00:00:00:01

[Audio : Une musique joyeuse joue.]

[Description : Une femme aux cheveux noirs, au rouge à lèvres rouges et portant des lunettes est vêtue d'une robe noire à manches courtes. Elle est assise dans un fauteuil en cuir brun. Devant elle, il y a un micro sur pied, et à côté d'elle, un ordinateur portable posé sur une petite table.]

FEMME 1 : Les marchés locatifs canadiens semblent presque équilibrés, mais je suis certaine que tu vas me dire que c'est plus compliqué que ça.

00:00:09:20

[Description : Face à la première femme est assise une autre femme dans un fauteuil semblable, en cuir brun, avec un micro sur pied posé devant elle. Elle a les cheveux blonds et elle est vêtue d'une longue robe beige à manches courtes.]

FEMME 2 : Au niveau national, c'est sûr qu'on l'a vu – on en a parlé beaucoup dans les dernières années : il y a beaucoup d'offre, de logements qui sont entrés sur le marché, et le marché se détend.

00:00:18:12

[Description : Entre les deux femmes, sur le mur du fond, se trouve un écran sur lequel on peut lire le titre du balado : « Sous notre toit ».]

FEMME 2 : Par contre, cette détente se produit davantage dans les segments de marché les plus récents. Mais à l'inverse, du côté des unités plus abordables, on a un marché qui est beaucoup plus serré.

00:00:33:12

FEMME 1 : À quoi ressemblera le deuxième semestre de 2026?

00:00:39:10

FEMME 2 : Du côté de l'offre, il y a beaucoup de logements qui sont actuellement en construction. Du côté de la demande, on peut s'attendre à revoir un rebond de la demande locative, pour plusieurs raisons.

00:00:53:13

FEMME 2 : Autre raison pour laquelle la demande locative pourrait rebondir, c'est la demande latente.

00:01:01:23

[Animatrice : Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL.]

Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous vous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l'habitation.

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. L'image d'une loupe blanche apparaît au milieu de l'écran puis un rectangle blanc se dessine autour. La phrase : « marché canadien de l'habitation » s'affiche ensuite dans l'encadré. Puis l'encadré disparaît. Au centre de l'écran, un texte apparaît en blanc. On peut y lire : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada ».]

00:01:20:03

[Audio : La musique s'arrête.]

[Description : L'animatrice réapparaît à l'écran.]

[Visuel : Un encadré dans lequel on peut lire « Joelle Hamilton, Communications et marketing, SCHL » apparaît brièvement en bas à droite de l'écran.]

JOELLE HAMILTON : Les loyers demandés sont en baisse. Les taux d'inoccupation sont en hausse dans les nouveaux logements à prix élevé. Les propriétaires offrent un loyer gratuit, des cartes-cadeaux et même des primes en argent juste pour trouver des locataires. Il peut sembler que le marché locatif canadien se détend enfin. Alors, pourquoi certains locataires se sentent-ils encore coincés? D'ailleurs, c'est la question que nous allons explorer dans cet épisode aujourd'hui.

00:01:48:14

JOELLE HAMILTON : Et dans le studio avec moi aujourd'hui, on a Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL. Bienvenue, Tania.

00:01:55:23

TANIA BOURASSA-OCHOA : Merci, Joelle.

00:01:57:02

JOELLE HAMILTON : Donc, Tania, la dernière fois que tu étais ici, c'était au mois de décembre l'année passée, et on avait parlé du fait que le marché locatif commençait à se détendre après des années de resserrement extrême. Selon le rapport que j'ai lu, les données de mi-année confirment cette tendance, mais il y a aussi quelques mises en garde importantes dont nous allons discuter aujourd'hui. Mais avant qu'on fasse ça, est-ce que tu pourrais, s'il vous plaît, nous donner un aperçu global de la situation nationale?

00:02:39:02

[Visuel : Un encadré dans lequel on peut lire « Tania Bourassa-Ochoa, Économiste en chef adjointe, SCHL » apparaît brièvement en bas à gauche de l'écran.]

