Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels
Automne 2025

À propos du Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels

Le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels explore les principaux enjeux du financement de l’habitation. Son objectif est de soutenir la stabilité et l’abordabilité des marchés de l’habitation. Il porte sur des sujets en lien avec les décisions stratégiques et opérationnelles. Ses renseignements clairs permettent d’orienter des choix éclairés et fondés sur les risques.

Aperçu des tendances hypothécaires

Au premier semestre de 2025, le secteur hypothécaire s’est adapté aux importants changements aux règles entourant l’assurance prêt hypothécaire. Les taux d’intérêt étaient stables, mais l’incertitude persistante concernant la politique commerciale a nui à la confiance économique. Les emprunteurs ont évité les prêts hypothécaires traditionnels à taux fixe de 5 ans, en espérant que les taux d’intérêt baisseraient avant leur date de renouvellement. L’acquisition de la Banque HSBC Canada par la Banque Royale du Canada continue d’influencer les données sur la part de marché.

Les emprunteurs préfèrent de nouveau les prêts hypothécaires à taux fixe

Depuis le deuxième trimestre de 2025, la popularité des prêts hypothécaires à taux variable consentis par les banques à charte a diminué, ce qui renverse la tendance amorcée à l’été 2024 (voir la figure 1). Ce virage vers les prêts hypothécaires à taux fixe est attribuable à leurs taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts hypothécaires à taux variable au moment de l’octroi. Il peut aussi refléter une incertitude économique accrue.

Les prêts hypothécaires à taux fixe de plus de 3 ans à moins de 5 ans ont retrouvé la première place du podium. Ils représentaient 43 % des prêts hypothécaires nouvellement consentis en août 2025.

Les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de 5 ans ou plus représentaient 17 % des prêts hypothécaires nouvellement consentis en août 2025. Ils sont restés à un creux historique malgré les récentes hausses.

Croissance de la dette hypothécaire et maintien des hauts niveaux d’endettement

La hausse des ventes de logements résidentiels depuis juin 2025 et la stabilité relative des prix moyens à l’échelle nationale ont entraîné une croissance de la dette hypothécaire d’une année à l’autre. En août 2025, la dette hypothécaire résidentielle a atteint 2,3 billions de dollars, soit une hausse de 4,8 % par rapport à l’année précédente¹. Cette croissance reste inférieure aux moyennes historiques, mais elle a été plus rapide qu’en 2024.

La faible progression de l’emploi et le ralentissement de l’activité économique ont contribué à une augmentation graduelle du revenu disponible des ménages. Au deuxième trimestre de 2025, le revenu disponible a crû de 4,6 % d’une année à l’autre. Il s’agit de la croissance la plus modeste depuis 2023². Cette hausse a coïncidé avec une hausse semblable de l’endettement des ménages. Par conséquent, le ratio de la dette au revenu disponible des ménages est demeuré stable à 181,8 % au deuxième trimestre de 2025 par rapport à un an plus tôt. La tendance a ainsi été renversée à la suite de 7 baisses trimestrielles consécutives d’une année à l’autre³.

La dette des ménages en proportion du produit intérieur brut est demeurée élevée au deuxième trimestre de 2025, mais inchangée par rapport à l’année précédente, soit 100,2 %⁴.

Les 6 grandes banques augmentent leur part de marché grâce aux acquisitions

Les 6 grandes banques ont accru leur part de marché des prêts hypothécaires en cours de remboursement. L’augmentation représente 2,6 points de pourcentage au premier trimestre de 2025 par rapport à la même période en 2024 (voir la figure 2). Cette croissance est principalement attribuable aux acquisitions de prêteurs réalisées au cours de l’année. L’autre évolution de part de marché notable concerne la catégorie « autres banques à charte », avec une baisse de 1,4 point de pourcentage au premier trimestre de 2025 par rapport à la même période en 2024. Ce changement s’explique principalement par l’acquisition de la Banque HSBC Canada par la Banque Royale du Canada à la fin du premier trimestre de 2024. La Banque HSBC Canada était jusqu’alors classée dans la catégorie « autres banques à charte ».

