00:00:00:01

[Audio : Une musique rythmée joue.]

[Visuel : Une femme aux longs cheveux bruns est assise dans un fauteuil en cuir brun, une lampe sur pied derrière elle. Elle parle dans un micro sur pied. Elle porte une chemise grise à motifs animaliers noirs et un pantalon noir.]

JOELLE HAMILTON : Peux-tu nous expliquer ce qui a influencé les décisions en matière de l’offre de logements en 2025?

00:00:06:00

[Visuel : Assise en face d’elle, dans un fauteuil en cuir brun, se trouve une femme aux longs cheveux blonds, assise elle aussi derrière un micro. Elle porte un veston beige par-dessus un haut noir ainsi que des pantalons noirs.]

TANIA BOURASSA-OCHOA : On a un contexte économique qui n’a pas été très favorable. Conditions du côté du marché de l’emploi qui ont été plus difficiles.

00:00:13:08

JOELLE HAMILTON : Peux-tu expliquer ce qui se passe sur le marché des copropriétés et pourquoi est-ce important?

00:00:18:12

TANIA BOURASSA-OCHOA : On a toutes les ventes sur plan de copropriétés qui ont connu des chutes assez importantes en 2025.

00:00:26:06

[Visuel : Entre les deux femmes, sur le mur du fond, se trouve un écran sur lequel il est écrit « Sous notre toit : Balado sur le logement au Canada. »]

JOELLE HAMILTON : Selon les prévisions de la SCHL, le nombre de mises en chantier d’habitations à l’échelle nationale diminuera de 2026 à 2028. Pourquoi? Et qu’est-ce que ça signifie pour la population canadienne?

00:00:38:17

TANIA BOURASSA-OCHOA : La baisse des mises en chantier, à court terme, va permettre d’absorber cette offre qui est venue s’ajouter sur le marché. Néanmoins, ça porte un risque à moyen terme.

00:00:51:17

[Visuel : Sur un fond rouge et bleu, des formes noires apparaissent. Elles forment bientôt une rangée de maisons différemment orientées. Une boîte translucide blanche avec le symbole d’une loupe apparaît au centre de l’écran. Un texte apparaît ensuite à l’intérieur de la boîte : « marché canadien de l’habitation ».]

JOELLE HAMILTON (en voix hors champ) : Vous écoutez Sous notre toit, balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. Au centre, un texte apparaît en blanc. On peut y lire : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada ».]

[Audio : La musique s’arrête.]

00:01:09:18

JOELLE HAMILTON : Bonjour tout le monde et bienvenue au balado Sous notre toit. Je suis votre animatrice, Joelle Hamilton.

[Visuel : Le nom « Joelle Hamilton » apparaît en blanc dans un encadré violet en bas de l’écran. En dessous se trouve la description « Communication et marketing - SCHL. »]

Aujourd’hui, nous parlons du dernier Rapport sur l’offre de logements de la SCHL. À première vue, l’année 2025 a été marquée par des progrès importants, mais des défis structurels continuent de peser sur l’offre future. Aujourd’hui, nous examinons les deux facettes de cette situation.

Et aujourd’hui, on a avec nous Tania Bourassa-Ochoa, une des économistes en chef de la SCHL. Bienvenue, Tania.

00:01:42:06

TANIA BOURASSA-OCHOA : Merci, Joelle.

00:01:43:10

JOELLE HAMILTON : Donc, Tania, commençons par une vue d’ensemble. Et je vais lire un peu, juste pour faire certain que j’ai les bons chiffres. Les mises en chantier d’habitations ont augmenté d’à peu près 6 % l’année passée, pour se chiffrer à environ 259 000 unités. Et on sait qu’ils ont dépassé leur moyenne sur 10 ans dans la plupart des grands marchés. Qu’est-ce qui a entraîné cette augmentation?

