Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété au Manitoba?

Programmes de garantie et assurance

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Le Manitoba a édicté la Loi sur la garantie des maisons neuves en décembre 2013. Lorsqu’elle entrera en vigueur, ce qui se fera par proclamation, la loi exigeraque les acheteurs de maisons neuves au Manitoba soient protégés par une garantie contre les défauts de construction.

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les associations de copropriétaires souscrivent une assurance pour les immeubles en copropriété?

Oui. Une association de copropriétaires doit maintenir, en son nom et au nom de tous les copropriétaires, une assurance des biens pour les dommages aux logements et aux parties communes causés par des risques importants ou d’autres risques prévus par la déclaration ou par les règlements administratifs de l’association.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

  • Taxe provinciale : Il n’y a pas de taxe de vente provinciale sur le prix des logements en copropriété neufs ou existants.
  • Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix des habitations neuves.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants pour y apporter des améliorations;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada. 

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui. Ils sont assujettis à la taxe sur les transferts fonciers. Il existe différents taux pour calculer la taxe selon la valeur de votre logement. Il n’y a pas de taxe sur les transferts à acquitter sur les premiers 30 000 $ de la valeur. Consultez Taxe sur les transferts fonciers, province du Manitoba, pour connaître les différents taux.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété du Manitoba se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Une étude du fonds de réserve doit être effectuée, puis mise à jour tous les cinq ans. Les administrateurs, qui ont l’obligation d’agir dans l’intérêt fondamental de l’association des copropriétaires, doivent tenir compte du solde du fonds de réserve recommandé dans la dernière étude ou mise à jour du fonds au moment de déterminer la contribution annuelle totale. Le conseil d’administration doit informer les copropriétaires du montant du fonds de réserve et passer en revue la dernière étude ou mise à jour du fonds de réserve avec eux chaque année. Lorsqu’un logement en copropriété est vendu, l’acheteur doit être informé du solde actuel du fonds de réserve ainsi que du solde recommandé dans l’étude du fonds. Les copropriétaires doivent contribuer au fonds de réserve selon le pourcentage prévu par la déclaration ou selon le pourcentage de contribution aux dépenses communes qu’elle prévoit.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Un plan, une déclaration et une proposition initiale de règlements administratifs de l’association de copropriétaires signés par le déclarant doivent être déposés au bureau des titres fonciers.

Le plan doit être préparé par un arpenteur-géomètre et indiquer l’emplacement de l’immeuble en copropriété proposé. Si des bâtiments ont déjà été construits, leur emplacement et les détails de leur architecture et de leur structure doivent être précisés sur le plan. Le plan doit aussi montrer les limites entre les logements et les parties communes, ce qui est important puisque plusieurs des droits et des obligations des propriétaires de logement et de l’association varient selon qu’il s’agit d’un logement ou d’une partie commune.

La déclaration et les règlements administratifs définissent les règles principales régissant la relation entre les propriétaires de logement et l’association des copropriétaires. Ces règles traitent notamment de la manière dont les dépenses communes sont divisées et de l’attribution des voix. La déclaration doit également comprendre une description d’un logement standard, et ce, pour chaque type de logement.

Une fois ces documents déposés :

  • La Loi sur les condominiums s’applique au bien-fonds décrit dans la déclaration et marqué sur le plan.
  • Le bien-fonds est divisé en parties privatives et en parties communes conformément à la déclaration et au plan.
  • Une association de copropriétaires sans capital social est créée.
    • Son nom se compose des éléments suivants :
      • le nom du district des titres fonciers où l’enregistrement a lieu;
      • les mots « Corporation condominiale »;
      • l’abréviation « no » suivie du numéro qui est le numéro suivant disponible dans le répertoire des associations de copropriétaires du district.
    • Ses membres sont les propriétaires des parties privatives de temps à autre.
  • Les règlements administratifs initiaux sont ceux du projet de règlements administratifs enregistrés.
  • Un instrument enregistré ne peut plus être réalisé sur les parties communes, mais peut l’être sur tous les logements et leur part des parties communes.
  • Si la déclaration vise une tenure à bail :
    • les logements et leur part des parties communes sont des tenures à bail dont la durée est égale à celle du bail sur le bien;
    • les droits et obligations du propriétaire de la tenure à bail deviennent ceux des propriétaires de logement.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Si la vente d’un logement a lieu avant l’enregistrement de la déclaration et du plan, le vendeur doit fournir à l’acheteur un formulaire 1 (article 6) rempli : Document d’information du vendeur (vente d’une partie privative projetée avant l’enregistrement de la déclaration et du plan).

