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Changer la donne pour les locataires de Vancouver
27 octobre 2023
EN BREF
- La forte demande et l’offre limitée ne laissent à la population de Vancouver que peu d’options de logements locatifs abordables.
- Le promoteur sans but lucratif Catalyst Community Developments Society s’attaque au problème en créant des logements pour le « chaînon manquant ».
- Grâce à l’ensemble d’habitation Aspen de Catalyst, Jennifer Cara, ancienne résidente de Vancouver, a pu retourner dans la ville qu’elle aime et trouver un logement abordable de 3 chambres pour sa famille.
La crise du logement abordable à Vancouver est bien documentée. La forte demande de logements locatifs, l’offre limitée et l’afflux constant de nouveaux arrivants ont fait monter les loyers et restreint les options abordables. Beaucoup de locataires choisissent de rester plus longtemps dans leur logement ou de tout simplement quitter la ville pour trouver un logement plus abordable.
C’est un défi auquel un certain promoteur sans but lucratif s’attaque de front.
LE CHAÎNON MANQUANT
Luke Harrison, président de la Catalyst Community Developments Society, est assis dans un salon sur le toit. Les fenêtres allant du plancher au plafond donnent une vue imprenable de la rue Main à Vancouver, au nord, et du dynamique quartier Mount Pleasant, au sud.
On pourrait croire qu’il s’agit d’un hôtel luxueux ou d’un nouvel immeuble de logements en copropriété. Ce n’est ni l’un ni l’autre. Aspen est un immeuble à usage mixte de 145 unités qui offre aux gens de Vancouver des logements abordables au cœur de la ville. L’ensemble résidentiel, qui a ouvert ses portes en 2021, comprend de nombreuses commodités : un restaurant et un centre de santé au rez-de-chaussée, un accès à un stationnement, des jardins communautaires et une terrasse commune sur le toit. Les animaux de compagnie sont acceptés dans tous les logements et une partie de ces logements sont accessibles. Aspen offre un accès facile aux transports en commun, à des parcs, à des restaurants et à d’autres commerces et services. À partir de l’immeuble, il faut un peu plus de 30 minutes à pied pour se rendre au centre-ville.
Il s’agit de l’un des 9 immeubles locatifs abordables en Colombie-Britannique créés par Catalyst, un promoteur sans but lucratif qui cible le « chaînon manquant ».
« Nous définissons le chaînon manquant comme les personnes faisant partie d’un ménage à revenu moyen et vivant dans les collectivités où nous construisons et exploitons des logements, explique Luke. Nous incluons le personnel enseignant, les baristas, les gens qui travaillent dans le domaine de la santé et d’autres personnes dont le salaire ne permet absolument pas de trouver un logement de qualité convenable. »
Sans surprise, Aspen est entièrement occupé et a une liste d’attente de 120 personnes.
« Aspen a vu le jour à un moment où la Ville de Vancouver se demandait comment créer plus de logements abordables et de quels actifs et ressources elle disposait pour y arriver », ajoute Luke.
Comme on peut l’imaginer, le besoin de logements locatifs abordables est considérable.
« La Ville a repéré des parcelles de terrain qui se prêtaient à l’aménagement et a demandé à Catalyst et à d’autres promoteurs de logements communautaires de bâtir des immeubles locatifs abordables. Le but ultime était de faire baisser les loyers et d’accroître l’abordabilité. »
« Comme on peut l’imaginer, le besoin de logements locatifs abordables est considérable, affirme Ryan, gestionnaire de l’aménagement à la Ville de Vancouver. Notre service d’urbanisme vient de terminer une évaluation des besoins qui a révélé que plus de 77 000 ménages occupent des logements inabordables ou de qualité non convenable. »
Selon Ryan, le défi principal est d’ordre économique.
« Il y a 5 ou 10 ans, on pouvait construire un ensemble de logements sociaux grâce à un prêt à faible coût, par exemple de la SCHL, et à un loyer nominal de la Ville de Vancouver, et le tour était joué. Maintenant, en raison de la hausse des coûts de construction, les loyers qu’on doit demander pour couvrir les coûts d’un tel ensemble de logements sont inabordables pour les gens avec un niveau de revenu local. Les ordres supérieurs du gouvernement doivent fournir des contributions en capital importantes pour qu’on puisse bâtir ce type d’ensembles. »
Le financement obtenu à un taux inférieur à celui du marché ainsi que les terrains fournis par la municipalité ont créé une combinaison gagnante pour proposer des loyers abordables.
Entrer dans un nouveau modèle de partenariat.
« L’organisme Catalyst a été fondé grâce à des partenariats, donc les partenariats sont très importants pour la création de tous nos projets, affirme Luke. Dans ce cas-ci, c’en est un qui a initialement été conclu entre Catalyst, la Ville de Vancouver et Vancity, puis ultimement la SCHL y a été ajoutée.
Tout s’est simplement très bien déroulé : le projet a débuté peu après le lancement de la Stratégie nationale sur le logement et de la nouvelle initiative Financement de la construction de logements locatifs. Le financement obtenu à un taux inférieur à celui du marché ainsi que les terrains fournis par la municipalité ont créé une combinaison gagnante pour proposer des loyers abordables. »
UN DÉSAVANTAGE POUR LES TRAVAILLEURS
Lorsque Jennifer Cara, alors résidente de longue date de Vancouver, a eu des enfants, elle s’est retrouvée directement dans le chaînon manquant.
