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Législation applicable
Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux syndicats de copropriétaires (terme employé pour « condominiums ») au Québec?
Programmes de garantie
Les lois et règlements provinciaux exigent-ils des promoteurs de logements en copropriété qu’ils fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?
Les promoteurs doivent en fournir une seulement si l’immeuble ne compte pas plus de quatre logements superposés.
Les acheteurs de logements en copropriété neufs sont également protégés par le Code civil du Québec, qui offre une garantie de cinq ans (après l’achèvement du bâtiment) contre les vices cachés.
Taxes et coûts additionnels
Quelles sont les taxes provinciale et fédérale que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?
- Taxe provinciale : La taxe de vente du Québec (TVQ) s’applique au prix des habitations neuves, mais pas à celui des habitations existantes. Comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander un remboursement partiel de la TVQ, selon le prix d’achat de l’habitation. Pour les détails, consultez Habitation neuve et rénovations majeures, Revenu Québec.
- Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix des habitations neuves.
Un acheteur averti en vaut deux!
Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si:
- vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
- vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
- le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.
Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.
Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?
Oui. Comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.
Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?
Non, mais les municipalités imposent aux acheteurs des droits de cession immobilière (également appelés « taxe de bienvenue »), calculés en fonction de la valeur de l’habitation.
Exigences relatives aux fonds de réserve
Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les syndicats de copropriétaires se dotent d’un fonds de prévoyance (appelé fonds de réserve dans les autres provinces)?
Oui. Les syndicats de copropriétaires décident des sommes à verser au fonds après estimation des coûts des réparations majeures et du remplacement des éléments communs. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 % de leur contribution aux charges communes.
Inscription du syndicat
Comment se fait l’inscription des nouveaux syndicats de copropriétaires?
Un syndicat de copropriétaires (appelé association de copropriétaires dans les autres provinces) est créé au moment du dépôt de la déclaration de copropriété au bureau d’enregistrement. La déclaration de copropriété comprend trois parties : l'acte constitutif de copropriété, le règlement du syndicat et l'état descriptif des fractions (la fraction appartenant à un copropriétaire est composée de son logement et de sa quote-part des parties communes.
Vente des logements
Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?
Le promoteur doit remettre à l’acheteur une note d’information si le syndicat compte 10 logements ou plus. Voir Quels documents le promoteur doit-il fournir à l’acheteur?)
Quels documents le promoteur doit-il fournir à l’acheteur?
Aucun, si le syndicat compte moins de 10 logements. Si le syndicat en compte 10 ou plus, le promoteur doit remettre à l’acheteur une note d’information. Cette note comprend :
- le nom des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs;
- un plan général de l'ensemble;
- le plan d’aménagement général de l’ensemble ainsi que le sommaire d'un devis descriptif, s’il y a lieu;
- un budget prévisionnel comprenant notamment les charges communes, les impôts fonciers et les contributions au fonds de prévoyance;
- une description des parties communes;
- des renseignements sur la gérance de l'immeuble;
- le nombre maximal de fractions destinées à des fins locatives.
Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d'indivision et des règlements de l'immeuble, même si ces documents sont à l'état d'ébauche, doit être annexé à la note d'information.
Quels documents le syndicat de copropriétaires doit-il fournir à l’acheteur d’un logement existant?
Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, à condition d’en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause.
Estimation des coûts d’exploitation
Existe-t-il des lois ou des règlements qui stipulent ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts d’exploitation d’un syndicat de copropriétaires?
Non.
Règles relatives au fonds de réserve initial
Le promoteur d’un nouveau syndicat doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de la copropriété?
Oui. À l’enregistrement du syndicat, le promoteur devient un propriétaire et doit contribuer au fonds de réserve.
Exigences relatives à la gouvernance
La province exige-t-elle des syndicats de copropriétaires l’adoption de règles et de règlements administratifs particuliers?
Non, le Code civil du Québec ne l’exige pas, mais il énonce des directives sur l’établissement de règles et de règlements administratifs.
La loi s’appliquant aux syndicats de copropriétaires autorise-t-elle le syndicat à emprunter?
Non.
Un syndicat de copropriétaires peut-il placer une hypothèque légale (semblable à un privilège ailleurs qu’au Québec) sur un logement individuel?
Oui, si le copropriétaire n’a pas payé sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance pendant plus de 30 jours.
Élections et réunions
Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?
La composition du conseil d'administration du syndicat et le mode de nomination, de remplacement et de rémunération des administrateurs sont fixés par le règlement de l'immeuble. En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut nommer ou remplacer un administrateur et fixer la durée de son mandat.
Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires en vue d’élire un nouveau conseil d'administration.
L'assemblée des membres est convoquée chaque année dans les six mois de la clôture de l'exercice financier du syndicat.
Modification des documents constitutifs
Comment un syndicat peut-il modifier ses documents constitutifs?
La déclaration de copropriété comprend trois parties, qui peuvent être modifiées comme suit :
- Acte constitutif de copropriété : la décision de le modifier est prise à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires;
- État descriptif des fractions : la décision de le modifier est prise à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires;
- Règlement de l'immeuble : la décision de le modifier est prise à la majorité des copropriétaires.
Les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions doivent être déposées auprès du registre foncier par un notaire. Celles apportées au règlement de l'immeuble doivent être ajoutées au registre du syndicat (lequel contient le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que les états financiers).
Si les copropriétaires désirent changer la nature du syndicat, notamment le convertir en immeuble commercial, ils peuvent le faire par décision des 3/4 des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires.
Paiements
Un copropriétaire peut-il cesser de payer ses frais de syndicat s’il est insatisfait du conseil d’administration du syndicat ou de la gestion immobilière?
Non.
Règles relatives aux cotisations spéciales
Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?
Non.
Élargissement de la portée des biens et services du syndicat
Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Un syndicat de copropriétaires peut-il acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?
Oui. La décision est prise à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires.
Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété au Québec
Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location des fractions?
La déclaration de copropriété détermine si la location est permise. Si elle l’est, un copropriétaire qui loue son logement doit en aviser le syndicat et fournir le nom du locataire, conformément au Code civil du Québec. Les locataires doivent se conformer aux règlements du syndicat.
Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires au Québec, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Québec.
Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux syndicats de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements et à leur gestion?
Si un syndicat est propriétaire d’un bâtiment de plus de cinq étages, il doit régulièrement en faire inspecter les façades et le parc de stationnement étagé par des membres professionnels de l’Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) et faire effectuer toute réparation nécessaire. Un rapport de vérification des façades du bâtiment doit être obtenu tous les cinq ans, à compter du 10e anniversaire de la construction du bâtiment, et être conservé sur place. Pour en savoir plus, consultez Façades – Entretien et inspection.
Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?
Cette procédure relève de la déclaration de copropriété, et non du Code civil du Québec. En général, les parties en conflit peuvent accepter de recourir à l’arbitrage.
Ressources
Institut canadien des condominiums (CCI)
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://www.cci.ca/ (en anglais seulement)
