Date de publication : 31 mars 2018

Législation applicable

Quels sont les lois et règlements s’appliquant aux immeubles en copropriété de Terre-Neuve-et-Labrador?

Programmes de garantie

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que les promoteurs d’immeubles en copropriété neufs fournissent aux acheteurs une garantie pour habitations neuves?

Non, mais les promoteurs peuvent en offrir une par l’entremise du programme de garantie pour habitations neuves d’un tiers.

Taxes et coûts additionnels

Quelles sont les taxes provinciales et fédérales que doivent payer les acheteurs d’un logement en copropriété?

Les acheteurs paient la taxe de vente harmonisée (TVH) sur les logements neufs, mais pas sur les logements existants.

Un acheteur averti en vaut deux!

Lorsque vous achetez un logement en copropriété existant, la composante fédérale de la TVH s’appliquera à votre achat si :

  • vous achetez le logement d’une personne qui en a fait l’acquisition et l’a utilisé principalement (plus de 50 %) à des fins commerciales (sauf s’il s’agissait de gagner un revenu de location à long terme);
  • vous achetez le logement d’une personne qui a demandé des crédits de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement;
  • le logement a fait l’objet de rénovations majeures. Pour savoir ce qui correspond à des rénovations majeures, consultez Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Existe-t-il des programmes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs de logements en copropriété?

Oui. Tout comme les autres acheteurs d’habitations, les acheteurs de logements en copropriété peuvent demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement vient réduire la TPS et la part fédérale de la TVH selon un taux dégressif, en fonction du prix d’achat de l’habitation neuve. Pour des renseignements sur l’admissibilité, consultez Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, Agence du revenu du Canada.

Les résidents du Labrador peuvent aussi être admissibles au remboursement de la composante provinciale de la TVH payée sur les matériaux utilisés pour la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble en copropriété. Pour des détails, consultez Sales Tax Rebate Program: Building Materials for Homes in Labrador (en anglais seulement).

Les acheteurs de logements en copropriété neufs ou existants sont-ils assujettis à des droits prélevés par la province?

Oui, les acheteurs doivent payer des frais d’enregistrement du titre calculés en fonction de la valeur de la propriété. S’ils ont contracté un emprunt hypothécaire, ils doivent aussi payer des frais d’enregistrement de l’hypothèque calculés en fonction de la somme faisant l’objet de la sûreté. Pour plus de détails, consultez le document intitulé Schedule of Fees Prescribed by the Minister of Government Services, Registry of Deeds (PDF) (en anglais seulement).

Exigences relatives aux fonds de réserve

Les lois et règlements provinciaux exigent-ils que tous les immeubles en copropriété de Terre-Neuve-et-Labrador se dotent d’un fonds de réserve?

Oui. Pour les immeubles en copropriété de moins de 10 logements, le montant du fonds de réserve doit être égal à 100 % du budget de fonctionnement annuel de l’association. Le fonds de réserve doit être entièrement financé dans les cinq ans suivant :

  • le 1er décembre 2011, si l’association des copropriétaires a été créée avant cette date;
  • la date de création de l’association des copropriétaires, si elle est postérieure au 1er décembre 2011.

Pour les immeubles en copropriété comprenant 10 logements ou plus, les contributions au fonds de réserve sont déterminées par une étude du fonds de réserve. L’étude comporte des projections sur le coût des réparations majeures à apporter aux parties communes et aux biens de l’association (ou le coût de leur remplacement) pour un minimum de 30 ans. Une étude du fonds de réserve doit être réalisée tous les 10 ans par une personne compétente, comme un ingénieur ou un « Certified Reserve Planner ».

Enregistrement d’un immeuble en copropriété

Comment enregistrer une nouvelle association de copropriétaires?

Le promoteur doit soumettre une déclaration et une description de la propriété au registrateur des copropriétés.

La déclaration décrit la façon dont l’immeuble en copropriété est organisé et géré. Elle donne notamment des renseignements sur le pourcentage de l’intérêt de chaque propriétaire sur les parties communes et sur leur part en pourcentage des dépenses communes.

