Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels, printemps 2026

À propos du Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels

Le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels explore les principaux enjeux du financement de l’habitation. Son objectif est de soutenir la stabilité et l’abordabilité des marchés de l’habitation. Il porte sur des sujets en lien avec les décisions stratégiques et opérationnelles. Ses renseignements clairs permettent d’orienter des choix éclairés et fondés sur les risques.

Augmentation des risques sur le marché hypothécaire

Le marché hypothécaire montre des signes précoces mais limités de tensions. Des pressions commencent à se manifester chez les emprunteurs et les prêteurs, ainsi que dans certains indicateurs structurels. Bien que les risques globaux demeurent maîtrisables, plusieurs tendances témoignent d’une vulnérabilité croissante qui appelle une surveillance étroite : 

• Les prêts hypothécaires en souffrance sont en hausse, principalement en Ontario, mais demeurent faibles selon les normes historiques.
• Les emprunteurs à risque élevé sont plus endettés que les autres, ce qui les rend plus vulnérables en cas de chocs de revenu.
• Les comptes en souffrance pour les produits de crédit non hypothécaire augmentent également, mais à un rythme qui ralentit.
• Les entités de placement hypothécaire enregistrent la plus forte hausse des taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus. Le risque est concentré chez les prêteurs de petite taille.
• Les risques structurels diminuent, car les pressions liées aux renouvellements se relâchent. En outre, la part des prêts hypothécaires non assurés ayant de longues périodes d’amortissement semble vouloir se stabiliser, après une période de croissance.

Risques liés aux emprunteurs

Les prêts hypothécaires en souffrance augmentent, surtout en Ontario

Le taux national de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus est monté à 0,24 % au quatrième trimestre de 2025, comparativement à 0,21 % un an plus tôt¹. Il a donc continué de croître par rapport aux creux atteints durant la pandémie. Même s’ils ont augmenté, les niveaux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus demeurent faibles. À 0,24 %, le taux atteint son niveau le plus élevé depuis le premier trimestre de 2021 (période où il était à son plus bas niveau jamais enregistré).

La hausse du taux national de prêts hypothécaires en souffrance s’explique par les difficultés qui persistent dans certaines régions :

• hausse de 45 % du taux à Toronto par rapport à l’année précédente (il est passé de 0,20 à 0,29 %);
• hausse de plus de 45 % à Barrie et à Windsor;
• hausse de 35 % en Ontario, où le taux est passé de 0,20 à 0,27 %;
• hausse de 31 % dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Vancouver;
• hausse de 32 % dans la RMR d’Abbotsford-Mission;
• hausse de 24 % en Colombie-Britannique, où le taux est passé de 0,17 à 0,21 %;
• baisse de plus de 20 % par rapport à l’année précédente à St. John’s, à Saskatoon et à Québec.

Source : Equifax Canada

L’endettement augmente chez les emprunteurs les plus à risque

Equifax classe les emprunteurs en fonction de la probabilité qu’ils effectuent leurs paiements et de la probabilité qu’ils déclarent faillite. Sur la base de ces indicateurs, nous définissons les consommateurs à risque élevé comme ceux qui présentent à la fois un risque élevé de manquer un paiement et de déclarer faillite. 

La dette moyenne par consommateur à risque élevé n’a connu que de faibles fluctuations de 2014 à 2022. Toutefois, au quatrième trimestre de 2025, elle était supérieure de 30 % à la tendance à long terme.

La croissance du taux de comptes en souffrance pour les produits de crédit non hypothécaire a ralenti

Les taux de comptes en souffrance depuis 90 jours ou plus pour les prêts automobiles, les cartes de crédit et les marges de crédit ont tous augmenté d’une année à l’autre. Ces comptes sont un indicateur avancé des prêts hypothécaires en souffrance. En effet, les emprunteurs vont d’abord cesser d’effectuer des paiements sur d’autres produits de crédit que leur prêt hypothécaire, pour éviter de perdre de leur logement.

Cependant, la croissance du taux de comptes en souffrance pour ces produits ralentit depuis quelques années (figure 1). C’est le signe d’une certaine stabilisation des pressions financières que subissent les ménages canadiens. Le taux de croissance du taux de comptes en souffrance depuis 90 jours ou plus s’établissait à :

• 15 % (contre 19 % un an plus tôt et 57 % l’année d’avant) pour les marges de crédit;
• 5 % (contre 10 % un an plus tôt et 15 % l’année d’avant) pour les cartes de crédit; 
• 4 % (contre 9 % un an plus tôt et 3 % l’année d’avant) pour les prêts automobiles.

Contrairement aux taux de prêts hypothécaires en souffrance, les taux de comptes en souffrance pour ces produits de crédit sont tous supérieurs aux niveaux observés depuis au moins 2014.

Les données nous permettent d’examiner ces tendances chez les emprunteurs avec et sans prêt hypothécaire. Même s’il s’agit d’un indicateur imparfait, les emprunteurs sans prêt hypothécaire peuvent généralement représenter les ménages ayant des revenus relativement faibles et n’ayant pas encore contracté de prêt hypothécaire. Conformément à cette hypothèse, la figure 2 montre que les taux de comptes en souffrance depuis 90 jours ou plus sont en moyenne plus élevés chez les emprunteurs sans prêt hypothécaire.

