Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels, automne 2026

À propos du Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels

Le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels explore les principaux enjeux du financement de l’habitation. Son objectif est de soutenir la stabilité et l’abordabilité des marchés de l’habitation. Il porte sur des sujets en lien avec les décisions stratégiques et opérationnelles. Ses renseignements clairs permettent d’orienter des choix éclairés et fondés sur les risques.

Croissance inégale des difficultés financières des emprunteurs hypothécaires

Défauts de paiement hypothécaire : les plus fortes hausses sont observées en Ontario et en Colombie-Britannique

Les taux de prêts hypothécaires en souffrance depuis 90 jours ou plus se sont accrus dans la plupart des régions ces dernières années. Cette tendance concorde avec les résultats de l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires menée par la SCHL. Selon ces résultats, les emprunteurs renouvelant leur prêt hypothécaire au Canada étaient plus susceptibles que les autres de déclarer subir des pressions financières liées aux variations des taux d’intérêt (lisez notre article sur le choix du terme du prêt hypothécaire et le risque lié au taux d’intérêt).

Toutefois, les taux de prêts en souffrance restent inférieurs aux sommets historiques des 30 dernières années. C’est signe que les difficultés financières des emprunteurs augmentent, mais qu’elles demeurent contenues par rapport aux périodes de ralentissement antérieures.

La hausse n’est pas répartie uniformément au Canada, ce qui laisse entrevoir des pressions propres à certaines régions plutôt qu’une détérioration généralisée à l’échelle nationale (figure 1). L’Ontario est la principale région à surveiller, car les taux de prêts en souffrance dans cette province s’approchent des niveaux observés autour de 2008. Les taux subissent aussi des pressions à la hausse en Colombie-Britannique. À l’inverse, la situation continue de s’améliorer en Alberta, où le marché est soutenu par des conditions économiques régionales favorables et par les prix élevés de l’énergie.

La figure 2 montre que les difficultés de remboursement ne font pas qu’augmenter : elles sont aussi de plus en plus concentrées sur le plan géographique. Les plus fortes hausses sont enregistrées dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) de l’Ontario, ainsi qu’à Vancouver. En revanche, la situation s’est améliorée dans plusieurs marchés des Prairies. En Ontario, les hausses étaient particulièrement marquées dans la région du Grand Toronto et de Hamilton (RGTH) et dans le sud-ouest de la province, où les effets des tensions commerciales se font le plus sentir. Ces divergences entre les régions soulignent l’importance des conditions économiques locales.

Le ralentissement des marchés du travail et de l’habitation accentue les pressions

La hausse du chômage et l’affaiblissement des conditions du marché du travail contribuent à l’augmentation des défauts de paiement. Parallèlement, les conditions moins favorables des marchés de l’habitation dans certaines régions du pays réduisent les possibilités qu’ont les emprunteurs en difficulté de vendre leur propriété ou de refinancer leur prêt. Ces pressions sont particulièrement visibles dans certaines régions et certains segments de marché en Ontario et en Colombie-Britannique. On y constate que l'affaiblissement des prix des logements, les problèmes d’abordabilité et le niveau élevé de l’activité chez les investisseurs ont rendu certains marchés plus sensibles à la diminution de la demande et au retrait des investisseurs. En outre, l’Ontario souffre particulièrement des effets des droits de douane imposés par les États-Unis, ce qui accroît les risques pour son marché du travail.

Les défauts de paiement sur les produits de crédit non hypothécaire sont un signal d’alerte précoce

Les pressions financières se manifestent également du côté des produits de crédit non hypothécaire. Les défauts de paiement sur les prêts automobiles, les cartes de crédit et les marges de crédit ont continué d’augmenter (figure 3). C’est important, car les ménages accordent généralement la priorité aux paiements hypothécaires par rapport au remboursement d’autres dettes. Ainsi, une hausse des comptes en souffrance pour ces autres dettes non hypothécaires peut être un signe précoce de difficultés financières croissantes – avant que ces difficultés ne se manifestent plus pleinement du côté des prêts hypothécaires en souffrance (voir l’analyse de la SCHL).

