Date de publication : 31 mars 2018

Nota : L’Alberta a récemment adopté la Condominium Property Amendment Act (en anglais seulement), qui modifiera la Condominium Property Act. Puisque la loi n’est pas encore entrée en vigueur, les renseignements contenus dans la présente fiche continuent de refléter la loi actuelle.

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété en Alberta?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs de nouveaux immeubles en copropriété fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Tous les Albertains qui achètent une habitation neuve bénéficient d'une garantie pour leur achat en vertu de la New Home Buyer Protection Act (en anglais seulement). La loi ne s'applique qu'à la construction d'habitations neuves dont le permis de construction a été déposé après le 1er février 2014. Pour de plus amples renseignements, consultez le www.municipalaffairs.alberta.ca/alberta_home_warranties.cfm (en anglais seulement).

Il existe des programmes de protection de l’acheteur approuvés par le gouvernement qui offrent des garanties pour habitations. Pour la liste des programmes, consultez Consumer Tipsheet: Buying and Owning a Condominium (en anglais seulement), gouvernement de l’Alberta. 

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

  • Taxe provinciale : Il n’existe pas de taxe de vente provinciale en Alberta.
  • Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix des habitations neuves, mais ne la paient habituellement pas sur le prix des logements en copropriété existants (voir ci-dessous).

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui, les acheteurs sont assujettis à des frais d’enregistrement prélevés par le bureau des titres fonciers. Les frais de base sont de 50 $, auxquels est ajouté 1 $ par tranche (ou par partie de tranche) de 5 000 $ de la valeur de la propriété.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les immeubles en copropriété de l’Alberta se dotent d’un fonds de réserve?

Oui, tous les immeubles en copropriété doivent se doter d’un fonds de réserve pour remplacement des immobilisations. Ils doivent effectuer une étude du fonds de réserve pour déterminer combien d’argent devrait être mis de côté pour la réparation et le remplacement des parties communes, des autres biens de l’association et des biens des propriétaires de parties privatives foncières que l’association est tenue par le règlement de réparer ou de remplacer. L’étude et le rapport écrit s’y rapportant doivent être réalisés au moins tous les cinq ans par une personne compétente.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Une association de copropriétaires est créée lorsqu’un promoteur enregistre le plan de l’immeuble en copropriété auprès du bureau des titres fonciers de l’Alberta. Le plan délimite avec précision chaque logement.

Lors de l’enregistrement du plan de l’immeuble en copropriété, le registrateur des titres fonciers émet un certificat de titre pour chaque logement compris dans le plan de l’immeuble en copropriété. Après l’enregistrement, le promoteur peut transférer, louer ou hypothéquer les logements. 

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Le promoteur doit détenir en fiducie tout l’argent ne provenant pas des loyers ni des dépôts de garantie perçus auprès des acheteurs jusqu’à ce qu’ils prennent possession du logement. Cependant, il n’a pas à le faire si l’argent de l’acheteur est garanti par un programme de garantie pour habitations approuvé par le gouvernement. Le promoteur doit aussi traiter l’acheteur équitablement.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Le promoteur doit fournir aux acheteurs une copie :

  • du contrat de vente;
  • des règlements administratifs ou d’une proposition de règlements administratifs;
  • de toute entente ou de toute proposition d’entente de gestion;
  • de toute entente ou de toute proposition d’entente portant sur des activités récréatives;
  • du bail, si la portion du bien-fonds sur laquelle le logement est situé est louée et que le certificat de titre du logement a été ou sera émis en vertu du paragraphe 5(1)b) de la loi;
  • de toute hypothèque ou de toute proposition d’hypothèque ayant une incidence sur le titre d’un logement;
  • du plan de l’immeuble en copropriété ou d’une proposition de plan de l’immeuble en copropriété;
  • du document déclaratoire de construction par étapes si le bâtiment ou le bien-fonds sera aménagé par étapes;
  • des renseignements sur le fonds de réserve (pour les logements en copropriété convertis);
  • d’un permis d’occupation si la propriété est encore en construction lorsque l’acheteur prend possession du logement.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Un acheteur peut demander divers renseignements, que l’association des copropriétaires doit lui fournir dans les 10 jours suivant la réception de la demande écrite. Ces renseignements peuvent comprendre :

