Les mises en chantier d’habitations sont une mesure clé de la construction résidentielle au Canada. Elles sont importantes car c’est seulement à l’étape de la mise en chantier que nous pouvons avoir la certitude que l’immeuble sera résidentiel. Avant cette étape, la construction peut être interrompue ou la nature de l’immeuble peut changer.
La construction résidentielle est un continuum d’activités, et souvent la mise en chantier se fait relativement tard dans ce processus. Dans ce contexte, il est essentiel de déterminer quels sont les jalons de la construction résidentielle. Schématiser le processus permet de comprendre à quel moment chaque étape se produit et ce qu’elle signifie pour la maturité d’un projet.
Des indicateurs précoces, comme les permis de construire, sont utiles pour comprendre les conditions d’un marché dominé par la construction de grands immeubles, qui peut s’échelonner sur plusieurs années. Les permis nous donnent une bonne idée de l’humeur actuelle du marché et des logements qui pourraient être construits dans l’avenir. Dans les grandes villes du Canada, les permis de construire portent à croire que la construction résidentielle continuera de diminuer en 2026 et par la suite.
Construire un immeuble de logements collectifs : un processus pluriannuel complexe
La construction d’un grand immeuble d’appartements peut prendre des années et exige de franchir différentes étapes. L’étape de la conception et de l’élaboration du projet comprend la réalisation des plans, des documents et des études nécessaires pour passer à l’étape de l’examen, de la délivrance des permis et de l’approbation. Elle mène habituellement à l’approbation en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme – la toute première étape de l’approbation par la municipalité. Le promoteur travaille alors avec la municipalité pour l’examen du zonage et l’approbation du plan du site.
L’étape de conception, d’aménagement et d’approbation du site mène aussi au financement du projet de construction. Pour obtenir du financement auprès d’une banque afin de bâtir un immeuble de copropriétés au Canada, il faut généralement que 70 % des logements aient été vendus sur plan. Dans des contextes de financement plus concurrentiels, les prêteurs peuvent accepter un pourcentage réduit d’unités vendues sur plan. Pour les immeubles de logements destinés à la location, les prêteurs et les assureurs exigent habituellement que le permis de construire ait été obtenu avant de financer le projet ou d’assurer le prêt.
Une fois le financement acquis pour un projet d’immeuble de copropriétés, le promoteur demande un permis de construire à la municipalité. Toutefois, selon la municipalité, il existe plusieurs types de permis. Par exemple, les permis de construire diffèrent des permis d’aménagement ou d’excavation et ils sont délivrés à une étape ultérieure. Dans certaines municipalités, d’autres permis sont requis après l’obtention d’un permis de construire.
À l’heure actuelle, nous n’avons pas facilement accès au Canada à des examens complets des règlements de zonage et de l’utilisation des terres ni à des données exhaustives sur les ventes et les ventes sur plan. Ces données constitueraient les indicateurs les plus précurseurs des conditions actuelles du marché, étant donné que la durée de la conception et de l’aménagement des ensembles varie considérablement.
Nous travaillons actuellement avec le secteur pour améliorer la couverture et l’exactitude des données sur les ventes et les logements écoulés recueillies par la SCHL dans le Relevé des mises en chantier et des achèvements et le Relevé des logements écoulés sur le marché. Ces données devraient aussi faciliter le suivi des délais – de la vente à la mise en chantier et à l’achèvement – pour les grands immeubles d’appartements. Pour l’instant, en l’absence de données sur les ventes ou le financement, les indicateurs les plus précoces dont nous disposons le plus facilement sont les permis de construire.
Notre façon d’utiliser les données change avec la composition des mises en chantier
Jusqu’en 2012, la plupart des logements construits au Canada étaient des maisons individuelles. De 2012 à 2025, les copropriétés ont constitué la majeure partie des mises en chantier d’habitations au pays. Depuis l’an dernier, ce sont plutôt les appartements destinés à la location qui prédominent parmi les logements mis en chantier.
Il est important de tenir compte de la composition des mises en chantier lorsque nous analysons les données sur le logement. Avant 2012, les mises en chantier étaient un bon indicateur de la conjoncture du marché, car il se construisait surtout des maisons individuelles. Pour ce type de logement, les délais sont plus courts entre la délivrance des permis et la mise en chantier que pour les grands immeubles. Aujourd’hui, les permis de construire sont un meilleur indicateur des conditions actuelles du marché. Quant aux mises en chantier d’habitations, elles sont plutôt un indicateur de la construction résidentielle et des achèvements à venir.
Dans la plupart des grands centres urbains, les ensembles de copropriétés et d’appartements locatifs sont des immeubles de moyenne ou de grande hauteur. Pour les immeubles de grande hauteur, le délai entre l’obtention d’un permis de construire et la mise en chantier (environ 9 à 15 mois) est plus long que pour les maisons individuelles (environ 2 à 10 mois). Ces délais varient aussi beaucoup d’un grand centre urbain à l’autre.
C’est fait!
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