La hausse des comptes en souffrance sur les produits de crédit non hypothécaire chez les emprunteurs hypothécaires suggère un accroissement des risques dans le secteur hypothécaire résidentiel. Quant à l’augmentation des comptes en souffrance chez les emprunteurs sans prêt hypothécaire, elle pourrait aussi indiquer des difficultés croissantes pour les ménages à faible revenu, qui sont moins susceptibles d’être propriétaires.

Pour l’ensemble des 3 produits de crédit non hypothécaire, le taux global de comptes en souffrance depuis 90 jours ou plus a augmenté de 23 % chez les emprunteurs sans prêt hypothécaire. Il est resté inchangé chez les emprunteurs hypothécaires entre le quatrième trimestre de 2019 et le quatrième trimestre de 2025.

Pour tous les emprunteurs, avec ou sans prêt hypothécaire, les taux de comptes en souffrance depuis 90 jours ou plus pour les produits de crédit non hypothécaire ont augmenté d’une année à l’autre. Toutefois, la hausse a été plus forte pour les emprunteurs hypothécaires que pour les emprunteurs sans prêt hypothécaire (figure 2). Voici les taux de croissance observés du quatrième trimestre de 2024 au quatrième trimestre de 2025 pour ces emprunteurs, respectivement :

• 17 % et 12 % pour les marges de crédit;
• 6 % et 5 % pour les cartes de crédit;
• 14 % et 2 % pour les prêts automobiles.

Risques au niveau des prêteurs

Le taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus a augmenté plus rapidement pour les entités de placement hypothécaire que pour les autres types de prêteurs

Le taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus pour les entités de placement hypothécaire a continué de croître et a atteint 1,96 % au troisième trimestre de 2025 (figure 3). Sa baisse au premier trimestre de 2025, signalée dans le précédent numéro du présent rapport, semble n’avoir été qu’une légère anomalie au sein d’une tendance générale à la hausse. Le taux est près de trois fois supérieur à son creux de 0,69 %, enregistré durant la pandémie.

Les entités de placement hypothécaire sont plus exposées au marché de Toronto que d’autres prêteurs. C’est ce qui pourrait expliquer, en partie, la détérioration de leur taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus. Ces entités ont le taux le plus élevé parmi les différents types de prêteurs, mais elles ne détiennent que 1 % des prêts hypothécaires en cours de remboursement.

Pour les banques à charte, le taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus a atteint 0,24 % au troisième trimestre de 2025, soit un niveau équivalent à son point de référence d’avant la pandémie. 

Avant cette période, le taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus des banques à charte se situait à moins de 0,1 point de pourcentage de 0,24 % depuis le printemps 2017². Malgré les hausses récentes, le taux des banques à charte demeure historiquement faible. Avant 2017, la dernière fois où il avait été aussi bas remonte à 2007. En dehors de la période de la pandémie, il faut revenir encore plus loin en arrière, jusqu’en 1990, pour trouver un taux encore plus bas.

Les coopératives de crédit ont le plus faible taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus. Leur taux demeure inférieur de 0,1 point de pourcentage au niveau de référence d’avant la pandémie et s’est maintenu ainsi tout au long de 2025. Les pratiques de souscription rigoureuses des coopératives et leurs prêts à faible risque les aident à conserver un faible taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus.

Pour les autres prêteurs non bancaires (comme les sociétés de financement hypothécaire, les fiducies et les sociétés d’assurance), le taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus a de nouveau dépassé le niveau de référence d’avant la pandémie. Un changement dans la classification des prêteurs a entraîné une baisse du taux pour cette catégorie au premier trimestre de 2025. Toutefois, la tendance à la hausse du taux chez ces prêteurs est la deuxième parmi les plus marquées, après celle qu’enregistrent les entités de placement hypothécaire.  

La catégorie des autres prêteurs regroupe un ensemble hétérogène de prêteurs, allant de ceux dont les pratiques de prêt sont très conservatrices à ceux dont l’appétit pour le risque est comparable à celui des entités de placement hypothécaire. La présence de prêteurs à faible risque dans ce segment contribue à maintenir le taux global à un niveau comparable à celui des banques à charte. Cependant, les prêteurs à risque plus élevé de ce même segment enregistrent une hausse rapide de leur taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus. Par conséquent, le taux global de la catégorie des autres prêteurs augmente plus rapidement que celui des banques à charte ou des coopératives de crédit.

Hausse rapide des provisions pour pertes de crédit attendues

Les banques à charte ont accru de 25 % leurs provisions pour pertes sur prêts liées aux maisons individuelles au deuxième semestre de 2025 par rapport à un an plus tôt³. Le ratio des provisions pour pertes sur prêts par rapport à la valeur des prêts hypothécaires en cours est passé de 0,11 à 0,14 % durant l’année se terminant au quatrième trimestre de 2025.