« Vancouver comporte un désavantage pour les travailleurs, affirme-t-elle. Tout le monde qui habite au centre-ville veut des services. Les gens veulent des commerces de détail, un café Starbucks… mais personne qui travaille chez Starbucks ne peut se permettre de vivre au centre-ville de Vancouver. J’avais un assez bon emploi, mais je ne pouvais plus me permettre d’habiter au centre-ville. En plus, comme je l’ai constaté, personne ne veut louer un logement à quelqu’un qui a 2 bébés. »
Une fois qu’on a quitté le marché locatif de Vancouver, comment peut-on y retourner?
Avec son conjoint et ses 2 enfants, Jennifer a déménagé à Victoria pour se rapprocher de sa belle-famille.
« Nous avions besoin d’aide parce que 2 bébés, c’est beaucoup. C’était formidable, mais j’avais passé toute ma vie d’adulte à Vancouver. J’ai donc cherché un moyen de revenir.
Mais une fois qu’on a quitté le marché locatif de Vancouver, comment peut-on y retourner? »
Jennifer a finalement découvert Catalyst.
Catalyst utilise les limites de revenu pour le logement pour ses immeubles, soit le revenu brut maximal que les ménages ne doivent pas dépasser pour être admissibles à de nombreux programmes de logement abordable. Les limites varient selon les régions et sont fixées par BC Housing, en fonction des chiffres établis par la SCHL.
Jennifer respectait les limites de revenu pour le logement de Victoria et était admissible à un logement de l’immeuble Madrona de Catalyst – jusqu’à ce qu’elle obtienne un poste de niveau supérieur.
Nous voulons créer un écosystème auquel les gens peuvent accéder et dans lequel ils peuvent être locataires pour la vie. En toute honnêteté, nous souhaitons que cet écosystème leur permette d’être en meilleure position qu’ils ne le seraient dans un logement qui leur appartient.
« Tout à coup, j’ai légèrement dépassé la limite pour Victoria. Le père de mes enfants a dit : “Il y a une place à Vancouver dans un immeuble de Catalyst où l’on trouve le même genre d’offre selon des catégories”. J’étais admissible à ce logement parce qu’il était à Vancouver et qu’il était plus cher. »
Le nouveau logement de Jennifer dans l’ensemble Aspen est situé près du SkyTrain, de l’école de ses enfants, du musée Science World (leur « endroit préféré ») et offre beaucoup d’espace pour sa famille et son chien.
« C’est ce qui m’a permis de revenir là où sont tous mes amis. J’avais tous mes contacts d’affaires ici, et je m’y sens chez moi. »
Sa nouvelle expérience de location à Vancouver est aussi très différente de sa précédente.
« J’ai rencontré des voisins sur mon étage. La dernière fois que j’ai vécu à Vancouver, j’ai habité le même immeuble pendant 13 ans et je connaissais une seule personne. C’est un atout pour Vancouver d’avoir des immeubles comme celui-ci, qui accueillent des personnes ayant des expériences de vie et des niveaux de revenu différents. Je pense que ce type d’endroit aide à créer un sentiment d’appartenance. »
TRANSFORMER UN ÎLOT URBAIN ET CRÉER UN ÉCOSYSTÈME
« Avant cet aménagement, le site était vacant, affirme Ryan. Sur presque tout un îlot urbain, il n’y avait rien. Ça ne contribuait vraiment pas à la collectivité. Maintenant, l’ensemble résidentiel contribue plus que sa part. Il fournit 145 logements et un accès aux transports en commun, à des parcs et à des services communautaires à des personnes qui, autrement, n’auraient pas les moyens de vivre ici. »
« Il y a une norme sociale au Canada selon laquelle on est locataire pendant un certain temps dans sa vie, puis on devient propriétaire, rapporte Luke. Nous voulons créer un écosystème et un environnement auquel les gens peuvent accéder et dans lequel ils peuvent être locataires pour la vie. En toute honnêteté, nous souhaitons que cet écosystème leur permette d’être en meilleure position qu’ils ne le seraient dans un logement qui leur appartient. »
FAITS SAILLANTS
Aspen est un immeuble locatif de 145 unités qui offre des logements abordables aux gens de Vancouver.
- Aspen a été soutenu par l’initiative Financement de la construction de logements locatifs. Cette initiative de la Stratégie nationale sur le logement offre des prêts à faible coût pour encourager la construction d’ensembles d’appartements locatifs durables au Canada.
- Aspen a reçu un financement préalable à la construction par l’entremise du Vancity Affordable Housing Accelerator Fund (site Web en anglais seulement) (anciennement le Vancity Equity Loan Fund).
- La Ville de Vancouver a fourni le terrain pour l’ensemble de logements par l’entremise de la Vancouver Affordable Housing Agency (site Web en anglais seulement).
- La Catalyst Community Developments Society (site Web en anglais seulement) est un promoteur immobilier sans but lucratif de la Colombie-Britannique qui se consacre à la construction d’immeubles de logements locatifs abordables.
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