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Stratégies de sortie – Série sur les prêteurs non traditionnels

Le 29 juin 2022

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De 2015 à 2019, dans le secteur des prêts hypothécaires au Canada, le segment des prêteurs non traditionnels est celui qui a connu la plus forte croissance. Nous explorons le segment des prêteurs non traditionnels dans une série d’articles afin de mieux comprendre les risques potentiels.

Le premier article de cette série porte sur les stratégies de sortie efficaces.

Info-éclair :

  • La majorité des emprunteurs hypothécaires non traditionnels (72 %) ont appliqué une stratégie de sortie efficace en 2020. Ils ont donc été en mesure d’obtenir un prêt auprès d’un prêteur traditionnel au terme de leur prêt non traditionnel (64 %) ou de vendre leur propriété sans que le prêt tombe en souffrance ou que la propriété soit saisie (8,5 %). Cette proportion est demeurée stable en 2021.
  • Les propriétés prises en sûreté par les prêteurs non traditionnels ont représenté 80 % des saisies en Ontario.
  • Les saisies ont beaucoup diminué en 2020 (elles sont passées de 63 en 2019 à 23 en 2020). Leur baisse s’explique probablement par des mesures d’allègement hypothécaire et de confinement, qui ont mis certaines activités en suspens.

De 2015 à 2020, les prêteurs non traditionnels représentent le segment qui a connu la plus forte croissance dans le secteur canadien. Voici quelques facteurs qui ont mené à cette demande :

  • l’accroissement de la demande;
  • la hausse du prix des logements;
  • la faiblesse des taux d’intérêt.

Le portefeuille des prêteurs non traditionnels est passé d’environ 9 milliards de dollars en 2015 à 15 milliards de dollars en 2020.

Sa croissance a beaucoup ralenti pendant la pandémie de COVID-19. En effet, compte tenu de l’évolution rapide des conditions du marché, de nombreux investisseurs ont demandé des rachats1.

La croissance soutenue des prêts non traditionnels avant la pandémie et leurs pratiques de souscription non traditionnelles ont soulevé des questions quant au risque d’introduire de nouvelles vulnérabilités dans le système de financement de l’habitation. Cette situation est particulièrement préoccupante dans les régions où les prêteurs non traditionnels ont une importante part de marché, comme l’Ontario (figure 1).

Figure 1 : En tant que segment qui a connu la plus forte croissance avant la pandémie, les prêteurs non traditionnels ont obtenu une part considérable du marché des opérations hypothécaires en Ontario

Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL

Version texte

Année  Part des opérations hypothécaires des prêteurs non traditionnels 
2006 11,28 %
2007 9,76 %
2008 8,09 %
2009 8,59 %
2010 8,45 %
2011 8,31 %
2012 9,38 %
2013 10,81 %
2014 10,72 %
2015 10,34 %
2016 10,47 %
2017 12,72 %
2018 14,83 %
2019 14,66 %
2020 12,28 %
2021 12,36 %

Quelle est la principale différence en matière de souscription entre les prêteurs non traditionnels et les prêteurs traditionnels? Pour les prêteurs non traditionnels, le processus d’approbation est surtout fondé sur la valeur nette accumulée sur la propriété. Les liquidités à court terme des emprunteurs entrent également en ligne de compte dans le processus d’approbation des prêteurs non traditionnels.

Dans le cas des prêteurs traditionnels, le processus d’approbation tient surtout compte de la capacité de l’emprunteur à faire des paiements mensuels réguliers jusqu’au remboursement complet du prêt.

Qu’est-ce qu’une stratégie de sortie?

  • Une stratégie de sortie est un plan qui est élaboré et évalué lorsqu’un prêt est accordé dans le cadre du processus de souscription.
  • La stratégie de sortie décrit la capacité de l’emprunteur à améliorer sa situation financière et à se retirer du secteur des prêts non traditionnels à la fin du terme du prêt.
  • Un emprunteur peut aussi vendre sa propriété dans le cadre de sa stratégie de sortie, sans que le prêt tombe en souffrance.

Une stratégie de sortie bien définie est essentielle, car il peut être difficile pour certains emprunteurs de tolérer financièrement un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt accru pendant une période prolongée.

Le succès des prêts hypothécaires garantis auprès de prêteurs non traditionnels repose sur une stratégie de sortie efficace. Une stratégie de sortie réussie signifie que l’emprunteur peut :

  • obtenir l’approbation d’un prêteur traditionnel au terme du prêt;
  • vendre rapidement la propriété pour rembourser le prêt.

Principales constatations

Sept prêts hypothécaires non traditionnels sur dix comportaient une stratégie de sortie efficace

Notre analyse a révélé qu’en 2020, près de 32 245 prêts hypothécaires non traditionnels ont été résiliés, car les emprunteurs sont passés à un autre prêteur ou les propriétés ont été vendues ou saisies.

