Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels
Printemps 2025

Vue d’ensemble | Prêts traditionnels | Prêts non traditionnels

Vue d’ensemble : tendances hypothécaires et changements économiques

Préférence pour les prêts hypothécaires à taux variable et à court terme

Les baisses attendues des taux d’intérêt ont incité davantage d’emprunteurs à se tourner vers des prêts hypothécaires à taux variable et à taux fixe à court terme. Les prêts hypothécaires à taux variable sont redevenus le type de prêt hypothécaire le plus populaire au début de 2025, après avoir connu un recul marqué au printemps de 2024. La part d’emprunteurs qui optent pour des prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de 3 ans et plus à moins de 5 ans est aussi demeurée élevée par rapport aux autres durées de prêts.

Dette hypothécaire : une croissance contenue, mais des niveaux toujours élevés

En février 2025, la dette hypothécaire résidentielle a augmenté de 4,5 % par rapport à février 2024, pour atteindre 2,3 billions de dollars¹. Cette croissance était plus faible que les moyennes récentes et historiques. Malgré cette augmentation, la hausse des revenus a contribué à la baisse du ratio de la dette au revenu disponible des ménages canadiens. Ce ratio est passé de 175,0 % au quatrième trimestre de 2023 à 169,7 % pour la même période en 2024².

Cette diminution est un signe positif, mais le ratio de la dette au revenu disponible au Canada reste le plus élevé parmi les pays du G7³. Il s’agit d’une vulnérabilité, surtout advenant des pressions économiques accrues. La dette des ménages en proportion du produit intérieur brut est aussi demeurée élevée, soit 100,81 % au quatrième trimestre de 2023 et 100,39 % pour la même période en 2024. Il s’agit aussi du plus haut niveau de tous les pays du G7.⁴

Baisse des anticipations inflationnistes et des taux d’intérêt

La baisse des anticipations inflationnistes a incité la Banque du Canada à réduire son taux directeur à 7 reprises de juin 2024 à mars 2025. La baisse des taux d’emprunt pourrait stimuler les activités d’octroi de prêts. Toutefois, de nombreux emprunteurs peuvent demeurer hésitants compte tenu de l’incertitude économique actuelle. L’inflation s’est maintenue dans la fourchette cible de la Banque du Canada depuis l’été 2024. Cependant, vu la volatilité des opérations commerciales et les tarifs douaniers, il est difficile de prédire les décisions de la Banque du Canada relatives au taux d’intérêt en 2025.

Popularité croissante des prêts hypothécaires à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable ont fortement gagné en popularité, représentant 42 % de tous les prêts hypothécaires nouvellement consentis en février 2025. Après un sommet de 2,25 % en juillet 2023, la prime sur les prêts hypothécaires à taux variable a chuté à seulement 0,2 % en février 2025. Cette baisse a stimulé la demande pour ce type de prêt.

Les prêts hypothécaires d’une durée de 3 ans et plus à moins de 5 ans sont demeurés populaires. Ils représentaient 32 % de tous les prêts hypothécaires nouvellement consentis par les banques à charte (figure 1). Les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de 5 ans et plus ne représentaient que 10 % des prêts hypothécaires nouvellement consentis. Ils constituaient pourtant le type de prêt le plus souvent choisi avant la pandémie.

Important : prêts hypothécaires nouvellement consentis et prêts hypothécaires initiés

Nous avons modifié ce dont nous rendons compte pour la part de marché. Les prêts hypothécaires initiés remplacent désormais les prêts hypothécaires nouvellement consentis. La principale différence est que les prêts hypothécaires initiés ne comprennent que les prêts pour l’achat d’une propriété, les refinancements et les transferts de prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires nouvellement consentis comprennent quant à eux tous ces prêts hypothécaires, mais aussi les renouvellements. Le retrait des renouvellements vise à mieux refléter les activités des différents types de prêteurs.

Les 6 grandes banques augmentent leur part de marché

Les 6 grandes banques ont accru leur part de marché des prêts hypothécaires en cours de remboursement. L’augmentation représente 1,6 point de pourcentage au troisième trimestre de 2024 par rapport à la même période en 2023. Cette croissance est principalement attribuable à l’acquisition de la Banque HSBC Canada par la Banque Royale du Canada vers la fin du premier trimestre de 2024.

