Partout au Canada, les municipalités changent la façon dont les projets de logement sont approuvés, financés et construits. Deux ans après son lancement, le Fonds pour accélérer la construction de logements donne des résultats. Il aide les collectivités à agir plus rapidement et à offrir davantage de logements.
Le programme ne repose pas sur une approche unique. Il offre à chaque collectivité la souplesse nécessaire pour créer des solutions de logement adaptées à ses propres besoins — qu’il s’agisse de moderniser les processus d’approbation, de libérer des terrains ou de permettre l’aménagement de nouveaux types de logements. Une grande ville et une petite municipalité font face à des obstacles différents, et le programme aide chacune à répondre à ses priorités.
C’est pourquoi les résultats varient d’une collectivité à l’autre. Ce qui les unit, c’est un changement durable : des systèmes locaux renforcés qui soutiennent la production de logements à long terme.
Les municipalités participantes ont mentionné 4 domaines clés dans lesquels le Fonds pour accélérer la construction de logements joue un rôle déterminant :
Quatre façons dont le Fonds change les choses
- Amélioration des processus d’approbation et des technologies municipales
- Mise à profit des terrains publics
- Réforme du zonage et des politiques
- Utilisation d’outils financiers pour réduire les coûts de construction
Les réformes diffèrent d’une municipalité à l’autre, mais ensemble, elles montrent comment des mesures coordonnées aident à construire plus de logements.
1. Amélioration des processus et des technologies municipales
Lorsque les processus d’approbation sont lents, les coûts augmentent — ce qui peut déterminer si des logements sont construits ou non. Les délais font grimper les coûts du logement et peuvent retarder les projets avant même leur lancement. Partout au Canada, les municipalités accélèrent les approbations et utilisent des outils numériques pour rendre l’aménagement plus rapide, plus clair et plus prévisible.
La lenteur et l'imprévisibilité des processus d’approbation freinent depuis longtemps la construction de logements. Le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les municipalités à moderniser ces processus. Il mise sur des pratiques plus efficaces et des outils numériques pour permettre aux promoteurs de planifier avec confiance et d’accélérer la construction.
Jusqu’à présent, le Fonds a soutenu environ 100 projets technologiques partout au pays. Ces projets changent la façon dont les demandes sont présentées, examinées et approuvées.
Les effets de ces changements se font déjà sentir dans plusieurs villes :
- À Burnaby (Colombie-Britannique), les délais de délivrance des permis ont été réduits de moitié.
- À Vancouver (Colombie-Britannique), le nombre d’exigences réglementaires est passé d’environ 1 000 à 400. Cette réduction simplifie les démarches et aide les promoteurs à faire avancer leurs projets.
Certaines municipalités utilisent des technologies de pointe pour accélérer les examens. À Burlington (Ontario), une plateforme alimentée par l’intelligence artificielle a été lancée. Elle vérifie la conformité des demandes d’aménagement avec le zonage et le code du bâtiment. Cette approche améliore la qualité des demandes, accélère les approbations et aide à commencer la construction plus tôt.
Les petites collectivités et les communautés rurales constatent elles aussi des améliorations importantes. Humboldt (Saskatchewan) et Ritchot (Manitoba) ont mis en place des systèmes électroniques de délivrance de permis. Le personnel local les considère comme les améliorations les plus importantes depuis des décennies. À Amherst (Nouvelle-Écosse), les approbations dépendent moins des personnes en poste, ce qui rend le processus plus uniforme et plus résilient.
De nouveaux outils et rôles appuient ces efforts. Kelowna (Colombie-Britannique) a mis en place un tableau de bord intégré du logement. Winnipeg (Manitoba) a créé des postes de planificateurs-conseils en matière de logement pour guider les demandeurs. De son côté, Richmond (Colombie-Britannique) a même créé un service municipal du logement.
Pris ensemble, ces changements favorisent une approche globale à l’échelle municipale. Les processus sont plus rapides, plus clairs et plus faciles à utiliser.
Pourquoi c’est important : Des processus d’approbation prévisibles font plus que gagner du temps. Lorsque les constructeurs savent à quoi s’attendre, ils peuvent planifier en toute confiance et s’engager à réaliser un plus grand nombre de projets. Plus un ensemble résidentiel est construit rapidement, moins il coûte cher, ce qui contribue à rendre le logement plus abordable.