La description comprend des détails sur les limites, la forme, les dimensions et l’emplacement des logements par rapport au reste de la propriété.

Lorsque le registrateur des copropriétés enregistre la déclaration et la description de l’immeuble en copropriété, l’association des copropriétaires est créée, ce qui en fait une personne morale. Le promoteur – qui est le propriétaire de l’association des copropriétaires – peut donc délivrer des titres et remettre les documents aux acheteurs.

Vente des logements

Quelles règles doivent suivre les promoteurs lorsqu’ils vendent les logements?

Le promoteur doit joindre un document déclaratoire au contrat de vente. Cependant, si le document n’est pas prêt au moment de la conclusion du contrat, le promoteur doit le remettre à l’acheteur dans les cinq jours suivant sa réception.

L’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. S’il change d’avis et qu’il souhaite rescinder le contrat, il doit en aviser le promoteur par écrit. Le promoteur doit lui rembourser son dépôt, sans retenue ni frais, dans les 10 jours suivant :

  • la réception du document déclaratoire par l’acheteur;
  • la date à laquelle le contrat a été signé par l’acheteur et le promoteur, selon la dernière éventualité.

Après avoir vendu le premier logement, le promoteur doit préparer une déclaration budgétaire couvrant les 12 premiers mois de fonctionnement de l’association. Il doit aussi payer chaque mois sa partie des dépenses communes et ses contributions au fonds de réserve pour les logements non vendus. De plus, l’avocat du promoteur doit détenir en fiducie les produits de la vente (et des ventes ultérieures, si nécessaire) jusqu’à ce que le montant soit égal à au moins 10 % de la déclaration budgétaire. S’il y a un manque à gagner après les 12 premiers mois, le promoteur doit payer la différence à l’association. (Consultez Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?)

Quels documents le promoteur doit-il fournir à l’acheteur?

Le promoteur doit fournir un document déclaratoire comprenant une description générale de la propriété. Il doit indiquer le nombre et le type de bâtiments et de logements sur la propriété, leurs commodités et toutes les conditions s’appliquant aux commodités. Si la construction n’est pas terminée, le document déclaratoire doit comprendre un calendrier comportant les dates provisoires de début et de fin de la construction des commodités.

Les documents déclaratoires doivent aussi comprendre :

des déclarations indiquant :

  • le nom et l’adresse municipale du promoteur et l’adresse municipale de la propriété;
  • si un des bâtiments de la propriété ou un des logements provient d’une conversion;
  • si des logements peuvent être utilisés à des fins commerciales ou autres;
  • la portion ou le nombre de logements que le promoteur compte louer;
  • si les règlements administratifs de l’association sont enregistrés;
  • si les parties communes de l’association des copropriétaires sont hypothéquées ou transférées;
  • tout jugement non exécuté rendu contre l’association et le statut des poursuites auxquelles l’association est partie;
  • si, à la connaissance du promoteur, l’association compte fusionner avec une autre association ou si le promoteur compte la faire fusionner avec une autre association dans les 60 jours suivant l’enregistrement;

des copies :

  • de la déclaration, des règles et des règlements administratifs existants ou de la proposition de déclaration, de règles et de règlements administratifs;
  • (en cas de fusion) de la proposition de déclaration, de description, de règlements administratifs et de règles de l’association fusionnée, si possible;
  • de la déclaration budgétaire;
  • du budget de l’association pour l’année financière en cours si plus d’une année s’est écoulée depuis la vente du premier logement;
  • de l’étude du fonds de réserve.

Quels documents l’association des copropriétaires doit-elle fournir à l’acheteur d’un logement existant?

