Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété en Nouvelle-Écosse?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Non, mais certains constructeurs en offrent une ou en fournissent une par l’entremise du programme de garantie pour habitations d’un tiers.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

Les acheteurs paient la taxe de vente harmonisée (TVH) sur les logements neufs, mais pas sur les logements existants.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la composante fédérale de la TVH s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Les acheteurs peuvent être admissibles au programme de remise sur l’achat d’une première maison lorsqu’ils achètent un logement en copropriété neuf qui sera occupé comme résidence principale. La remise équivaut à 18,75 % de la composante provinciale de la TVH, jusqu’à concurrence de 3 000 $. (Pour de plus amples renseignements, consultez Programme de remise sur l’achat d’une première maison.

Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

La plupart des municipalités imposent le Municipal Deed Transfer Tax en vertu de la Municipal Government Act (une loi provinciale). Les municipalités fixent leurs propres taux, qui peuvent atteindre jusqu’à 1,5 % de la valeur de la propriété.

Il y a aussi des frais d’enregistrement du titre.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de la Nouvelle-Écosse se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Pour les immeubles en copropriété comptant moins de 10 logements, le montant du fonds de réserve doit être égal à 100 % du montant évalué annuellement pour les copropriétaires relativement aux  dépenses communes. Le fonds de réserve doit être entièrement financé dans les cinq ans suivant la date de création de l’association des copropriétaires.

Pour les immeubles en copropriété comprenant 10 logements ou plus, les contributions au fonds de réserve sont déterminées par une étude du fonds de réserve. Cette étude prévoit le coût des réparations majeures à apporter aux parties communes et aux biens de l’association (ou le coût de leur remplacement) pour un minimum de 20 ans. Les études du fonds de réserve doivent être mises à jour cinq ans après avoir été réalisées et refaites en entier tous les 10 ans par un ingénieur professionnel respectant certaines exigences précises.

Pour les logements en copropriété convertis, le promoteur doit effectuer une étude du fonds de réserve avant leur enregistrement, peu importe le nombre de logements créés.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Le promoteur doit fournir les documents suivants au registrateur des copropriétés :

  • une déclaration;
  • une description de la propriété, y compris un plan d’arpentage;
  • une proposition des règlements administratifs de l’association.

La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré. Elle donne notamment des renseignements sur le pourcentage de droit de propriété de chaque propriétaire sur les parties communes et sur leur part en pourcentage des dépenses communes. La description comprend des détails sur les limites, la forme, les dimensions et l’emplacement de chaque logement.

Lorsque le registrateur des copropriétés enregistre la déclaration et la description de l’immeuble en copropriété, l’association des copropriétaires est créée, ce qui en fait une personne morale. Le promoteur – qui est le propriétaire de tous les logements de l’association des copropriétaires – peut donc délivrer des titres ou remettre les documents aux acheteurs.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Le promoteur doit fournir certains documents aux acheteurs.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à l’acheteur?

Le promoteur doit fournir aux acheteurs :

  • un contrat de vente;
  • une copie de la proposition de plan d’arpentage ou de conception ou une copie du plan d’arpentage ou de conception approuvé;
  • la proposition de déclaration, de règlements administratifs et de règles et règlements des parties communes, ou une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles et règlements approuvés;
  • une copie du budget de la première année de fonctionnement de l’association.

Le contrat de vente doit informer l’acheteur :

  • qu’il dispose de 10 jours pour examiner tous les documents associés au contrat de vente; s’il change d’avis, il peut rescinder le contrat et reprendre son dépôt en en avisant le promoteur par écrit dans les 10 jours suivant la signature;
  • que le promoteur a le devoir de terminer les parties communes;
  • des commodités non terminées et de leur date d’achèvement;
  • du montant des droits d’occupation pouvant être imposés et de leur date d’exigibilité;
  • des services se trouvant hors des limites de la propriété ou dont l’association des copropriétaires n’est pas propriétaire (comme l’eau ou les égouts), et de toute entente relative aux modalités desdits services.

Les contrats de vente des logements en copropriété convertis ou aménagés par étapes doivent comprendre des renseignements supplémentaires provenant du promoteur. Pour plus de détails, consultez la section Agreements of Purchase and Sale de la page Condominium Regulations (en anglais seulement).