Les 6 grandes banques et les coopératives de crédit ont accru leur part du marché des prêts hypothécaires initiés. Il peut s’agir de nouveaux prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété, de refinancements ou de prêts transférés d’un prêteur à un autre. Par ailleurs, la part de marché des 4 autres segments de prêteurs a diminué⁵. Ce changement s’explique probablement en partie par l’acquisition de HSBC par la Banque Royale du Canada et le transfert d’une partie des activités de HSBC à d’autres prêteurs traditionnels.

Certains prêteurs, notamment les entités de placement hypothécaire, ont des termes hypothécaires courts. Ainsi, leur part de prêts initiés est plus élevée que leur part de prêts en cours de remboursement, car les prêts hypothécaires ne demeurent pas actifs aussi longtemps. À l’inverse, les 6 grandes banques ont enregistré une plus faible part de prêts initiés que de prêts hypothécaires en cours de remboursement, car les termes de leurs prêts sont plus longs que ceux des entités de placement hypothécaire.

Figure 2 : Les 6 grandes banques ont accru leur part de marché au premier trimestre de 2025

Prêteurs traditionnels

La catégorie des prêteurs traditionnels comprend les banques à charte, les coopératives de crédit et les autres prêteurs réglementés ou quasi réglementés, comme les sociétés de crédit hypothécaire. Ces prêteurs offrent généralement des prêts hypothécaires assurés et non assurés à des taux d’intérêt modérés. Les paiements pour rembourser les intérêts et le capital sont réguliers, la plupart du temps mensuels.

Au premier semestre de 2025, 2 grands facteurs ont influencé les prêteurs traditionnels :

• Les changements apportés aux règles pour les prêts hypothécaires assurés les ont aidés à faire croître cette partie de leurs activités.
• De nombreux prêts hypothécaires ont été renouvelés à la suite d’une forte activité en 2020 et en 2021 ainsi que de l’octroi de prêts à court terme en 2022 et en 2023.

Les banques à charte augmentent les octrois de prêts hypothécaires assurés et non assurés

Au premier semestre de 2025, les banques à charte ont consenti plus de prêts qu’au premier semestre de 2024 (voir la figure 3). Les prêts hypothécaires pour l’achat d’une propriété, les refinancements et les renouvellements ont tous augmenté. Les prêts hypothécaires nouvellement consentis ont totalisé 291 milliards de dollars au premier semestre de 2025, contre 189 milliards de dollars à la même période en 2024.

Les renouvellements auprès du même prêteur ont plus que doublé par rapport au premier semestre de 2024, ce qui s’explique en grande partie par la popularité des prêts hypothécaires à court terme au cours des dernières années. La suppression de la simulation de crise visant les taux hypothécaires pour les emprunteurs qui changent de prêteur au renouvellement a entraîné une augmentation de 67 % des transferts de prêts non assurés (pour atteindre 19 milliards de dollars). Cette nouveauté a permis aux emprunteurs de comparer les offres pour obtenir des taux concurrentiels. Il est probable que cette suppression ait aussi contribué à la baisse de 25 % des taux d’intérêt sur les renouvellements de prêts non assurés entre le premier trimestre de 2024 et le deuxième trimestre de 2025. En comparaison, la baisse observée pour l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires non assurés était de 17 %⁶.

Selon l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires, 28 % des refinancements visaient à financer des améliorations ou des rénovations résidentielles, 22 % à consolider des dettes et 14 % à réduire le montant des paiements hypothécaires.

