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Analyse du marché hypothécaire résidentiel canadien

Malgré la résilience de nombreux propriétaires, les arriérés hypothécaires devraient continuer à augmenter à court terme, Toronto et Vancouver étant confrontées aux risques les plus élevés. Les données indiquent que les pressions financières pourraient persister pendant un certain temps, affectant ces marchés clés.

Le 14 novembre 2024

Mathieu Laberge – Premier vice-président, Économie et perspectives de l’habitation

Mathieu Laberge – Premier vice-président, Économie et perspectives de l’habitation

Le chef de l'organisme de réglementation bancaire du Canada a récemment déclaré qu'il était « agréablement surpris de voir comment les gens au Canada arrivaient à bien « gérer l'augmentation des paiements hypothécaires » (article en anglais seulement). D'autres intervenants du secteur financier, qui remarquent aussi la résilience des propriétaires d'habitations au Canada, abondent dans le même sens.

Les propriétaires devront tenir bon au cours des 24 prochains mois environ, car l'effet des taux d'intérêt accrus, ainsi que l'incertitude économique, continuera de se faire sentir au moment du renouvellement de leurs prêts hypothécaires.

Pour l'ensemble des produits de crédit, les taux de délinquance sont moins élevés pour les propriétaires que pour les locataires. Même si le taux de délinquance hypothécaire demeure faible selon les normes historiques, il a commencé à augmenter.

Selon une analyse récente de la SCHL, il est probable que les arriérés hypothécaires (consulter le glossaire pour voir les définitions) augmentent encore au cours des 6 à 12 prochains mois. Les villes de Toronto et de Vancouver devraient connaître les plus fortes hausses. Dans ces deux villes, les taux de prêts hypothécaires en souffrance pourraient toucher des niveaux semblables à ceux des années 2010 à 2015.

À l'aide des données d'Equifax, notre équipe a évalué les meilleurs indicateurs des prêts hypothécaires en souffrance dans 9 grands marchés canadiens : Halifax, Montréal, Ottawa, Toronto, Winnipeg, Saskatoon, Calgary, Edmonton et Vancouver.

Deux principales constatations sont ressorties de cette analyse.

  1. La santé des marchés de la revente est un facteur très important pour la prédiction des arriérés hypothécaires

    Lorsque les ventes ralentissent, signe d'un essoufflement du marché, les propriétaires ayant du mal à faire leurs paiements hypothécaires ont moins de possibilités de vendre pour éviter d'accuser des retards. Le rapport ventes-nouvelles inscriptions est un indicateur important des arriérés hypothécaires. En effet, on observe habituellement une baisse de ce rapport entre 6 et 12 mois avant une augmentation des prêts hypothécaires en souffrance.

  2. Les comptes en souffrance pour les produits de crédit non hypothécaires, comme les cartes de crédit et les prêts automobiles, sont un indicateur précoce des arriérés hypothécaires 

    Il existe au départ une corrélation négative entre les changements constatés dans les taux de délinquance non hypothécaires et les prêts hypothécaires en souffrance lorsqu'on les observe avec un décalage de 18 mois. Il semble que lorsque les pressions financières commencent à se faire sentir, les propriétaires d'habitations accordent souvent la priorité à leurs paiements hypothécaires plutôt qu'à leurs autres dettes.

    Cependant, dans les 6 à 12 mois, les premiers signes de difficultés à rembourser la dette non hypothécaire sont généralement liés à une hausse des arriérés de paiements hypothécaires.

Trois cas de figure

Notre analyse fait ressortir deux groupes de villes distincts :

  1. les marchés de l'habitation qui pourraient ne pas connaître de fortes hausses des taux de prêts hypothécaires en souffrance,  
  2. ceux qui risquent de connaître de telles hausses, et;
  3. ceux qui doivent être suivis de près en raison de résultats contrastés

Calgary, Saskatoon et Halifax font partie du premier groupe. Les taux de prêts hypothécaires en souffrance dans ces villes devraient rester près de leurs faibles niveaux d'après la pandémie. Ils devraient selon nous être relativement stables au cours des prochains mois.

À Winnipeg aussi, la situation semble stable, bien que les tendances récentes montrent une forte baisse des pointages de crédit moyens et une augmentation des cas de délinquance hypothécaires. C'est signe qu'une pression à la hausse pourrait s'exercer sur les prêts hypothécaires en souffrance à l'avenir.

Toronto et Vancouver sont dans une situation complètement différente. Les arriérés hypothécaires devraient augmenter dans ces deux villes. Notre modélisation montre que Toronto pourrait atteindre un taux de prêts hypothécaires en souffrance inégalé depuis 2012.

Même si les taux de prêts hypothécaires en souffrance ne devraient pas augmenter autant à Vancouver, ils pourraient atteindre des niveaux semblables à ceux de 2015.