Les taux de comptes en souffrance ont augmenté pour les 3 types de produits au début de 2026, tant chez les emprunteurs hypothécaires que chez les consommateurs sans prêt hypothécaire (figure 4). En effet, les emprunteurs hypothécaires continuent d’afficher des taux de comptes en souffrance plus faibles pour les prêts automobiles, les marges de crédit et les cartes de crédit. C’est le signe que leur profil de crédit est plus solide que celui des consommateurs sans prêt hypothécaire. Toutefois, les difficultés financières touchent maintenant des emprunteurs qui faisaient preuve d’une grande résilience par le passé. Entre le deuxième trimestre de 2025 et le deuxième trimestre de 2026, les taux de comptes en souffrance pour les marges de crédit et les cartes de crédit ont augmenté proportionnellement plus rapidement chez les emprunteurs hypothécaires que chez les consommateurs sans prêt hypothécaire.

Les tendances en matière de faillite racontent une histoire semblable. Le taux de faillite chez les emprunteurs hypothécaires augmente de façon constante depuis 2022, et la hausse s’est accélérée au cours de la dernière année (figure 5). La proportion d’emprunteurs hypothécaires ayant récemment déclaré faillite demeure moins élevée que chez les consommateurs sans prêt hypothécaire, mais elle s’accroît plus rapidement. Entre le deuxième trimestre de 2025 et le deuxième trimestre de 2026, elle a augmenté de 25 %, comparativement à 5 % chez les consommateurs sans prêt hypothécaire.

Cet écart qui rétrécit laisse entendre que les pressions financières atteignent des ménages qui sont habituellement mieux placés pour absorber les chocs économiques. La proportion d’emprunteurs hypothécaires qui présentent un risque élevé de faillite a aussi continué de croître graduellement dans plusieurs régions de l’Ontario. C’est le cas notamment à Toronto, Windsor, London et Kitchener-Cambridge-Waterloo.

Le risque de crédit est concentré dans les portefeuilles de prêts hypothécaires existants, les entités de placement hypothécaire et la RGTH

Le risque s'accroît dans les portefeuilles de prêts hypothécaires existants

Depuis 2022, les emprunteurs dont le pointage de crédit est inférieur à 600 représentent une part croissante de l'encours des prêts hypothécaires, ce qui contribue à la détérioration de la qualité globale du crédit. À l'inverse, la part des nouveaux prêts hypothécaires consentis à des emprunteurs dans cette catégorie de pointages de crédit demeure faible et stable (figure 6). On peut en déduire que le risque provient davantage des portefeuilles existants que des nouveaux prêts initiés.

Le risque de crédit s’accroît le plus rapidement chez les entités de placement hypothécaire

L'augmentation du risque de crédit varie également selon le type de prêteur. Les taux de prêts en souffrance des banques à charte et des coopératives de crédit sont demeurés faibles et relativement stables au cours de la dernière année. Cependant, ils ont fortement augmenté chez les entités de placement hypothécaire (EPH) et continuent de dépasser ceux de tous les autres types de prêteurs (figure 7). Les EPH financent des emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles au financement bancaire traditionnel, y compris les emprunteurs qui sont travailleurs autonomes ou dont le dossier de crédit s’est dégradé. Elles offrent aussi des prêts-relais et des prêts à court terme à des emprunteurs qui sont généralement plus vulnérables que d’autres sur le plan financier. Cela aide à expliquer pourquoi les signes de difficultés financières apparaissent plus tôt et de façon plus marquée dans ces entités que dans les banques ou les coopératives de crédit. Toutefois, les EPH ne représentent qu'une faible part du marché : elles détenaient 1,8 % de l'encours des prêts hypothécaires au premier trimestre de 2026 (Tableau de bord de données sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels). La meilleure performance observée chez les coopératives de crédit pourrait s'expliquer en partie par leur présence accrue au Québec. Dans cette province, les conditions des marchés de l'habitation et du travail sont demeurées plus favorables qu’ailleurs.

Du côté des EPH, le risque est concentré en Ontario, surtout dans la RGTH. Dans cette région, la proportion de l’encours des prêts des EPH qui était en souffrance depuis 90 jours ou plus est passée de 3,0 % au troisième trimestre de 2023 à 11,1 % au premier trimestre de 2026. Ce taux de 11,1 % est plus de 3 fois le taux observé pour ces prêteurs dans le reste du Canada (figure 8).