Pour les copropriétés, les provisions pour pertes sur prêts ont augmenté de 39 % pendant la même période en raison des préoccupations grandissantes dans ce segment de marché. Cette hausse est conforme à la croissance des risques relevée par la SCHL dans son rapport intitulé Appartements en copropriété à Toronto et Vancouver : risques du marché, publié en juin 2025.

Dans le segment des logements collectifs, où des prêts sont octroyés pour la construction d’immeubles comptant de multiples logements, les provisions pour pertes de crédit attendues ont bondi de 51 %. La hausse du nombre de projets de construction annulés pourrait expliquer cette augmentation.

Risques structurels

Il y a toutefois certains signaux encourageants dans le secteur du crédit :

1. Les inquiétudes liées à la vague de renouvellements se dissiperont en 2026

   Les pressions liées aux renouvellements de prêts ont culminé en 2025 et demeurent élevées au début de 2026. Cependant, le volume de prêts hypothécaires arrivant à échéance diminuera beaucoup tout au long de 2026 et en 2027. Cette baisse qui est attendue vient calmer les inquiétudes au sujet d’une montée abrupte des renouvellements.

   En 2026, le nombre d’emprunteurs qui renouvelleront leur prêt diminuera de 13 % par rapport au nombre d’emprunteurs qui en ont fait autant en 2025. En outre, les taux d’intérêt ont diminué : ils sont passés d’environ 4,8 % en janvier 2025 à environ 4,2 % en janvier 2026⁴.

   Ces facteurs combinés signifient que les renouvellements diminuent et que le choc de la hausse des paiements devrait ressembler à celui qu’ont connu les emprunteurs ayant renouvelé leur prêt en 2025. Cela dit, selon les Perspectives du marché de l’habitation 2026, les taux d’intérêt pourraient remonter vers le milieu de 2026.

   La vague des renouvellements hypothécaires a franchi son point le plus haut en 2025. Les emprunteurs ayant renouvelé leur prêt en 2025 ont, pour la plupart, réussi à absorber l’augmentation des paiements mensuels. Cette capacité a probablement été favorisée par la simulation de crise appliquée aux demandes de prêts hypothécaires assurés et non assurés par les prêteurs réglementés. En effet, pour être admissibles, les emprunteurs devaient pouvoir absorber une hausse de 2 points de pourcentage de leurs paiements hypothécaires. Cependant, étant donné qu’il faut du temps avant que les emprunteurs se mettent à éprouver des difficultés financières et à accuser des retards de paiements, la situation doit continuer d’être surveillée de près.

2. Les périodes d’amortissement commencent à raccourcir, tandis que les ratios du service de la dette continuent de diminuer

   L’amortissement est le temps nécessaire pour rembourser entièrement un prêt hypothécaire. Bien que les prêts hypothécaires aient traditionnellement une période d’amortissement de 25 ans, depuis 2024 les prêts assurés peuvent être amortis sur 30 ans. Les périodes d’amortissement prolongées comportent des avantages et des inconvénients. Elles peuvent réduire les paiements mensuels, mais font augmenter les coûts d’intérêt sur la durée totale du prêt ainsi que la période de remboursement. Du côté des prêts initiés non assurés, la part des prêts ayant une période d’amortissement de plus de 25 ans était de 62 % au quatrième trimestre de 2025 (figure 4), en baisse par rapport à 65 % un an plus tôt. 

   Avec la hausse des taux d’intérêt en 2022, le rapport d’amortissement total de la dette (ATD) s’est accru. Ce ratio mesure la part du revenu mensuel d’un ménage qui est consacrée au remboursement de l’ensemble de ses dettes.

   Pour essayer d’atténuer la hausse de leurs paiements, les emprunteurs ont prolongé leur période d’amortissement. Ces facteurs combinés font qu’ils devront payer un montant plus élevé tous les mois, pendant plus longtemps qu’avec une période d’amortissement plus courte.

   Dans les années suivantes, lorsque les taux d’intérêt ont diminué, la proportion d’emprunteurs dont le rapport ATD était élevé (plus de 45 %) a chuté immédiatement. Après avoir culminé à 36 % au quatrième trimestre de 2022, elle était descendue à 30 % des prêts initiés au quatrième trimestre de 2025. La proportion demeurait toutefois supérieure au niveau de 21 % observé au quatrième trimestre de 2020 (figure 4).

   La baisse de la proportion de prêts hypothécaires assortis d’un rapport ATD élevé ou de longues périodes d’amortissement fait diminuer le risque global pour les banques. Elle réduit le risque de pertes financières réelles liées aux prêts non assurés. Étant donné que les prêts assurés ne représentent pas un risque de crédit pour les prêteurs, ils ne sont pas abordés ici.

Le segment des marges de crédit hypothécaires fait preuve de résilience

Les marges de crédit hypothécaires sont un autre type de prêt garanti par un bien immobilier. Le taux de marges de crédit hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus est demeuré inchangé au quatrième trimestre de 2025 par rapport à la même période en 2024 et en 2023. Il s’est chiffré à 0,16 %.