00:02:06:16

[Visuel : Le nom « Tania Bourassa-Ochoa » apparaît en blanc dans un encadré violet en bas de l’écran. En dessous se trouve la description « Économiste en chef adjointe - SCHL »]

TANIA BOURASSA-OCHOA : Eh bien, tout d’abord, en 2025, je pense que c’est important de dire qu’on a vraiment vu un progrès en termes d’offre qui a été ajouté sur le marché. Donc, c’est vraiment grâce à la construction locative, en fait, qu’on a vu ce progrès-là en 2025.

Quand on regarde dans plusieurs régions à travers le pays, on voit qu’on a atteint des niveaux record au niveau de la construction de logements locatifs. En fait, quand on regarde l’offre qui est actuellement en construction, donc plus particulièrement les appartements actuellement en construction, on est à un niveau extrêmement élevé, donc on est à 2 fois la moyenne sur les 10 dernières années. Donc c’est vraiment un nombre assez important de constructions qui se préparent à arriver tranquillement sur le marché au cours des prochaines années.

Un autre élément important à souligner, c’est ce qu’on appelle le « missing middle » ou le « chaînon manquant ». Donc, on a vu quand même une augmentation continue de ce type de construction d’habitations en 2025, ce qui a été quand même assez positif. Quand on regarde du côté de Calgary ou encore Edmonton, 60 % de leur construction résidentielle, c’est vraiment ce type de construction. Quand on regarde même du côté de Toronto, c’est 50 % de la construction résidentielle qui fait partie de cette qualification de « chaînon manquant ». C’est davantage des conversions, mais tout de même, ça ajoute à l’offre qu’on retrouve sur le marché.

00:03:48:10

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Et finalement, un autre point important à souligner, c’est les délais de livraison qui ont été accélérés. Donc, dans plusieurs villes canadiennes, on a vu des livraisons plus rapides, en fait, des délais de construction qui ont été plus rapides. Et donc, ça a permis de transformer des projets qui ont été lancés en des habitations réelles pour les Canadiens.

Donc 2025, il faut le dire, c’est une année où on a enregistré quand même des gains significatifs du côté de l’offre.

00:04:20:16

JOELLE HAMILTON : Et peux-tu définir ce que sont les logements du « chaînon manquant »?

00:04:25:16

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui. Donc, en fait, il n’y a pas de définition standard pour le « chaînon manquant », mais on parle d’une densité qui est douce à moyenne. Donc, en fait, on va parler des logements accessoires, par exemple, des plex, on va parler des maisons en rangées ou encore de la construction locative, mais tu sais qui est plus… On parle de 3 à 4 étages, par exemple.

00:04:51:23

JOELLE HAMILTON : Donc l’offre a augmenté, mais sa composition a changé. Et selon notre dernier rapport, la construction de logements pour propriétaires-occupants s’est affaiblie. Peux-tu expliquer ce qui se passe sur le marché des copropriétés, et pourquoi est-ce important?

00:05:08:17

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui, bien, en fait, c’est ça, tu l’as dit : c’est vraiment un revirement de tendance qu’on observe du côté de la construction. Donc, niveau record de constructions locatives. À la fois, on voit la construction de copropriétés particulièrement… aller dans une direction complètement différente, finalement.

Donc, on a toutes les ventes sur plan de copropriétés qui ont connu des chutes assez importantes en 2025, ce qui a fait en sorte qu’on a accumulé beaucoup d’inventaire, autant des condos en prévente, donc sur plan, que des condos existants qui se sont accumulés sur le marché. Et ce qui fait en sorte que les seuils pour recevoir le financement pour les développeurs ont été beaucoup plus difficiles à atteindre.

Donc, ce qui s’est passé, c’est que plusieurs développeurs ont soit décidé de retarder des projets… Dans certains cas, on a été capable de transformer ces projets en projets locatifs. Pour qu’un produit de condo soit transformé en locatif, habituellement, ça doit arriver dans les étapes initiales de la planification, mais ça arrive. On en a vu quelques-uns.

Et il y a aussi plusieurs projets qui ont été malheureusement cancellés, donc vraiment les développeurs qui ont enlevé le pied de l’accélérateur, mettent carrément le pied sur le frein. Et on a plusieurs projets qui ont été ainsi cancellés.

