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Effets de la pandémie sur marché de l’habitation de Montréal

Le 6 novembre 2020

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Faits saillants

  • La pandémie pourrait venir influencer la dynamique du marché immobilier montréalais sur plusieurs fronts. Par exemple, une plus grande offre de logements à vendre ou à louer augmenterait le choix pour les ménages de la métropole et ferait aussi diminuer la pression sur les prix ou les loyers.
  • Depuis le début de la pandémie, le nombre de copropriétés nouvellement mises en vente a augmenté rapidement dans quelques secteurs centraux de Montréal, et plus particulièrement à Griffintown. Par contre, la proportion d’investisseurs responsables de ces nouvelles inscriptions de copropriétés dans ce secteur n’est pas plus importante que par le passé.
  • Le nombre de logements offerts en location à long terme depuis le début de la pandémie a augmenté plus rapidement dans les secteurs ayant une concentration élevée de logements en location à court terme ou d’étudiants.
« Depuis le début de la pandémie, le nombre d’unités à vendre ou à louer a augmenté dans certains secteurs plus centraux de Montréal, offrant ainsi plus de choix aux ménages montréalais. Du côté locatif, l’offre semble avoir augmenté plus rapidement dans les secteurs avec une concentration élevée de logements en location à court terme ou d’étudiants. Quant aux copropriétés mises en vente, elles ont aussi augmenté dans quelques secteurs centraux, mais les données semblent indiquer que la proportion d’investisseurs responsables de ces nouvelles inscriptions n’est pas plus importante que par le passé. »
– Francis Cortellino, économiste, Connaissance du marché, SCHL

Comment l’offre de logements à vendre et à louer à Montréal a-t-elle été affectée par la COVID-19?

La pandémie de COVID-19 est venue bouleverser la vie et les habitudes de millions de personnes partout dans le monde au cours des derniers mois. Elle a touché des milliers de Québécois et de Montréalais.

Parmi ces impacts, la fermeture des frontières a fait chuter le tourisme international. Elle a également fait diminuer le nombre de personnes venant s’établir de manière permanente (immigrants) ou temporaire (résidents non permanents) au Québec. Les études universitaires de milliers d’étudiants locaux et internationaux ont aussi été chamboulées, bon nombre de cours se faisant maintenant à distance.

Devant ces circonstances hors du commun, il devient intéressant d'examiner l'évolution récente du marché immobilier montréalais, plus particulièrement dans les secteurs où l’on retrouve généralement une concentration importante de logements en location à court terme et/ou d’étudiants.

Par exemple, une augmentation du nombre de logements à vendre ou à louer pourrait faire croître l’offre pour les ménages montréalais et diminuer la pression sur les prix et les loyers. Une telle hausse de l’offre et ses impacts pourraient aussi varier entre les différents secteurs géographiques et les types d’habitations (achat ou location) dans le Grand Montréal.

Ainsi, si la situation actuelle devait perdurer, l’analyse des plus récentes données nous permet d’établir dans quel sens pourrait évoluer le marché au cours des prochains trimestres.

Voici les questions auxquelles nous tenterons de répondre :

  • Comment le nombre de copropriétés à vendre a-t-il évolué au cours des derniers mois à Montréal? Certains secteurs se démarquent-ils? Remarque-t-on une plus grande présence d’investisseurs qui désirent vendre leurs unités sur le marché?
  • Y a-t-il eu plus de logements offerts en location à Montréal au cours des derniers mois? Est-ce que certains secteurs se démarquent à cet égard?

Les réponses à ces questions pourront nous aider à mieux comprendre le marché immobilier montréalais en ces temps de pandémie. Ultimement, elles montreront comment l’abordabilité des logements à vendre ou à louer pourrait évoluer dans certains secteurs du Grand Montréal.

La proportion des nouvelles inscriptions de copropriétés provenant d’investisseurs ne semble pas plus importante en ce temps de pandémie

De janvier à mars 2020, avant la crise, les nouvelles inscriptions de copropriétés suivaient la tendance lourde des derniers trimestres et étaient en baisse1  dans tous les grands secteurs de la région métropolitaine de recensement de Montréal2.

