La gouvernance des immeubles en copropriété

Le conseil d’administration est généralement élu par les copropriétaires et formé de copropriétaires. Le nombre, les qualifications, l’élection, le mandat, la rémunération (le cas échéant), la révocation des membres et d’autres questions connexes sont décrits dans la loi provinciale ou territoriale ou dans les règlements des associations de copropriétaires.

Le conseil d’administration se réunit régulièrement pour assurer la gestion des affaires de l’association, notamment ses politiques et ses finances, et prendre des décisions concernant l’entretien et la réparation des parties communes.

Le conseil d’administration prend de nombreuses décisions pour la copropriété, mais certaines décisions doivent être prises par les copropriétaires. Chaque copropriétaire a droit de vote aux assemblées.

Vos droits de vote seront déterminés en fonction de :

• la législation sur la copropriété de votre province ou territoire;
• les documents constitutifs de copropriété (déclaration de copropriété ou règlements);
• votre situation financière auprès de l’association des copropriétaires. Le retard dans le paiement des contributions risque d’entraîner la perte du droit de vote.

Certaines copropriétés accordent un vote par logement. D’autres pondèrent le vote sur la base de la propriété des parties communes. Ce droit de propriété sur les parties communes est souvent désigné sous les noms de « quote-part de propriété », « quote-part » ou « pourcentage de propriété ».

La quote-part de propriété d’un logement est généralement proportionnelle à la valeur de ce logement par rapport à la valeur de tous les logements de l’association des copropriétaires. Ainsi, un appartement en coin de trois chambres situé au dixième étage de l'immeuble et doté d’un jardin en toiture aura généralement une quote-part plus importante qu’un appartement de deux chambres en sous-sol.

Votre quote-part sert aussi au calcul des frais mensuels d’entretien et de renouvellement des parties communes que vous devez payer.

Vous le devrez peut-être, selon les exigences des règles ou de la déclaration de votre copropriété. Toutefois, que ce soit obligatoire ou non, vous avez une responsabilité envers vous-même et envers les autres propriétaires de participer à votre collectivité.

Les réunions offrent aux copropriétaires une occasion de discuter du fonctionnement de la copropriété et de voter sur des changements aux parties communes, aux règlements et à d’autres questions. Pour qu’il puisse y avoir un vote, il faut souvent qu’un pourcentage minimum de copropriétaires soient présents (un « quorum »). C’est pourquoi tous les propriétaires ont la responsabilité d’assister aux réunions.

Si vous ne pouvez assister à une réunion des propriétaires, vous pourriez avoir le droit de déléguer quelqu’un à votre place. Cette personne s’appelle alors un « mandataire ». Lorsque les propriétaires sont invités à voter sur des questions importantes, comme une modification à un règlement ou l’élection d’un nouveau membre au conseil d’administration, vous pouvez voter par l’intermédiaire d’un mandataire. Généralement, vous devrez nommer ce mandataire dans un document signé.

Oui. Votre conseil d’administration tient des réunions ordinaires et a le droit de prendre certaines décisions qui ont des incidences pour l’association, que vous soyez présent ou non.

Les décisions qui nécessitent l’approbation des copropriétaires sont prises lors des assemblées générales annuelles ou de réunions extraordinaires. Vous serez informé de la date de ces réunions à l’avance. Vous pourrez ainsi faire en sorte d'y assister ou nommer un mandataire. Si vous ne votez pas et qu’une résolution est adoptée, vous êtes lié par cette décision.

Les règlements d’une copropriété régissent le fonctionnement de l’association des copropriétaires. Ils traitent souvent de questions telles que l’élection et les pratiques du conseil d’administration, la perception des contributions pour les dépenses communes et le mode d’adoption des règles.

Les règles portent plutôt sur la vie au quotidien et varient selon les copropriétés. Elles peuvent être très strictes ou très souples, selon la nature de l’association, mais elles contribuent à faire de la copropriété un milieu de vie sécuritaire, agréable et attrayant. Les règles expliquent également clairement quels sont vos droits et obligations à titre de propriétaire.

Les règles portent fréquemment sur :

• le nombre maximal d’occupants par logement;
• les animaux;
• le bruit;
• le stationnement;
• les heures d’utilisation de certaines installations, comme la piscine ou la salle d’exercice;
• l’aspect ou la modification de l’espace du logement.

Examinez attentivement toutes les règles et les obligations et assurez-vous de bien les comprendre avant d’acheter votre logement. Vous pouvez en obtenir une copie auprès du vendeur, du gestionnaire immobilier ou du conseil d’administration. Vérifiez si cette copie est à jour.

Les lois provinciales et territoriales sur la copropriété déterminent les questions qui peuvent être couvertes par des règlements et parfois des règles. Tous les règlements doivent être compatibles avec cette législation et la déclaration de l’association des copropriétaires. Les règles ne doivent pas porter sur des questions couvertes par les règlements, car elles pourraient être abolies si elles étaient contestées.

Dans certaines provinces et certains territoires, la législation sur la copropriété ne fait pas de distinction entre les règlements et les règles.

La plupart des associations de copropriétaires confient l’administration des activités courantes de la copropriété à une société de gestion immobilière supervisée par leur conseil d’administration. Ces sociétés assument souvent les tâches suivantes :

• la perception des charges mensuelles et des charges spéciales;
• le nettoyage et l’entretien des parties communes;
• le paiement des services publics communs;
• le fonctionnement et l’entretien des installations de chauffage, de climatisation et autres systèmes du bâtiment;
• l’enlèvement de la neige et des ordures.

D’autres copropriétés sont « autogérées ». Leur conseil d’administration, aidé parfois de propriétaires ou de résidents bénévoles, s’occupe des tâches administratives courantes.

L’autogestion fait économiser de l’argent et donne aux propriétaires l’impression d’avoir davantage leur mot à dire et de faire partie d’une collectivité. Elle pose toutefois plusieurs défis : 

• il faut trouver des bénévoles qui s’y connaissent en matière d’entretien de bâtiment, de budget, d’assurance et de questions juridiques et qui peuvent consacrer suffisamment de temps aux tâches administratives courantes de la copropriété;
• le manque de continuité (en raison du roulement des bénévoles);
• la faiblesse des mécanismes de contrôle.

Lorsque vous envisagez l’achat d’un logement en particulier, assurez-vous de vous sentir à l’aise par rapport au style de gestion de l’immeuble (société de gestion ou gestion autonome), car les charges de copropriété et les obligations administratives et d’entretien qui vous incombent en dépendent.