  1. des détails sur :
    • toute politique régissant l’association;
    • toute poursuite intentée contre l’association;
    • toute ordonnance ou tout jugement non exécuté rendu contre l’association;
    • toute demande écrite présentée à l’association concernant le paiement d’un montant de 5 000 $ ou plus qui, s’il n’est pas payé, peut entraîner des poursuites contre l’association;
    • toute entente de gestion et toute entente portant sur des activités récréatives;
    • les câbles post-tension situés sur la propriété;
  2. des copies :
    • du budget de l’association;
    • des états financiers les plus récents de l’association, le cas échéant;
    • des règlements administratifs de l’association;
    • des procès-verbaux des assemblées générales et des réunions du conseil d’administration;
    • de toute entente de location ou entente d’usage exclusif relative à la possession d’une portion des parties communes, y compris une place de stationnement ou un espace d’entreposage;
    • du certificat d’assurance de l’association;
  3. des déclarations indiquant :
    • le montant du fonds de réserve de remplacement pour immobilisations;
    • le montant des contributions mensuelles et la façon dont il a été déterminé;
    • les quotes-parts de propriété et la façon dont elles ont été déterminées;
    • toute défectuosité de structure des bâtiments compris dans le plan de l’immeuble en copropriété dont l’association a connaissance au moment de la demande.

L’association des copropriétaires doit aussi remettre à l’acheteur un certificat irréfragable. Cette déclaration signée par l’association des copropriétaires confirme que les renseignements et les documents que l’acheteur reçoit sont exacts. Elle indique également :

  • les charges de copropriété actuelles du logement;
  • le calendrier de versement des charges;
  • si le propriétaire précédent est à jour dans le paiement des charges et, sinon, quel est le montant impayé;
  • tout intérêt à payer ou toutes charges de copropriété impayées.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Il n’existe aucun règlement ni aucune loi à cet égard.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Non.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

La Condominium Property Act exige que les immeubles en copropriété adoptent un ensemble de règlements administratifs. Si une association de copropriétaires n’a pas adopté ses propres règlements administratifs lors de l’enregistrement, les règlements administratifs de la loi entrent en vigueur.

La loi n’exige pas que les associations de copropriétaires adoptent des règles; cependant, certaines d’entre elles ont adopté leurs propres règles pour les aider à administrer et à gérer l’association.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

La loi n’aborde pas la question d’acquisition de prêts par les associations; celles-ci sont donc libres de décider elles-mêmes des règles applicables aux emprunts.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

En Alberta, une association de copropriétaires peut déposer une mise en garde ou « caveat » au bureau des titres fonciers contre le logement d’un propriétaire si des cotisations sont impayées. Une mise en garde est un avertissement qu’une autre partie réclame des intérêts sur la propriété. Dès que l’association reçoit le paiement du propriétaire pour ses cotisations restantes, elle doit retirer la mise en garde.

Une association peut imposer des intérêts sur tout solde impayé et a le droit de percevoir auprès des propriétaires tous les coûts raisonnables, y compris les intérêts et frais de justice qu’elle a engagés pour percevoir le montant dû, et tous les coûts engagés pour enregistrer, exercer et retirer la mise en garde.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Les deux tiers des membres du conseil d’administration doivent être des propriétaires de logement ou des créanciers hypothécaires (un créancier hypothécaire – souvent une banque – prête les fonds nécessaires pour le prêt hypothécaire du propriétaire), à moins que les règlements administratifs de l’association ne prévoient autre chose.

Habituellement, les règlements administratifs d’un immeuble en copropriété précisent combien de personnes peuvent siéger au conseil, qui est admissible à devenir membre du conseil, le déroulement des réunions, les procédures d’élection et d’autres règles.

Le conseil doit convoquer une assemblée générale annuelle des propriétaires dans les 15 mois suivant la dernière assemblée générale annuelle. Il doit aussi préparer les états financiers de l’année financière précédente de l’association et un budget annuel pour l’année financière suivante de l’association. Les propriétaires doivent recevoir des copies de ces documents.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Il existe certaines règles concernant la modification du plan d’un immeuble en copropriété. Pour connaître les détails, consultez le Condominium Property Regulation (PDF) (en anglais seulement), province de l’Alberta.

