Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété dans les Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.)?

Programmes de garantie

Les lois et règlements des T.N.-O. exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent une garantie pour habitations neuves?

Non.  

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes territoriales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

  • Taxe territoriale : Il n’existe pas de taxe de vente territoriale dans les Territoires du Nord-Ouest.
  • Taxe fédérale : Les acheteurs paient la taxe sur les produits et services (TPS) sur le prix des logements neufs, mais pas sur le prix des logements en copropriété existants.

Un acheteur averti en vaut deux!

Si vous achetez un logement en copropriété existant, la TPS s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;

Veillez à vous renseigner sur ce qui précède avant de faire une offre sur un logement en copropriété existant.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par les Territoires du Nord-Ouest?

Oui, les acheteurs sont assujettis à des frais d’enregistrement, y compris ce qui suit.

  • Les droits de mutation. Pour les propriétés évaluées à 1 million de dollars ou moins, le taux est de 1,50 $ par tranche ou par partie de tranche de 1 000 $ de la valeur de la propriété. Les frais minimums sont de 100 $. Pour les propriétés évaluées à plus de 1 million de dollars, le taux est de 1 500 $, auquel est ajouté 1 $ par tranche ou par partie de tranche de 1 000 $ de la valeur de la propriété supérieure à 1 million de dollars.
  • Les frais d’enregistrement de l’hypothèque. Le taux est de 1 $ par tranche ou par partie de tranche de 1 000 $ du montant de l’hypothèque sur la propriété. (Si le montant de l’hypothèque est supérieur à la valeur de la propriété, les frais sont calculés sur la valeur de la propriété.) Les frais minimums sont de 80 $.

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements des T.N.-O. exigent-ils que tous les immeubles en copropriété des Territoires du Nord-Ouest se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Une étude sur le fonds de réserve pour immobilisations aide les propriétaires à déterminer le montant du fonds. L’étude doit être effectuée au moins tous les cinq ans par une personne compétente, comme un « Certified Reserve Planner » ou un ingénieur professionnel. Un rapport écrit doit accompagner l’étude sur le fonds de réserve d’immobilisations.

Le fonds de réserve d’immobilisations sert de ligne directrice. L’association des copropriétaires n’est pas tenue de mettre en réserve le montant recommandé.

Si un immeuble en copropriété compte moins de 13 logements, l’association peut remplir les fonctions d’une personne compétente et effectuer l’étude sur le fonds de réserve si les propriétaires l’autorisent.
Les immeubles en copropriété comptant moins de sept logements ne sont pas tenus d’effectuer une étude sur le fonds de réserve si l’exemption est approuvée par résolution spéciale.

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Avant l’enregistrement, le promoteur présente une déclaration, un plan de la propriété ainsi que tout règlement administratif initial au registrateur des titres fonciers. La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré, comme le pourcentage de propriété pour chaque logement et le pourcentage de contribution des propriétaires aux dépenses communes. Le plan montre l’aménagement et l’emplacement de l’ensemble et délimite chaque logement. Après l’enregistrement des documents, un titre est délivré pour chaque logement. L’association des copropriétaires est créée, ce qui en fait une personne morale.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Le promoteur doit :

  • prendre toutes les mesures raisonnables pour vendre les logements de la propriété sans délai, à l’exception des logements qu’il compte occuper ou louer;
  • prendre toutes les mesures raisonnables pour transférer la possession des logements aux acheteurs, et ce, sans délai;
  • détenir en fiducie tout l’argent (ne provenant pas des loyers ni des dépôts de garantie) perçu auprès des acheteurs au nom de l’association des copropriétaires jusqu’à ce qu’ils prennent possession du logement;
  • fournir certains documents et renseignements aux acheteurs.

Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur?

Le promoteur doit fournir à l’acheteur :

  1. les documents suivants :
    • un contrat de vente;
    • la déclaration ou une proposition de déclaration;
    • les règlements administratifs ou une proposition de règlements administratifs;
    • le bail, si le terrain sur lequel le logement est situé est loué, et une déclaration du promoteur indiquant si les dispositions du bail sont en règle et si elles n’ont pas été violées;
  2. une copie ou une description :
    • de l’entente ou de la proposition d’entente de gestion;
    • de l’entente ou de la proposition d’entente portant sur des activités récréatives;
    • de l’hypothèque ou de la proposition d’hypothèque ayant ou pouvant avoir une incidence sur le titre d’un logement ou d’un logement proposé;
    • du bail ou de l’acte de transfert, ou de la proposition de bail ou d’acte de cession de parties communes;
  3. des déclarations indiquant :
    • le nombre et le type d’espaces de stationnement et autres aires à usage exclusif compris dans le prix d’achat et tous frais mensuels supplémentaires exigés pour leur utilisation;
    • le nombre ou le pourcentage de logements occupés par des locataires ou désignés à des fins de location et non de vente;
    • si l’immeuble en copropriété comprend un logement de concierge;
    • le nombre de logements destinés à des usages non résidentiels, s’il y a lieu, et leur part en pourcentage;
    • le budget estimé de l’association, les dépenses communes estimées et les fondements de ces estimations;
    • la façon dont le promoteur attribue ou cède les espaces de stationnement qui ne sont pas réservés à l’usage exclusif d’un logement;
    • des renseignements sur le fonds de réserve pour immobilisations, ou fonds de remplacement.