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui, bien sûr. En fait, la situation a quand même évolué quelque peu depuis qu'on s'est parlé la dernière fois. Donc, juste une petite mise en contexte : on a un marché locatif qui fait face à un double choc. Donc, d'un côté : beaucoup d'offre qui rentre sur le marché dans une courte période; et de l'autre côté, une demande qui ralentit significativement. Et donc, on a un marché qui se détend, comme tu le mentionnais. Et ce qu'on voit, c'est des loyers demandés, donc les loyers affichés, qui sont à la baisse dans la plupart des régions canadiennes, à la différence de l'an passé où c'était seulement quelques régions. Autre élément : pour la première fois depuis plusieurs années, les propriétaires locatifs ont beaucoup plus de compétition. Ils vont « compétitionner » pour attirer de nouveaux locataires, et donc, on va offrir beaucoup d'incitatifs pour attirer ces locataires. Ça ressemble à des loyers gratuits, du Wi-Fi gratuit, la télévision... J'ai même vu : « Deux mois gratuits et on paye pour votre déménagement. » Donc vraiment, on voit qu'il y a beaucoup de créativité dans ces incitatifs pour attirer les nouveaux locataires et leur faire signer un bail. Chose qui est importante à noter, c'est que cette détente se produit dans l'ensemble du marché, mais est surtout concentrée dans le segment des immeubles plus récents : dans toutes les constructions de 2020 et plus. C'est là où on voit des taux d'inoccupation plus élevés, on voit les loyers affichés à la baisse de manière plus importante aussi. Donc, vraiment une distinction entre ces unités plus récentes, mais aussi plus chères; et le marché qui est plus abordable, où, oui, on voit une détente, mais elle est quand même légère, et on a des conditions de marché qui sont beaucoup plus serrées. Du côté de Toronto et Vancouver, on a eu beaucoup de copropriétés qui ont été achevées, qui ont été mises sur le marché. À défaut de trouver preneur, plusieurs de ces unités se sont retrouvées sur le marché locatif, et donc on vient « compétitionner » davantage sur le marché locatif. Donc, en tout et pour tout, oui, on a un marché qui se détend. C'est différent dans les différents segments de marché.

00:05:23:07

TANIA BOURASSA-OCHOA : Et donc, au final, oui, on a un marché qui se détend dans les différents segments, mais c'est beaucoup plus concentré dans les immeubles plus récents.

00:05:33:21

JOELLE HAMILTON : Donc, on parle du fait que les loyers demandés sont en baisse, mais aussi que les loyers continuent d'augmenter. Est-ce que ces deux choses sont possibles en même temps?

00:05:51:10

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui. Quand on parle des loyers en baisse, on parle des loyers affichés, donc les loyers qui sont demandés. Donc ça, c'est le loyer qu'un propriétaire va afficher pour une unité qui est vide ou qui va se vider. Donc ça, c'est très différent d'un loyer actuel, qui est le loyer que paye le locataire existant depuis… peu importe le nombre d'années. Ce locataire, au renouvellement, va fort probablement encourir une augmentation de son loyer. Donc c'est deux choses différentes, c'est vraiment une histoire en deux temps qu'on observe. D'un côté : les nouveaux locataires ou les locataires qui cherchent à emménager dans une nouvelle unité, à ce moment-là, oui, les loyers affichés sont à la baisse. Ceci dit, ils vont tout de même payer fort probablement plus cher. Et à l'inverse, les locataires existants qui, eux, vont probablement avoir une augmentation au renouvellement. C'est différent selon les régions. Quand on regarde du côté, par exemple, de Montréal ou d'Halifax, on voit, du côté des locataires existants, des loyers qui augmentent de manière plus grande comparativement au reste du pays, et comparativement à l'augmentation des revenus également. Et donc, dans ces marchés, on voit une certaine détérioration de l'abordabilité.

00:07:27:07

TANIA BOURASSA-OCHOA : Dans les marchés comme Edmonton ou Toronto, dans ces marchés, on voit quand même des exceptions, dans le sens où les loyers augmentent moins fortement que les revenus. Dans ces cas-là, on voit une amélioration de l'abordabilité. Et dans le cas de Vancouver et Toronto, ce qui est intéressant, c'est quand on regarde justement les loyers demandés et la baisse des loyers demandés, le marché est tellement détendu qu'on est en fait revenu à des niveaux pré-pandémiques pour les nouveaux locataires.

00:08:09:18

JOELLE HAMILTON : Donc, tu as mentionné ce point au début de cet épisode, et tu as dit que les marchés locatifs canadiens semblent presque équilibrés, mais je suis certaine que tu vas me dire que c'est plus compliqué que ça.

