Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété de la Saskatchewan?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Non, mais il existe plusieurs programmes de garantie pour habitations neuves en Saskatchewan auxquels souscrivent de nombreux promoteurs. Il y a, par exemple, le New Home Warranty Program of Saskatchewan (en anglais seulement).

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

  • Taxe provinciale : Il n’y a pas de taxe de vente provinciale sur les logements en copropriété neufs ou existants.
  • Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix des habitations neuves.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui, il y a des droits provinciaux applicables au transfert d’une propriété, qui sont calculés en fonction de sa valeur. Les droits correspondent à 0,3 % de la valeur de la propriété (en supposant que la propriété est évaluée à 8 800,01 $ ou plus). Pour la liste des droits, consultez Land Titles Fees (en anglais seulement).

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de la Saskatchewan se dotent d’un fonds de réserve?

Oui, à l’exception des cas suivants :

  • les logements d’un immeuble en copropriété appartiennent au même propriétaire (qui peut être une personne, une société de personnes ou une société par actions);
  • les logements sont loués (ou offerts en location) à des locataires qui ne comptent pas les acheter.

Si, à n’importe quel moment, le propriétaire des logements a l’intention d’en vendre un, l’exemption ne s’applique plus. De plus, le propriétaire ne peut vendre aucun des logements loués jusqu’à ce qu’une étude du fonds de réserve soit effectuée, qu’un rapport soit préparé et qu’il soit accessible aux acheteurs.

Le montant du fonds est déterminé par une étude du fonds de réserve. L’étude et le rapport écrit s’y rapportant doivent être réalisés par une personne compétente, comme un ingénieur ou un « Certified Reserve Planner », tous les cinq ans; cependant, un immeuble en copropriété n’est pas obligé de réaliser une étude du fonds de réserve et un rapport écrit si :

  • il compte moins de 12 logements;
  • tous les logements appartiennent au même propriétaire (qui peut être une personne, une société de personnes ou une société par actions) et s’ils sont loués (ou offerts en location) à des locataires qui ne comptent pas les acheter.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Avant l’enregistrement, un arpenteur arpente la parcelle de terrain faisant l’objet de la construction et soumet un plan au contrôleur des arpentages de l’Information Services Corporation (ISC). Le contrôleur des arpentages s’assure que le plan est conforme aux exigences du plan de l’immeuble en copropriété, y compris celle selon laquelle au moins un espace de stationnement doit être désigné pour chaque logement. (Les plans d’immeubles en copropriété doivent être conformes à la Condominium Property Act et aux exigences de la municipalité.)

Une fois le plan approuvé, l’avocat du promoteur prépare les règlements administratifs de l’association des copropriétaires ou choisit d’adopter les règlements administratifs des Condominium Property Regulations. L’avocat demande ensuite au bureau d’enregistrement des titres fonciers de délivrer des titres pour chaque logement et pour les places de stationnement, le cas échéant, indiquées sur le plan approuvé. Les titres sont au nom du promoteur jusqu’à ce qu’ils soient vendus.

Enfin, les règlements administratifs de l’immeuble en copropriété sont enregistrés au Corporate Registry (bureau d'enregistrement des personnes morales) et l’association des copropriétaires est créée.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Les promoteurs doivent fournir certains documents et renseignements aux acheteurs.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Le promoteur doit fournir aux acheteurs une copie ou une description des documents suivants :