Le taux associé à ce produit de crédit s’est maintenu à moins de 2 points de base de 0,16 % depuis au moins 2014, sauf durant la pandémie. C’est sans doute signe d’une grande stabilité du marché des marges de crédit hypothécaires.⁵

Aperçu des conditions du marché hypothécaire

Situation et comportement des emprunteurs

La situation des emprunteurs en 2026 montre une tension entre les pressions financières croissantes et les changements dans les incitatifs. Ces changements sont surtout attribuables à la modification des règles d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire et à l’évolution des taux d’intérêt.

• La hausse du chômage accroît le risque d’une augmentation des prêts en souffrance.
• Le fardeau de la dette s’est légèrement alourdi, car la croissance des revenus a ralenti.
• La qualité du crédit demeure variable, car la part des emprunteurs ayant un faible pointage de crédit est en hausse.
• Les changements aux règles d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire ont orienté la demande vers des prêts assurés ayant des périodes d’amortissement prolongées.
• Le virage des emprunteurs vers des prêts ayant des termes plus courts et des taux variables accroît la sensibilité à la variation des taux d’intérêt.

L’économie est résiliente, mais la hausse du chômage accroît le risque de prêts en souffrance

L’économie canadienne a été influencée par le contexte économique mondial, mais elle s’est montrée résiliente. En mars 2026, le taux de chômage national s’établissait à 6,7 %. Même s’il dépasse les niveaux observés ces dernières années, il demeure relativement faible dans une perspective à long terme (figure 5)⁶.

Le taux de chômage est un indicateur important pour évaluer la santé du marché hypothécaire. Beaucoup de ménages qui subissent une perte d’emploi ont du mal à faire leurs paiements hypothécaires. Les prêts en souffrance ont alors tendance à augmenter, mais avec un certain décalage, comme le montrent les données. Les arriérés mesurés par l’Association des banquiers canadiens évoluent généralement en parallèle avec le taux de chômage (à l’exception du pic observé durant la pandémie).

Les prêts hypothécaires en souffrance sont en hausse sous l’effet de plusieurs facteurs : 

• tendances du chômage et conditions économiques générales;
• évolution des taux d’intérêt et risques financiers pour l’ensemble de l’économie;
• renouvellements hypothécaires à des taux accrus, susceptibles de faire augmenter les prêts en souffrance;
• hausse du montant des prêts hypothécaires, qui accroît la sensibilité aux variations de taux;
• hauts niveaux d’endettement dans certaines villes canadiennes où les prix sont élevés et où les hausses de paiements sont donc plus marquées.

Consultez l’article Vague de renouvellements hypothécaires : régions et emprunteurs les plus touchés pour en savoir plus sur les risques liés aux renouvellements.

Le ratio de la dette au revenu disponible des ménages a atteint 173,3 au quatrième trimestre de 2025, en hausse par rapport à 171,8 un an plus tôt. Cela signifie qu’en moyenne, les ménages devaient 1,73 $ pour chaque dollar de revenu disponible⁷.

Bien qu’elle soit modeste, cette hausse du ratio trimestriel est la plus forte à s’être produite d’une année à l’autre depuis le troisième trimestre de 2022. Elle fait suite à une période de recul graduel qui avait commencé en 2023. La croissance de l’endettement est demeurée inchangée par rapport à l’année précédente. L’augmentation du ratio s’explique surtout par la détérioration des conditions du marché du travail, notamment le ralentissement de la croissance des salaires.  

Les tendances dans la qualité du crédit sont variables

En 2025, les emprunteurs hypothécaires ayant vu leur pointage de crédit s’améliorer ont été plus nombreux que ceux dont le pointage s’est détérioré.

Toutefois, la part de tous les prêts hypothécaires en cours détenus par des consommateurs ayant un faible pointage de crédit (inférieur à 600) a augmenté au cours des 3 dernières années. Elle est passée de 1,1 % au quatrième trimestre de 2022 à 1,7 % au quatrième trimestre de 2025⁸.

Du point de vue des flux, la part du montant des prêts hypothécaires octroyés à des consommateurs ayant un faible pointage de crédit a diminué. Elle est passée de 0,6 à 0,4 % durant la même période.

Les données révèlent ainsi une dynamique entre l’encours (« stock ») et les prêts initiés (« flux »). Tandis que la qualité du crédit s’est améliorée pour les prêts initiés, les prêts existants sont en partie détenus par des cohortes antérieures d’emprunteurs ayant des pointages relativement faibles. De plus, un emprunteur peut obtenir un prêt hypothécaire alors que son pointage de crédit est élevé, puis voir ce dernier se détériorer par la suite. Les données sur la part de l’encours hypothécaire reflètent le pointage de crédit au cours du trimestre analysé, et non celui au moment de l’initiation des prêts.

Ces tendances s’expliquent en partie par le resserrement des normes de crédit qui s’est produit après que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a renforcé les exigences en matière de ratio prêt‑revenu, dans son annonce d’avril 2024⁹.