00:08:29:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui, effectivement. Au niveau national, c'est sûr qu'on a vu – on en a parlé beaucoup dans les dernières années – beaucoup d'offre, de logements qui sont entrés sur le marché. Marché qui se détend du côté des taux d'inoccupation et du côté des loyers. Par contre, cette détente se produit davantage dans les segments de marché les plus récents, comme je le mentionnais : tout ce qui est « 2020 et plus ». Mais à l'inverse, du côté des unités plus abordables, on a un marché qui est beaucoup plus serré, qui est beaucoup moins détendu.

00:09:04:04

TANIA BOURASSA-OCHOA : Donc, comme ces propriétaires vont justement avoir ces incitatifs pour attirer de nouveaux locataires, on observe en fait que la mobilité des locataires dans ce segment de marché plus récent, plus neuf, plus cher, est également beaucoup plus élevée.

00:09:23:19

TANIA BOURASSA-OCHOA : Et donc, ça nous dit que oui, on est en mesure d'attirer ces locataires, mais on ne réussit peut-être pas aussi bien à les retenir. Et donc, je pense que si on veut se mettre du point de vue du propriétaire d'immeuble locatif, il va vraiment falloir non seulement se concentrer sur des stratégies pour attirer les locataires et justement remplir ces immeubles, mais également sur la rétention : comment est-ce qu'on s'assure de maintenir les locataires qu'on a chez nous.

00:10:00:08

JOELLE HAMILTON : Je veux parler un peu de la règle des 3 %. Donc, le taux d'inoccupation de 3 % est depuis longtemps le pourcentage général qui définit quand un marché locatif est équilibré. Pourquoi cette règle de base ne fonctionne pas partout?

00:10:21:10

TANIA BOURASSA-OCHOA : En fait, c'est intéressant, parce que ça fait vraiment longtemps, des décennies qu'on utilise ce fameux 3 % pour définir un marché qui est équilibré. On a entamé plusieurs travaux de recherche pour bien comprendre où il est, ce fameux taux d'équilibre, et comment est-ce qu'il diffère de région en région. Ce qu'on trouve dans nos travaux préliminaires, c'est que premièrement, le taux d'équilibre n'est pas le même dans les différentes régions canadiennes. Il n'est pas le même dans les différentes périodes historiques. Et également, il ne s'agit pas d'un seul point d'équilibre, d'un taux d'équilibre, mais plutôt d'une fourchette où le taux d'inoccupation va osciller, qui demeure dans un espace équilibré. Il y a plusieurs façons d'estimer un taux d'inoccupation d'équilibre. Celle qu'on présente dans le rapport aujourd'hui, c'est une méthode parmi plusieurs méthodes. Celle-ci va vraiment se pencher sur la croissance des loyers. Et donc, quand on voit une croissance des loyers proche de celle de l'inflation, ça va nous indiquer qu'on se rapproche justement d'un marché qui est équilibré. Donc, qu'est-ce qu'on observe? Comme je le mentionnais, effectivement, plusieurs différences entre les différentes régions. Dans les régions comme Toronto ou Vancouver, la fourchette va davantage se situer un peu plus bas. Oui, autour du 3 %, toujours, mais quand même un peu plus bas. Donc, ça va être des taux d'inoccupation un peu plus faibles qui vont représenter un marché qui est équilibré. Dans d'autres marchés, comme Edmonton ou encore Calgary, c'est le contraire. Donc ce sont des taux d'inoccupation un peu plus élevés qui vont caractériser un marché qui est équilibré. Et dans d'autres régions comme Montréal, Halifax, on va se situer vraiment plus autour de ce fameux 3 %. J'ai quelques mises en garde quand même que j'aimerais faire quand on parle de taux d'équilibre. Premièrement, je l'ai mentionné : c'est une méthode parmi d'autres. Donc, vous allez voir d'autres méthodes. Donc, il ne faut pas nécessairement prendre cette valeur-là, mais plutôt comprendre qu'il y a justement ces différences entre les différentes régions. Aussi, quand on regarde le taux d'inoccupation, quand on regarde les loyers, ça ne raconte pas l'histoire au complet. Donc, il faut comprendre qu'il y a d'autres éléments qui peuvent être pris en compte. On a souvent parlé de besoins en matière d'habitation. Est-ce que ces éléments sont pris en compte dans un taux d'inoccupation, dans une croissance de loyer? Pas nécessairement. Donc, ça ne nous raconte pas l'histoire au complet, si je peux me permettre de le dire ainsi. Et finalement, on parle d'un taux d'équilibre, mais pour le marché dans son ensemble. Donc je pense qu'on a parlé en long et en large aujourd'hui de comment ce marché, dans les différents segments, dans les différentes fourchettes de loyer, le marché peut être soit beaucoup plus resserré ou beaucoup plus détendu.

