Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété à l’Île-du-Prince-Édouard?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent une garantie pour habitations neuves?

Non. Certains promoteurs offriront leur propre garantie pour habitations ou en fourniront une par l’entremise du programme de garantie pour habitations d’un tiers.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

  • Taxe provinciale : Il n’y a pas de taxe de vente provinciale sur les logements en copropriété neufs ou existants.
  • Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur les logements neufs, mais pas sur les logements existants.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

  • Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations le peuvent, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui. Ils sont assujettis à :

  • des droits de mutation immobilière, équivalents à 1 % du prix d’achat de la propriété ou de sa valeur imposable, selon le montant le plus élevé;
  • des frais d’enregistrement de l’acte hypothécaire allant de 77,25 $ à 453,65 $, selon le montant du capital assuré du prêt hypothécaire;
  • des frais d’enregistrement de l’acte de transfert variant entre 77,25 $ et  463,65 $, selon la valeur de la propriété.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de l’Île-du-Prince-Édouard se dotent d’un fonds de réserve?

Non. 

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Le promoteur présente une déclaration et une description de la propriété au registrateur des titres. La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré, comme le pourcentage de contribution des propriétaires aux dépenses communes. La description comprend notamment des renseignements sur le plan de l’étude des limites de chaque logement et des parties communes.

Après l’enregistrement des documents, un titre est délivré pour chaque logement. L’association des copropriétaires est créée, ce qui en fait une personne morale qui est propriétaire de l’ensemble des installations et des espaces communs.

Les acheteurs doivent examiner attentivement et comprendre le contenu de la déclaration et de la description avant de procéder à l’achat. Pour modifier l’un ou l’autre des documents, le consentement de tous les propriétaires de logements en copropriété et de toute autre personne ayant une hypothèque ou une autre dette enregistrée sur les logements et les parties communes est nécessaire. 

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Conformément à la Condominium Act, les promoteurs doivent :

  • prendre toutes les mesures raisonnables pour vendre sans délai les logements de la propriété autres que ceux qui ont été loués au préalable;
  • prendre toutes les mesures raisonnables pour remettre à l’acheteur un titre enregistrable ou pour lui transférer le logement, et ce, sans délai;
  • détenir en fiducie tout l’argent (ne provenant pas des loyers ni des droits d’occupation) perçu auprès des acheteurs au nom de l’association des copropriétaires jusqu’à ce qu’ils prennent possession du logement;
  • remettre à l’acheteur des copies de certains documents (voir ci-dessous).

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Le promoteur doit fournir une copie :

  • de la déclaration;
  • des parties de la description s’appliquant au logement et aux parties communes à usage exclusif;
  • d’une déclaration sur les espaces récréatifs ou autres commodités prévus et de toute condition s’y appliquant;
  • de tout règlement administratif et de toute règle régissant l’utilisation des parties communes;
  • de toute entente sur la gestion de la propriété ou de toute entente de fiducie d’assurance;
  • d’une déclaration budgétaire préparée par le promoteur si le contrat de vente est conclu dans l’année suivant l’enregistrement de la déclaration et de la description.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Avec le consentement du propriétaire actuel, l’acheteur peut demander à l’association des copropriétaires de lui fournir un certificat indiquant si le propriétaire actuel a payé ses charges de copropriété. L’association doit fournir à l’acheteur le certificat dans les sept jours suivant la réception de sa demande à cet effet.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Non.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Non.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Non, les lois ne l’exigent pas.

Cependant, une association de copropriétaires peut adopter ses propres règlements administratifs s’ils sont votés par les membres propriétaires de 66 2/3 % des parties communes (ou d’un pourcentage supérieur indiqué dans la déclaration de l’immeuble en copropriété).

Si les règlements administratifs de l’immeuble en copropriété le permettent, les membres peuvent établir leurs propres règles relatives à l’utilisation des parties communes s’ils sont propriétaires de la majorité des logements de l’immeuble en copropriété.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

La Condominium Act précise que les immeubles en copropriété peuvent adopter des règlements administratifs autorisant les emprunts.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui, elle le peut si un propriétaire ne verse pas ses contributions aux dépenses communes. Le privilège expire après trois mois si l’association des copropriétaires n’enregistre pas un avis de privilège au bureau d’enregistrement dans ce délai.

Un privilège peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque, mais il n’a pas priorité sur les hypothèques ni sur toute autre dette enregistrée sur la propriété.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Le conseil d’administration est élu par les membres de l’association. Au moins trois membres doivent siéger au conseil.

Une association doit tenir une assemblée annuelle des membres dans les trois mois suivant l’enregistrement de la déclaration et de la description et, par la suite, dans les quinze mois suivant la tenue de la dernière assemblée annuelle.

Le conseil peut, en tout temps, convoquer une réunion des membres pour la délibération de toute question.

Le conseil doit convoquer et tenir une réunion s’il reçoit une demande écrite des membres qui, ensemble, sont propriétaires d’au moins 25 % des parties communes. S’il ne le fait pas dans les 30 jours suivant la réception de la demande, tout membre ayant demandé la réunion peut la convoquer et doit la tenir dans les 60 jours suivant la réception de la demande par le conseil.

Les membres de l’association doivent recevoir un avis écrit au moins 10 jours avant chaque réunion. L’avis doit préciser le lieu, la date, l’heure et la nature de la réunion.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

La modification de la déclaration ou de la description de l’immeuble en copropriété nécessite le consentement de :

  • 100 % des propriétaires et de toute autre personne ayant une hypothèque ou une autre dette enregistrée sur les logements et les parties communes. 

La modification des règlements administratifs de l’immeuble en copropriété nécessite le vote des membres qui sont :

  • propriétaires de 66 2/3 % des parties communes, ou d’un pourcentage supérieur indiqué dans la déclaration de l’immeuble en copropriété.

Pour entrer en vigueur, toute modification apportée à la déclaration, à la description ou aux règlements administratifs doit être enregistrée auprès du registrateur des titres.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Non.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela changerait-il les services qu’un propriétaire s’attend à recevoir?

Oui, une association de copropriétaires peut apporter des modifications importantes à ses parties communes et à ses biens. Ces modifications comprennent des changements, des améliorations, des rénovations ou des ajouts aux parties communes. Elles doivent être approuvées par les membres propriétaires d’au moins 80 % des parties communes.

Les propriétaires qui sont en désaccord avec les modifications peuvent en définitive demander à l’association des copropriétaires d’acheter leur logement et leur quote-part. Il se peut que la déclaration de l’association des copropriétaires les oblige à le faire.

Des changements moins importants peuvent être votés par une majorité de membres.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété à l’Île-du-Prince-Édouard

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Les propriétaires ont le droit législatif fondamental de louer leur logement en vertu de la Rental of Residential Property Act. S’il existe des restrictions sur la location, elles doivent être inscrites dans la déclaration de l’immeuble en copropriété. Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires de l’Île-du-Prince-Édouard, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Île-du-Prince-Édouard.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Aucune.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Il n’y a rien à ce sujet dans les lois sur les logements en copropriété de l’Île-du-Prince-Édouard. Les propriétaires ayant des différends non réglés peuvent aller devant les tribunaux ou faire appel à d’autres services de résolution de conflits.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), section de la Nouvelle-Écosse
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
www.ccinovascotia.ca (en anglais seulement).

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Date de publication : 31 mars 2018