Les changements aux règles d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire ont entraîné une hausse des prêts hypothécaires assurés

Les changements aux règles d’admissibilité à l’assurance hypothécaire ont accru l’accès aux prêts hypothécaires assurés en assouplissant les périodes d’amortissement et en augmentant le montant des prêts. En conséquence, le marché des prêts hypothécaires assurés a connu une croissance à différents égards : 

• Au troisième et au quatrième trimestres de 2025, la valeur totale des prêts hypothécaires assurés qui étaient en cours de remboursement a augmenté d’une année à l’autre. Une telle croissance s’est produite seulement durant 6 autres trimestres depuis 2017¹⁰.
• Au quatrième trimestre de 2025, 54 % des prêts hypothécaires consentis (initiés et renouvelés) par les banques à charte aux acheteurs d’une première propriété étaient assurés. Il s’agit d’une hausse par rapport au pourcentage habituel (aux alentours de 45 %) qui était enregistré avant les changements aux règles d’admissibilité¹¹.
• Au quatrième trimestre de 2025, les deux tiers des prêts hypothécaires assurés initiés par les banques à charte avaient une période d’amortissement de plus de 25 ans. Leur proportion a plus que doublé par rapport à un an auparavant.

Les changements apportés aux règles d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire, conjugués à l’évolution du contexte macroéconomique, ont permis à un nombre accru d’emprunteurs d’obtenir un prêt assuré.

Ces changements ont aussi fait croître le nombre d’acheteurs d’une première propriété qui ont opté pour un prêt hypothécaire assuré plutôt que pour un prêt hypothécaire ordinaire. Ils n’ont pas accru le risque global. Les changements ont plutôt incité les emprunteurs à choisir des produits assortis de mises de fonds moins élevées et de périodes d’amortissement plus longues qu’auparavant. Ces facteurs ont modifié la composition du risque au sein du marché.

La hausse des taux et l’incertitude macroéconomique ont influencé le choix de la durée des prêts hypothécaires

Parce que les emprunteurs se sont mis à privilégier des termes plus courts et des taux variables, l’exposition du marché à l’évolution future des taux d’intérêt a augmenté. Les ménages ont envisagé différentes options pour le terme de leur prêt afin de gérer les coûts d’emprunt, qui demeurent supérieurs à la moyenne depuis la crise financière de 2008.

Beaucoup d’emprunteurs hypothécaires hésitent à s’engager dans un prêt à taux fixe de 5 ans, en partie parce que l’instabilité macroéconomique qui persiste augmente l’incertitude. Par conséquent, les prêts hypothécaires à taux fixe de 3 ans à moins de 5 ans sont demeurés populaires. Ils représentaient 35 % des prêts consentis par les banques à charte en février 2026.

Un autre facteur est que, depuis le quatrième trimestre de 2025, les taux hypothécaires variables offerts par les banques à charte sont passés sous les taux fixes. C’est la première fois que cela se produit depuis 2022¹². La baisse des taux variables a encouragé les emprunteurs à délaisser les produits à taux fixe. En février 2026, les prêts à taux variable étaient l’option la plus populaire : ils représentaient 42 % des prêts consentis (figure 6).

Seulement 11 % des prêts hypothécaires octroyés par les banques à charte correspondaient au prêt traditionnel à taux fixe de 5 ans en février 2026. Ce terme est inclus dans la catégorie des prêts de 5 ans et plus.

Ensemble, les facteurs suivants créent un système plus sensible aux variations de taux :

• l’affaiblissement du marché du travail;
• la tendance des emprunteurs à privilégier les prêts assurés depuis le changement des règles d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire;
• le raccourcissement des termes des prêts hypothécaires.

Cela dit, le système est soutenu par des normes de souscription plus rigoureuses pour les prêts initiés.

Le comportement des emprunteurs n’est que la moitié de l’équation. La réaction des prêteurs détermine la manière dont ces pressions se transmettent au sein du système.

Types de prêteurs et dynamique du marché

Les récents changements dans les activités et le comportement des prêteurs mettent en évidence plusieurs dynamiques importantes selon le type de prêteur : 

• Chez les banques, les prêts assurés et les renouvellements ont augmenté par rapport à 2024, et l’assurance contribue à la gestion du risque de crédit.
• Les coopératives de crédit connaissent une croissance plus rapide que les banques à charte, stimulée par la forte hausse des changements de prêteur et des achats.
• D’autres prêteurs assujettis à la réglementation financière se tournent vers les produits assurés, mais subissent une baisse d’activité du côté des renouvellements et des refinancements.
• Les entités de placement hypothécaire augmentent leurs activités de prêt malgré la hausse des prêts en souffrance, ce qui est cohérent avec leur rôle dans l’octroi de crédit à plus haut risque (elles ne sont pas réglementées comme des institutions financières).  

La dette hypothécaire globale a dépassé 2,4 billions de dollars, en raison de la croissance enregistrée dans les 6 grandes banques

La dette hypothécaire résidentielle a atteint 2,4 billions de dollars en janvier 2026, en hausse de 4,8 % par rapport à un an plus tôt. Sa croissance a été plus rapide qu’en 2024 et conforme à la moyenne de 2025, tout en demeurant inférieure à la moyenne historique.

Parmi les différents types de prêteurs, les 6 grandes banques sont celles dont la part de l’encours des prêts hypothécaires a présenté la plus grande variation (graphique A de la figure 8). Leur part de marché a augmenté de 0,6 point de pourcentage entre le troisième trimestre de 2024 et le troisième trimestre de 2025.