Pour modifier, abroger ou remplacer les règlements administratifs de l’association, les propriétaires doivent procéder à un vote lors d’une réunion. Pour entrer en vigueur, les modifications doivent être :

  • approuvées par au moins 75 % des propriétaires représentant au moins 7 500 quotes-parts (les quotes-parts sont la part du propriétaire sur les parties communes de la propriété; en Alberta, chaque immeuble en copropriété est assorti de 10 000 quotes-parts);
  • enregistrées au bureau des titres fonciers.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Une association de copropriétaires peut recueillir des fonds en percevant des contributions (cotisations spéciales) auprès des propriétaires. Les contributions doivent être calculées en fonction du pourcentage de quotes-parts des logements des propriétaires ou selon une autre méthode indiquée dans les règlements administratifs.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Une association peut acheter des biens-fonds ou d’autres biens réels si les propriétaires adoptent une résolution spéciale le permettant. Elle peut aussi apporter des améliorations aux immobilisations des propriétés existantes (comme l’ajout d’une piscine). Cependant, elle ne peut prendre de l’argent du fonds de réserve pour apporter des améliorations aux immobilisations à moins qu’une résolution spéciale ne l’y autorise.

Si une association de copropriétaires désire modifier les services qu’elle offre en vertu de ses règlements administratifs, comme l’embauche d’un concierge, la modification doit être adoptée par une résolution spéciale. Si les règlements administratifs ne traitent pas des services, le conseil d’administration de l’association peut prendre une décision à propos des modifications.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété en Alberta

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Oui. La loi prévoit des règles et des exigences que les propriétaires et les associations doivent respecter. Les associations ne peuvent empêcher les propriétaires de louer leur logement.

Une association peut exiger que le propriétaire louant son logement lui verse un dépôt d’un montant maximum équivalant à un mois de loyer pour réparer ou remplacer les parties communes. Le dépôt (ou le solde du dépôt, le cas échéant) est remboursé au propriétaire lorsqu’il met fin à la location du logement. Il n’y a pas d’intérêts sur les dépôts de loyers.

Les locataires sont liés par les règlements administratifs de l’association. S’ils enfreignent ces règlements ou s’ils endommagent les parties communes, l’association a le droit de les expulser, conformément à la loi.

Pour des renseignements sur les droits et les  responsabilités des propriétaires et des locataires en Alberta, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Alberta.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Les associations doivent assurer les logements (autres que les améliorations apportées aux logements par les propriétaires) et les parties communes contre les pertes résultant de dommages provenant de tout risque, selon ce qui est imposé ou autrement exigé par le Condominium Property Regulation.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

La loi définit le processus grâce auquel les parties d’un immeuble en copropriété peuvent régler des conflits.
Si un propriétaire croit que l’association des copropriétaires a agi de manière incorrecte, il peut :

  • s’adresser à un tribunal pour régler le confit;
  • envisager d’autres méthodes de résolution de conflits, comme l’arbitrage et la médiation. 

Le propriétaire est responsable de faire avancer sa demande.

Ressources

Service Alberta (en anglais seulement)
Publie une fiche-conseil sur l’achat et la propriété d’un logement en copropriété pouvant être consultée au www.servicealberta.gov.ab.ca/pdf/tipsheets/Buying_and_Owning_a_condo.pdf (en anglais seulement)
www.servicealberta.gov.ab.ca/index.cfm (en anglais seulement)

Consumer Contact Centre (Centre de communication avec les consommateurs)
Fournit des renseignements sur divers sujets, notamment les différends entre propriétaire et locataire, les achats sur Internet et le dépôt d’une plainte de consommateur.
10365, 97Rue, 3étage, Edmonton (Alberta) T5J 3W7
Sans frais en Alberta : 1-877-427-4088
Téléphone : 780-427-4088
Télécopieur : 780-401-4088
Courriel : service.alberta@gov.ab.ca
www.servicealberta.gov.ab.ca/consumer-protection.cfm (en anglais seulement)

The Alberta New Home Warranty Program (Programme de garantie des habitations neuves de l’Alberta)
Programme de protection des acheteurs approuvé par le gouvernement; a publié The Way Home: Your New Home Buying Condominium Guide.
www.anhwp.com/ (en anglais seulement)

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Nord de l’Alberta
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
www.ccinorthalberta.com/ (en anglais seulement)

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Date de publication : 31 mars 2018