Le promoteur doit aussi fournir à l’acheteur une copie du plan (ou de la proposition de plan) de l’immeuble en copropriété, de la Loi sur les condominiums et du Règlement sur les condominiums.
Si un acheteur décide de ne pas procéder à l’achat, il peut rescinder le contrat d’achat, par écrit, dans les 10 jours suivant sa signature par les deux parties. Cependant, un acheteur ne peut rescinder un contrat d’achat si tous les documents et renseignements mentionnés à la section Quels documents le promoteur doit-il fournir à un acheteur? lui sont remis au moins 10 jours avant la signature du contrat d’achat par les deux parties.

Le promoteur devra fournir des documents et des renseignements supplémentaires, notamment si l’acheteur achète :

  1. une partie privative foncière;
  2. un logement dans un bâtiment qui a été converti en un immeuble en copropriété;
  3. un logement dans un projet d’immeuble en copropriété à bail.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement en copropriété existant?

Un acheteur peut demander divers renseignements à l’association des copropriétaires. La demande doit être faite par écrit et l’association des copropriétaires doit fournir les renseignements, sous forme de certificat, dans les 10 jours suivant la réception de la demande.

Selon les renseignements demandés, le certificat peut comprendre :

  1. des déclarations indiquant :
    • le montant de toute contribution due et exigible d’un logement;
    • le montant des contributions mensuelles et la façon dont il a été déterminé;
    • le solde du fonds de réserve pour immobilisations;
    • toute défectuosité de structure des bâtiments compris dans le plan de l’immeuble en copropriété dont l’association a connaissance au moment de la demande, à l’exception des bâtiments construits sur des parties privatives foncières;
    • l’adresse de signification de l’association;
    • le nom et l’adresse de signification des administrateurs et des dirigeants de l’association;
    • les ajouts, les modifications et les améliorations importantes que le conseil a proposé d’apporter aux parties communes, les changements considérables que le conseil a proposé d’apporter aux biens de l’association et les changements considérables que le conseil a proposé d’apporter à un service de l’association, mais qui n’ont pas été apportés, et une indication de leur but;
    • le nombre de logements qui ont été loués l’année précédente;
  2. des copies :
    • des états financiers les plus récents de l’association;
    • du budget actuel de l’association;
    • du rapport et du plan du fonds de réserve pour immobilisations et du rapport annuel relatif au fonds de réserve pour immobilisations les plus récents;
    • de la déclaration, des règlements administratifs et des règles de l’association;
    • de tout procès-verbal des assemblées générales de l’association ou du conseil;
  3. des renseignements sur :
    • la gestion de la propriété;
    • l’usage récréatif ou autre des parties communes;
    • tout bail ou toute entente d’usage exclusif au sujet de la possession d’une portion des parties communes, y compris une place de stationnement ou un espace d’entreposage;
    • toute action intentée contre l’association et qui lui a été signifiée;
    • toute ordonnance ou tout jugement non exécuté rendu contre l’association;
    • toute demande écrite présentée à l’association concernant le paiement d’un montant dépassant 5 000 $ qui, s’il n’est pas payé, peut entraîner des poursuites contre l’association;
    • les polices d’assurances auxquelles l’association souscrit.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Non. 

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Oui. Le promoteur doit apporter une contribution qui équivaut au minimum à 10 % des dépenses de fonctionnement annuelles. Lorsque le promoteur possède moins de 50 % des parties communes et que le premier plan du fonds de réserve a été approuvé par les propriétaires, la contribution du promoteur est déterminée de la même manière que celle d’un propriétaire.

Exigences relatives à la gouvernance

Les Territoires du Nord-Ouest exigent-ils que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Non, la loi ne l’exige pas, mais l’association des copropriétaires peut établir, modifier ou abroger un règlement administratif en votant une résolution spéciale. L’association peut adopter des règles raisonnables régissant les parties communes au moyen des règlements administratifs.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Non.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui, elle le peut si le propriétaire du logement n’a pas payé ses charges de copropriété ou s’il doit de l’argent pour des travaux ou des réparations que l’association a dû effectuer en son nom.
L’association peut exercer un privilège de la même manière qu’une hypothèque. 

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Chaque déclaration et règlement administratif de l’immeuble en copropriété comprend des renseignements sur le conseil d’administration, comme le nombre de propriétaires qui y siègent, leurs compétences, la durée de leur mandat et leur salaire.