À l’inverse – et malgré une hausse du nombre de prêts hypothécaires initiés, dont il est question ci-dessous –, les 6 grandes banques ont accusé la plus forte baisse d’une année à l’autre de leur part des prêts hypothécaires initiés (graphique B de la figure 8). Leur part a reculé de 6,9 points de pourcentage au cours de la même période. Cette diminution s’explique par un effet de base lié à l’année utilisée pour la comparaison, car les 6 grandes banques avaient enregistré un volume accru de prêts initiés au troisième trimestre de 2024. 

La différence entre la part des prêts hypothécaires initiés et la part des prêts hypothécaires en cours de remboursement s’explique par plusieurs facteurs : 

• Différences dans le terme des prêts : Les entités de placement hypothécaire ont consenti environ 7 % des prêts initiés, mais détiennent seulement environ 1 % des prêts hypothécaires en cours de remboursement. Leurs prêts demeurent au bilan pendant une courte période – généralement moins d’un an – comparativement à ceux des autres types de prêteurs.
• Achats groupés de portefeuilles hypothécaires : Les différences observées entre les autres types de prêteurs peuvent également s’expliquer par des transactions de portefeuilles. Lorsqu’un prêteur achète un bloc de prêts hypothécaires à un autre prêteur, ce bloc n’est pas comptabilisé parmi les prêts initiés. Cette transaction fait croître le volume de prêts en cours de remboursement de l’acheteur du bloc et réduit celui du vendeur.

Chacun des principaux fournisseurs de financement hypothécaire au Canada détient une part différente des prêts hypothécaires initiés :

• 54,8 % pour les banques à charte;
• 16,7 % pour les coopératives de crédit;
• 4,5 % pour les entités de placement hypothécaire.

1. Banques à charte

L’octroi de prêts assurés a stimulé la hausse des prêts initiés au deuxième semestre de 2025

Les prêts hypothécaires initiés sont un indicateur clé de l’activité dans le secteur du crédit. Ils comprennent : 

• les nouveaux prêts hypothécaires octroyés;
• les prêts hypothécaires qui sont refinancés;
• les emprunteurs qui changent de prêteur au moment du renouvellement. 

Pendant la pandémie, la majeure partie de l’activité sur le marché hypothécaire provenait des prêts initiés.

Aujourd’hui, l’activité est surtout alimentée par les renouvellements, avec l’arrivée à échéance des prêts hypothécaires contractés durant la pandémie pour un terme traditionnel de 5 ans. Ces prêts ne sont généralement pas assurés par le gouvernement, ce qui signifie que les propriétaires ont versé des mises de fonds importantes. 

Le volume total des prêts hypothécaires initiés a augmenté de 9 % au deuxième semestre de 2025 comparativement à un an plus tôt. Les prêts hypothécaires initiés qui sont assurés ont progressé de 35 %, tandis que les prêts initiés non assurés ont augmenté de 4 %. Ces données reflètent les changements apportés aux règles d’admissibilité à l’assurance hypothécaire, qui ont permis à davantage de propriétaires d’obtenir des prêts assurés.

Les renouvellements ont augmenté

La majeure partie de l’activité actuelle des prêteurs hypothécaires est liée au renouvellement de prêts existants. Traditionnellement, les prêts hypothécaires au Canada étaient consentis pour une période de 5 ans, peu importe que les taux soient variables ou fixes. Toutefois, comme l’indiquent les éditions récentes du présent rapport, la tendance des dernières années est d’opter pour des termes plus courts.

Le nombre de renouvellements hypothécaires diminuera en 2026 par rapport à 2025, ce qui signifie que la valeur en dollars des renouvellements a touché son sommet en 2025.

Les prêts hypothécaires consentis pour l’achat de propriétés étaient plus souvent assurés en 2025 qu’en 2024

Les prêts hypothécaires destinés à l’achat de propriétés résidentielles ont augmenté de 3 % au deuxième semestre de 2025 par rapport à un an plus tôt. Parmi ces prêts, la valeur des prêts non assurés a diminué de 7 % durant la même période, pour se chiffrer à 67 milliards de dollars. En revanche, la valeur des prêts assurés a bondi de 37 %, pour atteindre 30 milliards de dollars.

Les refinancements ont augmenté malgré la baisse des taux d’approbation

Le refinancement hypothécaire consiste à remplacer un prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt, souvent assorti d’un taux d’intérêt, d’un montant ou d’un terme différent. Selon l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires menée en janvier 2025 par la SCHL, la raison la plus courante du refinancement demeure la réalisation de travaux de rénovation. Toutefois, les pressions financières subies par les emprunteurs sont un motif de plus en plus important : 

• 28 % refinancent leur prêt pour faire des rénovations;
• 22 %, pour consolider des dettes;
• 14 %, pour réduire leurs paiements hypothécaires. 

Le taux d’approbation des demandes de refinancement auprès du même prêteur est passé d’un sommet de 98 % au deuxième trimestre de 2021 à 79 % au quatrième trimestre de 2025¹³. Ce taux de 79 % correspond à la norme d’avant la pandémie. Il représente une hausse par rapport au taux de 70 % enregistré au troisième trimestre de 2025, le plus bas depuis le début de la collecte des données en 2016.