Les inscriptions élevées par rapport aux ventes à Toronto et à Vancouver limitent sans doute les stratégies de sortie des propriétaires actuels qui cherchent à vendre leur habitation. La fluidité du marché s'en trouve diminuée.

Conjuguée à la hausse des délinquances non hypothécaires, cette situation crée des conditions susceptibles de faire croître les arriérés hypothécaires à l'avenir. 

Cette éventualité pourrait être évitée si les taux hypothécaires baissent davantage que prévu ou si les conditions du marché redeviennent favorables aux vendeurs – autrement dit, si le rapport ventes-nouvelles inscriptions montre qu'il y a beaucoup plus d'acheteurs que de vendeurs.

Montréal, Ottawa et Edmonton affichent des résultats contrastés et doivent être suivis de près à mesure que la conjoncture évolue. Même si les taux prévus de prêts hypothécaires en souffrance devraient rester dans les valeurs observées après la pandémie de COVID-19, nous prévoyons de fortes hausses des produits de crédit non hypothécaire en souffrance dans ces trois villes.

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Évolution des taux de prêts hypothécaires en souffrance dans certaines régions métropolitaines de recensement
(100 = T3 2012, prévisions du T3 2024 au T4 2025)

Sources : Equifax, Statistique Canada, Banque du Canada, Société canadienne d’hypothèques et de logement

Remarque : Les prévisions reposent sur des variables contemporaines et sur une moyenne mobile au quatrième trimestre là où il manque des points de données, en supposant que le taux directeur diminuera graduellement d’ici la fin de 2025.

Version texte

Évolution des taux de prêts hypothécaires en souffrance dans certaines régions métropolitaines de recensement
(100 = T3 2012, prévisions du T3 2024 au T4 2025)
Date  Halifax Montréal Ottawa Toronto Winnipeg Calgary Edmonton Vancouver Saskatoon
T3 2012 100 100 100 100 100 100 100 100 100
T4 2012 97 100 105 98 111 95 95 101 108
T1 2013 99 104 107 96 114 89 90 106 106
T2 2013 101 99 116 88 105 80 80 108 102
T3 2013 103 96 117 86 113 74 77 106 101
T4 2013 120 99 120 86 110 72 69 108 103
T1 2014 117 106 132 92 115 65 73 108 106
T2 2014 128 104 131 81 99 59 63 102 97
T3 2014 129 105 130 79 100 54 57 102 82
T4 2014 133 113 142 78 106 52 54 101 104
T1 2015 134 117 158 79 119 52 55 101 111
T2 2015 132 115 145 69 115 50 55 97 132
T3 2015 135 114 147 64 112 53 58 85 138
T4 2015 133 116 152 63 131 54 58 78 146
T1 2016 140 119 157 63 135 59 67 78 150
T2 2016 147 115 150 57 144 61 73 68 166
T3 2016 148 110 144 53 144 65 84 59 184
T4 2016 146 104 147 50 143 67 87 53 195
T1 2017 136 105 147 47 144 70 91 48 202
T2 2017 127 103 140 41 134 65 91 43 211
T3 2017 128 92 135 39 130 65 91 40 205
T4 2017 120 85 129 38 119 64 90 38 212
T1 2018 130 86 127 40 121 66 90 37 200
T2 2018 122 86 120 41 127 62 86 34 212
T3 2018 111 88 117 41 126 62 86 36 217
T4 2018 107 94 128 43 141 68 91 39 220
T1 2019 100 89 116 41 141 66 92 40 220
T2 2019 96 84 110 43 137 69 95 40 227
T3 2019 95 83 105 45 142 71 91 42 236
T4 2019 93 80 102 46 156 70 90 42 239
T1 2020 80 77 98 44 158 74 92 45 229
T2 2020 78 73 93 45 159 74 92 50 216
T3 2020 81 74 92 49 146 71 89 53 199
T4 2020 65 60 77 42 118 62 78 46 166
T1 2021 62 57 71 44 118 60 79 47 168
T2 2021 57 48 62 37 105 57 77 43 160
T3 2021 51 44 49 35 99 59 72 38 144
T4 2021 42 40 50 30 94 57 76 36 134
T1 2022 38 36 45 28 94 52 70 35 123
T2 2022 34 30 40 27 87 46 64 30 120
T3 2022 38 28 34 25 84 40 59 29 132
T4 2022 32 29 37 28 83 39 57 27 134
T1 2023 34 28 42 32 92 40 59 29 131
T2 2023 31 30 41 34 92 38 56 31 109
T3 2023 31 32 42 40 92 37 53 33 111
T4 2023 35 39 52 52 98 38 53 41 110
T1 2024 38 44 54 61 103 39 57 46 128
T2 2024 41 45 59 65 99 38 57 50 117
T3 2024P 43 52 55 74 98 37 58 55 128
T4 2024P 42 54 55 82 99 39 58 61 120
T1 2025P 44 58 64 93 99 40 70 67 124
T2 2025P 45 60 63 102 96 41 68 71 120
T3 2025P 47 64 58 108 95 42 71 77 126
T4 2025P 47 66 58 115 94 43 73 80 124

 

À quoi faut-il s'attendre pour la suite?

