Une nouvelle analyse montre que la réduction ou l’élimination des droits d’aménagement pourrait entraîner une hausse des ensembles résidentiels viables allant jusqu’à 14 % dans certaines villes
Les résultats de notre première Enquête sur les droits et frais d’aménagement, publiés en décembre 2025, sont rapidement devenus l’une de nos ressources les plus consultées. Cette enquête fournit des renseignements très recherchés par les promoteurs, les chercheurs et le public.
Nous passons maintenant à l’étape suivante : analyser les données mises à jour et élargies sur les droits d’aménagement afin de mieux comprendre leurs répercussions. Les données de décembre ont été mises à jour, et 10 municipalités ont été ajoutées, ce qui porte le nombre total à 40.
La nouvelle modélisation et l’analyse de la SCHL montrent aussi que la réduction ou l’élimination des droits d’aménagement pourrait faire augmenter le nombre d’ensembles résidentiels viables. Dans certaines villes, cette hausse pourrait atteindre 14 %. Malgré cet avantage potentiel, l’élimination des droits d’aménagement à elle seule ne réglera pas la crise du logement dans bon nombre de villes. De plus, la réduction ou l’élimination des droits d’aménagement pose aussi problème pour les municipalités.
L’Analyseur de la viabilité des projets d’aménagement résidentiel de la SCHL évalue la viabilité des ensembles résidentiels dans les collectivités canadiennes
La SCHL a élaboré un nouveau modèle : l'Analyseur de la viabilité des projets d’aménagement résidentiel. Cet outil permet d'examiner la viabilité des projets d’aménagements résidentiels dans divers quartiers ou dans des zones plus vastes du Canada.
Le modèle tient compte des facteurs suivants :
- les coûts de la construction résidentielle;
- un large éventail de frais et de droits;
- les prix de vente;
- d’autres conditions du marché et de l’économie.
Il montre ce qui rend un portefeuille d’ensembles résidentiels viable dans diverses collectivités canadiennes.
Des réductions plus importantes des droits d’aménagement ont une plus grande incidence : elles font augmenter le nombre de projets d’ensembles résidentiels viables d’environ 5 % ou plus
L’Analyseur de la viabilité des projets d’aménagement résidentiel de la SCHL montre qu’une réduction importante des droits d’aménagement est essentielle pour accroître le nombre d’ensembles résidentiels viables. Une diminution de 10 à 20 % de ces droits n’a fait qu’accroître légèrement la viabilité des ensembles résidentiels (hausse de 0,2 à 2 %) à Toronto, Vancouver, Burnaby et Ottawa.
Des réductions plus importantes des droits d’aménagement produisent de meilleurs résultats. Une diminution de 50 à 60 % des droits fait augmenter le nombre d’ensembles résidentiels viables d’environ 5 % à Toronto et à Vancouver. Si ces droits et frais sont carrément éliminés, la hausse atteint environ 10 % dans les deux villes.
L’incidence de la réduction des droits d’aménagement varie considérablement d’une municipalité à l’autre
Dans certaines villes, les gains sont beaucoup plus importants qu’ailleurs. Ainsi, l’efficacité de ces politiques n’est pas uniforme au Canada :
- Burnaby : Le nombre d’ensembles résidentiels viables augmente de près de 8 % avec une réduction et d’environ 14 % avec l’élimination des droits d’aménagement.
- Toronto et Vancouver : Le nombre d’ensembles résidentiels viables augmente de 5 % avec une réduction et de 10 % avec l’élimination des droits d’aménagement.
- Ottawa : Le nombre d’ensembles résidentiels viables n’augmente que de 1,3 % avec une réduction et de 3 % avec l’élimination des droits d’aménagement.
| Ville | Variation du nombre d’ensembles résidentiels viables par rapport à la référence (%) | ||
|---|---|---|---|
| Réduction de 10 à 20 % des droits d’aménagement | Réduction de 50 à 60 % des droits d’aménagement | Réduction de 90 à 100 % des droits d’aménagement | |
| Toronto (Ont.) | 1,05 % | 5,27 % | 10,74 % |
| Vancouver (C.-B.) | 1,19 % | 5,39 % | 9,01 % |
| Burnaby (C.-B.) | 1,9 % | 7,7 % | 13,8 % |
| Ottawa (Ont.) | 0,2 % | 1,3 % | 3 % |
Remarque : Les estimations sont fondées sur les données disponibles en janvier 2026. Les estimations pour Toronto et Vancouver montrent la variation moyenne de la part d’ensembles résidentiels viables de 20 à 140 logements. Pour Burnaby et Ottawa, la variation reflète les ensembles résidentiels de 100 logements.