Les 6 grandes banques ont aussi connu une hausse de la part de prêts hypothécaires initiés par rapport à d’autres banques à charte et prêteurs non bancaires. Toutefois, cette situation reflète l’effet de glissement annuel. En effet, les 6 grandes banques ont enregistré une baisse du nombre de prêts initiés au quatrième trimestre de 2023 (figure 2).

Figure 2 : Les 6 grandes banques augmentent légèrement leur part de marché des prêts hypothécaires en cours de remboursement

Prêts traditionnels : activité hypothécaire et tendances des emprunteurs

Octroi de prêts en 2024

Les banques à charte ont enregistré une hausse des prêts initiés en 2024, surtout pour l’achat d’une propriété. Cette croissance est attribuable à l’accroissement des ventes de propriétés et à la hausse des prix. Parallèlement, les coopératives de crédit ont connu une importante augmentation des refinancements et des transferts de prêts. Les emprunteurs ont profité des faibles taux d’intérêt pour réduire leurs mensualités, mais ont conservé de longues périodes d’amortissement. Bien que les coûts mensuels soient ainsi réduits, les intérêts payés pendant la durée du prêt peuvent être plus élevés. De plus, le risque de pertes pour les prêteurs s’en trouve accru.

Augmentation des prêts consentis par les banques à charte en 2024

Les banques à charte ont accru leurs activités d’octroi de prêts au deuxième semestre de 2024 par rapport à la même période en 2023. Cette croissance est attribuable à l’augmentation des prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété et les refinancements (figure 4). L’accroissement des ventes de propriétés et des prix a stimulé l’augmentation des prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété. On observe une hausse de 12,8 % d’une année à l’autre⁵. En outre, la baisse des taux d’intérêt a accéléré les refinancements, qui ont connu une hausse de 39,6 %.

La catégorie « Autres renouvellements et refinancements » a bondi de 84 % de 2023 à 2024. Cette montée en flèche s’explique en partie par l’élimination de la simulation de crise pour les transferts de prêts hypothécaires en novembre 2024. La courte durée des prêts hypothécaires dont il est question dans la section Vue d’ensemble contribue aussi à expliquer la forte croissance des renouvellements.

La baisse des taux d’intérêt engendre une réduction de l’amortissement de la dette

Les emprunteurs ont profité de la baisse des taux d’intérêt pour réduire leur rapport d’amortissement total de la dette⁶. Au quatrième trimestre de 2022, 16,6 % des nouveaux emprunteurs non assurés chez les banques à charte avaient un rapport d’amortissement total de la dette supérieur à 50 %. Ils n’étaient plus que 14,8 % pour la même période en 2024. On s’approche du taux de 13,6 %  observé avant la hausse des taux d’intérêt amorcée au quatrième trimestre de 2021.

Tendance toujours marquée pour de longues périodes d’amortissement

Les nouveaux emprunteurs non assurés optent encore pour de longues périodes d’amortissement. Au quatrième trimestre de 2024, 65,3 % des nouveaux emprunteurs non assurés dans les banques à charte avaient un amortissement supérieur à 25 ans. Cette part est plus élevée des dernières années. Bon nombre d’emprunteurs ont prolongé leur période d’amortissement parallèlement à la hausse des taux pour compenser l’augmentation des mensualités hypothécaires. D’autres baisses de taux d’intérêt pourraient donc être nécessaires pour retrouver la situation d’avant 2021 (50,4 % au quatrième trimestre de 2020).

Croissance des refinancements auprès des coopératives de crédit

Les coopératives de crédit ont enregistré une augmentation importante des refinancements et des transferts de prêts au deuxième semestre de 2024. Dans le même temps, elles ont connu une hausse modérée des prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété. Les refinancements et les transferts ont crû de plus de 23 % par rapport à la même période en 2023. La majeure partie de cette hausse est attribuable à l’augmentation des prêts de refinancement assurés. Les prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété ont augmenté de plus de 7 %. Les activités hypothécaires globales ont quant à elles crû de plus de 10 %.

Source : SCHL (données sur les prêts hypothécaires résidentiels des émetteurs de titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et calculs).