L’association doit fournir un certificat irréfragable comprenant :

des déclarations indiquant :

  • les dépenses communes du logement et si le propriétaire actuel est en règle à cet égard;
  • toute augmentation des dépenses communes s’appliquant au logement depuis le dernier budget et sa justification;
  • toute cotisation imposée au logement par le conseil depuis le dernier budget pour augmenter la contribution au fonds de réserve et sa justification;
  • l’adresse de l’association où des documents peuvent lui être signifiés;
  • le nom et l’adresse des administrateurs et des dirigeants de l’association, à des fins de signification de documents;
  • le nom et l’adresse de la société de gestion ou du gestionnaire de l’association;
  • si les règlements administratifs de l’association sont enregistrés;
  • si les parties communes de l’association des copropriétaires sont hypothéquées ou transférées;
  • tout jugement non exécuté rendu contre l’association et le statut des poursuites auxquelles l’association est partie;
  • le montant du fonds de réserve au plus tôt à la fin du mois et au plus tard 90 jours suivant la date inscrite sur le certificat irréfragable ainsi que les projets d’augmentation du fonds de réserve, le cas échéant;
  • les modifications, les améliorations ou les ajouts majeurs apportés aux parties communes, les modifications majeures apportées aux biens ou aux services de l’association et la raison les justifiant;

des copies :

  • des ententes de gestion;
  • de la déclaration, des règles et des règlements administratifs actuels;
  • du certificat d’enregistrement de l’association;
  • du budget de l’association pour l’année financière en cours, des derniers états financiers annuels et du rapport d’audit des états financiers;
  • de l’étude du fonds de réserve la plus récente et de ses mises à jour.

Le certificat irréfragable doit aussi comprendre un certificat ou une attestation d’assurance pour chacune des polices d’assurance actuelles ainsi que tout autre renseignement qu’exigent les règlements.

L’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. S’il change d’avis et qu’il souhaite rescinder le contrat, il doit en aviser le propriétaire du logement existant par écrit. Le propriétaire actuel doit rembourser à l’acheteur tout l’argent qu’il lui a remis, sans retenue ni frais, dans les 10 jours suivant :

  • la réception du certificat irréfragable par l’acheteur;
  • la date à laquelle le contrat a été signé par l’acheteur et le propriétaire du logement existant, selon la dernière éventualité.

Estimation des coûts d’exploitation

Existe-t-il des lois ou des règlements prévoyant ce qui arrive si un promoteur a mal estimé les coûts de fonctionnement d’un immeuble en copropriété?

Oui. Si le montant des dépenses communes engagées dans les 12 premiers mois du budget dépasse le montant total du budget prévu pour cette période, le promoteur doit payer la différence à l’association.

Règles relatives au fonds de réserve initial

Le promoteur d’un immeuble en copropriété neuf doit-il mettre de côté des réserves dès l’enregistrement de l’immeuble?

Oui, le promoteur doit contribuer au fonds de réserve pour tous les logements dont il est encore propriétaire.

Exigences relatives à la gouvernance

La province exige-t-elle que les immeubles en copropriété adoptent des règles et des règlements administratifs particuliers?

Non, mais les associations de copropriétaires adoptent habituellement leurs propres règlements administratifs et règles.

La législation sur la copropriété permet-elle à l’association des copropriétaires d’emprunter?

Oui, une association de copropriétaires peut emprunter si 66 % des propriétaires des parties communes ou plus sont d’accord.

Une association de copropriétaires peut-elle créer un privilège sur un logement donné?

Oui, une association de copropriétaires peut créer un privilège si le propriétaire n’a pas payé sa partie des dépenses communes ou d’autres contributions.

Le privilège a préséance sur tout autre privilège et toute autre charge ou hypothèque – à l’exception de l’impôt foncier – et peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque. En d’autres termes, l’association des copropriétaires dispose de tous les recours habituels dont dispose un créancier hypothécaire – y compris le pouvoir de vente, de saisie, de prise de possession et de recouvrement des loyers.

Si le propriétaire du logement en copropriété a contracté un prêt hypothécaire, le créancier hypothécaire (par exemple une banque) peut payer à l’association le montant exigible en vertu du privilège et l’ajouter au montant du prêt hypothécaire du propriétaire.