2.Les terrains publics comme levier pour le logement
Le coût du terrain représente une part importante de la plupart des projets d’ensembles résidentiels et constitue un élément essentiel à leur réalisation. Lorsque les collectivités utilisent des terrains qu’elles possèdent déjà, ceux-ci peuvent contribuer à rendre les projets réalisables à grande échelle. Ils peuvent également servir de levier pour financer la construction, ce qui donne une nette avance aux projets d’ensembles résidentiels.
Lorsque les municipalités mettent à profit les terrains publics, elles peuvent en réduire le coût et permettre la création de nouveaux logements qui répondent aux besoins locaux. Ces terrains sont souvent bien situés, dans des secteurs bien desservis, à proximité des transports en commun, des lieux de travail, des écoles et d'autres commodités. Au-delà de la réduction des coûts, ces terrains permettent aussi d’offrir des logements dans des emplacements parmi les plus stratégiques et recherchés.
Edmonton (Alberta) en est un excellent exemple. Son initiative visant les terrains excédentaires permet la création d’environ 1 300 logements en transformant des propriétés publiques sous-utilisées en espaces destinés à de nouveaux logements.
Les petites collectivités réalisent également des progrès importants. À Bowen Island (Colombie-Britannique), la municipalité construit des logements en partenariat avec un organisme sans but lucratif. Cette initiative montre que même les petites municipalités peuvent atteindre leurs objectifs en matière de logement. Westville (Nouvelle-Écosse) et St. Thomas (Ontario) convertissent d’anciennes écoles en logements. Ces projets montrent comment des immeubles sous-utilisés peuvent être réaffectés pour répondre aux besoins locaux.
Ces initiatives témoignent d’un changement global. Les municipalités sortent de leur rôle traditionnel de régulateur pour devenir des partenaires actifs dans la construction de logements. En combinant terrains publics, financement et partenariats, le Fonds pour accélérer la construction de logements contribue à réaliser des projets de logements qui, autrement, ne se seraient pas concrétisés.
Pourquoi c’est important : Les terrains publics peuvent être un puissant levier pour accroître l’offre de logements. Lorsqu’elles les utilisent de façon stratégique, les municipalités ont davantage de contrôle sur ce qui est construit et sur l’emplacement des projets, ce qui permet de créer les bons types de logements aux bons endroits.
3. Réforme des politiques et du zonage
Les règles de zonage déterminent ce qui peut être construit et à quel endroit. Lorsque ces règles sont trop restrictives, elles créent des obstacles et peuvent empêcher la construction des logements nécessaires.
Le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les municipalités à réformer leurs règles de zonage afin de permettre un plus large éventail de types de logements. Il favorise notamment la création de logements du chaînon manquant, comme les maisons en rangée, les duplex et les immeubles d’appartements de faible hauteur. Ces mesures offrent davantage de choix aux accédants à la propriété, aux locataires et aux personnes âgées.
Un zonage restrictif limite depuis longtemps les options de logement. Il devient alors plus difficile pour les accédants à la propriété, les locataires, les personnes âgées et d’autres personnes de se loger dans leur collectivité. Le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les municipalités à réformer ces règles. Il donne aux promoteurs la clarté nécessaire pour bâtir davantage de logements là où les besoins sont les plus grands.
Victoria (Colombie-Britannique) montre à quel point une réforme des politiques et du zonage peut être efficace. La Ville a simplifié ses règles de zonage : le nombre de catégories est passé de dizaines à seulement quatre. Ce changement réduit la complexité des démarches et offre aux constructeurs une bien plus grande clarté quant à ce qu'ils sont autorisés à faire.
D’autres collectivités prennent des mesures tout aussi audacieuses pour assouplir les règles de zonage qui ralentissent souvent l’aménagement des logements :
- À Banff (Alberta), des réformes comme l’élimination des exigences en matière de stationnement ont entraîné une augmentation de 1 000 % du nombre de logements autorisés.
- À North Grenville (Ontario), l'autorisation de construire jusqu'à 6 logements sur un terrain résidentiel contribue à transformer une petite municipalité en pôle de croissance du logement.
Partout au Canada, des municipalités comme Halifax (Nouvelle-Écosse) et Burnaby (Colombie-Britannique) constatent une forte adoption des formes de logement du chaînon manquant, comme les quadruplex, après avoir modifié leurs règles de zonage. Les logements du chaînon manquant comblent l’écart entre les maisons individuelles et les grands immeubles d’appartements. Ces réformes vont au-delà de la simple densification. Elles offrent aux constructeurs plus de clarté et de certitude, favorisent des quartiers plus diversifiés et agréables à vivre, et permettent une meilleure utilisation des terrains et des infrastructures.