Sans surprise, en avril et durant une partie du mois de mai, le confinement et les mesures sanitaires instaurées à ce moment-là ont considérablement fait diminuer l’activité sur le marché résidentiel de l’ensemble du territoire métropolitain.

C’est une tout autre histoire pour juin, mois où le nombre de nouvelles inscriptions de copropriétés a beaucoup augmenté dans plusieurs secteurs de la grande région de Montréal.

Il est probable qu’une partie de ces hausses s’expliquent par le fait que les vendeurs étaient en mode rattrapage. En effet, les vendeurs qui auraient normalement mis en vente leurs propriétés en avril ou en mai ont remis ce projet aux mois subséquents, étant donné les circonstances exceptionnelles.

Le tableau 1 indique, pour plusieurs secteurs de la métropole, les nouvelles inscriptions de copropriétés à deux périodes, soit de janvier à mars et d’avril à août.

Tableau 1 : Nouvelles inscriptions CentrisMD de copropriétés dans plusieurs secteurs géographiques* de la RMR de Montréal
Secteurs géographiques Janvier à mars 2019 Janvier à mars 2020 Variation (en %) Avril à août 2019 Avril à août 2020 Variation (en %)
RMR de Montréal 7 334 6 214 -15 8 985 10 371 15
Banlieue 3 318 2 881 -13 3 719 3 873 4
Île de Montréal sans la ville de Montréal 286 255 -11 439 533 21
Ville de Montréal 3 730 3 078 -17 4 827 5 965 24
Ahuntsic-Cartierville 188 141 -25 210 282 34
Anjou 85 47 -45 68 64 -6
Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce 224 200 -11 376 339 -10
Lachine 169 93 -45 138 131 -5
LaSalle 131 109 -17 140 192 37
Le Plateau-Mont-Royal 290 289 0 409 504 23
Le Sud-Ouest 340 319 -6 415 737 78
Griffintown 120 150 25 147 355 141
Pointe-Saint-Charles 70 42 -40 90 122 36
Saint-Henri/Petite-Bourgogne 115 99 -14 124 189 52
Saint-Paul/Émard 35 28 -20 54 71 31
L'île Bizard/Sainte-Geneviève 12 19 58 19 10 -47
Mercier/Hochelaga-Maisonneuve 264 219 -17 333 460 38
Montréal-Nord 49 36 -27 52 61 17
Outremont 70 46 -34 91 129 42
Pierrefonds-Roxboro 88 60 -32 141 66 -53
Rivières-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles 212 160 -25 203 226 11
Rosemont/La Petite-Patrie 267 221 -17 337 467 39
Saint-Laurent 198 140 -29 269 274 2
Saint-Léonard 42 29 -31 37 77 108
Verdun (incluant L'Île-des-Sœurs) 228 183 -20 309 382 24
Ville-Marie 754 677 -10 1 146 1 334 16
Centre 215 249 16 322 450 40
Centre-Ouest 188 139 -26 317 279 -12
Cité du Havre 10 15 50 16 11 -31
Cité du Multimédia 48 48 0 61 102 67
Mille carré doré 147 117 -20 222 255 15
Vieux-Montréal 98 62 -37 121 152 26
Village 48 47 -2 87 85 -2
Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension 119 90 -24 134 230 72

*Définitions des secteurs géographiques provenant de l'APCIQ, à l'exception de la banlieue et de l'île de Montréal sans la ville de Montréal.

Source : ACPIQ par le système CentrisMD, calculs de la SCHL.

Comme le tableau 1 le démontre, entre janvier et mars 2020, la vaste majorité des secteurs accusaient un recul du nombre de copropriétés à vendre. La zone de Griffintown, dans l’arrondissement du Sud-Ouest, et le cœur de l’arrondissement de Ville-Marie3 affichaient par contre des gains de quelques dizaines d’unités.

Le portrait est très différent pour les mois d’avril à août, période où la plupart des secteurs ont connu une hausse du nombre de nouvelles inscriptions. Le phénomène était plus présent sur l’île de Montréal qu’en banlieue. Dans la zone de Griffintown, la quantité de copropriétés offertes a plus que doublé par rapport à la même période l’an passé. Certaines zones de l’arrondissement de Ville-Marie et certains autres arrondissements enregistraient eux aussi des hausses importantes.