Le privilège permet aussi à l’association de percevoir tous les intérêts ainsi que des frais et débours juridiques raisonnables qu’elle a engagés pour percevoir ou tenter de percevoir le montant impayé.

Élections et réunions

Quelles sont les exigences relatives à l’élection du conseil d'administration et aux réunions?

Les membres de l’association des copropriétaires doivent élire au moins trois membres qui siégeront au conseil d’administration. Les administrateurs doivent être âgés d’au moins 19 ans.

Parfois, les propriétaires de logement demandent à d’autres personnes d’agir en leur nom pour les questions relatives à l’association. Ces personnes peuvent être élues au conseil.

Il existe des dispositions spéciales pour la sélection des membres du conseil d’administration lorsque le promoteur est encore propriétaire de logements.

Les administrateurs doivent agir honnêtement et de bonne foi et faire preuve de prudence, de diligence et de compétence. Les règlements administratifs d’une association peuvent indiquer les modalités s’appliquant aux réunions du conseil d’administration.

Modification des documents constitutifs

Comment une association de copropriétaires peut-elle modifier ses documents constitutifs?

Pour changer sa déclaration ou sa description, une association de copropriétaires doit obtenir le consentement d’au moins 80 % des propriétaires des parties communes. Pour modifier un règlement administratif, elle doit obtenir le consentement d’au moins 66 % des membres de l’association.

Paiements

Un propriétaire peut-il cesser de payer ses charges de copropriété s’il est insatisfait du conseil d’administration de l’immeuble ou de la gestion immobilière?

Non.

Règles relatives aux cotisations spéciales

Les lois et règlements provinciaux prévoient-ils des règles relativement aux cotisations spéciales? Si oui, quelles sont ces règles?

Oui, une association de copropriétaires peut prélever une cotisation spéciale pour des dépenses extraordinaires liées aux parties communes avec le consentement des propriétaires d’au moins 66 % des parties communes.

Élargissement de la portée des biens et services de l’immeuble en copropriété

Qu’en est-il des installations ou services récréatifs additionnels? Une association de copropriétaires peut-elle acheter un terrain de golf, par exemple? Cela pourrait-il changer les services qu’un copropriétaire s’attend à recevoir?

L’association des copropriétaires peut apporter des améliorations, des modifications et des ajouts majeurs aux parties communes ou des modifications importantes à ses biens . Les modifications doivent être votées par des membres propriétaires d’au moins 80 % des parties communes.

Autres renseignements importants sur l’achat d’un logement en copropriété à Terre-Neuve-et-Labrador

Les lois et règlements provinciaux s’appliquent-ils à la location d’un logement en copropriété?

Non. Même si la loi ne traite pas directement de la location de logements en copropriété, elle exige que toute disposition restreignant la location soit inscrite dans la déclaration. D’autres conditions associées à la location de logements sont souvent indiquées dans les règlements administratifs.

Pour des renseignements sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires à Terre-Neuve-et-Labrador, consultez  Votre guide pour la location d'un logement, Fiche de renseignements provinciale – Terre-Neuve-et-Labrador.

Quelles autres contraintes les lois et règlements provinciaux imposent-ils aux associations de copropriétaires, à leur conseil d’administration, à leurs règlements administratifs et à leur gestion?

  • Les associations de copropriétaires doivent préparer des états financiers annuels.
  • Si l’association comprend 10 logements ou plus, un auditeur doit être nommé.

Existe-t-il une procédure pour régler les conflits ou les plaintes?

Si les deux parties en conflit sont d’accord, la question peut être réglée par un médiateur, par un arbitre ou par un tribunal.

Ressources

Institut canadien des condominiums (CCI), section de Terre-Neuve-et-Labrador
Un organisme indépendant qui s’occupe exclusivement des questions relatives aux logements en copropriété et représente tous les acteurs du secteur de la copropriété.
http://cci-newfoundland.ca/news-events/overview (en anglais seulement)

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Date de publication : 31 mars 2018