Donc, en 2025, quand on regarde du côté de Toronto, par exemple, on voit que la construction de copropriétés a atteint des niveaux qu’on n’avait pas vus depuis la dernière crise financière, donc en 2009. À Montréal, on atteint des niveaux records, extrêmement bas, en termes de construction de copropriétés. Et à Vancouver, on voit en fait que c’est la deuxième année consécutive qu’on enregistre des baisses du côté des mises en chantier de copropriétés.

00:07:07:22

JOELLE HAMILTON : Dans de nombreuses villes, les conditions du marché semblent plus détendues en ce moment. Les taux d’inoccupation sont en hausse et la croissance des loyers ralentit, et aussi, les prix se stabilisent dans certains cas. Pourquoi le rapport met-il en garde contre le risque d’interpréter la situation comme un problème résolu?

00:07:32:23

TANIA BOURASSA-OCHOA : Tout simplement parce que ce qu’on voit comme conditions actuellement, aujourd’hui, sont en fait le reflet des décisions du passé, des décisions d’hier. Donc le niveau élevé d’unités qu’on voit qui sont en construction ou qui ont été récemment achevées et qui rentrent sur le marché, le niveau élevé de mises en chantier qu’on a observé en 2025, c’est le résultat de décisions qui ont été prises il y a 1 an, voire même 2 ans auparavant, dans un contexte où la situation était très différente.

On avait une demande d’habitations qui était très forte, on avait une population qui augmentait de manière très rapide. On avait des conditions de financement pour les développeurs qui étaient très favorables. Et si on se retrouve aujourd’hui, en 2025, le portrait a changé de manière assez drastique. On a une demande qui a ralenti énormément, une population qui ralentit aussi, voire même décroît dans certaines régions à travers le pays, des conditions de financement un petit peu plus difficiles.

Et donc, il y a vraiment un désalignement en termes de la demande et de l’offre. Donc, ça prend beaucoup plus de temps pour l’offre de répondre à cette demande. Et donc, c’est vraiment le risque qu’on entrevoit : c’est quand on regarde les mises en chantier à la fin de 2025, on voit que la construction a commencé à ralentir. Depuis le début de l’année, c’est le cas également. On s’attend à ce que cette activité décélère, et donc il y a un véritable risque de se retrouver encore face à une pénurie potentielle d’habitations, dans un contexte où potentiellement la demande pourrait reprendre vigueur.

Et donc c’est vraiment ce désalignement qui fait en sorte qu’il y a un risque pour l’abordabilité à moyen terme.

00:09:36:04

JOELLE HAMILTON : Donc, Tania t’as mentionné quelques régions déjà, mais je veux mettre le point sur 4 régions précises. Et commençons par Toronto. À court terme, le marché semble détendu, mais on sait que les mises en chantier ont touché leur niveau le plus bas depuis 2009. Que se passe-t-il à Toronto?

00:09:54:17

TANIA BOURASSA-OCHOA : Bien, en fait, le cas de Toronto, c’est vraiment un cas typique entre ce désalignement entre l’offre et la demande. Donc, à l’heure actuelle, on a vu effectivement un nombre très, très important d’achèvements, donc d’unités qui ont été complétées – achevées, et qui sont rentrées sur le marché.

Donc, ça a causé beaucoup d’accumulation d’inventaire dans le contexte où la demande, elle, en parallèle, a diminué de manière très importante. Population qui est au ralenti, voire même qui diminue à Toronto, demande des investisseurs, surtout quand on pense au condo qui a baissé de manière assez importante aussi. Et donc, vraiment, on voit, comme tu parlais, des conditions de marché qui se sont beaucoup assouplies.