Les secteurs centraux de Montréal ne sont pas les seuls à avoir connu une forte augmentation du nombre de copropriétés à vendre. L’offre a aussi augmenté dans les centres-villes d’autres grandes villes canadiennes, comme Toronto et Vancouver.

Il est malheureusement impossible de connaître avec précision les raisons qui ont incité les propriétaires à mettre ces unités en vente sur le marché. En plus des changements au niveau personnel ou professionnel qui peuvent normalement mener à une telle décision, tous les bouleversements reliés au contexte actuel (télétravail, confinement…) ont probablement aussi joué un rôle.

Dans le cas plus précis de Montréal, étant donné que Griffintown et le cœur de l’arrondissement de Ville-Marie sont des secteurs ayant une forte concentration de logements offerts en location à court terme, mais aussi regorgeant d’étudiants locaux et internationaux4, une question vient immédiatement à l’esprit. Serait-ce possible que des investisseurs, c'est-à-dire des personnes qui n’utilisent pas leurs copropriétés comme résidence principale, aient décidé de vendre leurs unités sur le marché étant donné la situation actuelle?

En explorant les données tirées de l’évaluation foncière (voir la méthodologie), nous avons été en mesure d’estimer la proportion des copropriétés mises en vente par des investisseurs depuis le début de la pandémie. L’analyse présentée dans ce rapport porte d’ailleurs uniquement sur le secteur qui a connu la plus forte progression de l’offre au cours des derniers mois, soit Griffintown.

Ainsi, d’avril à août 2020, environ 30 % des nouvelles inscriptions de copropriétés sur le marché de la revente provenaient d’investisseurs dans le secteur de Griffintown. Cette proportion peut paraître élevée à première vue, mais les données d’avril à août 2019 indiquent que ce pourcentage oscillait aussi autour de 30 %.

Un Marché sous la loupe publié en 2016 suivant5 la même méthodologie avait aussi montré qu’environ le tiers des copropriétés appartenaient à des investisseurs dans le secteur de Griffintown.

La proportion de ventes provenant d’investisseurs au cours des derniers mois n’est donc pas différente de ce qui a été observé par le passé6. Cela ne signifie pas que des investisseurs à Griffintown n’ont pas récemment mis en vente leurs copropriétés sur le marché à cause des bouleversements créés par la pandémie.

C’est plutôt signe que les investisseurs, même dans ce contexte de pandémie, ne jouent pas un rôle plus important que par le passé dans les nouvelles inscriptions. Autrement dit, la forte augmentation du nombre de copropriétés à vendre à Griffintown est autant causée par des investisseurs que par des ménages propriétaires qui vivent dans ce secteur et qui ont décidé de se départir de leur unité.

Nous avons voulu explorer, à partir des données du registre foncier, les secteurs de la ville de Montréal d’où provenaient les personnes7 ayant acheté une maison unifamiliale en banlieue entre janvier et septembre 2020, car il pourrait s’agir de personnes qui ont décidé de quitter la métropole.

De tous les sous-secteurs de la ville de Montréal, c’est au cœur de Griffintown (ainsi que dans les parties adjacentes de l’arrondissement de Ville-Marie8,9) que l’on observait la plus forte progression de ce type de transactions entre 2019 et 202010. Cette hausse était d’ailleurs plus prononcée pour les mois de juin à septembre.

Les données de ces nouveaux acheteurs ayant quitté ces secteurs centraux de Montréal pour acquérir une maison unifamiliale en banlieue indiquent aussi que la vaste majorité d’entre eux habitaient auparavant une copropriété11. Il est possible que dans la situation actuelle, l’attrait de la banlieue soit devenu plus important, ce qui a pu entraîner une hausse des nouvelles inscriptions de copropriétés à vendre. Étant donné le temps qui peut s’écouler entre une nouvelle inscription de copropriété sur le marché, sa vente et la conclusion de la transaction chez le notaire, il faudra encore attendre quelques mois avant de pouvoir vérifier cette hypothèse.