Des mensualités hypothécaires plus faciles à gérer pour les emprunteurs

Les emprunteurs ayant un nouveau prêt non assuré octroyé par une banque à charte ont consacré une plus faible part de leur revenu à l’amortissement du prêt en raison de la baisse des taux d’intérêt (voir le tableau 1). Par conséquent, la proportion de prêts hypothécaires dont le rapport d’amortissement total de la dette est supérieur à 45 % a diminué pour la troisième année consécutive. Elle est passée de 33,8 % des prêts initiés au deuxième trimestre de 2023 à 31,3 % d’entre eux au deuxième trimestre de 2025. Voir l’encadré 1 pour une analyse des moyennes dans les mesures du risque.

La proportion de nouveaux prêts hypothécaires non assurés octroyés par des banques à charte dotés d’une période d’amortissement supérieure à 25 ans au deuxième trimestre de 2025 est demeurée supérieure à 60 % pour la quatrième année consécutive.

Malgré la baisse des taux d’intérêt et la stabilisation des prix des habitations, les emprunteurs ont encore opté pour de longues périodes d’amortissement. Bien qu’elles soient attrayantes pour les emprunteurs en raison de mensualités inférieures, les longues périodes d’amortissement augmentent le risque de perte financière réelle pour les prêteurs en cas de défaut. En effet, un montant plus faible du capital aura été remboursé pendant la durée du prêt hypothécaire.

Au début, la tendance à prolonger les périodes d’amortissement a été observée dans le contexte de hausse rapide des taux d’intérêt. Toutefois, il semble que ce mouvement ait entraîné une évolution des pratiques à long terme plutôt qu’un ajustement temporaire.

Source : SCHL (données sur les prêts hypothécaires résidentiels des émetteurs de titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et calculs)

Les refinancements et les transferts de prêts hypothécaires stimulent la croissance des coopératives de crédit

Les coopératives de crédit ont enregistré une croissance de 20 % d’une année à l’autre des prêts initiés au cours des 4  trimestres se terminant au 31 mars 2025⁷.

Si l’on examine les composantes de l’ensemble des prêts initiés, les refinancements assurés par les mêmes prêteurs ont augmenté de 103 % et les transferts de prêts assurés ont crû de 187 %. Selon l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires, les raisons financières, comme la consolidation des dettes et la réduction du montant des paiements hypothécaires, ont fait augmenter les refinancements. Toutefois, les rénovations ont été la principale raison. Le fait que des raisons financières soient de plus en plus à l’origine des refinancements indique que les emprunteurs sont dans une situation financière serrée. On parle de transferts de prêts hypothécaires lorsque les emprunteurs renouvellent ou refinancent leur prêt auprès d’un nouveau prêteur.

Les prêts hypothécaires assurés pour l’achat d’une propriété ont augmenté de 25 %. Les changements aux règles décrits ci-dessus s’appliquent de façon égale à tous les types de prêteurs, y compris les coopératives de crédit. Ces dernières ont aussi accru leurs activités visant des prêts non assurés en raison de la vigueur globale du marché de l’habitation. Les prêts hypothécaires non assurés pour l’achat d’une propriété, les refinancements non assurés auprès du même prêteur et les transferts ont tous augmenté, de 13, 37 et 42 % respectivement. Cependant, 78 % des prêts initiés n’étaient pas assurés.

Prêteurs non traditionnels

Le segment des prêteurs non traditionnels comprend les prêteurs non réglementés qui offrent des produits hypothécaires aux emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles aux prêts traditionnels. Les prêts hypothécaires offerts par les prêteurs non traditionnels peuvent faire l’objet de paiements des intérêts seulement, de termes courts de moins de 1 an et de taux d’intérêt élevés.

Ces prêteurs offrent des prêts hypothécaires aux emprunteurs ayant une faible cote de solvabilité. Ce type d’octroi de prêt est plus risqué que celui des prêteurs traditionnels, mais offre l’avantage d’appliquer des taux d’intérêt supérieurs. Au premier semestre de 2025, les prêteurs non traditionnels ont amélioré leur niveau global de risque tout en continuant de faire croître leurs activités.

