Mise à jour sur le marché locatif de mi-année 2026

Les loyers demandés diminuent en raison de la hausse de l’offre et du refroidissement de la demande

Les loyers demandés¹, c’est-à-dire les loyers annoncés pour les logements à louer, continuent de diminuer à Toronto, à Vancouver et à Calgary. Cependant, leur baisse a été moins marquée au quatrième trimestre de 2025 qu’un an plus tôt. Ottawa se joint maintenant à ce groupe, car les loyers demandés s’y sont repliés depuis le deuxième trimestre de 2025. À Halifax, les loyers demandés sont devenus plus stables récemment, après avoir accusé des baisses. À Montréal et à Edmonton, ils n’ont pas beaucoup changé (figure 1).

Dans les principaux marchés, les propriétaires-bailleurs rapportent que la concurrence accrue liée à l’offre de logements neufs est la principale cause de la baisse des loyers demandés. À Toronto et à Vancouver, ils ont aussi souligné l’augmentation de la concurrence découlant de la forte hausse du nombre d’appartements en copropriété récemment achevés. Bon nombre de ces logements ne pouvaient pas être écoulés sur le marché de la propriété et ont donc été offerts en location. L’offre dépasse maintenant la demande pour ces logements neufs.

Pour attirer des locataires, les propriétaires misent de plus en plus sur des incitatifs et réduisent les loyers demandés. Selon les renseignements obtenus sur le marché, l’utilisation d’incitatifs semble avoir augmenté au cours des 6 derniers mois. Plusieurs mois de loyer gratuit sont même offerts dans certains cas. Il n’est pas rare maintenant de voir les propriétaires offrir :

• le stationnement gratuit ou à tarif réduit;
• des cartes-cadeaux;
• des crédits d’emménagement;
• des primes en espèces (dans certains cas).

Les propriétaires-bailleurs ont continué d’augmenter les loyers des logements occupés

La moyenne des loyers payés par tous les locataires a continué d’augmenter, surtout en raison de la hausse des loyers au moment du roulement des locataires. Dans les marchés où le taux de roulement demeure faible et où un taux d’augmentation légal des loyers est imposé, les propriétaires peuvent quand même procéder à de fortes hausses de loyers lorsque les logements se libèrent.

Au premier trimestre de 2026, le loyer moyen des logements de 2 chambres a continué de croître par rapport à l’an dernier, sauf à Toronto, où les hausses sont demeurées modestes².

Hausse du taux d’inoccupation des logements récemment achevés

Le nombre d’appartements locatifs achevés a augmenté au début de 2026 par rapport à la même période en 2025. Selon l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, les taux d’inoccupation les plus élevés étaient enregistrés dans les immeubles construits après 2020 et pour les logements situés à proximité d’établissements d’enseignement postsecondaire. Cependant, les conditions du marché demeurent serrées pour les immeubles moins récents où la location est plus stable et pour les logements de taille convenant aux familles. Les renseignements sur le marché donnent à penser que cette tendance s’est accentuée depuis notre enquête de l’automne.

Il y a donc un déséquilibre à court terme entre l’offre et la demande dans le segment des logements neufs de prix élevés. Les exploitants d’immeubles de logements locatifs rapportent qu’il faut plus de temps qu’avant pour louer les logements neufs. Dans certains cas, trouver un locataire pour un logement vacant peut prendre des mois.

Les appartements en copropriété offerts en location par les investisseurs qui en sont propriétaires font concurrence aux logements locatifs traditionnels. Cette concurrence est plus forte que d’habitude et c’est un autre facteur qui vient ralentir l’écoulement des logements dans les grands marchés. Même si elle est importante en ce moment, la concurrence provenant des appartements en copropriété diminuera au cours des prochaines années, avec la forte baisse prévue des achèvements de ce type de logement.

Cette concurrence élargit le choix dont disposent les locataires et leur donne une certaine marge de négociation. Les loyers moyens des logements occupés et des logements qui se libèrent continuent d’augmenter. Cependant, les taux d’inoccupation actuels semblent indiquer que les conditions sont devenues plus équilibrées sur le marché locatif des plus grands centres du Canada. Les loyers demandés sont à la baisse également, ce qui corrobore ce point de vue.

Ce constat soulève une question importante : à combien se situe le taux d’inoccupation dans un marché équilibré?

Redéfinir le taux d’inoccupation correspondant à un marché équilibré

Un taux d’inoccupation de 3 % est le seuil utilisé depuis longtemps dans le secteur de l’habitation pour mesurer l’équilibre du marché locatif. Toutefois, notre analyse montre que ce seuil ne fonctionne pas pour tous les marchés ni pour toutes les périodes. Les variations observées s’expliquent par des différences dans :

• la facilité de construction;
• les conditions économiques locales;
• la réglementation des loyers;
• la composition du parc locatif.

La fourchette d’équilibre des taux d’inoccupation est celle où la croissance des loyers corrigée de l’inflation est proche de zéro. Quand le taux d’inoccupation est inférieur à cette fourchette, le loyer moyen tend à augmenter plus rapidement que l’inflation, parfois même fortement. Quand le taux passe au-dessus de cette fourchette, la croissance des loyers a tendance à descendre sous le taux d’inflation³.

Selon notre analyse provisoire, le taux d’inoccupation dans la plupart des grands marchés se situe maintenant dans les fourchettes historiques associées à des conditions équilibrées, ou près de celles-ci. À Vancouver, il était juste au-dessus de sa fourchette d’équilibre en 2025, tandis qu’à Halifax, il se trouvait juste en dessous (figure 2).