Nous suivrons avec grand intérêt l’évolution des nouvelles inscriptions au cours des prochains mois afin de mieux comprendre quelle orientation pourrait prendre le marché des copropriétés en ces temps de pandémie.

Plus de logements offerts en location à long terme dans les secteurs plus centraux de Montréal

Dans la section précédente, il a été établi que les secteurs plus centraux de la ville de Montréal avaient connu une augmentation soutenue du nombre de copropriétés à vendre. Qu’en est-il maintenant du nombre de logements12 offerts en location à long terme sur le marché?

Un des défis importants pour répondre à cette question est qu’il n’existe pas présentement une base à haute fréquence13 qui contiendrait, sur un horizon de plusieurs années, des données sur l’ensemble des logements locatifs offerts dans la métropole.

La base de données CentrisMD contient le nombre de logements locatifs offerts sur le territoire de la métropole depuis plusieurs années, ce qui permet de mieux mesurer l’évolution au fil du temps. Les logements locatifs peuvent être annoncés sur plusieurs plateformes autres que CentrisMD, ce qui signifie que ce système reflète seulement une partie de l’activité sur le marché.

La proportion de logements à louer offerts sur CentrisMD par rapport à l’ensemble des plateformes peut aussi varier d’une année à l’autre – un autre facteur qui pourrait biaiser notre lecture de l’évolution du nombre de logements à louer au cours des dernières années.

Malgré ces limites liées aux données, nous examinons la quantité de logements offerts en location à long terme sur le système CentrisMD depuis quelques années dans plusieurs secteurs de Montréal, et plus particulièrement en ces temps de pandémie.

À cette fin, les données de la figure 1 montrent le nombre de logements nouvellement offerts sur le réseau CentrisMD entre avril et août 202014 et durant ces mêmes mois au cours des dernières années dans la RMR de Montréal.

Figure 1 : Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août RMR de Montréal

Version texte

Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août RMR de Montréal
2016 5 034
2017 5 567
2018 5 068
2019 5 470
2020 7 077

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

Source : ACPIQ par le système CentrisMD

Après avoir été relativement stable depuis 2016, l’offre de logements à louer sur CentrisMD a bondi de 29 % durant les mois suivant le début de la pandémie15. Leur nombre est passé de 5 470 en 2019 à 7 077 en 2020. Une analyse plus approfondie indique que cette augmentation n’a pas été uniforme sur tout le territoire montréalais. En banlieue, une diminution de 2 % des logements à louer sur le système CentrisMD a été observée entre avril et août 202016, alors que la ville de Montréal a plutôt enregistré une hausse de 37 %17.

Des gains importants ont aussi été observés à l’intérieur de la ville de Montréal. En effet, des secteurs comme Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie ont connu une forte hausse du nombre de logements offerts depuis le début de la pandémie18. Ensemble, ces arrondissements ont en fait connu une progression cinq fois plus élevée du nombre de logements à louer que le reste de la ville de Montréal (voir le tableau 2 et les figures 2 et 3).

Tableau 2 : Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer dans les arrondissements de la ville de Montréal*
Secteurs géographiques Avril à août 2016 Avril à août 2017 Avril à août 2018 Avril à août 2019 Avril à août 2020 Variation (en nombre) de 2019 à 2020 Variation (en %) de 2019 à 2020
Le Plateau-Mont-Royal 353 344 318 359 520 161 45
Le Sud-Ouest 338 362 394 498 757 259 52
Griffintown 133 138 190 265 397 132 50
Pointe-Saint-Charles 64 56 60 69 93 24 35
Saint-Henri/Petite-Bourgogne 96 112 99 112 201 89 79
Saint-Paul/Émard 45 56 45 52 66 14 27
Rosemont/La Petite-Patrie 108 130 100 96 160 64 67
Ville-Marie 1 258 1 450 1 333 1 453 2 313 860 59
Centre 366 468 320 376 588 212 56
Centre-Ouest 342 396 352 406 645 239 59
Cité du Havre 7 7 3 7 4 -3 -43
Cité du Multimédia 91 89 132 113 191 78 69
Mille carré doré 217 278 366 326 602 276 85
Vieux-Montréal 169 169 139 165 200 35 21
Village 66 43 21 60 78 18 30
Le Plateau-Mont-Royal, le Sud-Ouest, Ville-Marie et Rosemont-La-Petite-Patrie 2 057 2 286 2 145 2 406 3 750 1 344 56
Autres arrondissements de Montréal 1 910 2 009 1 802 1 778 1 981 203 11
Ville de Montréal 3 967 4 295 3 947 4 184 5 731 1 547 37

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

Source : ACPIQ par le système CentrisMD, calculs de la SCHL.