Croissance plus rapide que la moyenne nationale

Les 25 plus grandes entités de placement hypothécaire au Canada détenaient 11,4 milliards de dollars d’actifs sous gestion au deuxième trimestre de 2025, soit une hausse de 6,5 % par rapport à la même période l’année précédente (voir le tableau 2). Cette croissance a dépassé celle de la dette hypothécaire résidentielle à l’échelle nationale d’une année à l’autre (+5,0 %) pour le troisième trimestre consécutif. Elle représente aussi 0,5 % de l’ensemble du marché hypothécaire.

Baisse du profil de risque

À la fin du deuxième trimestre de 2025, le niveau de risque global des entités de placement hypothécaire a diminué par rapport à l’an dernier. Cette amélioration est attribuable aux facteurs suivants :

• la réduction d’une année à l’autre des taux de saisie hypothécaire;
• la baisse du ratio emprunts-capitaux propres, ce qui rend les prêteurs plus résilients face aux tensions du marché, car ils s’appuient moins sur la dette pour financer leurs activités d’octroi de prêts;
• l’augmentation du nombre de prêts hypothécaires de premier rang, ce qui réduit les pertes potentielles des prêteurs en cas de saisie hypothécaire, puisqu’ils sont remboursés avant tout autre prêt hypothécaire sur la propriété.

Depuis leur augmentation au troisième trimestre de 2023, les déficiences de stade 3⁸ sur des maisons individuelles et les taux de saisies sont demeurés relativement élevés jusqu’à la fin du deuxième trimestre de 2025. Par conséquent, les entités de placement hypothécaire ont redoublé de prudence dans leurs pratiques commerciales. Elles ont accordé une plus grande part de leurs prêts à des maisons individuelles, généralement moins risquées que les immeubles collectifs ou commerciaux. Les provisions pour pertes sur prêts restent elles aussi élevées par rapport aux niveaux d’avant 2024.

Sources : Mortgage Investment Corporations Survey, Fundamentals Research Corp.

Risques et vulnérabilités

Cette section traite des risques sur le marché hypothécaire qui pourraient nuire à la stabilité financière et économique globale du Canada. Les risques proviendraient des pertes financières subies par les prêteurs, nous nous concentrons donc sur les paiements manqués.

Les vulnérabilités sont des facteurs qui affaiblissent la capacité du secteur hypothécaire à absorber les chocs futurs. L’une des principales vulnérabilités que nous surveillons depuis de nombreuses années est le niveau élevé de l’endettement des ménages, dont les trois quarts sont des prêts hypothécaires.

Hausse du taux de prêts hypothécaires en souffrance en Ontario et en Colombie-Britannique

Pour la première fois en 3 ans, le taux national de prêts hypothécaires en souffrance a légèrement diminué au deuxième trimestre de 2025, pour s’établir à 0,22 %. Il demeure toutefois supérieur à celui du deuxième trimestre de 2024, qui était alors de 0,19 %. Derrière cette baisse modérée à l’échelle nationale se cachent diverses évolutions des taux de prêts en souffrance d’une région à l’autre.

La baisse du taux de prêts en souffrance à l’échelle nationale d’un trimestre à l’autre est attribuable à celle du Canada atlantique, du Québec et des provinces des Prairies. À l’inverse, le taux de prêts hypothécaires en souffrance en Ontario (0,23 %) était supérieur à la moyenne nationale pour la première fois depuis au moins 2012. En Colombie-Britannique, le taux de prêts hypothécaires en souffrance est passé de 0,16 % à 0,19 % entre le deuxième trimestre de 2024 et le deuxième trimestre 2025.

À Toronto, le taux de prêts hypothécaires en souffrance est passé de 0,15 % au deuxième trimestre de 2024 à 0,24 % au deuxième trimestre de 2025, soit une augmentation de 60 %.

Les taux de prêts hypothécaires en souffrance à Toronto et à Vancouver ont commencé à augmenter en même temps que le taux national au quatrième trimestre de 2022. Puis, au troisième trimestre de 2023, le taux à Toronto a commencé à croître plus rapidement que le taux national. Le taux de prêts en souffrance à Vancouver a progressé de façon plus irrégulière, mais tout de même plus rapidement que le taux national au cours des 2 dernières années.