Le Fonds appuie également les Premières Nations dans l’élaboration de politiques et de processus favorables au logement. La Première Nation de Lytton (Colombie-Britannique) a simplifié ses processus afin de soutenir les rénovations et les améliorations des infrastructures essentielles. Ces efforts contribuent à accélérer la construction de logements et la relance de la communauté.
Pourquoi c’est important : Lorsque les collectivités simplifient leurs règles de zonage pour permettre une plus grande diversité de types de logements, elles facilitent et accélèrent la construction de logements adaptés aux besoins de toute la population.
4. Des outils financiers pour réduire les coûts de construction
Le coût de construction constitue l’un des principaux obstacles au logement. Les droits, les infrastructures et les lacunes en matière de financement peuvent retarder un projet avant même son lancement. Le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les municipalités à utiliser des outils financiers qui rendent ces projets réalisables.
Les coûts de construction s’expliquent par de nombreux facteurs. Le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les municipalités à utiliser des outils financiers pour atténuer les principales contraintes et relancer des projets à l’arrêt.
Edmonton (Alberta) illustre bien comment cette approche peut fonctionner. Son fonds dédié aux infrastructures permet la création d’environ 4 400 logements en réduisant les coûts initiaux liés à la viabilisation des terrains.
D’autres collectivités utilisent des subventions et des mesures incitatives pour faire avancer les projets. Dans bien des cas, même des mesures incitatives modestes par logement suffisent à accélérer la réalisation d’un projet :
- À Riverview (Nouveau-Brunswick), des mesures incitatives ciblées ont soutenu la création de 81 logements dans 10 ensembles résidentiels, y compris des logements abordables et familiaux.
- À Winnipeg (Manitoba), des programmes de subventions ont soutenu la création d’environ 1 300 logements accessoires. Il s’agit de petits logements, comme des appartements au sous-sol ou des pavillons-jardins, aménagés sur le même terrain que la résidence principale.
- À London (Ontario), des subventions versées à l’avance permettent de surmonter les difficultés de trésorerie. Ce soutien aide les petits constructeurs et les propriétaires-occupants à lancer des projets.
Le Fonds contribue aussi à améliorer le logement dans les communautés autochtones grâce à des projets fondés sur des partenariats. La Treaty One Nation a soutenu la construction du premier immeuble d’appartements dans la réserve urbaine de Naawi-Oodena grâce à une contribution financière. Cet exemple montre comment un soutien ciblé peut faire progresser des projets de logement communautaire.
Ensemble, ces exemples mettent en évidence une leçon importante : les coûts de construction s’expliquent par de nombreux facteurs. En atténuant les principales contraintes grâce à des mesures locales ciblées, les municipalités peuvent débloquer des projets et mettre en œuvre des solutions adaptées à leurs besoins.
Pourquoi c’est important : Lorsque les municipalités réduisent les coûts au bon moment, elles peuvent créer les conditions propices à la relance de projets d’ensembles résidentiels à l’arrêt et à la construction de davantage de logements.
Des résultats concrets et des changements durables grâce aux réformes locales en matière de logement
Partout au Canada, le Fonds pour accélérer la construction de logements aide les collectivités à avancer plus rapidement, à mettre à l’essai de nouvelles idées et à renforcer la confiance dans des réformes qui commencent à porter leurs fruits. Les partenaires municipaux soulignent les répercussions immédiates : des délais raccourcis, des processus simplifiés et une meilleure collaboration entre les services.
Les collectivités s’emploient maintenant à tirer parti des bonnes pratiques, à maintenir les capacités nécessaires et à transformer les progrès réalisés en résultats durables en matière de logement.
Une leçon essentielle se dégage : pour qu'un changement durable s'installe, il faut que la réforme des politiques, l'amélioration des processus, l'innovation financière et le leadership local agissent de concert.
Visitez la page qui présente les résultats du Fonds pour accélérer la construction de logements pour obtenir des données sur les cibles municipales, les réalisations et les progrès globaux.
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Consultez les sommaires des plans d’action pour en savoir plus sur les initiatives financées et rester à l’affût de l’évolution du programme.
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