En fait, c’est intéressant, parce qu’on voit aussi les développeurs se tourner vers d’autres types de produits. Donc, dans certains cas, on a vu des projets de copropriétés être convertis en projets locatifs, quand c’est possible. On voit aussi des développeurs qui se sont tournés vers des plus petits projets. Donc, en fait, c’est la première fois qu’on voit plus d’unités dans des projets de 3 à 5 unités, dans des plus petits projets, que des grands projets de 100 unités et plus. On a vraiment un revirement de tendance de ce côté-là.

Donc, baisse des mises en chantier. Aujourd’hui, on s’attend à ce que ce ralentissement de l’activité se poursuive, et donc, il y a vraiment un risque quand on regarde qu’est-ce qu’il y a dans la chaîne de production à l’heure actuelle. Il y a effectivement un risque pour l’abordabilité à moyen terme.

00:11:37:08

JOELLE HAMILTON : Alors, à Montréal, les logements locatifs représentaient plus de 80 % des mises en chantier l’an passé. Qu’est-ce que cela nous dit sur l’offre, au sujet de l’offre à Montréal?

00:11:50:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Le cas de Montréal est intéressant dans le sens où on a vraiment vu ce revirement de tendance s’opérer depuis un certain temps, depuis plusieurs années maintenant. Donc, on voyait déjà l’activité de construction de copropriétés diminuer depuis quelques années, le locatif prendre son envol, si bien qu’aujourd’hui, on se retrouve avec des niveaux records de construction locative, et à la fois des niveaux records en termes des bas niveaux de construction de copropriétés. Donc, vraiment un revirement de situation de ce côté-là.

On regarde le nombre d’achèvements et le nombre d’unités qui sont actuellement en construction à Montréal. On a des niveaux jamais vus. Donc on a beaucoup, beaucoup d’inventaire qui va se retrouver sur le marché au cours des prochaines années. On s’attend à ce que les mises en chantier diminuent quelque peu au cours des prochaines années.

00:12:49:19

JOELLE HAMILTON : Calgary et Edmonton ont enregistré un nombre record de mises en chantier et, à Calgary, les mises en chantier ont même été plus élevées que celles à Toronto. Qu’est-ce qui explique cette vitalité?

00:13:02:07

TANIA BOURASSA-OCHOA : Eh bien, en fait, certainement une demande qui a été assez soutenue et persistante au cours des dernières années. On a aussi des réformes en termes de zonage qui ont favorisé beaucoup de construction locative, mais aussi la construction d’habitations dans le « chaînon manquant ».

En fait, quand on regarde du côté d’Edmonton, on note qu’il y a une augmentation de la construction, autant du côté de la construction locative que la construction de copropriétés. Ce qui est quand même très contraire à ce qu’on observe dans le reste du pays.

Ceci dit, il y a quand même des défis qui se dessinent, qui commencent à se faire sentir déjà, et c’est la pénurie de la main-d’œuvre et aussi la capacité de production. Et donc, en fait, quand on regarde du côté de Calgary, par exemple, quand on regarde les mises en chantier, il y a plus de mises en chantier que d’unités qui ont été complétées dans un contexte où on a un inventaire qui est actuellement en construction qui est très élevé. Et donc, ça vient mettre une pression sur cette pénurie de main-d’œuvre dont on parlait, et les capacités de production.

Donc, c’est vraiment un momentum qui est fort, oui, mais qui fait face à certains défis.

00:14:25:08

JOELLE HAMILTON : Pour ce qui a trait à Vancouver, les conditions du marché à Vancouver semblent aussi s’être un peu détendues à court terme, mais que se passe-t-il sous la surface?

00:14:37:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui, effectivement. Donc, en fait, on a eu un nombre record d’achèvements de propriétés nouvellement construites et achevées qui sont rentrées sur le marché.

Du côté de la revente, on a également eu une offre importante qui s’est ajoutée. Donc, en fait, plusieurs ménages qui ont mis leurs propriétés à vendre dans un contexte des renouvellements hypothécaires, entre autres, mais aussi des choix d’habitations qui ont changé au cours des dernières années.