Toutefois, comme les données de l'enquête ne font la distinction qu’entre la RGTH et le reste du Canada, elles ne permettent pas d'analyser séparément les tendances observées en Colombie-Britannique ou dans le sud-ouest de l'Ontario. La hausse laisse néanmoins croire que les prêts en souffrance demeurent en défaut de paiement plus longtemps; elle ne reflète pas seulement une augmentation du nombre de nouveaux cas de défauts de paiement. Il semble donc de plus en plus difficile de résoudre les prêts problématiques dans la RGTH. L’analyse de la SCHL met en évidence 3 facteurs qui aident à expliquer pourquoi : 

1. Les prêts avec remboursement des intérêts seulement sont plus répandus dans la RGTH que dans le reste du pays. Comme ces prêts ne réduisent pas le capital au fil du temps, les emprunteurs accumulent moins de valeur nette grâce au remboursement de leur dette et sont moins protégés en cas de baisse des prix des logements. Au premier trimestre de 2026, les prêts avec remboursement des intérêts seulement représentaient 69,7 % de l’encours des prêts consentis par des EPH dans la RGTH, comparativement à 57,3 % dans le reste du Canada.
2. La valeur nette détenue par les emprunteurs est de plus en plus limitée. Dans la RGTH, la part de l’encours des prêts non assurés octroyés par des EPH et dont le rapport prêt-valeur dépassait 80 % a été multipliée par 6. Elle est passée de 1,6 % au premier trimestre de 2024 à 9,2 % au premier trimestre de 2026. Sa hausse est sans doute attribuable à la faible réduction du capital des prêts avec remboursement des intérêts seulement et à la baisse des prix des logements.
3. Le fardeau de la dette s’est beaucoup alourdi. Près du tiers de l’encours des prêts consentis par des EPH dans la RGTH est maintenant détenu par des emprunteurs qui consacrent plus de 60 % de leur revenu au remboursement de leurs dettes.

Pris isolément, chacun de ces risques peut demeurer gérable. Ensemble, toutefois, ils rendent le portefeuille de prêts plus vulnérable. Ces facteurs – plus de prêts avec remboursement des intérêts seulement, baisse de la valeur nette des emprunteurs et alourdissement du fardeau de la dette – diminuent la résilience des emprunteurs en cas de baisse des revenus, d’augmentation des paiements ou de recul des prix de revente. Même si les EPH ne représentent qu'une faible part du marché hypothécaire, la croissance de leurs taux de prêts en souffrance dans la RGTH pourrait être un signal précoce de tensions plus généralisées sur le marché hypothécaire.

Les conditions actuelles du marché de l’habitation pourraient rendre ces vulnérabilités plus difficiles à gérer. Jusqu'à présent, l’attention s’est surtout portée sur les investisseurs du marché des copropriétés à Toronto. Mais selon les renseignements obtenus par la SCHL, les ménages fortement endettés ayant acheté des logements avec entrée privée dans des marchés suburbains pendant la pandémie pourraient eux aussi subir des pressions. Ces marchés suburbains comprennent certains sous-marchés de la région du 905, notamment Brampton et Oshawa. La hausse des charges de remboursement hypothécaire, la baisse des prix des logements et la diminution de l’activité sur le marché de la revente peuvent limiter la capacité des emprunteurs à refinancer leur prêt ou à vendre leur propriété. Ces emprunteurs se retrouvent donc avec des options limitées lorsqu’ils éprouvent des difficultés de remboursement.

Source : Statistique Canada (Enquête auprès des prêteurs hypothécaires non bancaires)

Le système hypothécaire s’adapte à un niveau de risque accru

Les emprunteurs choisissent des modalités hypothécaires plus souples

Depuis que les taux d’intérêt ont baissé par rapport à leur sommet récent de juin 2024, les emprunteurs manifestent un regain d’intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable et pour les prêts hypothécaires à taux fixe de 3 à 5 ans (figure 9). Les taux d’intérêt plus faibles associés à ces prêts, comparativement aux prêts à taux fixe de 5 ans, pourraient contribuer à ce changement, car ils peuvent faire diminuer les paiements hypothécaires des emprunteurs.

