Baisse des prix des habitations et de l’offre prévue en 2023

(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant la construction de logements au Canada.)

00:00:01

CHRISTELLE : Le logement au Canada a beaucoup changé depuis le début de la pandémie et de nombreux facteurs influencent les marchés de l’habitation. Le rapport annuel de la SCHL, Perspectives du marché de l’habitation, présente une analyse prospective des marchés de l’habitation au Canada. Ceci permet de mieux anticiper les tendances émergentes dans les segments de construction de logements neufs, de la revente et du logement locatif ainsi que la répercussion potentielle sur l’abordabilité et d’autres défis à l’échelle nationale et locale. En s’appuyant sur des outils de modélisation sophistiqués et notre connaissance approfondie du marché, nos perspectives permettent de mieux comprendre les besoins des Canadiens en faisant la lumière sur la dynamique du logement et en expliquant les principaux déterminants du marché de l’habitation à court terme.

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Christelle Legault, Communications et marketing, SCHL, et Bob Dugan, économiste en chef, SCHL.)

00:00:51

CHRISTELLE : Bonjour, je m’appelle Christelle Legault et je suis ravie de pouvoir animer cette discussion aujourd’hui sur les dernières perspectives de la SCHL pour les marchés de l’habitation au Canada en 2023 ainsi qu’un aperçu pour 2024 et 2025. Pour nous en dire un peu plus sur ces facteurs, nous avons invité notre économiste en chef, Bob Dugan, qui nous permettra de mieux comprendre nos prévisions pour le Canada et les marchés clés qui ont été publiées aujourd’hui. Bonjour Bob et bienvenue.

00:01:18

BOB : Bonjour.

00:01:20

CHRISTELLE : Alors allons-y et selon toi, quels sont les éléments clés de ces dernières prévisions de la SCHL?

00:01:28

BOB : Alors il faut commencer avec l’économie. Au cours de la dernière année, on a vu une augmentation des taux d’intérêt pour combattre le taux d’inflation qui a été très élevé au Canada. Ceci a eu un impact sur les marchés d’habitation et on a vu un sommet l’année dernière aux mois de février et mars où il y avait un niveau très élevé de l’activité dans le marché de l’habitation, des prix des maisons qui étaient très élevés et depuis ce temps avec l’augmentation des taux d’intérêt, l’activité a beaucoup diminué, les prix ont diminué et nous en ce moment, on pense que cette diminution de l’activité, diminution des prix est terminée maintenant.

Alors maintenant que les taux d’intérêt sont stables, on s’attend que le marché de revente va récupérer. On va voir une augmentation de la demande pour les maisons, mais aussi des prix qui vont commencer à augmenter. Ce qui m’inquiète par contre c’est que les mises en chantier eux vont continuer de diminuer et c’est important parce qu’on estime qu’il faut construire à peu près 3,5 millions de maisons en surplus d’ici 2030 pour ré-établir l’abordabilité dans le marché d’habitation au Canada. Avec les mises en chantier qui diminuent à cause du taux de chômage qui est très bas en ce moment, les taux d’intérêt qui sont assez élevés et aussi les prix des matériaux pour construire les maisons sont élevés, tous ces facteurs rendent la construction difficile dans le contexte actuel et alors je m’inquiète que l’offre va pas augmenter suffisamment pour établir l’abordabilité et qu’au cours des prochaines années, on va assister à une augmentation des prix des maisons qui va détériorer l’abordabilité.

00:03:12

CHRISTELLE : Donc produire des prévisions est une tâche assez difficile puis t’en fais depuis longtemps, mais si l’offre est limitée il y a moins de mises en chantier et peu de stocks sur le marché de la construction du logement neuf, comment ça peut entraîner une baisse des prix en 2023?  Ces facteurs risquent pas de faire une hausse des prix justement?

00:03:30

BOB : C’est une très bonne question et vous avez entièrement raison. La diminution des prix qu’on va voir en 2023 s’est déjà produite. On a vu un sommet des prix aux mois de février et mars en 2022. Depuis ce temps, les prix ont baissé et ça fait en sorte que même si les prix vont commencer à stabiliser et augmenter pendant le restant de l’année, le prix moins cette année va être plus bas qu’il l’était l’année dernière alors c’est une baisse pour 2023, mais à partir de maintenant, on s’attend que les prix vont stabiliser parce que maintenant les taux d’intérêt sont stables, on va voir une augmentation de la demande pour les maisons, ça va créer une pression à la hausse sur les prix.

