Faire autrement : apprendre à rendre l’offre de logements plus réactive

Depuis le rapport sur l’escalade des prix des logements publié en 2018 par la SCHL et dans les mises à jour subséquentes de son estimation des écarts à combler dans l’offre de logements au Canada, on a beaucoup parlé de l’offre supplémentaire requise pour rétablir l’abordabilité du logement.

Plus récemment, nous avons examiné comment les mesures axées sur la demande peuvent nuire à l’abordabilité lorsqu’elles ne s’accompagnent pas d’une hausse suffisante de l’offre. Une question peu étudiée est celle de savoir combien il en coûterait si nous ne permettons pas à notre secteur de l’habitation de devenir plus agile. Il faut bien sûr aussi se demander comment nous pouvons améliorer son agilité.

La SCHL a réalisé une nouvelle modélisation en s’appuyant sur les résultats d’une recherche de l’Organisation de coopération et de développement économiques. Cette modélisation montre que, si le secteur de l’habitation avait été aussi réactif au Canada qu’aux États-Unis de 2006 à 2024, les mises en chantier auraient pu augmenter de 30 % et les prix, diminuer de 10 % (figures 1 et 2). Ces scénarios ont été élaborés à l’aide du Modèle de logement intégré de la SCHL. Nous avons rendu l’offre de logements plus réactive en augmentant l’élasticité afin qu’elle se rapproche de ce que nous observons aux États-Unis.

C’est particulièrement révélateur, car aux États-Unis le secteur de la construction résidentielle a vu diminuer à long terme la productivité de la main-d’œuvre – comme au Canada –, sauf durant la pandémie. Ce constat soulève une question importante : Quelles leçons le Canada peut-il tirer de l’adaptabilité de l’offre de logements aux États-Unis?

Qu’est-ce qui rend le secteur de l’habitation plus agile aux États-Unis qu’au Canada?

Plusieurs facteurs expliquent pourquoi le secteur de la construction résidentielle des États-Unis réagit plus rapidement que celui du Canada à l’évolution de la demande de logements. Les facteurs dont il est question ci-dessous sont les plus importants. Nous pouvons agir sur certains de ces facteurs, tandis que d’autres échappent à notre influence.

Le paysage géographique des villes est un de ces facteurs qui sont indépendants de notre volonté. Un professeur du MIT a constaté que dans les villes ayant des contraintes géographiques (montagnes, côtes, grands cours d’eau et autres éléments distinctifs liés à l’eau), le secteur de la construction résidentielle tend à être moins réactif que dans les villes construites sur de vastes plaines et ayant moins de restrictions réglementaires.

La plupart des grandes villes canadiennes se heurtent à des contraintes géographiques. Pensons aux cours d’eau et aux montagnes à Vancouver ou à Montréal, deux villes construites sur une île. Dans les villes des Prairies, comme Edmonton, les paysages sont ouverts. C’est peut-être un des facteurs qui expliquent pourquoi les mises en chantier de logements par habitant y sont plus élevées que dans d’autres grandes villes canadiennes.

La concentration démographique est un autre aspect important. Dans les pays ayant un grand nombre de centres urbains de densité élevée, les travailleurs peuvent plus facilement composer avec le coût de la vie, y compris les frais de logement, en accédant à des emplois bien rémunérés dans d’autres villes.

Aux États-Unis, par exemple, les gens qui travaillent dans les secteurs des finances, de la santé, de la technologie ou des médias à New York et qui n’ont plus les moyens de se loger dans cette ville ne manquent pas d’options. Ces gens peuvent déménager dans des villes comme Chicago, Philadelphie, Dallas, Pittsburgh ou Charlotte, où les secteurs d’activité sont semblables à ceux de New York. Au Canada, une personne qui travaille à Toronto pourrait envisager de déménager à Montréal ou même à Calgary, mais peut-être pas à Vancouver, où les coûts du logement sont déjà élevés.

Le manque de solutions de rechange, en raison du faible nombre de centres urbains denses au Canada, fait que les ménages sont captifs des quelques villes où ils peuvent travailler. En outre, cette dynamique rend le secteur de la construction plus lent à réagir à des changements dans la demande de logements.

Enfin, la réglementation influe beaucoup sur la rapidité avec laquelle le secteur de la construction résidentielle peut réagir à ces changements. Selon des recherches, les règlements sur l’urbanisme et le zonage jouent énormément sur la capacité du secteur de réagir à l’évolution de la demande de logements.

Des tendances semblables ont été observées au Canada. La réactivité du secteur de l’habitation varie selon les villes en fonction des règlements sur le logement et le zonage. Une autre étude de la SCHL montre que des règles restrictives en matière d’aménagement du territoire font augmenter les prix et réduisent le nombre de logements neufs construits chaque année. Là où ces difficultés sont les plus marquées, c’est dans les marchés les plus chers du Canada où la demande est forte. Dans ces marchés, les faibles taux d’approbation des changements de zonage compliquent l’ajout de logements neufs. La bonne nouvelle, c’est que les règlements peuvent être modifiés : il est donc possible de surmonter ces difficultés.

Les réformes réglementaires et économiques actuelles préparent le terrain à l’amélioration des résultats en matière de logement au fil du temps

Voici une des constatations frappantes de la présente analyse : les avantages d’un système plus réactif de l’offre de logements – grâce à de vastes réformes réglementaires et économiques – ne sont pas instantanés. Il faut du temps pour les voir se manifester. Certaines réformes entreprises par différentes administrations publiques sont prometteuses et pourraient permettre d’améliorer les résultats futurs en matière de logement.

Par exemple, le Fonds pour accélérer la construction de logements, annoncé en 2023, offre du financement pour réduire les formalités administratives dans les municipalités canadiennes. Plusieurs villes du pays y ont déjà eu recours pour réduire le fardeau réglementaire sur la construction.

Le programme Bâtir un Canada fort du gouvernement fédéral comporte des éléments qui mettent l’accent sur les infrastructures et la création de logements, ainsi que sur le développement et l’intégration économiques. Ces initiatives offrent l’occasion de commencer à remédier aux problèmes structurels au Canada, notamment la faible densité de population et la diversification limitée des secteurs d’activité dans les villes.

Bien qu’il s’agisse d’un point de départ, toutes ces initiatives pourraient avoir des effets cumulatifs à long terme et contribuer à rendre le secteur de la construction résidentielle plus agile. Elles aident aussi à replacer les résultats en matière de logement à leur juste place, c’est-à-dire dans le contexte de leur écosystème social et économique global.

Le présent article a été rédigé avec la contribution de Brahim Lgui.