Demandez à un expert : l’importance des mises en chantier

Le Relevé des mises en chantier et des achèvements de la SCHL fournit à la population des renseignements objectifs, exacts et à jour sur la construction résidentielle réelle au Canada. Les données sur les mises en chantier et les achèvements d’habitations sont recueillies chaque mois dans le cadre de cette enquête. Il ne s’agit pas d’une enquête sur les intentions de construction : elle porte sur les logements pour lesquels la construction a déjà commencé et est en cours.

Données fiables sur la construction résidentielle au Canada

Le Relevé des mises en chantier et des achèvements de la SCHL fournit des données cohérentes sur la construction résidentielle au Canada.

L’enquête est menée au moyen de visites des lieux pour confirmer que les nouveaux logements ont atteint certaines étapes du processus de construction. Les permis de construire, délivrés par la majorité des municipalités au Canada, servent à déterminer où des logements seront sans doute construits.

Dans les régions où il n’y a pas de permis, on se fie aux sources locales ou à d’autres procédures de dénombrement sur le terrain. L’enquête est menée au cours de la même période, d’un mois à l’autre, pour assurer l’uniformité de la communication des données. Les types de renseignements recueillis peuvent être classés en 3 catégories :

• La date des jalons importants pour l’immeuble, comme la mise en chantier, la construction et l’achèvement
• L’emplacement géographique de l’immeuble (adresse, municipalité et province)
• D’autres renseignements qui décrivent ou caractérisent l’immeuble (le prix, le type de logement, le nombre de logements, etc.)

L’enquête est menée depuis la fin des années 1940. Les renseignements qui en résultent servent aux fins suivantes, entre autres :

• Déterminer la contribution de la construction résidentielle à la production économique globale (produit intérieur brut)
• Connaître les ajouts au parc de logements
• Évaluer des conditions de l’offre et de la demande sur le marché de l’habitation

Définition d’une « mise en chantier »

Une « mise en chantier » est définie comme le début des travaux de construction d’un immeuble. Il s’agit en général du stade où la semelle de béton est entièrement coulée. S’il n’y a pas de sous-sol, il s’agit de l’étape équivalente de la construction.

Il a été décidé de se fonder sur le stade où la semelle de béton a été entièrement coulée, car c’est la confirmation réelle que l’ensemble résidentiel a dépassé les étapes de la planification et de l’excavation. Il s’agit d’une solide indication que la construction réelle a commencé.

Les différences dans les conditions du marché et d’autres circonstances propres à l’emplacement peuvent avoir une incidence sur les délais de construction. En effet, les travaux peuvent stagner après la préparation du chantier. Ils peuvent aussi s’arrêter après qu’un trou a été creusé pour préparer le coulage des fondations.

L’approche choisie permet de s’assurer que la construction résidentielle réelle est mesurée de la même façon partout au pays. L’application uniforme de la méthodologie permet aussi de comparer avec exactitude les mises en chantier d’habitations au fil du temps.

Analyse exacte des tendances des données sur les mises en chantier d’habitations

Il existe différentes façons de comparer les mises en chantier d’habitations au fil du temps. Chacune d’elles fournit une perspective distincte dans l’analyse des tendances des données.

Il est recommandé de combiner certaines méthodes, si ce n’est toutes les méthodes, pour comparer les données au fil du temps. On réduit ainsi au minimum le risque de tirer des conclusions erronées d’un seul point de vue.

