La fiducie foncière communautaire de Kensington Market

Kensington Market est un quartier culturellement diversifié à revenus mixtes situé au centre-ville de Toronto. Il a toujours été accessible aux personnes immigrantes et aux locataires à faible revenu. Cependant, comme de nombreux quartiers du centre-ville de Toronto, il subit des pressions en raison de l’aménagement immobilier et de la baisse de l’abordabilité.

En juin 2021, la Kensington Market Community Land Trust (KMCLT; fiducie foncière communautaire de Kensington Market) a acquis le 54, avenue Kensington pour offrir des logements abordables. Cette expérience a aidé KMCLT à approfondir son expertise et à créer des outils pour aborder l’acquisition, la gestion et la gérance d’actifs de logement communautaire. Dans le cadre de ce projet de démonstration, KMCLT fera part de ces expériences, de ces leçons apprises et de ces outils. Cette information aidera d’autres groupes concernés par le logement à élaborer des mesures de préparation organisationnelle, à accéder à de l’information et à des leçons tirées ainsi qu’à utiliser des outils et des ressources pour leurs projets.

Étendue du projet et résultats attendus

L’achat d’un immeuble se concrétise grâce à l’intervention des locataires, au bénévolat de la collectivité et à un solide partenariat municipal

Les fiducies foncières communautaires (FFC) sont des organismes sans but lucratif créés pour acquérir et détenir des terrains pour une collectivité. Les terrains sont détenus en fiducie pour aider à donner l’accès à un usage communautaire, comme des logements abordables. Les FFC sont des organisations fondées sur l’adhésion des membres et régies par un conseil d’administration élu. Elles sont souvent composées de membres de la collectivité et d’organismes sans but lucratif.

L’acquisition du 54, avenue Kensington par KMCLT reflète cette base communautaire. L’occasion d’acheter l’immeuble s’est présentée à la suite d’une intervention réussie des locataires contre les tentatives d’expulsions massives pour cause de rénovation menées par l’ancien propriétaire. Cette intervention a été suivie par des efforts bénévoles de la collectivité, soutenus par l’embauche de consultants ainsi que par de généreux spécialistes du secteur des FFC. Un solide partenariat municipal avec la Ville de Toronto a contribué à rendre l’achat possible.

KMCLT rénove et exploite actuellement 12 logements abordables au 54, avenue Kensington. Cette situation aidera à fournir les logements abordables dont la collectivité a grandement besoin à Kensington Market.

Plusieurs innovations uniques qui pourraient s’appliquer partout au Canada

L’acquisition du 54, avenue Kensington comprend plusieurs innovations uniques qui pourraient avoir une application plus vaste dans l’ensemble du Canada. KMCLT est impatiente d’analyser ces facteurs et de les diffuser plus largement avec l’appui de l’Initiative de démonstrations de la Stratégie nationale sur le logement (SNL).

• Immeuble à usage mixte avec locataires commerciaux indépendants. Le 54, avenue Kensington est un ensemble de logements abordables à usage mixte comptant cinq petits locaux commerciaux. Les loyers commerciaux peuvent aider à subventionner ou à soutenir l’abordabilité au sein d’une FFC. Les immeubles à usage mixte profitent également de considérations uniques en matière de revenu et d’impôt, en plus d’aider à préserver le caractère de nombreux quartiers populaires ouvriers. KMCLT veut ajouter ces facteurs à la base nationale de connaissances sur les FFC.
• Intervention directe des locataires. La façon dont les FFC participent à la formation et à l’organisation des locataires au sujet de leurs droits varie grandement en Amérique du Nord. Certaines préfèrent que l’intervention directe demeure indépendante, mais c’est grâce une telle intervention que les locataires ont pu acheter le 54, avenue Kensington. KMCLT veut discuter de cette approche pour en apprendre davantage sur le potentiel des stratégies d’organisation des locataires dans d’autres ensembles de logements.
• Partenariat municipal de premier plan. Le leadership d’un conseiller municipal local a aidé KMCLT à collaborer avec la Ville de Toronto pour l’achat du 54, avenue Kensington. La Ville a payé une grande partie du prix d’achat au moyen d’une subvention d’immobilisations sous la forme d’un prêt-subvention. Des changements de politique ont également permis au 54, avenue Kensington de bénéficier d’une exemption d’impôt foncier, ce qui était auparavant considéré comme impossible.
• Chevauchement de frontières et solidarité avec le quartier chinois. Kensington Market et le quartier chinois voisin partagent une quantité de similitudes et de défis. La coopération entre les deux collectivités est donc primordiale. KMCLT croit qu’elles peuvent et doivent travailler en solidarité plutôt qu’en concurrence. C’est une leçon qui est pertinente pour les nombreux autres groupes de quartiers des centres-villes du Canada.
• Transfert réussi des connaissances avec la Parkdale Neighbourhood Land Trust. La Parkdale Neighbourhood Land Trust a élaboré un modèle éprouvé d’acquisition et de gérance d’actifs pour le logement communautaire. Ses travaux de préservation de maisons de chambres dans le quartier voisin de Parkdale ont été d’une importance cruciale pour KMCLT. Un tel transfert direct des connaissances aide d’autres groupes à faire des acquisitions complexes et permet de former les membres du conseil d’administration et du personnel.

Raconter l’histoire du 54, avenue Kensington en ligne et dans le cadre d’évènements publics

La première étape du projet consistera à embaucher le premier membre du personnel de KMCLT qui agira à titre de gestionnaire de projet principal pour la démonstration. Des documents ainsi qu’une stratégie de communication seront élaborés et les principales personnes qui ont participé à l’achat du 54, avenue Kensington accorderont une entrevue.

KMCLT racontera ensuite son histoire en ligne et au moyen d’évènements et de visites publics. Il sera possible d’en apprendre davantage sur KMCLT et le 54, avenue Kensington grâce à un webinaire et à un forum communautaire animé par un locataire. KMCLT communiquera également avec des partenaires nationaux pour distribuer l’étude à des publics autres que ceux du secteur du logement.

Un plan visant à établir des liens avec d’autres FFC et organisations travaillant dans un contexte d’usage mixte sera finalisé pendant le projet. Il s’agit notamment d’offrir du soutien à la FFC prévue dans le quartier chinois ou à d’autres organisations qui planifient des solutions de FFC pour le logement abordable.

Aider les groupes nouveaux et émergents en leur fournissant de l’information, des outils et des ressources

À court terme, la démonstration aidera à soutenir les FFC en démarrage. Le premier membre du personnel de KMCLT élargira la capacité de l’organisation à répondre aux demandes d’information et de soutien. Les nouveaux groupes pourront ainsi développer leurs propres mesures de préparation organisationnelle et avoir accès à des renseignements, à des outils et à des ressources de premier plan. Il s’agit notamment d’éléments à considérer lors de l’acquisition d’une propriété pour le logement abordable.

À long terme, l’étude de cas fournira de l’information sur les FFC à divers secteurs. Ces secteurs englobent le financement de l’habitation, les gouvernements et les organismes sans but lucratif. En présentant un cas convaincant, KMCLT espère aider les conseillers en prêts hypothécaires, les sociétés de gestion immobilière et le personnel de planification à comprendre le modèle de FFC. Avec le temps, le projet pourrait aider à jeter les bases d’une infrastructure de FFC établies et matures régies par la collectivité.