De ce nombre, 72 % avaient une stratégie de sortie efficace (figure 2). Plus de 23 000 emprunteurs ont réussi à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel, ce qui leur a donné accès à un prêt hypothécaire à plus long terme et à des taux d’intérêt inférieurs. D’autres ont pu vendre leur propriété sans que leur prêt tombe en souffrance.

Figure 2 : Un emprunteur sur quatre est demeuré dans le secteur des prêts non traditionnels à la fin du terme du prêt en 2020

Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL

Version texte

  • Changement vers un prêteur traditionnel : 63,6 %
  • Changement de prêteur non traditionnel ou renouvellement auprès du même prêteur : 27,8 %
  • Vente de la propriété : 8.5 %
  • Saisie de la propriété : 0,1 %

Entre 2006 et 2015, environ 80 % des prêts hypothécaires avaient une stratégie de sortie efficace. en 2019, ce pourcentage avait baissé pour s’établir à environ 70 % (figure 3).

Figure 3 : Le taux de réussite des stratégies de sortie prévues a diminué de 10 points de pourcentage depuis 2011

Sources : Données sur les opérations hypothécaires Teranet et calculs de la SCHL

Version texte

Année  Pourcentage de personnes qui sont retournées vers un prêteur traditionnel   Pourcentage de propriétés vendues 
2006 63,11 % 18,18 %
2007 68,55 % 15,37 %
2008 69,47 % 15,41 %
2009 64,26 % 17,23 %
2010 66,14 % 16,34 %
2011 68,56 % 14,24 %
2012 59,90 % 18,96 %
2013 60,33 % 18,03 %
2014 62,23 % 16,17 %
2015 61,54 % 14,94 %
2016 60,43 % 15,10 %
2017 59,01 % 15,29 %
2018 54,20 % 16,42 %
2019 55,28 % 13,65 %
2020 63,62 % 8,53 %
2021 67,28 % 4,30 %

Le taux de saisies demeure faible, mais supérieur à celui des prêteurs traditionnels

Notre recherche a montré que de 2015 à février 2020, seulement 0,17 % des prêts contractés avec des prêteurs hypothécaires non traditionnels ont donné lieu à une saisie.

Pendant la pandémie (de mars 2020 à juillet 2021), le taux de saisies hypothécaires est demeuré stable (0,08 %). Il ne visait que 23 propriétés en Ontario.

Ces taux de saisies restent toutefois beaucoup plus élevés que dans le secteur des prêts traditionnels. Bien qu’ils ne représentent que 12 % des prêts hypothécaires, les prêteurs non traditionnels procèdent à 65 à 90 % des saisies chaque année.

Moins de propriétés ayant un prêt hypothécaire non traditionnel ont été vendues en 2020

Pendant la pandémie, le nombre de propriétés vendues au sein des portefeuilles de prêteurs non traditionnels a diminué. Ce phénomène va à l’encontre de la forte activité sur le marché de l’habitation à Toronto et à Ottawa.

Les programmes de soutien, comme le report des paiements hypothécaires, ont permis aux emprunteurs d’éviter les cas de défaut et, par conséquent, d’avoir à vendre leur propriété.

Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué depuis 2011

Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué de 10 points de pourcentage depuis 2011 et s’est stabilisé pendant la pandémie. Cette baisse du taux porte à croire que les emprunteurs servis par des prêteurs non traditionnels demeurent dans ce secteur plus longtemps qu’ils ne l’avaient peut-être prévu. Étant donné les taux d’intérêt élevés, ils pourraient alors éprouver des problèmes d’abordabilité à long terme.

Pleins feux sur les prêteurs non traditionnels

  • De 2015 à 2019, dans le secteur des prêts hypothécaires au Canada, le segment des prêteurs non traditionnels est celui qui a connu la plus forte croissance.
  • Les prêteurs non traditionnels offrent une solution de rechange aux établissements de crédit hypothécaire traditionnels pour diverses raisons. Une des principales raisons est le refus par les prêteurs traditionnels.
  • Les prêteurs non traditionnels exigent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que les prêteurs traditionnels et offrent généralement des prêts avec paiement des intérêts seulement.
  • Une part importante de la clientèle des prêteurs non traditionnels comprend :
    • des travailleurs autonomes;
    • des personnes ayant des problèmes de crédit ou n’ayant pas de dossier de crédit;
    • des emprunteurs ayant des besoins de liquidité à court terme.

Accédez au rapport intégral

Notes de bas de page

  1. Résultats de l’étude des sociétés de placement hypothécaire menée par Fundamentals Research Corp. Ces résultats se trouvent dans notre tout dernier Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels

Information connexe

  • Série sur les reports de paiements hypothécaires
  • Perspectives du marché de l’habitation

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Date de publication: 29 juin 2022

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