  • le contrat de vente;
  • les règlements administratifs ou une proposition de règlements administratifs de l’association et de tout secteur (un secteur est un sous-ensemble de propriétaires qui s’autoadministrent de manière autonome);
  • toute entente ou toute proposition d’entente de gestion, y compris le nom et les coordonnées du gestionnaire immobilier;
  • toute entente ou toute proposition d’entente portant sur des activités récréatives;
  • dans le cas d’un logement vendu à des fins résidentielles, toute hypothèque ou proposition d’hypothèque ayant ou pouvant avoir une incidence sur le titre d’un logement ou d’un logement proposé;
  • le bail, l’acte de cession ou la proposition de bail ou d’acte de cession de parties communes;
  • une déclaration indiquant :
    1. le nombre et le type d’espaces de stationnement et autres aires à usage exclusif compris dans le prix d’achat;
    2. s’il y a des frais mensuels supplémentaires pour l’utilisation des espaces de stationnement et autres aires à usage exclusif;
    3. le nombre et le type d’unités de stationnement comprises dans le prix d’achat;
    4. s’il y a d’autres espaces de stationnement disponibles ou d’autres unités de stationnement à vendre;
  • le plan de l’immeuble en copropriété, s’il en existe un;
  • avant la délivrance de titres, conformément au plan de l’immeuble en copropriété, une proposition de plan d’immeuble en copropriété comprenant une description raisonnablement précise des logements, des installations communes et des parties communes;
  • une déclaration indiquant le nombre ou le pourcentage de logements qui, à la date du contrat de vente, sont :
    1. occupés par des locataires;
    2. destinés à des fins de location et non de vente;
  • tout plan ou toute entente qui établit un bassin de gestionnaires de location immobilière à court terme (moins de 30 jours) pour les logements de l’association;
  • une déclaration indiquant si un logement de concierge est compris;
  • une déclaration indiquant tous les locaux de services montrés sur le plan de l’immeuble en copropriété et leurs utilisations prévues;
  • une déclaration qui :
    1. indique si des logements sont destinés à des usages non résidentiels et, le cas échéant, le nombre de logements et de quotes-parts qui sont destinés à des usages non résidentiels;
    2. comprend tout renseignement supplémentaire prescrit par règlement relatif aux logements destinés à des usages non résidentiels;
  • dans le cas d’une partie privative foncière, une description raisonnablement précise de tout bâtiment et de toute installation commune que le promoteur compte construire sur le terrain;
  • une copie de la Condominium Property Act et des Condominium Property Regulations;
  • une déclaration indiquant les dates auxquelles les contributions au fonds de dépenses communes et au fonds de réserve commenceront à être perçues;
  • toute garantie (telle qu’un cautionnement) obtenue par le promoteur, selon les exigences de la Condominium Property Act, ainsi que le montant de la garantie, ses modalités et ses objectifs ou une déclaration précisant qu’aucune garantie n’est nécessaire ou qu’elle n’a pas encore été obtenue;
  • une déclaration indiquant la façon dont le promoteur attribue ou cède les espaces de stationnement supplémentaires;
  • une déclaration précisant si le logement servait auparavant d’appartement, de logement locatif, de chambre ou autre (logement converti);
  • une copie de l’étude du fonds de réserve pour un plan d’immeuble en copropriété qui prévoit la conversion de logements;
  • une copie de la déclaration ou de la réservation du promoteur, si la Condominium Property Act l’exige.
  • une déclaration précisant les parties communes, les installations communes et les locaux de services que le copropriétaire n’a pas le droit d’utiliser, s’il y a lieu;
  • si la construction des parties communes, des installations communes et des locaux de services n’est pas terminée, une liste détaillée de leurs caractéristiques prévues et un calendrier proposé des travaux de construction et d’achèvement des parties communes, des installations communes et des locaux de services;
  • dans le cas d’un logement achevé, une copie du rapport d’inspection final de l’autorité compétente locale décrivant en détail la conformité aux règlements en matière de zonage, de bâtiment et de sécurité incendie;
  • tout document ou renseignement supplémentaire prescrit par les Condominium Property Regulations.

L’acheteur d’un logement d’un immeuble en copropriété dont les logements et les installations communes ne sont pas tous terminés dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. Le délai commence à :

  • la date à laquelle l’acheteur reçoit tous les documents que le promoteur doit lui fournir;
  • la date de la signature du contrat de vente, selon la première éventualité.