Et on a un marché, du côté de la revente, du moins, on n’a jamais vu un niveau aussi bas que dans les 20 dernières années. Donc certainement des conditions de marché qui se sont assouplies, qui sont vraiment assouplies. Du côté des mises en chantier, on commence à enregistrer… En fait, elles sont de nouveau en baisse. Donc, on avait déjà commencé à enregistrer des baisses. On continue à voir ces baisses. La viabilité des projets est quand même mise à dure épreuve. Donc, des coûts de construction qui sont élevés et qui rendent vraiment la viabilité de plusieurs projets plus difficile.

Et donc, ce qu’on voit, à l’heure actuelle, c’est vraiment une diminution de cette activité de la construction résidentielle qui pourrait se traduire, comme on l’a mentionné plus tôt, en risques potentiels pour ces marchés.

00:15:56:07

JOELLE HAMILTON : Nous savons que les décisions des promoteurs sont influencées par plusieurs facteurs. Et selon le rapport, les changements observés récemment s’expliquent par le ralentissement de la demande, les tendances démographiques, et la hausse des coûts. Peux-tu nous expliquer ce qui a influencé les décisions en matière de l’offre de logements en 2025?

00:16:18:12

TANIA BOURASSA-OCHOA : Bien, en fait, c’est important de comprendre qu’il y a plusieurs facteurs qui vont influencer les décisions des développeurs, donc décider d’aller de l’avant avec un projet ou pas, ou de choisir quel type de projet. Donc, il y a plusieurs facteurs. Mais il y a certainement quelques facteurs qui ont été plus importants que d’autres en 2025.

Donc, les décisions de 2025 ont été influencées d’une part par la diminution importante de la population, population qui a connu un ralentissement. Dans certaines régions, comme à Vancouver ou à Toronto, on voit carrément une décroissance de la population. Donc, ce côté démographique y joue pour beaucoup.

Ralentissement important de la demande aussi. On a un contexte économique qui n’a pas été très favorable, conditions du côté du marché de l’emploi qui ont été plus difficiles, conditions d’incertitude liées à un contexte géopolitique difficile et incertain. On a toute la question des tarifs également qui a amené beaucoup d’incertitude chez plusieurs ménages, des pertes d’emploi chez certains ménages, dans certaines régions impactées davantage par les tarifs.

Et donc, ça influence la décision des ménages, soit de rentrer sur le marché ou de déménager également. Donc, impact sur la demande.

00:17:45:00

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Il y a aussi un autre facteur important qui est le refoulement de la formation de ménages. Donc, on considère qu’il y a beaucoup de ménages qui n’ont pas été formés au cours des dernières années, dans un contexte où l’abordabilité est encore un enjeu, dans un contexte où les conditions économiques sont très difficiles.

Donc, des ménages qui ne se forment pas, ça veut dire des jeunes qui habitent encore chez leurs parents, par exemple. Ça veut dire un jeune couple qui, justement, peut habiter chez un des parents pour mettre assez d’argent de côté avant de déménager. Ça peut être des colocataires, par exemple, ou deux ménages de gens qui sont récemment arrivés au Canada, qui décident d’habiter ensemble, et qui ne créent pas leur propre ménage.

Donc, on a toute cette formation de ménages qui est vraiment refoulée, si on veut, et qui attend des meilleures conditions économiques pour se former. Donc, ce n’est pas une demande qui est inexistante ou qui est disparue, mais plutôt qui attend.

Et finalement, un autre facteur, c’est les coûts. Les coûts de construction qui sont extrêmement élevés, qu’on parle des coûts du côté de la main-d’œuvre, qu’on parle du coût des matériaux, que ce soit les taxes, par exemple, du côté des municipalités, ou que ce soit des coûts de financement également… Donc, vraiment du côté des coûts, qui encore aujourd’hui, rendent l’équation mathématique plus difficile que par le passé.

00:19:23:06

JOELLE HAMILTON : Nous avons beaucoup parlé de ce qui s’est passé l’année passée, en particulier les achèvements élevés, construction record de logements locatifs, mais aussi la baisse de l’offre de logements pour les propriétaires-occupants.