00:13:55:01

JOELLE HAMILTON : Donc, faisons une analyse régionale très rapide. Parce que la moyenne nationale cache vraiment beaucoup de variations, comme tu l'as déjà mentionné. Commençons avec les marchés qui sont plus détendus.

00:14:11:04

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui. Donc, marchés les plus détendus : sans surprise, Toronto. Donc, loyers affichés à la baisse. On a beaucoup de copropriétés qui sont mises sur le marché locatif, et donc on va ajouter beaucoup plus d'offre sur le marché locatif. Donc, c'est sûr que ce sont des marchés qui sont beaucoup plus détendus. Vancouver aussi : loyers affichés qui sont à la baisse. Vancouver qui affiche son taux d'inoccupation le plus élevé dans les 30 dernières années. Donc ce n'est pas rien. On est vraiment dans des conditions de marché, comme je mentionnais, beaucoup plus détendues. Du côté de Calgary, également : des taux affichés qui sont à la baisse. Par contre, ce qui est intéressant avec Calgary, c'est qu'on voit beaucoup plus de mobilité du côté des locataires, mais à travers les différentes fourchettes de loyers. Et Ottawa, qui depuis le printemps 2025, rentre dans la catégorie des loyers affichés à la baisse.

00:15:14:17

JOELLE HAMILTON : Parlons maintenant des marchés qui sont encore sous pression.

00:15:18:04

TANIA BOURASSA-OCHOA : Marchés sous pression. Donc définitivement du côté d'Halifax : on voit des loyers affichés qui sont plus stables. Donc pas de baisse, mais on les voit quand même assez stables. Quand on regarde du côté de l'abordabilité, on a une abordabilité qui s'est détériorée au cours de la dernière année, si bien qu'on approche des niveaux de Toronto quand on regarde le loyer par rapport au revenu. Du côté de Montréal, on a les loyers qui continuent à augmenter, même pour les locataires existants. Et en fait, ce qui est intéressant du côté de Montréal : on voit la mobilité descendre, en fait, contrairement à ce qu'on voit dans l'ensemble du pays.

00:16:03:09

JOELLE HAMILTON : Donc, Tania, pour les locataires et les décideurs qui écoutent cet épisode aujourd'hui, à quoi ressemblera le deuxième semestre de 2026?

