Tableau du secteur hypothécaire résidentiel de l’été 2021

Nous explorons la composition des nouvelles activités hypothécaires, le segment des sociétés de placement hypothécaire et les tendances des prêts hypothécaires en souffrance. Vous trouverez tous les détails dans notre tableau de bord du secteur hypothécaire résidentiel de l’été 2021.

Les prêts hypothécaires non assurés constituent l’essentiel des nouvelles activités hypothécaires

Après trois trimestres de forte croissance, la valeur des prêts hypothécaires résidentiels en cours de remboursement émis par les banques à charte a continué de croître. La croissance a légèrement diminué au premier trimestre de 2021. Dans l’ensemble, les banques à charte ont ajouté 100,3 milliards de dollars de prêts hypothécaires résidentiels à leurs portefeuilles.

Les flux de nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté pour tous les types de transactions par rapport au trimestre correspondant de l’année précédente (figure 1). La hausse des prêts hypothécaires non assurés a contribué à plus de 90 % de la hausse brute des prêts hypothécaires.

Comparativement à la même période un an plus tôt, les banques à charte ont enregistré les augmentations suivantes :

• 77,6 % des nouveaux prêts hypothécaires non assurés initiés pour l’achat de propriétés;
• 49,2 % en refinancements auprès du même prêteur;
• 35,6 % lors de renouvellements auprès du même prêteur;
• 43,8 % en transferts.

Les prêts hypothécaires assurés ont également légèrement augmenté, surtout en raison des prêts hypothécaires assurés individuellement (figure 2).

Les prêts hypothécaires non assurés émis par les banques à charte ont bondi au premier trimestre de 2021, ce qui a le plus contribué à la hausse brute des prêts hypothécaires

Les banques à charte ont reçu 59 milliards de dollars en remboursements au premier trimestre, soit 48,5 % de plus qu’à la même période l’année précédente. Malgré une légère baisse par rapport au trimestre précédent (quatrième trimestre de 2020), les remboursements imprévus sont demeurés beaucoup plus élevés qu’au trimestre correspondant des exercices précédents (figure 3). Cela montre que les emprunteurs et les emprunteuses hypothécaires accélèrent leur remboursement en effectuant des paiements avant la date prévue ou des paiements forfaitaires.

Les flux de trésorerie liés aux remboursements du capital à la fin du contrat ont également connu une forte hausse. Il en est ainsi en raison de l’augmentation des transferts d’une institution financière à une autre. La hausse du nombre d’acheteurs déjà propriétaires, c’est-à-dire les emprunteurs et emprunteuses qui remboursent un prêt lorsqu’ils vendent leur propriété pour en acheter une nouvelle, explique aussi la forte hausse.

Le segment des sociétés de placement hypothécaire continue de croître, mais à un rythme plus lent

La croissance des prêts consentis par les sociétés de placement hypothécaire s’est accélérée au quatrième trimestre de 2020, après un ralentissement aux deuxième et troisième trimestres (tableau 1). À la fin de 2020, le total de l’actif sous gestion était de 6,2 % supérieur à celui de l’année précédente. La croissance de ce segment est plus lente que la croissance globale du marché hypothécaire résidentiel réglementé (9,5 %).

Tableau 1 : La croissance des prêts des sociétés de placement hypothécaire a ralenti en 2020

Sources : Fundamentals Research Corporation, Statistique Canada, calculs de la SCHL

Les prêts hypothécaires en souffrance continuent de diminuer pour tous les types de prêteurs

Au quatrième trimestre de 2020, les prêts hypothécaires en souffrance (ce qui implique un non-paiement depuis 90 jours ou plus) ont poursuivi leur tendance à la baisse. Ils avaient atteint un sommet au deuxième trimestre de 2020. Cette baisse s’observe pour tous les types de prêteurs :

• les coopératives de crédit ont enregistré le plus faible taux de prêts hypothécaires en souffrance, soit 0,14 %;
• les entités de placement hypothécaire ont enregistré la baisse la plus importante (22 points de pourcentage);

Cette baisse du nombre d’entités de placement hypothécaire prêteuses a fait baisser leur taux de prêts en souffrance à 1,57 % (voir la figure 4).

La majorité des ententes de report de paiements hypothécaires sont arrivées à échéance à la fin du troisième trimestre de 2020. Par conséquent, une grande part des emprunteurs hypothécaires ont pu reprendre leurs paiements. Ils ont également pu les effectuer à temps¹.

De plus, les paiements non prévus, qui comprennent les paiements forfaitaires ou les remboursements accélérés, ont continué d’augmenter considérablement. Cela semble indiquer que le risque d’un gouffre de report, qu’on craignait au début de la pandémie, ne s’est pas concrétisé.

2,5 % du portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels de ces types de prêteurs faisait toujours l’objet d’un report de paiements à la fin de 2020 :

• coopératives de crédit;
• sociétés de financement hypothécaire;
• fiducies;
• société d’assurance.

Seulement 1 % du portefeuille des entités de placement hypothécaire faisait encore l’objet d’un report, comparativement à 7 % au deuxième trimestre de 2020. En moyenne, les entités de placement hypothécaire ont accordé des reports de paiements hypothécaires pour une période de 3 mois, comparativement à 6 mois pour la majorité des autres prêteurs.

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