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

L’association des copropriétaires doit lui fournir un certificat irréfragable, auquel est jointe une copie de la déclaration et des règlements administratifs de l’association.

Le certificat irréfragable indique :

  • si le propriétaire a des dettes envers l’association et, si oui, le montant exigible et la façon dont la contribution ou le solde doit être payé;
  • le numéro et l’étage du logement, le numéro de l’association des copropriétaires et son numéro municipal et de bureau, le cas échéant;
  • le nom, l’adresse et le numéro de téléphone de la société de gestion ou du gestionnaire de la société;
  • le nom et l’adresse des dirigeants de l’association;
  • le montant actuel des dépenses communes du logement en question, et si elles sont payées d’avance ou si elles sont perçues au fur et à mesure;
  • la façon dont les contributions au fonds de réserve sont perçues et, si elles sont perçues selon un pourcentage des dépenses communes, le pourcentage des dépenses communes du logement faisant l’objet de la vente;
  • le solde du fonds de réserve;
  • toute contribution spéciale prévue ou envisagée par l’association dans les 12 mois suivant la date apparaissant sur le certificat irréfragable;
  • les procès-verbaux de toutes les réunions du conseil d’administration et des membres de l’association tenues au cours des 24 derniers mois;
  • toute dépense en immobilisations majeure prévue par l’association;
  • toute poursuite intentée par l’association ou contre elle, ou qui est en instance;
  • les dettes contractées par l’association en raison de dépenses antérieures;
  • les assurances incendie, responsabilité civile et responsabilité des administrateurs et le montant ou la valeur de chaque police;
  • le contenu de toute proposition de règlements administratifs, de toute modification aux règlements administratifs existants ou de toute proposition de modification à la déclaration;
  • le nom de chaque personne propriétaire de 10 % des parties communes ou plus.

Pour les immeubles en copropriété aménagés par étapes, l’association des copropriétaires doit joindre au certificat irréfragable une copie de tous les renseignements que le promoteur a fournis aux propriétaires à propos des étapes.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Oui. Si, dans les 12 mois suivant l’enregistrement, les dépenses d’une association de copropriétaires dépassent le montant prévu par le promoteur de plus de 10 %, l’association peut réclamer au promoteur le montant dépassant le 10 %.

Afin de veiller à ce que l’association ait accès à ces fonds, l’avocat du promoteur détient en fiducie le montant égal à 10 % du budget qui provient du produit de la vente du premier logement de l’association des copropriétaires.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Non.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Non, la Condominium Act n’exige pas que les associations de copropriétaires adoptent des règlements administratifs ni des règles. Cependant, un immeuble en copropriété peut adopter des règlements administratifs si les membres propriétaires d’au moins 60 % des parties communes votent en leur faveur.

Les règlements administratifs d’un immeuble en copropriété peuvent permettre d’adopter des règles relatives à l’utilisation des parties communes.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui, une association peut emprunter si au moins 66 2/3 % des propriétaires des parties communes y consentent.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui, une association de copropriétaires peut créer un privilège si le propriétaire n’a pas payé sa partie des dépenses communes ou d’autres contributions.

Le privilège a préséance sur tout autre privilège, charge et hypothèque, à l’exception, par exemple, des privilèges d’impôt foncier. Il peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque, ce qui permet à l’association des copropriétaires de saisir un logement.

Si le propriétaire du logement en copropriété a contracté un prêt hypothécaire, le créancier hypothécaire (par exemple une banque) peut payer à l’association le montant exigible en vertu du privilège et l’ajouter au montant du prêt hypothécaire du propriétaire.

Le privilège permet à l’association de percevoir tous les intérêts, frais juridiques et coûts raisonnables qu’elle a engagés pour percevoir ou tenter de percevoir le montant impayé.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Les membres de l’association des copropriétaires doivent élire au moins trois membres qui siégeront au conseil d’administration. (Si l’association des copropriétaires ne comprend que deux logements, deux administrateurs doivent être élus.) Les administrateurs doivent être âgés d’au moins 19 ans et être propriétaires d’un logement de l’association des copropriétaires. La durée de leur mandat est d’un maximum de trois ans.

Il existe des dispositions spéciales pour la sélection des membres du conseil d’administration lorsque le promoteur est encore propriétaire de logements.