Ces choix peuvent permettre aux emprunteurs de profiter plus rapidement d’une baisse des taux d’intérêt, mais ils les exposent également davantage à de futures variations de taux (lisez l’article sur le choix du terme du prêt hypothécaire et le risque lié au taux d’intérêt).

Les pressions liées au renouvellement des prêts hypothécaires s’atténuent

Le choc le plus important lié aux renouvellements est probablement passé, mais le risque associé aux renouvellements n’a pas disparu. Une partie des emprunteurs verront encore leurs paiements hypothécaires augmenter. Ce sera surtout le cas de ceux qui renouvellent un prêt hypothécaire de 5 ans souscrit en 2021 et, dans une moindre mesure, de certains emprunteurs ayant contracté leur prêt en 2022. Toutefois, si les conditions actuelles du marché se maintiennent, un plus grand nombre d’emprunteurs pourraient renouveler leur prêt à un taux semblable ou inférieur à leur taux actuel. Cela devrait réduire les pressions financières liées aux renouvellements au cours des prochaines années.

L’encours des prêts hypothécaires assurés s’est stabilisé, tandis que la croissance de l’encours des prêts non assurés ralentit

La croissance du crédit hypothécaire accordé par les banques à charte a nettement ralenti après 2022. La hausse des taux d’intérêt et le ralentissement de l’activité sur le marché de l’habitation ont freiné l’emprunt. Au deuxième trimestre de 2026, l’encours des prêts hypothécaires assurés était stable, après plusieurs années de recul (figure 10). Cette stabilisation pourrait s’expliquer en partie par l’élargissement de l’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire. Cette mesure a permis à un plus grand nombre d’emprunteurs d’obtenir un prêt hypothécaire assuré. L’encours des prêts hypothécaires non assurés a continué de croître au ralenti durant la même période, mais ces prêts demeurent la principale source de croissance du crédit hypothécaire chez les banques à charte.

L’octroi de nouveaux prêts hypothécaires est également demeuré limité. Les prêts hypothécaires initiés par les banques à charte sont restés essentiellement inchangés au premier semestre de 2026 par rapport à la même période en 2025, après 2 années consécutives de croissance. Les renouvellements auprès du même prêteur ont fortement augmenté à mesure que les prêts hypothécaires initiés pendant la pandémie arrivaient à échéance.

Les pertes de crédit attendues par les banques indiquent la même prudence. Les provisions constituées pour couvrir les pertes hypothécaires potentielles ont augmenté graduellement. C’est signe que les banques s’attendent à davantage de difficultés dans leurs portefeuilles existants. Ces provisions demeurent faibles par rapport à l’encours des prêts hypothécaires; elles s’élèvent à moins de 1 % de l’encours. Cependant, les provisions ont augmenté de façon constante depuis 2022 pour atteindre leur plus haut niveau en plus de 10 ans (figure 11). Les écarts entre les établissements se sont également creusés, ce qui laisse croire que certains sont plus exposés que d’autres à des actifs hypothécaires plus risqués.

Au deuxième trimestre de 2026, 76 % des banques ont déclaré des pertes de crédit attendues plus élevées qu’un an auparavant (figure 12). On peut en déduire que la prudence est de plus en plus répandue chez les banques à charte, même si les pertes attendues demeurent faibles globalement.

Ensemble, les données bancaires indiquent une stratégie d’octroi de crédit hypothécaire plus prudente qu’auparavant. Les prêts hypothécaires assurés montrent certains signes de reprise après plusieurs années de recul. Les prêts hypothécaires non assurés demeurent la principale source de croissance du crédit hypothécaire, mais leur croissance ralentit. De plus, les banques augmentent les provisions qu’elles constituent pour couvrir les pertes potentielles dans leurs portefeuilles existants. Cette situation diffère de celle observée chez les EPH, où la hausse des prêts en souffrance témoigne de pressions plus fortes dans un segment restreint et plus risqué du marché hypothécaire.