Si le vendeur d’un logement est le déclarant, il doit fournir à l’acheteur un formulaire 2A (article 7) rempli : Document d’information du vendeur s’il est le déclarant ou le propriétaire subséquent de l’ensemble des parties privatives (vente d’une partie privative après l’enregistrement de la déclaration et du plan).

Si le vendeur d’un logement n’est pas le déclarant, il doit fournir à l’acheteur un formulaire 2B (article 7) rempli : Document d’information du vendeur s’il n’est pas le déclarant (vente d’une partie privative après l’enregistrement de la déclaration et du plan).

Si le vendeur d’un logement est le propriétaire-promoteur, il doit fournir à l’acheteur un formulaire 2C (article 7) rempli : Document d’information du vendeur qui est le propriétaire-promoteur (vente d’une partie privative projetée dans un projet d’aménagement par phases avant l’enregistrement de la déclaration et du plan).

Si le vendeur d’un logement est l’association des copropriétaires, il doit fournir à l’acheteur un formulaire 3 (article 7) rempli : Document d’information de la corporation condominiale (vente d’une partie privative ou d’une partie privative projetée dans un aménagement par phases après l’enregistrement de la déclaration et du plan).

L’acheteur peut demander un certificat d’état pour savoir si le propriétaire du logement est débiteur de l’association des copropriétaires ou contrevient à la déclaration, aux règlements administratifs ou aux règles. Un formulaire de demande d’un tel certificat est prévu par le règlement (formulaire 8 de l’annexe D); le formulaire d’information prescrit informe l’acheteur de son droit d’obtenir un certificat d’état.

L’acheteur dispose d’un « délai de réflexion » de sept jours pour annuler la convention d’achat-vente, à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :

  • le jour de la conclusion de la conventiond’ achat-vente;
  • le jour où il reçoit le document d’information du vendeur.

Le vendeur doit informer l’acheteur du droit d’annulation dont il peut se prévaloir pendant le « délai de réflexion » en remplissant le formulaire prévu par le règlement (formulaire 4 de l’annexe D).

L’acheteur a également le droit d’annuler la convention d’achat-vente en cas de modification importante des renseignements fournis par le vendeur. Le vendeur doit informer l’acheteur de son droit d’utiliser le formulaire prévu par le règlement (formulaire 5 de l’annexe D). Il doit aussi l’informer de toute modification importante en remplissant le formulaire prévu par le règlement (formulaire 7 de l’annexe D).

Si une assemblée générale est prévue après la date de prise de possession du logement, l’acheteur doit recevoir une copie de l’avis de convocation.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Les acheteurs de logements existants sont en droit de recevoir les mêmes renseignements que les acheteurs de logements en copropriété neufs.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur estime mal les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Non. Les déclarants qui vendent un ou plusieurs logements ou logements proposés devront produire une déclaration des estimations financières couvrant une période de 12 mois. Si les projections financières se révèlent trop basses, le promoteur devra payer le montant du manque à gagner à l’association des copropriétaires.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Oui. Les administrateurs doivent tenir compte du solde du fonds de réserve recommandé dans la dernière étude ou mise à jour du fonds au moment de déterminer la contribution annuelle totale.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Une proposition initiale de règlements administratifs doit être déposée au moment de l’enregistrement de l’association des copropriétaires.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Conformément à la loi, une association de copropriétaires ne peut acquérir, grever et aliéner des biens réels qu’avec le consentement écrit des propriétaires de parties privatives détenant 80 % des droits de vote de l’association.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui, une association de copropriétaires peut créer un privilège si le propriétaire n’a pas payé :

  • ses contributions aux dépenses communes ou au fonds de réserve ou ses cotisations spéciales;
  • les dépenses engagées par l’association pour effectuer des réparations que le propriétaire était obligé d’effectuer, mais n’a pas faites dans un délai raisonnable;
  • les réparations ou les travaux exigés par une autorité publique (comme le commissaire aux ncendies).

Un privilège peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque et a préséance sur toute autre charge sur la propriété, sauf indication contraire de la déclaration de l’immeuble en propriété (documents décrivant l’organisation et la gestion de l’immeuble en copropriété). Les privilèges sur les condominiums sont assujettis uniquement aux réclamations de la Couronne, aux taxes municipales et aux autres intérêts prévus par le règlement.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Une association de copropriétaires doit être régie par un conseil d’administration. Les règlements administratifs ou la déclaration de chaque immeuble en copropriété indiquent le nombre de membres siégeant au conseil, leurs compétences, la durée de leur mandat, leur rémunération et d’autres questions connexes.