Les administrateurs doivent agir honnêtement et de bonne foi et faire preuve de prudence, de diligence et de compétence. Ils doivent aussi agir dans l’intérêt fondamental de l’association dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions.

La déclaration d’une association peut indiquer la manière dont les réunions du conseil d’administration doivent être tenues.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Pour changer sa déclaration ou sa description, une association de copropriétaires doit obtenir le consentement des propriétaires d’au moins 80 % des parties communes. Pour modifier un règlement administratif, elle doit obtenir le consentement des propriétaires d’au moins 60 % des parties communes.

Les modifications apportées à la déclaration, à la description et aux règlements administratifs entrent en vigueur dès que le registrateur des copropriétés en a accepté l’enregistrement.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Oui, une association de copropriétaires peut prélever une cotisation spéciale pour des dépenses extraordinaires liées aux parties communes avec le consentement des propriétaires d’au moins 66 2/3 % des parties communes.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Oui, une association de copropriétaires peut apporter des modifications importantes à ses parties communes et à ses biens. Ces modifications comprennent des changements, des améliorations, des rénovations ou des ajouts aux parties communes.

Les modifications doivent être approuvées par les membres propriétaires d’au moins 80 % des parties communes. Les coûts liés à ces modifications sont considérés comme des dépenses communes et sont payés à même le budget annuel. Il se peut qu’une association doive emprunter des fonds ou prélever une contribution spéciale pour couvrir les coûts des modifications. (Consultez les sections La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter? et Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?)

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété en Nouvelle-Écosse

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Même si la Condominium Act ne traite pas directement de la location de logements, elle exige que toute règle restreignant la location soit inscrite dans la déclaration.

Si un locataire ne respecte pas la déclaration, les règlements administratifs ou les règles d’une association de copropriétaires, le propriétaire du logement a la responsabilité d’intenter une action contre lui, à défaut de quoi l’association peut demander l’expulsion du locataire en vertu de la Residential Tenancies Act (format PDF, en anglais seulement).

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires de la Nouvelle-Écosse, consultez Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Nouvelle-Écosse.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Une association de copropriétaires n’est pas autorisée à conclure une entente de gestion dont la durée est de plus de deux ans consécutifs, à moins que les propriétaires d’au moins 66 2/3 % des parties communes n’y consentent.

Les immeubles en copropriété enregistrés le ou après le 1er septembre 2011 doivent inclure une description générale d’un logement standard dans leur déclaration. La description aide les acheteurs à déterminer les améliorations apportées aux appareils et aux accessoires d’un logement pouvant avoir une incidence sur la valeur et la protection d’assurance du logement.

Lorsque le propriétaire d’un logement s’oppose par écrit à une nouvelle règle dans les 10 jours suivant sa proposition par le conseil d’administration, la règle ne peut entrer en vigueur à moins d’être ratifiée par la majorité des membres lors de la prochaine assemblée générale à laquelle le quorum est atteint.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Les propriétaires de logement et les associations de copropriétaires peuvent tenter de régler leurs différends avec l’aide d’un agent provincial de règlement des différends. Pour connaître les détails, consultez Différends relatifs à la copropriété – Demande de règlement d’un différend.

Les autres modes de règlement des différends comprennent les tribunaux et le recours à l’arbitrage exécutoire et obligatoire en vertu de la Condominium Act.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), section de la Nouvelle-Écosse

Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété. www.ccinovascotia.ca/#contactus (en anglais seulement)

Accès Nouvelle-Écosse

Fournit des renseignements sur les programmes et initiatives du gouvernement provincial, notamment de l’information en ligne sur l’achat d’un logement en copropriété, y compris des renseignements de base et un glossaire sur les immeubles en copropriété : Condominiums.
Demandes de renseignements du public – Service Nouvelle-Écosse
Case postale 2734
Halifax (N.-É.) B3J 3K5
Sans frais (partout en Amérique du Nord) : 1-800-670-4357
Téléphone : 902-424-5200
ATS (sans frais partout en Amérique du Nord) : 1-877-404-0867
Télécopieur : 902-424-0720
Courriel : askus@gov.ns.ca
https://novascotia.ca/sns/access/contact-fr.asp
Services en français : www.novascotia.ca/snsmr/access/french-languages-services-fr.asp

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Date de publication : 31 mars 2018