00:16:15:04

TANIA BOURASSA-OCHOA : Il y a beaucoup de choses à regarder pour ce qui s'en vient. Du côté de l'offre, il y a beaucoup de logements qui sont actuellement en construction. Donc, cette offre, on estime qu'elle va arriver sur le marché au cours des 12 à 18 prochains mois, surtout dans les 12 prochains mois. Donc beaucoup d'offre qui va venir s'ajouter et concurrencer avec le segment de marché des unités récentes, qui est déjà plus détendu. À l'inverse, du côté de la demande, on peut s'attendre à revoir un rebond de la demande locative, en fait, pour plusieurs raisons. D'une part, quand on pense aux nouvelles cibles d'immigration, c'est sûr que ça a eu un impact à la baisse du côté de la demande locative. On a vu la population même décroître dans certaines régions canadiennes. En 2026, on a atteint ce creux. On peut s'attendre à revoir une croissance positive de la population. Une autre raison pour laquelle la demande locative pourrait rebondir, c'est la demande latente. En fait, quand on regarde dans les dix dernières années, on observe qu'il y a eu beaucoup de ménages qui ne se sont tout simplement pas formés. Donc, on peut penser à des jeunes adultes qui quittent le nid familial ou qui habitent en colocation, mais qui vont chacun avoir leur appartement. En fait, parce que l'abordabilité a tellement été un enjeu, la plupart de ces ménages-là, ou plusieurs de ces ménages-là, ne se sont pas formés. Donc, dans un contexte où l'abordabilité s'améliore, dans un contexte où les conditions de marché se détendent, où les loyers affichés baissent, où l’on voit un ralentissement du côté des loyers qui augmentent, ça pourrait justement venir activer cette demande latente, qui finalement s'accumulait en réservoir, en arrière-plan, et qui pourrait rebondir sur le marché locatif. En termes de conditions de marché, on s'attend à ce que les conditions continuent de se détendre. Donc je mentionnais beaucoup d'offre qui rentre sur le marché. Donc on pourrait avoir un taux d'inoccupation qui continue à augmenter, des loyers qui augmentent, mais au ralenti pour la prochaine année. Il y a un risque. Parce que dans le contexte où les conditions de marché sont plus détendues dans ce segment plus récent, et où toute cette nouvelle offre va venir « compétitionner » là aussi, ça fait en sorte que certains développeurs, certains investisseurs lèvent un peu le pied de la pédale, parce qu'il y a un petit peu plus de risques sur le marché, parce que c'est plus difficile de faire marcher les chiffres et de faire en sorte que les projets soient financièrement viables. Et donc, il y a un risque qu'on voie moins d'offre locative rentrer sur le marché au cours des prochaines années. Et dans un contexte où l’on s'attend à ce que la demande locative rebondisse, eh bien tous ces progrès en termes d'abordabilité qu'on a faits au cours des dernières années, ça pourrait mettre à risque ces progrès-là.

00:19:36:06

[Visuel : Une boîte où on peut lire « S’abonner » à côté d'un symbole de cloche apparaît brièvement à l'écran.]

TANIA BOURASSA-OCHOA : Par contre, j'aimerais quand même finir sur une note positive. On commence à voir des signes de filtrage. Donc, on parlait d'une mobilité qui reprenait un peu, donc les locataires qui recommencent à déménager.

00:19:49:09

TANIA BOURASSA-OCHOA : Les taux d'inoccupation, oui, sont beaucoup plus serrés du côté des segments plus abordables, mais on a vu quand même une augmentation du taux d'inoccupation dans toutes les fourchettes de loyers. Et donc, ça nous laisse entendre que oui, ces nouvelles unités-là sont plus chères, ce n'est pas accessible pour la moyenne des locataires, mais décidément, elles attirent de nouveaux locataires. Ce qui permet de cascader un peu ces mouvements-là à travers le spectre. Et donc, oui, le filtrage, ça prend du temps, ce n'est pas quelque chose qui se passe du jour au lendemain. Mais on commence déjà à voir certains signes de ce côté-là, ce qui est quand même quelque chose de positif.

00:20:39:17

JOELLE HAMILTON : Oui, c'est un très bon signe. Et puis, j'aimerais premièrement te remercier, Tania, parce que voilà déjà la fin de notre épisode. Et puis, au début de cet épisode, j'ai posé une question : Pourquoi tant de locataires se sentent toujours coincés? Et je pense que tu as très bien répondu à cette question. Tu as dit que le marché s'équilibre, mais pas pour tout le monde.

00:21:06:15

TANIA BOURASSA-OCHOA : Exactement. 

00:21:08:22

JOELLE HAMILTON : Donc, j'ai hâte de voir ce qui va se passer d'ici le mois de décembre quand tu reviendras au studio pour un autre épisode sur le rapport sur le marché locatif.

00:21:21:12

JOELLE HAMILTON : Et j'aimerais aussi remercier nos auditeurs de s'être joints à nous aujourd'hui, Sous notre toit. À la prochaine!

00:21:28:04

[Visuel : Un texte blanc apparaît à l'écran: « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada », par-dessus de maisons en rangée noires, sous un fond rouge et bleu. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent.]

[Animatrice : Joëlle Hamilton, Communications et marketing, SCHL.]

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[Visuel: Le texte en blanc glisse et disparaît. Il est remplacé par les logos blancs de Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.]

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[Visuel : Le texte disparaît puis est remplacé par un texte en blanc où il est écrit: « À la prochaine! ».]

00:22:02:20

[Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent à l'écran sur un fond blanc.]

[Audio : La musique s'estompe.]

00:22:11:13