Figure 2 : Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août Certains arrondissements centraux de Montréal**

Version texte

Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août Certains arrondissements centraux de Montréal**
2016 2 057
2017 2 286
2018 2 145
2019 2 406
2020 3 750

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

**Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie

Source : ACPIQ par le système CentrisMD

Figure 3 : Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août Ville de Montréal sans certains arrondissements centraux **

Version texte

Nouvelles inscriptions CentrisMD de logements à louer*, avril à août Ville de Montréal sans certains arrondissements centraux **
2016 1 910
2017 2 009
2018 1 802
2019 1 778
2020 1 981

*Les logements peuvent être des copropriétés ou des appartements locatifs.

**Ville de Montréal sans les arrondissements suivants: Ville-Marie, le Sud-Ouest, Le Plateau-Mont-Royal et Rosemont-La Petite-Patrie.

Source : ACPIQ par le système CentrisMD

Certains arrondissements comme Outremont et Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension ont aussi connu des hausses soutenues, bien qu’en nombres absolus ces secteurs représentent moins d’unités.

Les arrondissements et sous-secteurs présentés au tableau 2 où de fortes augmentations ont été enregistrées partagent d’ailleurs certains points communs :

  • ce sont toutes des zones ayant une forte population étudiante19;
  • une proportion relativement importante de logements offerts20 sur le marché locatif à court terme21.

Avec plusieurs cours universitaires offerts à distance et un tourisme international au point mort, le nombre de logements offerts semble donc avoir augmenté considérablement dans les secteurs où la population étudiante et les locations à court terme sont importantes. Néanmoins, il demeure difficile de mesurer avec précision l’impact relatif de chacun de ces deux facteurs sur cette augmentation. D’un côté, il est plausible qu’un moins grand nombre d’étudiants aient eu besoin de louer un appartement au cours des derniers mois étant donné la situation actuelle.

D’un autre côté, une récente étude22 du Canadien Journal of Urban Research nous permet d’en apprendre un peu plus sur la situation des locations à court terme à Montréal. Cette étude indique que parmi tous les grands centres urbains du Canada, c’est dans la région de Montréal que les logements offerts sur la plateforme Airbnb sont les plus concentrés géographiquement23.

C’était aussi à Montréal que la commercialisation des unités était la plus importante. Autrement dit, la métropole avait la plus forte proportion de revenus de location provenant de personnes24 louant plus qu’une unité (multilistings).

Avec les circonstances liées à la pandémie, il est donc possible de croire que des personnes25 détenant plusieurs unités, probablement concentrées dans les secteurs les plus centraux de Montréal, aient décidé de remettre ces logements sur le marché locatif à long terme26.

La hausse de l’offre locative obtenue au moyen des données CentrisMD semble aussi être confirmée par d’autres sources27. Ces dernières indiquent que le nombre de logements à louer sur l’île de Montréal par l'entremise d’autres plateformes de location (Kijiji, LesPac, etc.) a fortement augmenté au cours des derniers mois, ce qui était moins le cas en banlieue.

Par ailleurs, la proportion de logements meublés parmi ces appartements était plus élevée qu’autrefois. C’est signe qu’ils pouvaient provenir du marché locatif à court terme et/ou être destinés à des étudiants28.

Au cours des prochains mois, si l’augmentation de l’offre de logements à louer se poursuit dans les secteurs plus centraux de Montréal, ces secteurs pourraient connaître des variations plus importantes des taux d’inoccupation ainsi que des pressions plus faibles sur les loyers.