Segment des prêts non traditionnels

Croissance plus rapide que la moyenne nationale

Les 25 plus grandes entités de placement hypothécaire au Canada détenaient 10,9 milliards de dollars d’actifs sous gestion au quatrième trimestre de 2024, en hausse de 7,2 % par rapport à l’année précédente. Ce taux de croissance dépasse celui de la dette hypothécaire résidentielle nationale (+4,2 %) enregistré à la même période. Il s’agit de la croissance la plus rapide des 25 plus grandes entités de placement hypothécaire au cours de la dernière année et demie.

Légère hausse du profil de risque

À la fin de 2024, le niveau de risque des entités de placement hypothécaire avait légèrement augmenté par rapport à l’année précédente. Une tendance à la baisse avait néanmoins été observée au dernier trimestre de 2024. Ce profil de risque accru s’explique en partie par la diminution d’une année à l’autre des prêts hypothécaires de premier rang. En effet, elle accentue la vulnérabilité des entités de placement hypothécaire aux pertes amplifiées en cas de saisie. La hausse des déficiences de stade 3 sur des maisons individuelles est aussi en cause^7,8. La baisse du taux de saisie, d’une année à l’autre et par rapport au trimestre précédent, a toutefois contribué à réduire le profil de risque.

Pour gérer ce risque plus élevé, les entités de placement hypothécaire ont accru leurs provisions pour pertes sur prêts. Elles ont aussi concentré leurs activités sur les maisons individuelles, généralement moins risquées que les immeubles collectifs ou commerciaux.

Source : Mortgage Investment Corporations Survey, Fundamentals Research Corp.

Remarque : En raison d’un changement dans la méthode de calcul des moyennes qui a été mis en œuvre dans la présente édition du rapport, les chiffres présentés ne peuvent pas être comparés directement à ceux des éditions antérieures à celles de l’automne 2024.

Hausse des taux de prêts en souffrance en 2024

Dans la continuité du rapport de l’automne 2024, les taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus ont poursuivi leur tendance à la hausse pour tous les types de prêteurs. Au cours de la dernière année, les prêteurs non traditionnels et non bancaires ont connu des hausses notables des taux de prêts en souffrance. Ils ont atteint 1,30 % chez les prêteurs non traditionnels et 0,31 % chez les prêteurs non bancaires au quatrième trimestre de 2024⁹. En revanche, le taux de prêts en souffrance chez les coopératives de crédit et les banques à charte a augmenté plus lentement et demeure faible.

Risques et vulnérabilités du système de financement de l’habitation

Incidence de l’économie sur le risque hypothécaire

Le chômage est la principale cause de défaut hypothécaire. Par conséquent, la conjoncture économique est la principale source de risque sur le marché hypothécaire. C’est pourquoi il est difficile d’évaluer les risques en période d’incertitude économique. Les prêteurs hypothécaires ont entamé 2025 en bonne santé financière, ce qui devrait les aider à gérer l’incertitude. En 2024, les taux de prêts hypothécaires en souffrance ont encore une fois frôlé les creux historiques, abstraction faite de la pandémie. Toutefois, l’endettement élevé des ménages et les renouvellements de prêts hypothécaires à un taux d’intérêt supérieur demeurent des facteurs de vulnérabilité pour l’économie canadienne.

Augmentation du taux de prêts hypothécaires en souffrance

Le taux de prêts hypothécaires en souffrance a continué de croître en 2024, pour atteindre 0,21 % au quatrième trimestre. Il s’agit d’une hausse par rapport au creux record de 0,14 % en 2022 et à 0,17 % à la fin de 2023. Il n’a toutefois pas atteint les niveaux de 2019 (0,29 %). La hausse du taux de prêts hypothécaires en souffrance n’a pas touché également les différentes régions du Canada. En Ontario, ce taux a connu une augmentation importante. Au quatrième trimestre de 2024, il a atteint 0,20 %, soit bien plus que les 0,13 % observés pour la même période en 2023. À Toronto, ce taux est passé de 0,12 % à 0,20 % au cours de la même période. L’Île-du-Prince-Édouard et la Colombie-Britannique ont aussi enregistré des hausses marquées. Les taux y sont passés de 0,13 à 0,23 % et de 0,13 à 0,17 %, respectivement. En revanche, le taux de prêts en souffrance a baissé au Nouveau-Brunswick, en Saskatchewan et en Alberta. Dans ces provinces, il demeure toutefois parmi les plus élevés au pays, soit 0,26 %, 0,44 % et 0,27 %, respectivement¹⁰.