D’ailleurs on le voit déjà dans certains marchés; regarde Toronto, Vancouver où qu’il y a très peu d’offres de maisons à vendre, on voit déjà que la stabilisation de la demande cause des augmentations de prix. Je pense qu’au cours du restant de l’année ça va se répandre plus largement dans le pays et on va voir des prix qui vont commencer à récupérer au Canada.

00:04:31

CHRISTELLE : Donc c’est clair qu’on vit dans des périodes d’incertitude économique donc j’imagine que c’est plutôt difficile de fournir des prévisions les plus exactes quand les choses changent rapidement et constamment. Comment est-ce que vous faites ça dans ce climat-là?

00:04:48

BOB : En effet, c’est très difficile. On voyait pas venir la pandémie avant qu’elle est arrivée, ça complètement débalancé les chaînes d’approvisionnement dans l’économie, ça créé des pressions à la hausse sur les prix. C’était tout de l’imprévu et c’est quelque chose qui arrive souvent. Quand qu’on fait des prévisions, on fait notre mieux pour anticiper ce qui est probable, mais de temps à autre des choses improbables arrivent, il faut s’ajuster. Au cours de la dernière année, mais normalement on fait des prévisions de façon annuelle à cause de la volatilité dans l’économie, pas juste au Canada, mais l’économie mondiale, on est obligé de faire des mises à jour plus fréquentes de nos prévisions pour prendre en compte des imprévus dans l’économie mondiale.

C’est arrivé au cours de la dernière année avec l’augmentation des taux d’inflation, j’en parlais justement plus tôt. L’augmentation des taux d’inflation a entraîné une augmentation des taux d’intérêt qui a vraiment eu un impact sur la demande pour les logements au Canada alors la demande pour les logements propriétaires a diminué tandis que dans le marché locataire, on a vu vraiment une augmentation de la demande qui a créé une détérioration de l’abordabilité dans ce marché-là au cours de la dernière année. Alors c’est toutes des choses qui étaient imprévues avant la pandémie. Il faut s’ajuster et faire notre mieux pour les comprendre et de faire des prévisions pour informer les Canadiens sur les développements probables dans le marché de l’habitation.

00:06:12

CHRISTELLE : Absolument. Donc dans le rapport, on fait référence à deux scénarios, soit de base ou un deuxième scénario plus sévère. Pouvez-vous expliquer ce qu’il représente et pourquoi qu’on a fait ça cette année?

00:06:26

BOB : Le scénario de base représente notre meilleur estimé de qu’est-ce qui va se produire au cours des prochaines années, mais si on regarde la pandémie, il y a toujours des imprévus. Par exemple au Canada, on a un taux très élevé de l’endettement des ménages alors dans un contexte de taux d’intérêt élevés, est-ce que ça pourrait avoir un impact plus sévère sur la réaction des ménages dans leurs consommations qui pourrait être diminué de plus que prévu pour réduire la croisse de l’économie.

On a aussi un niveau très élevé d’immigration, est-ce que ça pourrait créer des pressions inflationnistes dans l’économie plus sévère qu’on s’attend dans notre scénario de base et pour cette raison, on a un scénario où l’inflation reste plus élevée plus longtemps et que l’économie s’ajuste davantage à la base pour compenser pour ces facteurs. C’est des scénarios qui sont pas les plus probables, mais c’est quand même des scénarios qui pourraient arriver et on veut faire notre possible pour informer les Canadiens sur différents scénarios étant donné qu’il y a tellement d’incertitude dans l’avenir de l’économie.

00:07:41

CHRISTELLE : Et donc quelle est la probabilité que le pire scénario se produise?

00:07:45

BOB : Écoute, comme je disais, notre scénario de base représente notre meilleur estimé de qu’est-ce qui pourrait arriver alors c’est le scénario le plus probable, mais dans notre scénario alternatif négatif, on s’attend peut-être à une probabilité d’à peu près 25 % alors c’est vraiment pas le scénario le plus probable, mais c’est quand même un scénario qui pourrait se produire et c’est assez important pour informer les Canadiens sur les possibilités autour de ce scénario-là.

00:08:13

CHRISTELLE : Donc pour réitérer la question, vous avez mentionné les grands marchés au Canada et vous avez mentionné que ce sont des marchés qui sont plutôt vulnérables sur le plan de l’abordabilité. Comment prévoyez-vous le rendement en 2023 et dans les années à suivre?