Au sujet de cette analyse

Les résultats qui figurent dans la présente analyse constituent un premier pas pour décrire certains effets de la pandémie sur le marché locatif et le marché de la revente dans la RMR de Montréal. Comme les répercussions de cette crise n’ont pas fini de se faire sentir et ne sont probablement pas encore toutes connues, d’autres études sont nécessaires.

Les résultats de l’Enquête sur les logements locatifs de 2020 de la SCHL, qui seront publiés au début de 2021, devraient déjà permettre de répondre à certaines de ces questions.

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Méthodologie

Une des méthodes possibles afin d’estimer si un logement appartient à un investisseur ou non est l’utilisation du rôle foncier. En effet, dans la vaste majorité des cas, l’évaluation foncière d’une copropriété est envoyée à l’adresse de la copropriété évaluée. Il est alors possible de présumer que l’habitation sert de résidence principale au propriétaire.

Par contre, l’évaluation foncière peut être envoyée à une autre adresse que celle de la copropriété, par exemple dans les cas suivants :

  • la copropriété sert de résidence secondaire au propriétaire;
  • la copropriété est offerte en location sur le marché (à court terme ou à long terme) par le propriétaire;
  • la copropriété est neuve et invendue, et l’évaluation foncière est envoyée au promoteur;
  • la copropriété a été achetée pour être revendue (à court terme ou à moyen/long terme).

Cette liste s’applique probablement à la majorité des cas où l’évaluation foncière est envoyée à une autre adresse que celle de la copropriété. Autrement dit, il s’agit de copropriétés qui ne servent généralement pas de résidence principale et qui appartiennent sans doute à un investisseur.

Pour ce qui est des copropriétés mises en vente par des investisseurs d’avril à août 2020, nous avons utilisé les informations provenant des évaluations foncières disponibles sur le site Web de la Ville de Montréal. Pour les propriétés mises en vente par des investisseurs d’avril à août 2019, nous avons utilisé les évaluations foncières disponibles de l’année 2018.

Dans certains cas, nous avons dû aussi vérifier des informations provenant du registre foncier afin de déterminer si le vendeur était réellement un investisseur.