Quels documents une association de copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Sur demande, l’association des copropriétaires doit fournir à l’acheteur un certificat irréfragable. Celui-ci traite des principaux éléments que les acheteurs potentiels doivent savoir, y compris :

  • si le vendeur du logement a payé à ce jour ses charges de copropriété;
  • le montant des dépenses communes et des contributions au fonds de réserve perçu pour le logement;
  • le contrat d’assurance de l’association;
  • s’il existe un plan de financement dressé en fonction des recommandations de l’étude du fonds de réserve de l’immeuble en copropriété;
  • tout jugement non exécuté rendu contre l’association des copropriétaires ou toute action intentée contre elle.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Non.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Non. Tous les propriétaires doivent contribuer aux réserves dès l’enregistrement de l’immeuble. Le promoteur ne doit contribuer aux réserves que s’il est encore propriétaire de logements.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

La loi exige que les immeubles en copropriété adoptent des règlements administratifs. Si le promoteur n’en adopte pas lors de l’enregistrement de l’immeuble en copropriété, une série de règlements administratifs supplétifs, prévus dans le règlement, entre en vigueur. Les règlements administratifs supplétifs sont des lignes directrices générales et ne traitent pas de toutes les politiques, par exemple si les animaux sont autorisés, s’il y a des frais de déménagement et s’il y a des restrictions sur l’utilisation des balcons; il est donc recommandé que les immeubles en copropriété élaborent leurs propres règlements administratifs.

La loi n’exige pas que les associations de copropriétaires adoptent des règles; cependant, de nombreuses associations de copropriétaires adoptent leurs propres règles pour faciliter leurs règlements administratifs

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui, les emprunts sont assujettis aux règlements administratifs de l’association.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Une association de copropriétaires peut créer un privilège sur un logement donné si un propriétaire néglige de contribuer au fonds de dépenses communes ou au fonds de réserve. Le privilège peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Les règlements administratifs de chaque association de copropriétaires dictent la façon dont les membres du conseil d’administration sont élus et les assemblées sont tenues.

Chaque association de copropriétaires doit tenir une assemblée générale annuelle des propriétaires dans les 15 mois suivant la dernière assemblée générale annuelle. Lors de l’assemblée, le conseil d’administration doit fournir un rapport annuel comprenant les états financiers de l’association.

Lorsque le conseil reçoit une demande écrite des propriétaires ou de leurs représentants ayant le droit de voter (et représentant au moins 25 % des quotes-parts totales), il doit convoquer une assemblée générale dans les 45 jours suivant la demande et préparer un ordre du jour pour l’assemblée.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Les propriétaires peuvent modifier les règlements administratifs d’un immeuble en copropriété en adoptant une résolution spéciale lors d’une réunion dûment convoquée. Au moins les deux tiers des votants admissibles doivent voter, en personne, par écrit ou par procuration, pour la modification.

Les propriétaires peuvent modifier le plan d’un immeuble en copropriété si 100 % des votants l’approuvent (ou 80 % si certaines conditions sont remplies). Pour des détails, consultez l’article 14 de la Condominium Property Act.

Paiements 

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Les lois ne traitent pas des « cotisations spéciales » proprement dites. Cependant, si les dépenses communes ou le fonds de réserve d’une association de copropriétaires font l’objet d’un manque à gagner ou si des événements imprévus surviennent (comme une augmentation des dépenses communes), l’association peut recueillir des fonds supplémentaires en adoptant un nouveau règlement administratif.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Une association de copropriétaires peut modifier les services qu’elle offre en adoptant ou en modifiant un règlement administratif, à condition que la modification ne concerne pas le plan de l’immeuble en copropriété ni un logement.

Si l’ajout de nouvelles installations récréatives nécessite l’achat d’un terrain, au moins 80 % des propriétaires doivent voter pour l’achat. De plus, les personnes en désaccord doivent avoir la faculté de contester l’achat (qui correspond à une modification du plan de l’immeuble en copropriété) devant les tribunaux.