La baisse des taux d’approbation indique que les banques resserrent leurs critères de crédit en réponse aux règles plus strictes du BSIF concernant le ratio prêt-revenu. Cette baisse porte à croire qu’il est plus difficile pour les ménages de restructurer leurs dettes afin de tirer parti de l’avoir propre accumulé dans leur logement.

La suppression de l’exigence liée à la simulation de crise continue d’influencer les changements de prêteur

En novembre 2024, le BSIF a modifié ses règles de souscription hypothécaire. Au moment du renouvellement, les emprunteurs n’ont plus à repasser par la simulation de crise lorsqu’ils transfèrent un prêt hypothécaire non assuré d’un prêteur sous réglementation fédérale à un autre prêteur sous la même réglementation¹⁴. Cette mesure visait à accroître la concurrence entre les prêteurs. Par conséquent, les transferts de prêts hypothécaires non assurés (autres renouvellements et refinancements) ont augmenté de 34 % entre le deuxième semestre de 2024 et le deuxième semestre de 2025.

La valeur des prêts hypothécaires assurés ayant été transférés est passée de 3,4 milliards à 4,0 milliards de dollars (en hausse de 16 %) entre le quatrième trimestre de 2024 et le quatrième trimestre de 2025. La valeur totale des prêts hypothécaires transférés a augmenté de 28 % (elle est passée de 21 milliards à 27 milliards de dollars).

2. Coopératives de crédit

La croissance des prêts s’est nettement accélérée pour les coopératives de crédit

Les prêts consentis par les coopératives de crédit ont augmenté au cours des 4 derniers trimestres. La valeur totale des prêts initiés s'est accrue de 28 % au troisième trimestre de 2025, pour atteindre 23,6 milliards de dollars, alors qu’elle était de 18,4 milliards de dollars un an plus tôt. Cette hausse compense et inverse une légère tendance à la baisse qui avait été observée au même trimestre pendant 2 années consécutives : la valeur avait en effet diminué de 6 % au troisième trimestre de 2023 et de 4 %  et au troisième trimestre de 2024.

Les transferts de prêts non assurés ont aussi beaucoup augmenté. Ils ont bondi de 104 % d’une année à l’autre (la valeur de ces prêts est passée de 962 millions à 1,954 milliard de dollars). La croissance a aussi été fortement alimentée par les transferts de prêts assurés, qui ont augmenté de 117 % d’une année à l’autre. Depuis le troisième trimestre de 2023, la valeur des prêts assurés transférés à un autre prêteur a été multipliée par 9. Avec la hausse du nombre de prêts hypothécaires arrivant à échéance, il n’est pas surprenant que la valeur des prêts transférés ait augmenté.

Les renouvellements ont augmenté de 12 % d’une année à l’autre

La vague de renouvellements a également touché les coopératives de crédit, qui ont vu la valeur des renouvellements augmenter de 12 % entre le troisième trimestre de 2024 et le troisième trimestre de 2025. Cette hausse provient tant des prêts non assurés que des prêts assurés, dont la valeur s’est accrue respectivement de 13 % et de 10 %. Le nombre de renouvellements devrait toutefois diminuer en 2026 par rapport à 2025.

Les prêts hypothécaires dont le ratio du service total de la dette est élevé demeurent peu nombreux dans les coopératives de crédit

Dans les coopératives de crédit, la proportion de prêts hypothécaires dont le ratio du service total de la dette est élevé (supérieur à 45 %) a peu augmenté, malgré la hausse des taux d’intérêt. Lorsque les données sont devenues disponibles pour la première fois, en 2020, cette proportion s’élevait à 11 % des prêts initiés. Avec l’augmentation des paiements hypothécaires causée par les hausses des taux d’intérêt, la proportion a atteint 12 % en 2022. Elle est demeurée à ce niveau jusqu’à ce qu’elle redescende à 11 % pour la première fois au deuxième trimestre de 2025¹⁵.

3. Autres prêteurs assujettis à la réglementation financière

Les « autres prêteurs » regroupent divers types de prêteurs qui ne se classent pas dans les catégories précédentes. Dans l’Enquête auprès des prêteurs hypothécaires non bancaires, ils sont regroupés sous l’appellation « autres prêteurs non bancaires ». Cette catégorie comporte en fait un groupe hétérogène de prêteurs : 

• les sociétés de financement hypothécaire, qui s’appuient sur les programmes de titrisation de la SCHL et opèrent donc conformément à ses normes;
• les sociétés de fiducie, qui sont elles-mêmes diversifiées – certaines fonctionnent de façon semblable aux entités de placement hypothécaire et d’autres adoptent des pratiques plus conservatrices;
• les sociétés d’assurance, qui sont le troisième type principal dans la catégorie des autres prêteurs.