Les municipalités où les droits d’aménagement sont élevés tirent le plus grand avantage des réductions
Le système des droits d’aménagement est différent d’une municipalité à l’autre. Les municipalités où les droits d’aménagement sont élevés devraient profiter le plus des réductions, qui peuvent favoriser l’augmentation de l’offre et redynamiser la construction résidentielle. Comme le montre le tableau ci-dessus, Vancouver, Burnaby et Toronto profiteraient le plus de ces réductions, car les droits d’aménagement y sont actuellement élevés. À l’inverse, c’est Ottawa qui en tirerait le moins grand avantage parce que ses droits sont déjà plus bas et, par conséquent, ne nuisent pas autant à la construction.
L’autre facette de cette constatation, c’est qu’il y a de la place pour les droits d’aménagement dans la boîte à outils fiscale des municipalités. Les droits n’ont pas nécessairement à être entièrement éliminés de façon permanente. La plupart des outils fiscaux influencent les comportements dans une certaine mesure. Toutefois, un faible taux de droits d’aménagement ne semble causer que de petites variations dans l’offre de logements, comme l’illustre l’exemple d’Ottawa ci-dessus. On peut en déduire que des droits d’aménagement modérés peuvent permettre d’équilibrer les besoins budgétaires et l’offre de logements.
La construction serait davantage stimulée dans les marchés de l’habitation aux prises avec des contraintes financières
La réduction des droits d’aménagement augmente la viabilité des ensembles de logements dans tous les cas. Cependant, dans les villes où les marchés de l’habitation ont beaucoup de contraintes financières, il est plus difficile d’aménager des ensembles résidentiels viables. Par conséquent, une réduction des droits d’aménagement stimulerait la construction dans ces marchés. En effet, la baisse des coûts ferait passer un plus grand nombre d’ensembles résidentiels d’un niveau non viable à un niveau viable.
Par exemple, l’augmentation de l’offre qui découlerait d’une réduction des droits d’aménagement est assez importante à Toronto. Dans le scénario où les droits d’aménagement sont éliminés, l’augmentation du nombre de logements construits se situerait entre 10 000 et 16 250 par année à Toronto. Ce nombre représente entre le tiers et la moitié de l’écart dans l’offre estimé pour la ville afin de rétablir les niveaux d’abordabilité de 2019 (31 511). Une réduction d’environ 50 % des droits d’aménagement générerait de 4 900 à 7 650 logements supplémentaires par année à Toronto.
La réduction des droits d’aménagement à elle seule ne réglera pas la crise du logement au Canada
La réduction, voire l’élimination, des droits d’aménagement ne réglerait pas la crise du logement au Canada. Bien qu’une telle mesure puisse stimuler l’offre, la hausse qu’elle susciterait n’est pas suffisante pour que l’abordabilité revienne aux niveaux d’avant la pandémie dans de nombreuses villes. De plus, les droits d’aménagement sont devenus importants pour les finances des municipalités. Leur élimination créera un manque à gagner pour les municipalités.
Le manque d’uniformité des rapports municipaux complique l’analyse comparative des droits d’aménagement
Dans l’ensemble, les droits d’aménagement ont augmenté. Il faudrait pouvoir comparer cet outil financier entre toutes les municipalités, mais les rapports varient tellement qu’une analyse comparative significative est impossible. C’est pourquoi la SCHL a souligné le besoin d’uniformité et de normalisation lorsqu’elle a publié les premiers résultats de son Enquête sur les droits et frais d’aménagement.
Le manque de données comparables a aussi créé des attentes irréalistes : on croit à tort que la réduction des droits d’aménagement à elle seule pourrait permettre de résoudre la crise du logement. Notre plus récente analyse montre que de fortes réductions stimuleraient l’offre et pourraient contribuer de façon importante à combler l’écart dans l’offre de logements de certaines villes, comme Toronto. Toutefois, dans d’autres villes qui ont des droits moins élevés ou des conditions financières un peu plus favorables, une réduction des droits ne se traduit pas nécessairement par une augmentation de l’offre de logements de la même ampleur.
Article réalisé avec la contribution de : Lin Zhang, Sean Nash, John Baker, Angelina Zhao et Elena Simonova
La SCHL a publié des données mises à jour sur les droits d’aménagement pour 40 municipalités. Elle vient en effet d’ajouter 10 municipalités dans sa série de tableaux initiale, qui en comptait 30. Les données mises à jour tiennent compte de la modification des droits d’aménagement dans les régions depuis la parution des premiers résultats, en décembre 2025.
- Dans les municipalités du Grand Vancouver, les droits d’aménagement se sont accrus d’environ 10 % depuis la publication des premières données, surtout parce que les droits imposés à l’échelle du Grand Vancouver ont augmenté. Le conseil conjoint de Metro Vancouver a annoncé qu’il demande l’approbation du gouvernement provincial pour ramener les droits aux niveaux de 2025.
- Globalement, les droits d’aménagement ont peu changé dans les municipalités de l’Alberta, de l’Ontario et du Québec.
C’est fait!
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