Selon les prévisions de la SCHL, le nombre de mises en chantier d’habitations à l’échelle nationale diminuera de 2026 à 2028. Pourquoi? Et qu’est-ce que ça signifie pour la population canadienne?

00:19:49:16

TANIA BOURASSA-OCHOA : Oui. Donc, en fait, ça a été un peu le thème de notre conversation d’aujourd’hui, où il y a vraiment ce désalignement entre l’offre et la demande, parce que ça prend autant de temps pour que l’offre puisse justement répondre à cette demande-là.

Donc, ce qu’on a vu en 2025, c’est vraiment le résultat des décisions qui ont été faites il y a 1 an, 2 ans, quand la demande était très différente. Aujourd’hui, dans un contexte économique qui est toujours aussi incertain, dans un contexte où la demande d’habitations a diminué de façon très importante, ces décisions, qui ont déjà été prises l’année passée, impacteront les mises en chantier qu’on verra en 2026 et en 2027.

C’est sûr que, dans un contexte où on a vu beaucoup d’offre s’ajouter sur le marché au cours de la dernière année, la baisse des mises en chantier, à court terme, va permettre d’absorber cette offre qui est venue s’ajouter sur le marché. Néanmoins, ça porte un risque à moyen terme, parce que, si on se fie au passé, on sait que la demande va finir par revenir. On a parlé d’une demande également qui était refoulée, qui attend des conditions plus favorables pour…

00:21:11:00

JOELLE HAMILTON : S’établir.

00:21:13:00

TANIA BOURASSA-OCHOA : S’établir!

00:21:13:00

JOELLE HAMILTON : Acheter!

00:21:15:00

TANIA BOURASSA-OCHOA:

Exactement! Pour arriver sur le marché.

00:21:16:00

JOELLE HAMILTON : Acheter une propriété!

00:21:16:18

TANIA BOURASSA-OCHOA : Et donc, dans ce contexte-là, on se pose la question si, justement, la baisse de l’activité de la construction aujourd’hui ne sera pas la pénurie de logements de demain.

Donc, vraiment un risque pour l’abordabilité à moyen terme.

00:21:34:14

JOELLE HAMILTON : Donc, merci beaucoup, Tania, de nous avoir fait le portrait de l’offre de logements au Canada l’année passée, et aussi de nous avoir expliqué en détail ce qui se passe en arrière-plan.

00:21:41:00

[Audio : La musique du générique reprend.]

Et merci à vous, notre public, pour vous être joint à nous « Sous notre toit ».

00:21:53:11

[Visuel : Le titre du balado « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada » apparaît à nouveau à l’écran, en lettres blanches sur un fond violet où se trouvent également les silhouettes noires de plusieurs maisons.]

JOELLE HAMILTON (en voix hors champ) : Et saviez-vous que nous ne sommes pas seulement sur YouTube?

[Visuel : Le texte en blanc glisse et disparaît. Il est remplacé par les logos blancs de Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.]

Vous pouvez maintenant nous trouver sur Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.

[Visuel : Les trois logos glissent vers le haut de l’écran et sont remplacés par un texte en blanc : « Ne ratez pas nos prochains épisodes! ». Trois rectangles translucides avec les mots « Partager », « Suivre », et « S’abonner » apparaissent sous le texte. Puis les rectangles se combinent en un seul qui disparaît.]

JOELLE HAMILTON (en voix hors champ) : Ne ratez pas nos prochains épisodes pour découvrir d’autres discussions authentiques et fondées sur les données. Si ce balado a été instructif et amusant, partagez cet épisode, suivez-nous, ou abonnez-vous. Et surtout, dites-nous ce que vous en pensez. Merci, et à la prochaine!

[Visuel : Le texte disparaît puis est remplacé par un texte en blanc où il est écrit : « À la prochaine! ».]

00:22:28:06

[Visuel : Le mot-symbole « Canada » et le logo de la SCHL apparaissent à l’écran sur un fond blanc.]

[Audio : La musique s’estompe.]

00:22:36:18