L’octroi de prêts assurés a augmenté chez les autres prêteurs

Au cours des 4 trimestres se terminant au troisième trimestre de 2025, comparativement aux 4 trimestres précédents, les prêts initiés par les autres prêteurs ont augmenté de 46 %. La plus forte hausse provient des transferts de prêts assurés, dont la valeur a doublé d’une année à l’autre pour atteindre 6,6 milliards de dollars. Le nombre élevé de renouvellements dans l’ensemble du marché hypothécaire a aussi fait croître de 40 % les transferts de prêts non assurés.

Les autres prêteurs se distinguent par une forte baisse des prêts refinancés auprès du même prêteur. Les refinancements de prêts assurés auprès du même prêteur ont chuté de 82 % d’une année à l’autre. Cela dit, pour les 4 trimestres se terminant au troisième trimestre de 2024, ces refinancements ne représentaient que 0,8 % des prêts initiés. Les refinancements de prêts non assurés auprès du même prêteur ont également diminué, de 15 %. Ils ne représentaient que 3,5 % du total des prêts initiés.

Les autres prêteurs ont connu une baisse des renouvellements

La catégorie des autres prêteurs se démarque aussi par le fait qu’elle a accusé une baisse de 11 % des renouvellements auprès du même prêteur entre le troisième trimestre de 2024 et le troisième trimestre de 2025. Cette baisse est probablement un des facteurs qui expliquent la croissance des changements de prêteur observée dans d’autres catégories de prêteurs. Le recul de 418 millions de dollars de la valeur des prêts assurés renouvelés auprès du même prêteur représente une diminution de 12 %. La baisse du côté des renouvellements de prêts non assurés auprès du même prêteur a été un peu plus modeste, à 8 %.

4. Entités de placement hypothécaire

Les entités de placement hypothécaire sont des prêteurs qui offrent des produits hypothécaires aux emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles aux prêts traditionnels. Bien que leurs pratiques commerciales soient réglementées, elles ne sont pas assujetties aux mêmes exigences prudentielles en matière d’exposition au risque que les autres prêteurs. Les prêts hypothécaires offerts par les entités de placement hypothécaire présentent souvent les caractéristiques suivantes :

• paiement des intérêts seulement;
• termes courts, inférieurs à 1 an;
• taux d’intérêt élevés. 

Ces prêteurs offrent des prêts hypothécaires aux emprunteurs ayant un faible pointage de crédit. Leurs activités d’octroi de prêt sont plus risquées que celles des prêteurs traditionnels, mais ces entités ont l’avantage d’appliquer des taux d’intérêt supérieurs.

Les entités de placement hypothécaire ont connu une croissance plus rapide que la moyenne nationale des prêteurs

Les 25 plus grandes entités de placement hypothécaire au Canada détenaient 11,5 milliards de dollars d’actifs sous gestion au troisième trimestre de 2025. C’est 8,8 % de plus qu’à la même période en 2024. 

Ce taux de croissance est le plus élevé à être enregistré pour ces entités depuis 2022. Il dépasse le taux de croissance de la dette hypothécaire résidentielle à l’échelle nationale (4,8 %, durant la même période) pour le quatrième trimestre d'affilée.

La part des entités de placement hypothécaire dans l’ensemble du marché hypothécaire est de 1,3 % pour les prêts hypothécaires en cours de remboursement et de 4,7 % pour les prêts hypothécaires initiés (figures 8a et 8b)¹⁶.

Le profil de risque des entités de placement hypothécaire s’est amélioré

À la fin du troisième trimestre de 2025, le niveau de risque global des entités de placement hypothécaire a diminué par rapport à l’année précédente. Chez ces entités, on observe :

• une baisse d’une année à l’autre des taux de saisie hypothécaire et des déficiences de stade 3¹⁷;
• une diminution du ratio emprunts-capitaux propres, favorisée par un recours accru au financement par capitaux propres, ce qui rend les entités plus résilientes face aux tensions du marché, car elles s’appuient moins sur la dette pour financer leurs activités d’octroi de prêts;
• une augmentation des prêts hypothécaires de premier rang, ce qui réduit les pertes potentielles des prêteurs en cas de saisie hypothécaire, puisqu’ils sont remboursés avant tout autre prêt hypothécaire sur la propriété.

Malgré les améliorations observées d’une année à l’autre concernant les taux de saisie et les déficiences de stade 3, ces indicateurs demeurent élevés par rapport aux 5 dernières années. Par conséquent, les provisions pour pertes sur prêts sont restées supérieures aux niveaux antérieurs à 2024 (figure 10).

En 2024 et 2025, les entités de placement hypothécaire ont vu croître leur pourcentage de prêts hypothécaires non assurés en cours de remboursement ayant un rapport ATD élevé (supérieur à 45 %). Ce pourcentage demeure toutefois inférieur à celui des banques à charte. Par contre, depuis le troisième trimestre de 2024, la part des prêts hypothécaires ayant un rapport ATD supérieur à 60 % détenus par les entités de placement hypothécaire a plus que doublé par comparaison à celle des banques à charte.

Il s’agit d’un changement marqué par rapport à la période de 2020 à 2024, durant laquelle les deux groupes de prêteurs avaient des parts semblables (celle des entités de placement hypothécaire était généralement un peu plus faible que celle des banques à charte).

Sources : Mortgage Investment Corporations Survey, Fundamentals Research Corp.