Tension sur les autres dettes à la consommation  

Les taux de prêts en souffrance pour d’autres types de dettes ont aussi augmenté du quatrième trimestre de 2023 au quatrième trimestre de 2024. Sur cette période, les prêts en souffrance sont notamment passés de 2,09 à 2,27 % pour les prêts automobiles, de 0,72 à 0,86 % pour les marges de crédit et de 1,56 à 1,71 % pour les cartes de crédit. Le taux de prêts en souffrance pour les marges de crédit hypothécaires est demeuré identique. Contrairement aux années précédentes, la hausse des prêts en souffrance a davantage touché les emprunteurs hypothécaires que les emprunteurs non hypothécaires. Ce changement est important, car les prêts hypothécaires sont habituellement le dernier produit pour lequel la population canadienne se trouve en défaut de paiement. C’est peut-être signe que la hausse des défauts de paiement de prêts hypothécaires augmentera pour s’établir près des niveaux de 2019 en 2025. Cependant, la situation dépendra en fin de compte des niveaux de revenu des ménages, suffisants ou non pour payer leurs mensualités.

Hausse des niveaux d’endettement et du budget des ménages

Bien que l’endettement permette aux ménages d’acheter une propriété, il comporte des risques, surtout en cas de forte hausse du chômage. La dette hypothécaire non remboursée a augmenté de 4,5 % d’une année à l’autre en février 2025, soit une croissance réelle de 1,5 %¹¹. La hausse du coût de la vie et des frais de service de la dette a exercé une forte pression sur le budget des ménages l’année dernière. C’est ce qu’on a observé malgré l’augmentation du taux d’épargne (6,1 % en 2024 par rapport à 4,6 % en 2023) et la baisse du ratio de la dette au revenu disponible des ménages¹². (Pour en savoir plus, consultez l’article de l’Observateur : Incidence de l’endettement des ménages sur l’économie canadienne.)

Hausse du nombre de prêts hypothécaires non assurés

La part de prêts hypothécaires en cours de remboursement non assurés a continué d’augmenter en 2024, pour atteindre un nouveau sommet de 75 %. Les prêteurs courent donc un risque accru de subir des pertes financières en cas d’augmentation des prêts hypothécaires en souffrance. Non seulement la part de prêts hypothécaires assurés a diminué, mais la valeur réelle en dollars des prêts hypothécaires assurés est en baisse depuis 2016.

Renouvellement de prêts hypothécaires : à quoi s’attendre?

Environ 1,2 million de prêts hypothécaires à taux fixe devront être renouvelés en 2025, suivis d’un autre million en 2026. Ces renouvellements ne se feront pas à des taux d’intérêt aussi élevés que ceux observés en 2024. Les emprunteurs qui ont renouvelé leur prêt en 2024 ont eu tendance à prolonger leur période d’amortissement pour gérer la hausse des taux d’intérêt. La section sur les prêts traditionnels  l’explique plus en détail. (Pour en savoir plus, consultez l’article de l’Observateur : Impact des taux d’intérêt et abordabilité du logement.)

Tendances du financement hypothécaire | Part de marché des coopératives de crédit d’une région à l’autre du pays

Renseignements sur les prêts hypothécaires

Cette section aborde certaines tendances qui peuvent avoir une influence à long terme sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels. Comme ces tendances évoluent, les décideurs et le secteur financier devraient approfondir leur examen pour comprendre les conséquences possibles sur la stabilité financière.

A. Tendances du financement hypothécaire

Le financement hypothécaire désigne la façon dont les prêteurs amassent des fonds pour consentir des prêts hypothécaires. Les sources de financement hypothécaire comprennent les dépôts, la titrisation et d’autres instruments financiers. Elles permettent aux prêteurs de fournir les capitaux nécessaires aux prêts à l’habitation et de maintenir le bon fonctionnement du marché hypothécaire.