Lorsque les taux d'intérêt ont commencé à augmenter en 2022, beaucoup de spécialistes ont affirmé que l'effet du resserrement de la politique monétaire ne se ferait pas pleinement sentir avant 18 à 24 mois.

Même si les taux ont commencé à baisser récemment, nous sommes toujours bel et bien dans une situation monétaire restrictive. Il faudra plusieurs mois avant de percevoir pleinement l'effet de l'assouplissement de la politique monétaire dans les marchés canadiens de l'habitation.

D'ici là, de nombreux ménages canadiens continueront de subir le fardeau lié au choc du renouvellement des prêts hypothécaires. Ils ressentiront aussi encore les effets de l'inflation, qui a réduit le revenu discrétionnaire et miné leur capacité de composer avec la hausse des charges de remboursement hypothécaire.

Notre plus récent Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels révèle qu'au moins 1,05 million d'emprunteurs devront renouveler leur prêt hypothécaire en 2025 à des taux nettement plus élevés que lorsqu'ils l'ont contracté.

En même temps, le marché du travail ralentit et le taux de chômage augmente à l'échelle nationale. Ce changement pourrait accroître les pressions financières qui pèsent déjà sur de nombreux ménages canadiens. Il risque de se traduire par des arriérés de paiements pour certains ménages qui peinent à joindre les deux bouts.

La RBC a récemment déclaré être d'avis que le marché du travail canadien représente un risque plus important pour l'économie que les renouvellements hypothécaires. Cette déclaration s'ajoute à l'augmentation des comptes en souffrance pour des produits de crédit non hypothécaires dans de nombreux centres et aux marchés favorables aux acheteurs à Toronto et à Vancouver.

Tous ces facteurs renforcent notre point de vue selon lequel nous devons surveiller attentivement les prêts hypothécaires en souffrance au cours des 6 à 12 prochains mois.

Même si la population canadienne peut continuer de puiser dans sa capacité remarquable de faire face à l'adversité dans le domaine du logement, des risques importants demeurent dans ce contexte économique incertain.

En tant qu'organisme national responsable de l'habitation au Canada, il nous incombe de surveiller de près l'évolution de la situation et d'encourager nos pairs du secteur financier pour qu'ils continuent de prendre des mesures afin de soutenir les personnes en difficulté au Canada. Différentes ententes de paiement des mensualités hypothécaires peuvent en effet être proposées aux propriétaires-occupants qui éprouvent des difficultés financières.

En outre, la nouvelle Charte hypothécaire canadienne s'appuie sur la ligne directrice sur les prêts hypothécaires existants de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Cette dernière s'attend à ce que les institutions financières fournissent un soutien adapté aux emprunteurs hypothécaires ayant de graves difficultés financières.

La complaisance n'est pas une option dans notre secteur. Pour paraphraser encore une fois le chef de l'organisme de réglementation bancaire du Canada : « nous ne pouvons pas encore crier victoire… mais ce sera peut-être le cas après le début de 2027 » (article en anglais seulement).

Remarques sur la méthodologie

Dans cette analyse, une régression des moindres carrés ordinaires distincte est effectuée pour chaque région métropolitaine de recensement (RMR) et un modèle à effets fixes groupés est utilisé afin d'explorer les facteurs liés aux prêts hypothécaires en souffrance. Pour chaque RMR, les régressions individuelles sont effectuées à l'aide de leurs propres ensembles de variables distinctes, y compris les variables d'emploi, du produit intérieur brut, du marché de l'habitation et du crédit.

Cette analyse offre une compréhension initiale des facteurs liés aux cas d'hypothèques en souffrance et est fondée sur les données d'Equifax du quatrième trimestre de 2012 au deuxième trimestre de 2024. Elle ne rend pas compte des liens de causalité, mais fournit plutôt un aperçu des indicateurs avancés des prêts hypothécaires en souffrance.

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Mathieu Laberge
Premier vice-président, Économie et perspectives de l’habitation

Mathieu Laberge dirige une équipe de spécialistes en économie et perspectives de l’habitation dont le travail éclaire les efforts du Canada pour s’attaquer aux principaux enjeux en matière de logement, y compris l’abordabilité du logement.

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Date de publication: 14 novembre 2024

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