Les nouveaux prêts hypothécaires initiés présentent un profil de risque moins élevé que les prêts existants

Le profil de risque des nouveaux prêts hypothécaires initiés s’est amélioré au cours des derniers trimestres. La proportion de prêts hypothécaires non assurés nouvellement consentis dont la période d’amortissement est de plus de 25 ans a diminué depuis 2025. Bien que cette part demeure élevée, son recul récent laisse croire que la baisse des taux d’intérêt a rendu les périodes d’amortissement plus courtes plus faciles à gérer pour certains emprunteurs.

Parallèlement, on constate une diminution du nombre de nouveaux prêts hypothécaires non assurés ayant une longue période d’amortissement. Ce pourrait être signe que les prêteurs et les conseillers en prêts hypothécaires limitent leur exposition aux portefeuilles plus risqués afin de réduire le profil de risque global des nouveaux prêts.

Les indicateurs du service de la dette vont dans le même sens. La proportion des prêts hypothécaires non assurés nouvellement consentis par des banques à charte à des emprunteurs ayant un rapport d’amortissement total de la dette (ATD) élevé – y compris un rapport ATD supérieur à 45 % et à 60 % – a diminué depuis le deuxième trimestre de 2024. Combinée au recul des nouveaux prêts ayant une longue période d’amortissement, la baisse des rapports ATD donne à penser que certains indicateurs de risque se sont améliorés chez les nouveaux emprunteurs hypothécaires non assurés. Cependant, ces tendances ne reflètent qu’une partie de la capacité globale des emprunteurs à faire leurs paiements hypothécaires. Elles ne doivent pas être interprétées comme une preuve que les risques ont disparu.

Quoi surveiller

Le contexte économique difficile pourrait maintenir les pressions financières sur les emprunteurs à un niveau élevé

Les emprunteurs hypothécaires seront probablement confrontés à un contexte économique difficile au cours de la prochaine année. Voici ce que laisse entrevoir la Mise à jour de l’été : Perspectives du marché de l’habitation 2026 de la SCHL :

• croissance économique lente;
• incertitude commerciale et géopolitique;
• activité au ralenti sur le marché de l’habitation.

Ces facteurs exerceront des pressions qui ne se feront pas sentir de la même façon partout au pays. Les secteurs exposés aux échanges commerciaux ainsi que les conditions peu favorables sur les marchés de la revente pourraient accroître la vulnérabilité des emprunteurs en Ontario. Dans les marchés où il y a un affaiblissement des prix des logements, les emprunteurs en difficulté pourraient également avoir moins de possibilités de refinancer leur prêt ou de vendre leur propriété.

Les difficultés de remboursement devraient demeurer inégales entre les régions

Selon l’analyse de la SCHL, les taux de prêts hypothécaires en souffrance devraient continuer d’augmenter dans certaines régions jusqu’au milieu de 2027 (figure 13). Compte tenu des risques liés aux échanges commerciaux et de la faiblesse des marchés de l’habitation, l’Ontario devrait enregistrer la hausse la plus forte et la plus soutenue. Les taux de prêts hypothécaires en souffrance devraient connaître une croissance plus modérée en Colombie-Britannique et dans les provinces de l’Atlantique. Ils devraient demeurer relativement stables dans les autres provinces.

Toronto ressort comme la RMR la plus exposée à une nouvelle hausse des défauts de paiement. L’économie de la région demeurera vulnérable aux tensions commerciales dans d’importants segments du secteur de la fabrication, comme l’industrie automobile dans la région de Toronto et ses environs. Ces tensions pourraient avoir une incidence sur l’emploi. Parallèlement, les conditions défavorables du marché de l’habitation devraient persister. Elles continueront de compliquer la situation des emprunteurs en difficulté qui souhaitent vendre leur propriété. Ces facteurs placent Toronto dans une situation où la croissance des défauts de paiement devrait persister et demeurer supérieure à la moyenne jusqu’à la fin de 2026 et en 2027.

Ces perspectives renforcent le message central du présent rapport : les difficultés de remboursement hypothécaire devraient rester contenues à l’échelle nationale, mais les pressions qui sont concentrées dans certaines régions devront faire l’objet d’une surveillance étroite.