Le conseil du déclarant doit tenir la première assemblée générale des propriétaires de parties privatives dans l’année qui suit le premier transfert de propriété d’une partie privative par le déclarant, à moins que la propriété de toutes les parties privatives ait été transférée à un même acheteur ou que le déclarant ne soit plus propriétaire de la majorité des parties privatives.
Le conseil du déclarant convoque une assemblée générale de « transfert » au plus tard six mois après que le déclarant cesse d’être propriétaire de la majorité des parties privatives. À l’« assemblée de transfert », les propriétaires de parties privatives doivent élire le nouveau conseil d’administration, auquel seront transférés tous les documents et autres objets nécessaires.

À la première assemblée générale, un auditeur doit être choisi pour préparer les états financiers de l’association si elle compte plus de dix logements

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Une association de copropriétaires peut modifier sa déclaration et son plan si elle obtient le consentement écrit de personnes détenant 80 % des droits de vote de l’association, à moins que la déclaration ne précise qu’un pourcentage plus élevé est nécessaire. Le projet de modification doit être soumis à l’étude lors d’une assemblée générale des propriétaires de parties privatives; une copie du projet de modification doit être jointe à l’avis de convocation et le consentement doit être obtenu lors de cette assemblée ou dans les 180 jours qui suivent.

Les modifications apportées aux règlements administratifs d’un immeuble en copropriété doivent être confirmées, lors d’une réunion convoquée à ce sujet, par les personnes détenant 75 % des droits de vote de l’association. Ces personnes doivent voter en personne ou par procuration à la réunion.

Les modifications apportées à la déclaration, au plan ou aux règlements administratifs entrent en vigueur dès que des copies sont enregistrées par le registraire de district. L’association des copropriétaires doit fournir une copie des modifications aux propriétaires de logement.

La partie 8 de la Loi sur les condominiums prévoit des exigences supplémentaires relativement aux règlements administratifs, tandis que les articles 110 à 130 en prévoient quant aux assemblées.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble ou de la gestion immobilière?

Non.

Fonds de dépenses communes et règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les associations de copropriétaires maintiennent un fonds de dépenses communes?

Toute association de copropriétaires doit payer les dépenses communes et maintenir un fonds servant à payer ces dépenses. L’association doit déterminer le montant de la contribution au fonds des dépenses communes de chacun des propriétaires de parties privatives en répartissant le montant nécessaire entre les propriétaires selon les proportions prévues par la déclaration.

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Si les règlements administratifs l’y autorisent, le conseil peut ordonner une cotisation spéciale, auquel cas il doit préciser la raison de la cotisation, son montant et, si elle est payable en plusieurs versements, leur fréquence. Le conseil doit aussi déterminer la cotisation de chacun des propriétaires de parties privatives. Le montant de la cotisation spéciale est réparti entre les propriétaires de parties privatives de la même façon que l’est la contribution au fonds des dépenses communes.

Dans un délai raisonnable après la décision d’ordonner une cotisation spéciale, l’association des copropriétaires donne à tous les propriétaires de parties privatives un avis écrit contenant les renseignements suivants :

  • le but de la cotisation spéciale;
  • le montant total de la cotisation;
  • une explication du motif de la cotisation;
  • le montant total à payer par chaque propriétaire et, s’il est possible de le faire par versements, le montant de chaque versement et leur fréquence;
  • la date d’échéance du paiement de la cotisation ou, selon le cas, de chaque versement.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

L’association des copropriétaires peut apporter des améliorations, des modifications et des ajouts importants aux parties communes ou des modifications importantes à ses biens. Les modifications doivent être votées par les propriétaires de 80 % ou plus des parties communes.

Des modifications importantes sont des modifications changeant la façon dont les parties communes sont utilisées ou occupées ou ayant pour effet d’augmenter les dépenses de fonctionnement de l’association.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété au Manitoba

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Oui. Les associations de copropriétaires ne peuvent empêcher les propriétaires de louer leur logement.

Au plus tard 30 jours après avoir signé une convention de location visant son logement, le propriétaire donne à l’association des copropriétaires un avis écrit pour l’en informer et pour lui donner le nom du locataire, sa propre adresse et, s’il y a lieu, le nom de son mandataire pour toute question liée à la location. Si une convention de location est résiliée, le propriétaire doit aussi en informer rapidement l’association des copropriétaires.

