingénieurs ou d’autres professionnels qui évaluent l’état des parties communes du bâtiment, estiment la durée de vie prévue des éléments qu’elles comportent et les coûts de réparation ou de remplacement de ceux-ci, ce qui leur permet d’établir le montant annuel ou mensuel des contributions nécessaires pour financer le renouvellement à long terme des parties communes.

Certaines lois provinciales ou territoriales exigent que les études du fonds de réserve soient effectuées sur une base régulière. D’autres laissent à la discrétion des associations de copropriétaires de déterminer les montants que doit détenir le fonds.

Peu importe votre lieu de résidence, il est essentiel de connaître l’état actuel du fonds de réserve de l’immeuble en copropriété. Consultez à cette fin les documents déclaratoires, le certificat irréfragable ou le certificat d’état.

Bien des nouveaux ensembles de logements en copropriété sont couverts par une garantie du promoteur, appuyée par un programme de garantie des maisons neuves d’une tierce partie.

À titre de propriétaire d’un logement neuf, vous devez faire part de toute déficience ou omission dans votre logement et collaborer aux inspections de garantie du constructeur. Certains constructeurs procèdent à des inspections régulières au cours de la première année; d’autres préfèrent régler tous les problèmes de garantie vers la fin de la période.

Si le promoteur omet de corriger les défauts de construction dans un délai raisonnable, les acheteurs peuvent avoir recours au programme de garantie des maisons neuves pour résoudre les problèmes.

Les garanties des maisons neuves ne couvrent pas tous les éléments qui peuvent vous sembler déficients. Assurez-vous de connaître la portée et la durée de la garantie avant de formuler une réclamation. Les acheteurs de logements existants sur le marché de la revente doivent chercher à savoir si le logement est encore couvert par une garantie au moment de l’achat.

Il y a certains éléments particuliers à prendre en compte au moment d’assurer un logement en copropriété. Vous devrez vous assurer que votre logement et l’association des copropriétaires détiennent les protections nécessaires.

Une assurance biens ou assurance générale de l’association des copropriétaires peut couvrir : 

• le coût total de remplacement des biens de l’association : meubles, équipement et véhicules;
• tous les risques ou les périls majeurs;
• la responsabilité civile des particuliers contre les réclamations de dommages corporels ou matériels survenus sur la propriété de la copropriété;
• la responsabilité des administrateurs et des dirigeants – pour parer aux réclamations personnelles contre un administrateur ou un dirigeant de la copropriété;
• le bris de machines;
• les détournements et les vols – contre les réclamations pour le vol d’argent;
• les coûts de défense des droits de la personne – contre les réclamations visant les membres du conseil d’administration.

Votre assurance biens ou assurance générale à titre de propriétaire de votre logement doit couvrir :

• la rétrofacturation de la franchise de l’association. Il est essentiel d’être couvert en cas de rétrofacturation de la franchise de l’association (parfois 25 000 $ ou plus). Ce pourrait être le cas si une inondation dans votre logement causait des dommages à un autre logement. L’assurance de l’association couvrirait alors les dommages aux parties communes et peut-être aussi à d’autres logements, mais le propriétaire du logement à l’origine du problème aurait ensuite à rembourser le montant de la franchise à l’association;
• responsabilité civile;
• biens personnels (appareils électroménagers, meubles, bijoux, objets entreposés);
• améliorations au logement (finition du sous-sol, installation de meubles intégrés);
• perte de jouissance;
• règlement de sinistre – dommage aux biens ou responsabilité civile (lorsque l’assurance de l’association des copropriétaires est invalide ou insuffisante);
• réserve de prévoyance pour le logement (couverture dans l’éventualité où l’assurance de l’association des copropriétaires concernant votre bâtiment est insuffisante).  

Les exigences d’assurance des immeubles en copropriété ne sont pas les mêmes d’une province ou d’un territoire à l’autre. Consultez les lois de votre province ou de votre territoire, les documents constitutifs de copropriété, et un spécialiste de l’assurance des immeubles en copropriété pour être certain d’avoir une protection d’assurance suffisante.

De nombreux acheteurs de logements en copropriété considèrent l’achat d’un tel logement comme un investissement et désirent ensuite le louer. La plupart des associations de copropriétaires permettent la location à des tiers, mais cela devrait être confirmé à la lumière des documents constitutifs et de la loi provinciale ou territoriale applicable.

Il sera sans doute utile de connaître le pourcentage de logements loués auprès du gestionnaire immobilier. Dans certains immeubles, ce pourcentage est élevé, et vous n’y trouverez peut-être pas la même fierté des propriétaires ni le sentiment d'appartenance et de sécurité que vous trouverez dans un immeuble entièrement occupé par ses propriétaires. De plus, les propriétaires non résidents n’accordent pas forcément la même priorité à l’entretien et aux réparations que ceux qui résident dans leur logement.

Pour obtenir un supplément d’information sur les aspects commerciaux et juridiques de la location d’un logement, consultez Votre guide pour la location d’un logement.