• Les comparaisons des données réelles d’une année à l’autre consistent à comparer les mises en chantier au cours d’un certain mois de l’année par rapport au même mois un an plus tôt.
  • La comparaison des mêmes mois aide à tenir compte du caractère saisonnier et à déterminer si l’activité a augmenté ou diminué au cours d’un mois donné.
  • Toutefois, l’ampleur et le calendrier des grands ensembles de logements collectifs peuvent entraîner d’importantes fluctuations des données sur les mises en chantier. Ces grands ensembles peuvent notamment être des tours d’habitation (de logements en copropriété ou de logements locatifs). Ces fluctuations peuvent avoir une incidence sur l’exactitude de l’analyse des tendances lorsqu’on utilise seulement 2 points de données.
• Les comparaisons de la moyenne cumulative ou de la moyenne mobile des données réelles permettent de compenser les fluctuations à court terme ou aléatoires. Ces dernières peuvent masquer les véritables tendances sous-jacentes dans les données.
  • Cette approche est souvent appelée lissage des données et se base surdes moyennes cumulatives ou mobiles, puis sur le calcul des taux de croissance sur 2 ans.
• Le nombre désaisonnalisé annualisé fournit une comparaison plus exacte et fiable des données sur différentes périodes par rapport aux autres méthodes.
  • Le nombre désaisonnalisé annualisé est calculé en ajustant saisonnièrement les données mensuelles sur les mises en chantier d’habitations afin d’éliminer les effets des variations saisonnières. On multiplie ensuite le chiffre rajusté par 12 pour produire une estimation annuelle. De cette façon, on peut comparer les niveaux mensuels et annuels de mises en chantier d’habitations.
  • Toutefois, comme pour les comparaisons d’une année à l’autre, le nombre désaisonnalisé annualisé peut varier considérablement d’un mois à l’autre. La raison de cet écart est la même : la construction de grands ensembles de logements collectifs.
  • Il n’est pas recommandé d’effectuer des analyses mensuelles du nombre désaisonnalisé annualisé ou des données d’une année à l’autre pour obtenir un aperçu de la tendance des mises en chantier ou de leurs résultats annuels probables.
  • Il est préférable de se fonder sur la moyenne à long terme du nombre désaisonnalisé annualisé (comme la moyenne mobile sur 6 mois) plutôt que de se concentrer uniquement sur le nombre mensuel désaisonnalisé et annualisé.

Exemple de comparaisons des tendances à l’aide des données du Relevé des mises en chantier et des achèvements de la SCHL de juin 2025

Voici une comparaison de la variation en pourcentage des mises en chantier d’habitations à l’aide des calculs susmentionnés. À l’échelle nationale, les fluctuations des tendances peuvent être dissimulées par des chiffres compensatoires à l’échelle locale. Toutefois, des différences dans les tendances apparaissent avec les diverses méthodes de calcul pour les régions métropolitaines de recensement (RMR). C’est d’autant plus vrai en cas de fluctuation mensuelle importante des mises en chantier.

À Vancouver, on a enregistré une forte hausse des mises en chantier de logements collectifs en juin 2025 par rapport à juin 2024. On pourrait en arriver à la conclusion erronée selon laquelle les mises en chantier sont en hausse dans cette RMR. Toutefois, lorsqu’on compare les données réelles et les données désaisonnalisées annualisées des 6 premiers mois de 2025 à la même période l’année précédente, on constate que les mises en chantier sont moins élevées en 2025 qu’en 2024.

À Toronto, toutes les méthodes de comparaison montrent une tendance à la baisse semblable. En effet, le nombre mensuel de mises en chantier en 2025 dans cette RMR a constamment été inférieur à ceux de 2024.

À Montréal, une comparaison des données réelles d’une année à l’autre ou des nombres mensuels désaisonnalisés et annualisés pourrait donner à penser que le nombre total de mises en chantier dans cette RMR en 2025 est proche du niveau observé en 2024. Toutefois, les données comparées sur une plus longue période montrent que le nombre de mises en chantier à Montréal a augmenté en 2025 par rapport à 2024.

Il est aussi important de noter que les tendances actuelles des mises en chantier ne reflètent pas toujours les conditions du marché en temps réel. Cette différence s’explique par le temps qu’il faut pour franchir les 3 étapes importantes suivantes pour les grands ensembles résidentiels, comme les tours d’habitation (de logements en copropriété ou de logements locatifs) :

• Planification et vente sur plan
• Délivrance de permis de construire
• Début réel de la construction

Les mises en chantier associées à de grands ensembles résidentiels témoignent souvent d’engagements pris lorsque les conditions du marché étaient différentes de celles du marché actuel.

C’est pourquoi il est important de recueillir des renseignements sur le marché auprès du secteur sur les chantiers en cours. De cette façon, on sait si l’information a déjà été saisie dans les données sur les mises en chantier ou si elle le sera à l’avenir. Le personnel de la SCHL est toujours en contact avec les représentants du secteur. Ainsi, on s’assure d’avoir les renseignements nécessaires pour fournir une analyse complète de l’état du marché de l’habitation.