La Loi sur les condominiums permet à une association de copropriétaires de demander aux propriétaires louant leur logement un droit au titre de la location (dépôt de garantie). Le règlement limite ce droit à 1 500 $. Le droit (ou le montant non utilisé du droit) doit être remboursé au propriétaire du logement lorsque le bail se termine. Les intérêts doivent être payés au taux prévu par les règlements administratifs de l’association.

Une association de copropriétaires peut, en donnant un avis au locataire et au propriétaire, mettre fin à une convention de location si le locataire contrevient à la déclaration, aux règlements administratifs ou aux règles de l’association ou s’il ne respecte pas ses obligations au titre de la Loi sur la location à usage d’habitation en ce qui a trait aux parties communes ou aux autres occupants.

La Loi sur la location à usage d’habitation traite des droits et des responsabilités des propriétaires et des locataires. Pour de plus amples renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires au Manitoba, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Manitoba.

Quelles autres contraintes les lois et les règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Les administrateurs de conseils d’administration sont tenus d’agir honnêtement et de bonne foi, dans l’intérêt fondamental de l’association des copropriétaires ainsi qu’avec le soin, la diligence et la compétence dont ferait preuve, en pareilles circonstances, une personne raisonnable, sensible et prudente.

Les associations de copropriétaires peuvent-elles interdire les animaux?

Oui, mais l’interdiction ne s’applique pas à l’animal qui vit déjà avec le propriétaire ou l’occupant d’un logement au moment de l’enregistrement ou de la prise d’effet de l’interdiction, exception faite d’un locataire qui n’a pas été autorisé à garder un animal par le locateur.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Les parties peuvent porter la question en arbitrage ou avoir recours à la médiation s’ils y consentent par écrit. Un arbitre est un tiers qui tranche la question. Un médiateur est une personne neutre (ne prendra pas parti) qui rencontre les personnes concernées et les aide à en arriver à une entente qui convient à tous. L’arbitrage est prévu par l’actuelle Loi sur les condominiums. Tout comme la médiation, elle offre une solution autre que l’action en justice en vertu de la Loi.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Manitoba
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://cci-manitoba.ca/ (en anglais seulement)

Direction de la location à usage d'habitation
Applique, au Manitoba, la Loi sur la location à usage d’habitation, la Loi sur les baux viagers et la Loi sur les condominiums, ou est chargée de leur application.
www.gov.mb.ca/cca/rtb/index.fr.html

Winnipeg : 254, rue Edmonton, pièce 302, Winnipeg (Manitoba) R3C 3Y4
Sans frais au Manitoba : 1-800-782-8403
Téléphone : 204-945-2476
Télécopieur : 204-945-6273
Courriel : rtb@gov.mb.ca

Brandon : 143, 9e Street, Brandon (Manitoba) R7A 6C2
Sans frais au Manitoba : 1-800-656-8481
Téléphone : 204-726-6230
Télécopieur : 204-726-6589
Courriel : rtbbrandon@gov.mb.ca

Thompson : 59, Elizabeth Drive, pièce 113, Thompson (Manitoba) R8N 1X4
Sans frais au Manitoba : 1-800-229-0639
Téléphone : 204-677-6496
Télécopieur : 204-677-6415
Courriel : rtbthompson@gov.mb.ca

Commission des droits de la personne du Manitoba
Lignes directrices sur le logement en copropriété en vertu du Code des droits de la personne du Manitoba à l’intention des associations de copropriétaires, des entreprises de gestion et des propriétaires de logements en copropriété.
http://www.manitobahumanrights.ca/v1/index.fr.html

Winnipeg : 175, rue Hargrave, pièce 700, Winnipeg (Manitoba) R3C 3R8
Sans frais : 1-888-884-8681
Téléphone : 204-945-3007
Télécopieur : 204-945-1292
Courriel : hrc@gov.mb.ca

Brandon : 340, 9e Street, pièce 341, Brandon (Manitoba) R7A 6C2
Sans frais : 1-888-884-8681
Téléphone : 204-726-6261
Télécopieur : 204-726-6035
Courriel : hrc@gov.mb.ca

Le Pas : 2e étage – Otineka Mall, C.P. 2550, Le Pas (Manitoba) R9A 1M4
Sans frais : 1-888-884-8681
Téléphone : 204-627-8270
Télécopieur : 204-623-5404
Courriel : hrc@gov.mb.ca

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