00:08:31

BOB : C’est sûr que les grands centres c’est les centres qui attirent beaucoup de la croissance et de la population qui se produit au Canada. Alors quand les immigrants arrivent au Canada, ils ont tendance à arriver à Vancouver, à Toronto, à Montréal. Alors dans ces centres-là, surtout Toronto et Vancouver où l’offre de maisons est restreint, il y a beaucoup de raisons pour ça, il y a pas beaucoup de terrains autour de ces villes-là pour construire. Dans ces centres-là avec la croissance de demande, il y a eu vraiment au cours des dernières années des augmentations des prix des maisons, mais aussi une augmentation des loyers.

Et si on regarde dans les trois centres, Vancouver, Toronto et Montréal, la croissance des loyers dans les unités avec roulement comparé aux unités sans roulement, il y a un grand écart entre la croissance du loyer qui indique qu’il y a un manque d’offres, non seulement pour les maisons pour les propriétaires, mais aussi dans le marché locataire. Alors c’est un grand problème pour l’abordabilité parce que surtout dans le marché locataire, c’est des gens où le marché propriétaire c’est vraiment un luxe dans un sens, mais pour ceux qui habitent dans le marché locatif, souvent les personnes qui sont à plus faibles revenus ont pas de choix, il y a pas d’autres marchés pour aller se loger qui est moins dispendieux.

Alors quand l’abordabilité détériore dans le marché locataire, ça peut être un grand problème surtout pour les Canadiens qui sont moins avantagés. Alors c’est quelque chose qui m’inquiète et avec la diminution des mises en chantier comme j’ai mentionné plus tôt qu’on prévoit au cours des prochaines années, ma crainte c’est que l’abordabilité dans ces centres-là va détériorer au cours des prochaines années.

00:10:15

CHRISTELLE : Bon. Une dernière question, Bob. Les Perspectives du marché de l’habitation est un rapport important pour les différents acteurs du logement et les décideurs afin de comprendre les conditions et les tendances futures du logement. Donc que voulez-vous que les parties prenantes sachent avec ces dernières prévisions?

00:10:32

BOB : Je pense c’est vraiment de mettre l’emphase sur les tendances. Au cours de la dernière année, beaucoup de la prévision est déterminée par les fluctuations des taux hypothécaires et l’impact que ça peut avoir sur la demande pour les maisons propriétaires. Alors ça créé au cours des dernières années une diminution des prix des maisons et plus à long terme, la tendance principale c’est que il y a pas assez d’offres de maisons au Canada. Comme j’ai dit plus tôt, on estime qu’il y a un manque de 3,5 millions de maisons qui faut être construites d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité et avec la diminution des taux de mise en chantier, je crains qu’on s’en va dans une direction contraire pour l’offre des maisons.

Alors au cours des prochaines années, je crois que l’abordabilité risque de détériorer non seulement dans le marché propriétaire, mais aussi dans le marché locataire où il y a un manque d’offres et pour cette raison, je pense qu’il faut vraiment devenir très très sérieux au Canada pour essayer d’augmenter l’offre de trouver toutes les façons pour augmenter l’offre des maisons pour ré-établir l’abordabilité pour les Canadiens.

00:11:46

CHRISTELLE : Et donc c’est vraiment tous les acteurs au niveau des gouvernements et dans le secteur du logement de vraiment se rassembler et d’essayer de trouver des solutions.

00:11:54

BOB : Absolument. C’est une solution qui va être une solution collective. Il y a pas un acteur qui peut tout faire le travail tout seul, c’est vraiment un travail d’équipe qu’il faut entamer d’ici 2030.

(Musique)

00:12:08

CHRISTELLE : Merci beaucoup, Bob, d’avoir pris le temps de nous présenter les grandes lignes de ce rapport, c’était une discussion très instructive et merci à nos auditeurs. Veuillez consulter la description ci-dessous pour obtenir un lien vers le rapport complet de la SCHL sur les perspectives du marché de l’habitation et nous voulons connaître votre opinion. N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires sur le rapport et ces discussions. Restez à l’écoute pour d’autres conversations avec nos experts du logement et n’oubliez pas de vous abonner à nos infolettres et à notre chaîne YouTube et de nous suivre sur Twitter, LinkedIn et nos autres plateformes des médias sociaux. Merci.

(Texte à l’écran : Abonnez-vous et restez à l'affût de nos prochaines discussions sur le marché canadien de l'habitation!)

(La musique s’estompe.)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Fondu au blanc de tous les textes et logos.)