Voici ce que révèlent nos résultats provisoires pour le marché locatif des principaux centres urbains au Canada :

• Calgary et Edmonton : Dans ces marchés, le taux d’inoccupation doit monter davantage avant que les loyers moyens ne se stabilisent. En dessous de ce seuil, le marché se resserre rapidement et les loyers augmentent fortement. Le marché dans ces deux régions métropolitaines de recensement (RMR) a toujours été marqué par de grandes fluctuations. 
• Vancouver et Toronto : Les loyers dans ces marchés se sont stabilisés à des taux d’inoccupation plus bas que dans d’autres marchés. Même de faibles hausses du taux d’inoccupation peuvent réduire de beaucoup la pression sur le loyer moyen. Ce portrait est conséquent avec une offre qui demeure limitée par rapport à la demande. 
• Montréal, Ottawa et Halifax : Ces marchés ont enregistré moins de fluctuations et des transitions plus graduelles entre des conditions de marché serrées et des conditions plus détendues.

La croissance de l’offre a donné un certain répit aux nouveaux locataires dans un contexte où l’abordabilité demeure sous pression

Au premier trimestre de 2026, l’abordabilité pour les locataires existants⁴ s’est détériorée dans la plupart des grands marchés par rapport à l’an dernier. Edmonton et Toronto font figure d’exception. Dans ces centres, l’augmentation des loyers a ralenti en raison de la hausse de l’offre et la croissance des salaires a été forte, ce qui a amélioré l’abordabilité.

Calgary et Halifax se démarquent, car ces centres sont ceux où l’abordabilité s’est le plus détériorée ces dernières années. Les ratios d’abordabilité dans ces marchés s’approchent maintenant des niveaux observés actuellement à Toronto.

La hausse des loyers moyens contraste avec l’amélioration des conditions pour les locataires qui signent un nouveau bail. Le rapport loyer demandé-revenu⁵ a généralement diminué dans la plupart des grandes RMR. Sa baisse s’explique surtout par les loyers demandés, qui ont stagné ou diminué en raison de la détente des conditions de location. Les plus fortes baisses de ce rapport sont survenues à Vancouver, à Toronto, à Calgary et à Edmonton. Les rapports à Vancouver et à Toronto sont maintenant revenus à leurs niveaux d’avant la pandémie. Cette amélioration laisse entendre que la récente croissance de l’offre se traduit par de modestes gains en matière d’abordabilité et par un choix accru dans certains segments du marché.

La mobilité des locataires demeure inégale dans les quartiles de loyers

Selon l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, les taux d’inoccupation ont augmenté dans tous les quartiles de loyers. En même temps, les exploitants d’immeubles locatifs rapportent une concurrence accrue de la part des immeubles neufs et disent que les locataires sont plus disposés à déménager pour profiter des incitatifs offerts. C’est sans doute signe que l’offre de logements neufs haut de gamme a attiré des locataires à revenu élevé, ce qui pourrait avoir libéré des logements à prix moindre.

Dans l’ensemble, notre analyse montre que le roulement des locataires était le plus élevé dans les quartiles de loyers les plus chers. Il était beaucoup plus faible dans les quartiles des loyers les plus abordables, où il s’est toutefois généralement accru de 2024 à 2025. Cependant, les taux d’inoccupation sont demeurés très bas et les conditions ont varié selon le marché (figure 3) :

• Toronto et Vancouver : Les taux d’inoccupation et de roulement se sont accrus dans la plupart des quartiles de loyers. La pression s’est maintenue dans les segments des logements les moins chers, en particulier dans le premier quartile de loyers, toujours serré. On peut penser que l’effet de filtrage associé à l’offre de logements neufs est limité – autrement dit, cette offre ne permet pas de libérer beaucoup de logements de prix moindre.
• Calgary et Edmonton : Les taux d’inoccupation et de roulement sont élevés dans tous les quartiles. Cela montre comment les périodes de forte croissance de l’offre peuvent faire augmenter la mobilité des locataires dans l’ensemble du marché.
• Montréal et Halifax : Ces marchés n’ont pas suivi les mêmes tendances que les autres. Les taux d’inoccupation ont augmenté et les taux de roulement ont diminué dans la plupart des quartiles des loyers. C’est signe que, malgré la hausse du nombre de logements disponibles, les locataires étaient peu réactifs ou peu enclins à déménager.

La formation de ménages locataires devrait se poursuivre

La croissance démographique est faible et les taux de chômage sont élevés, mais la demande de logements locatifs dans les grandes villes devrait être soutenue par :

• l’amélioration de l’abordabilité pour les nouveaux locataires;
• les tendances du retour au bureau;
• les grandes cohortes de jeunes adultes en quête d’autonomie.

La formation de ménages se poursuivra en 2026 (figure 4). Elle sera concentrée dans les jeunes cohortes, qui sont les plus souvent locataires, surtout étant donné l’incertitude économique et la différence de coût entre la location et l’achat d’un logement. À Toronto et à Vancouver, la baisse des coûts du logement devrait soutenir la croissance. Ainsi, la formation de ménages qui s’était refoulée pourra se concrétiser.

La Mise à jour sur le marché locatif fait le point sur les conditions du marché locatif au Canada. Ce rapport s’appuie sur les conclusions de notre Rapport sur le marché locatif de 2025. Il comprend aussi les renseignements sur le marché obtenus auprès de spécialistes du secteur.