Les propriétaires peuvent décider de transférer ou de louer les parties communes, mais une résolution adoptée à l’unanimité doit l’autoriser. Ils peuvent aussi diminuer le nombre d’installations communes ou de parties communes si au moins 80 % des propriétaires votent pour la modification. Les personnes en désaccord doivent avoir la faculté de contester la diminution devant les tribunaux.

L’association peut accorder à un propriétaire l’usage exclusif d’une portion des parties communes ou d’un local de service (comme une pièce utilisée afin d’héberger des invités pour la nuit) avec l’assentiment d’au moins les deux tiers des propriétaires.   

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété en Saskatchewan

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Oui. Si un propriétaire compte louer son logement, il doit en aviser par écrit l’association des copropriétaires et fournir une adresse où il peut être joint. L’association des copropriétaires peut exiger que le propriétaire verse un dépôt de garantie correspondant au montant permis par la Residential Tenancies Act. Le propriétaire est responsable des dommages causés par un locataire dont la valeur dépasse le montant du dépôt de garantie, jusqu’à concurrence de la limite de la franchise établie dans la police d’assurance de l’association.

Le propriétaire doit aussi fournir par écrit à l’association le nom du locataire dans les 20 jours suivant le début de la location. De même, il doit aviser l’association par écrit de la fin de la location dans les 20 jours suivant la fin de la location.

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires en Saskatchewan, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Saskatchewan.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Les associations de copropriétaires ne peuvent adopter de règlements administratifs limitant la capacité des propriétaires de céder ou de louer leur logement. Un propriétaire dispose des mêmes droits de cession et de location que le propriétaire d’une habitation en fief simple et il ne peut être empêché de transférer son logement à un groupe de personnes précis (comme les moins de 55 ans).

Les associations de copropriétaires doivent maintenir des assurances contre les périls majeurs et autres périls, selon les règlements administratifs ou les exigences de leur conseil d’administration, au nom de l’association et de ses copropriétaires, pour tout dommage aux biens de l’association, y compris aux logements. La protection pour les logements n’a pas à inclure les dommages aux parties privatives foncières inchangées ni les améliorations apportées par les propriétaires à leur propre logement. Si la police d’assurance de l’association est assujettie à une clause de franchise, la partie d’une perte qui est exclue de la couverture constitue une dépense commune. Cette dépense peut être imputée à un propriétaire pour des dommages que lui ou une autre personne qui habite avec lui ont causés.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Les parties peuvent convenir par écrit de régler leurs différends au moyen de l’arbitrage, aux termes de l’Arbitration Act de la Saskatchewan. Une association peut, en vertu de la Small Claims Act de la Saskatchewan, intenter une procédure pour violation de ses règlements administratifs lorsque la pénalité ne dépasse pas 500 $. Les autres différends peuvent être réglés au moyen d’une demande au tribunal.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Sud de la Saskatchewan
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://cci-southsaskatchewan.ca/ (en anglais seulement)

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Nord de la Saskatchewan
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://cci-northsaskatchewan.ca/ (en anglais seulement)

Information Services Corporation
Entreprise privée désignée comme fournisseur de services pour l’administration des titres fonciers, de l’arpentage et des registres de biens meubles et pour la prestation de services connexes au nom du gouvernement de la Saskatchewan.
https://www.isc.ca/About/Locations/Pages/default.aspx (en anglais seulement)

Office of Public Registry Administration (bureau de l'administration du registre public)
Il s'agit du bureau du gouvernement qui est chargé par la loi de surveiller le cadastre et le registre foncier ainsi que l'Information Services Corporation (ISC) (dont il est question ci-dessus). Il sert également de point de contact relativement aux dispositions de la protection du consommateur en application de la Condominium Property Act, notamment en ce qui concerne l'affichage et la libération des garanties.
http://www.saskatchewan.ca/
1874, rue Scarth, pièce 1110
Regina (Saskatchewan) S4P 4B3
Numéro de téléphone principal : 306-798-1079
Télécopieur : 306-787-5830

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