Une assemblée générale annuelle des propriétaires doit avoir lieu dans les six mois suivant la fin de l’exercice financier de l’association. L’ordre du jour doit comprendre :

  • l’approbation des états financiers de l’exercice financier précédent de l’association;
  • l’approbation d’un budget de fonctionnement annuel pour l’exercice financier en cours de l’association;
  • l’examen du plan du fonds de réserve pour immobilisations et du rapport annuel relatif au fonds de réserve pour immobilisations, et l’approbation de la contribution des propriétaires au fonds de réserve pour immobilisations pour l’exercice financier en cours de l’association;
  • l’examen des exigences actuelles en matière d’assurance auxquelles l’association doit satisfaire;
  • l’élection des membres du conseil.

L’association doit distribuer des copies des états financiers et du budget annuel aux propriétaires au moins sept jours avant chaque assemblée générale annuelle.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Une association peut modifier sa déclaration et son plan si elle possède le consentement écrit des personnes possédant au moins 80 % des parties communes.

Pour apporter des modifications aux règlements administratifs, il faut :

  • soit le consentement écrit des propriétaires d’au moins 66 2/3 % des parties communes,
  • soit le vote des propriétaires d’au moins 66 2/3 % des parties communes présents lors d’une assemblée ou votant par procuration.

Les modifications apportées à la déclaration, au plan et aux règlements administratifs entrent en vigueur dès qu’elles ont été enregistrées au bureau des titres fonciers.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements des T.N.-O. prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Non. La déclaration et les règlements administratifs peuvent prévoir des règles, mais, sauf indication contraire de la déclaration, une association de copropriétaires perçoit des cotisations spéciales dans les mêmes proportions qu’elle perçoit des contributions aux dépenses de fonctionnement annuelles.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

Oui, une association de copropriétaires peut apporter des modifications importantes à ses parties communes et à ses biens. Ces modifications  comprennent des ajouts, des changements, des améliorations ou des rénovations  aux parties communes. Elles doivent être approuvées par les membres propriétaires d’au moins 66 2/3 % des parties communes.

Les propriétaires qui sont en désaccord avec les modifications peuvent en définitive demander à l’association de copropriétaires d’acheter leur logement et leur quote-part. Il se peut que la déclaration de l’association des copropriétaires les oblige à le faire.

Des changements moins importants aux parties communes ou aux biens de l’immeuble en copropriété peuvent être votés par une majorité de membres.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété dans les Territoires du Nord-Ouest

Les lois et règlements des T.N.-O. s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Oui, si un propriétaire compte louer son logement, il doit fournir à l’association des copropriétaires :

  • un avis écrit de son intention de louer le logement;
  • le nom du locataire;
  • une adresse à laquelle il peut recevoir des avis.

Le propriétaire doit aussi aviser l’association lorsque le logement cesse d’être loué. Certains immeubles en copropriété peuvent avoir des règlements administratifs exigeant un dépôt de garantie lors de la location d’un logement.

Si les contributions du propriétaire aux dépenses communes sont en retard ou si l’association a obtenu un jugement exigeant que le propriétaire lui verse un certain montant, les règlements administratifs peuvent prévoir que le locataire paye son loyer directement à l’association plutôt qu’au propriétaire.

Un locataire doit respecter les règlements administratifs de l’association des copropriétaires. S’il ne les respecte pas ou s’il endommage les parties communes, les règlements administratifs peuvent stipuler que l’association peut, en vertu de la Loi sur la location des locaux d’habitation, demander à un régisseur de rendre une ordonnance d’expulsion ou d’exercer le droit du propriétaire d’agir à titre de locateur pour en obtenir la possession.

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires dans les Territoires du Nord-Ouest, consultez  Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements territoriale – T.N.-O.

Quelles autres contraintes les lois et règlements des T.N.-O. imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

Aucune.

Existe-t-il une procédure pour régler les plaintes ou les conflits?

S’il y a un conflit entre le propriétaire et le promoteur, le conseil d’administration ou un résident (un autre propriétaire ou un locataire), le propriétaire doit en parler directement avec la personne concernée pour essayer de régler le problème.

Si le conflit concerne la Loi sur les condominiums, la déclaration, les règlements administratifs ou l’association, le propriétaire peut présenter une plainte écrite au conseil d’administration, puis obtenir un avis juridique si la question n’est pas réglée.

Si un propriétaire ou toute personne titulaire de droits enregistrés sur le logement estime que le promoteur, l’association, un administrateur ou un employé de l’association ou un propriétaire a eu un comportement inapproprié, il peut s’adresser aux tribunaux pour résoudre le problème.

Ressources

Ministère de la Justice
Administre la justice dans les Territoires du Nord-Ouest; le Ministère publie :

Ministère de la Justice, gouvernement des Territoires du Nord-Ouest
Case postale 1320
Yellowknife (T.N.-O) X1A 2L9
https://www.justice.gov.nt.ca/fr/

Institut canadien des condominiums (CCI), section du Nord de l’Alberta
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
www.ccinorthalberta.com/

Date de publication : 31 mars 2018