Principales constatations

• Malgré le relèvement du plafond des émissions d’obligations sécurisées, la part du marché des prêts hypothécaires non assurés qui sont financés au moyen d’obligations sécurisées n’a pratiquement pas changé en 2024 par rapport à 2019 (22 % en 2019 et 23 % en 2024). Toutefois, elle a atteint un sommet de 35 % au deuxième trimestre de 2020, lorsque les règles ont été assouplies en raison de la pandémie de COVID-19.
• Les programmes de titrisation de la SCHL (Obligations hypothécaires du Canada et titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation) représentent environ 90 % du financement pour les prêts hypothécaires assurés au Canada.

Principales sources de financement hypothécaire

• Dépôts et autres (61 %) : comptes d’épargne, comptes chèques, autres comptes de dépôt, financement par capitaux propres et dette non garantie. Ils financent les prêts hypothécaires assurés et non assurés. Cette catégorie correspond à la part restante après avoir calculé les autres sources de financement.
• Obligations sécurisées (13 %) : titres de créance adossés à des blocs de prêts hypothécaires. Les investisseurs sont protégés, car ils peuvent se retourner à la fois contre le prêteur et le bloc de prêts hypothécaires. Seuls les prêts hypothécaires non assurés sont financés de cette façon.
• Obligations hypothécaires du Canada (12 %) : titres de créance émis par la Fiducie du Canada pour l’habitation et garantis par la SCHL. Ces obligations offrent des rendements sûrs et fixes. Elles financent des prêts hypothécaires assurés.
• Titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation (12 %) : titres d’État garantis et gérés par la SCHL, qui sont adossés à des blocs de prêts hypothécaires assurés.
• Titrisation privée (1 %) : comprend les papiers commerciaux adossés à des prêts hypothécaires résidentiels et les titres hypothécaires résidentiels. Ces fonds financent des prêts hypothécaires non assurés.

B. Part de marché des coopératives de crédit d’une région à l’autre du pays

La part de marché de différents types de prêteurs est l’un des points que couvre habituellement le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels. Ces prêteurs comprennent les banques, les coopératives de crédit, les entités de placement hypothécaire et les autres prêteurs hypothécaires non bancaires. Les nouvelles données du Relevé trimestriel des états financiers combinées aux données d’Equifax sur les soldes hypothécaires permettent de connaître ces parts de marché à l’échelle provinciale. Dans les provinces où les coopératives de crédit sont plus actives, ce sont les règlements provinciaux, et non les règlements fédéraux, qui auront une incidence accrue.

Principales constatations

• L’activité des coopératives de crédit varie considérablement d’une région à l’autre du Canada (figure 7). Au Québec et au Manitoba, les coopératives de crédit détiennent environ 50 % des prêts hypothécaires en cours de remboursement. Dans toutes les autres provinces, elles en détiennent moins de 30 %.
• Les coopératives de crédit ont la plus faible part de marché en Nouvelle-Écosse, en Alberta, en Ontario et à Terre-Neuve-et-Labrador. Elles y détiennent moins de 10 % des prêts hypothécaires en cours de remboursement. L’Ontario se classe néanmoins au troisième rang en valeur totale des prêts hypothécaires détenus par les coopératives de crédit (55 milliards de dollars).

Méthode

En l’absence de données provinciales sur les autres types de prêteurs, nous avons utilisé celles d’Equifax Canada sur les soldes hypothécaires pour estimer la valeur totale des prêts hypothécaires en cours de remboursement par province. La combinaison de ces sources pourrait présenter une faiblesse potentielle : les niveaux de couverture peuvent varier d’une province à l’autre. Si les totaux d’Equifax sont sous-estimés, la part de marché des coopératives de crédit pourrait sembler plus importante qu’elle ne l’est réellement. Si ce sont les totaux du Relevé trimestriel des états financiers qui sont sous-estimés, la part de marché pourrait alors sembler moins importante.

Cependant, si les résultats sont agrégés à l’échelle du pays, ils se rapprochent de nos estimations nationales. Pour le troisième trimestre de 2024, selon les données d’Equifax et du Relevé trimestriel des états financiers, les coopératives de crédit détenaient 17 % du marché national. Notre méthode traditionnelle indiquait une part de marché de 13 % à l’échelle nationale. La méthode Equifax/Relevé trimestriel des états financiers semble donc surestimer légèrement la part de marché des coopératives de crédit. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de déterminer si la surestimation touche de manière égale toutes les provinces.