Légère diminution des taux de prêts en souffrance au début de 2025 pour les entités de placement hypothécaire

Le segment des entités de placement hypothécaire a vu ses taux de prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus diminuer au premier trimestre de 2025 par rapport au quatrième trimestre de 2024. Ils demeurent cependant supérieurs à ceux d’il y a un an (voir la figure 4)⁹. Chez les coopératives de crédit et les banques à charte, les taux de prêts en souffrance ont continué de progresser, tout en restant inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie. Les autres prêteurs non bancaires ont enregistré une baisse notable des taux de prêts en souffrance au premier trimestre de 2025. Toutefois, ces changements sont principalement attribuables au reclassement des prêteurs.

Renouvellement de nombreux prêts hypothécaires à des taux d’intérêt plus élevés

La plupart des emprunteurs ont bien absorbé la hausse des mensualités due au renouvellement. Toutefois, le nombre d’emprunteurs devant renouveler leur prêt demeure élevé en raison du regain des demandes de prêts hypothécaires en 2020 et en 2021.

Au cours des 6 derniers mois de 2025, plus de 750 000 prêts hypothécaires devront être renouvelés. À ceux-là s’ajouteront 1,15 million de prêts en 2026 et 940 000 prêts dont le renouvellement est actuellement prévu pour 2027. Si les taux d’intérêt ont diminué, ces emprunteurs renouvelleront néanmoins leur prêt à des taux plus élevés que lorsqu’ils l’avaient contracté. À titre indicatif, le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires non assurés à taux fixe de 5 ans était de 2,36 % en juillet 2020 contre 3,95 % en juillet 2025, soit une augmentation de 67 %.

Un endettement des ménages élevé qui demeure stable

L’endettement des ménages au Canada demeure élevé par rapport aux normes historiques et internationales. On a enregistré un ratio de la dette au revenu disponible de 181,8 % au deuxième trimestre de 2025¹⁰. Il s’agit d’une baisse par rapport au sommet de 193,3 % au deuxième trimestre de 2022. Les ménages sont donc plus résilients aux chocs économiques qu’en 2022. Leur situation financière demeure toutefois inchangée en comparaison à il y a 12 mois, alors que le ratio était de 181,7 %.

Les taux de prêts en souffrance augmentent plus rapidement chez les détenteurs d’un prêt hypothécaire que chez les emprunteurs sans prêt hypothécaire

On observe un décalage entre les taux de prêts hypothécaires en souffrance et les taux de comptes en souffrance des autres produits de crédit. En effet, les emprunteurs accordent généralement la priorité aux paiements hypothécaires par rapport au remboursement d’autres dettes. Les taux de cartes de crédit et de marges de crédit en souffrance ont tous deux connu une hausse du deuxième trimestre de 2024 au deuxième trimestre de 2025. Le taux de prêts automobiles en souffrance est légèrement inférieur au niveau du deuxième trimestre de 2024, car il a bondi au cours de ce trimestre (voir la figure 5).

Les taux de prêts en souffrance pour les cartes de crédit, les prêts automobiles et les marges de crédit ont progressé chez les détenteurs de prêts hypothécaires. Ces indicateurs précurseurs du défaut hypothécaire laissent à penser que les emprunteurs hypothécaires subissent une tension financière accrue.

Les emprunteurs sans prêt hypothécaire s’en sortent un peu mieux. Leur taux de prêts automobiles en souffrance a diminué de 8 %, tandis que la hausse de leurs taux de cartes de crédit et de marges de crédit en souffrance a été moins forte que celle des emprunteurs hypothécaires. Cependant, les taux de prêts en souffrance sont globalement plus élevés chez les emprunteurs sans prêt hypothécaire que chez les détenteurs d’un prêt hypothécaire (voir la figure 6).