Notes

  1. Par rapport à la même période en 2019.
  2. Voir le Marché sous la loupe de la RMR de Montréal de juillet 2019 (intitulé « Baisse du nombre de propriétés à vendre dans le Grand Montréal : produits, secteurs et explications possibles »), qui explique les causes possibles de cette baisse des nouvelles inscriptions.
  3. La partie appelée « centre ».
  4. Et possiblement de travailleurs temporaires provenant de l’étranger.
  5. Faible proportion d’investisseurs étrangers dans le marché immobilier de la région de Montréal, juillet 2016.
  6. Malheureusement, nous n’avons pas accès aux bases de données afin de réaliser cette même analyse pour Toronto et Vancouver.
  7. Ou les autres entités.
  8. Plus précisément, la région de tri d’acheminement© (trois premiers éléments du code postalMO) H3C.
  9. Par exemple, la Cité du Multimédia.
  10. Plus précisément, il y a eu 45 ventes de maisons unifamiliales en banlieue de Montréal de janvier à septembre 2019 attribuables à des acheteurs qui habitaient la région de tri d’acheminement H3C, contre 116 transactions de janvier à septembre 2020. Les hausses les plus importantes ont d’ailleurs eu lieu durant les mois de juin à septembre 2020. Source : JLR, calculs de la SCHL.
  11. Seulement pour les acheteurs du H3C. Certains acheteurs pouvaient aussi être des locataires dans ces copropriétés. Dans le Marché sous la loupe de la RMR de Montréal d’avril 2019 (intitulé « Qui sont les locataires dans les différents secteurs du Grand Montréal ? »), nous indiquions qu’environ 20 % des ménages locataires de Griffintown avaient un revenu supérieur à 100 000 $, une des plus fortes proportions de tous les secteurs du Grand Montréal.
  12. Appartements locatifs et/ou copropriétés.
  13. Par exemple, quotidienne, mensuelle ou trimestrielle.
  14. Un même logement pourrait avoir été offert plus d’une fois pendant les mois d’avril à août d’une même année.
  15. Avril à août 2020 par rapport à avril à août 2019.
  16. Sur l’île de Montréal, en excluant la ville de Montréal, une hausse de 18 % a été enregistrée.
  17. Ces derniers résultats semblent indiquer que l’augmentation dans la ville de Montréal n’a pas été causée seulement par des ménages qui étaient en mode rattrapage, c’est-à-dire qui avaient prévu d’afficher leurs logements à louer en avril et mai 2020, mais avaient dû alors attendre étant donné les circonstances. En effet, les variations en sens opposés enregistrées dans la banlieue et la ville de Montréal durant les mois d’avril à août démontrent que d’autres facteurs sont à considérer.
  18. Dans l’arrondissement du Sud-Ouest, les hausses les plus marquées sont d’ailleurs survenues du côté de Griffintown et de Saint-Henri/Petite-Bourgogne, alors que dans l’arrondissement de Ville‑Marie, les gains ont surtout été observés dans le Centre, le Centre-Ouest, le Mille carré doré et la Cité du Multimédia.
  19. Selon les données du Recensement de 2016, les arrondissements ayant les plus fortes proportions de ménages dont le soutien principal était un étudiant sont : Ville-Marie, Le Plateau-Mont-Royal, Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce (calculs et compilation par la SCHL). Malheureusement, nous n’avions pas les données pour le secteur de Griffintown dans l’arrondissement du Sud-Ouest, mais la proportion d’étudiants dans ce secteur aurait probablement été aussi élevée étant donné la présence de l’École de technologie supérieure. Par ailleurs, depuis l’automne 2019, le nouveau campus MIL de l’Université de Montréal a sans doute aussi fait augmenter la présence d’étudiants dans les arrondissements situés à proximité (Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension et Outremont).
  20. Le nombre de logements entiers offerts sur Airbnb (source : Inside Airbnb) par rapport au parc total de logements de chacun des arrondissements (source : Recensement de 2016, Statistique Canada) est généralement plus élevé dans les arrondissements où le nombre de logements à louer sur CentrisMD a le plus augmenté (calculs de la SCHL).
  21. L’arrondissement de Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, zone où se trouvent aussi beaucoup de logements offerts en location à court terme et d’étudiants, n’a connu qu’une légère hausse du nombre de logements offerts. Toutefois, les résultats auraient peut-être été différents dans la partie Côte-des-Neiges et dans Notre-Dame-de-Grâce, mais nous n’avions pas accès à ces données.
  22. Combs. J, Kerrigan D. and Waschmuth D. 2020. « Short-term rentals in Canada: Uneven growth, uneven impacts ». Canadian Journal of Urban Research, Summer 2020, volume 29, numéro 1, pages 119-134.
  23. Plus précisément, selon la concentration des revenus de location.
  24. Ou autres entités.
  25. Ou autres entités.
  26. Afin de nous assurer que les précédents résultats n’ont pas été causés simplement par le fait que la plateforme CentrisMD est récemment devenue plus populaire pour l’affichage de logements à louer, nous avons aussi comparé la quantité d’inscriptions affichées entre janvier et mars 2020 par rapport à la même période des années précédentes. Généralement, les secteurs qui ont connu une forte hausse de logements à louer entre avril et août 2020 n’avaient pas enregistré de gains aussi prononcés plus tôt dans l’année. Par exemple, l’arrondissement de Ville-Marie, où le nombre d’inscriptions augmenté de 59 % entre avril et août 2020 (par rapport à avril-août 2019), avait plutôt accusé une baisse de 7 % entre janvier et mars 2020 (par rapport à janvier-mars 2019). Seule ombre au tableau : l’arrondissement du Sud-Ouest, où le nombre d’inscriptions de logements à louer avait aussi connu un gain important entre les mois de janvier et mars 2020.
  27. Zipplex, https://zipplex.ca/retour-des-loyers-gratuits-a-montreal/, le 28 septembre 2020.
  28. Les travailleurs temporaires aussi pourraient être inclus.

Liens connexes

  • Marché sous la loupe, RMR de Montréal
  • Bulletin Recherche en habitation

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Date de publication: 6 novembre 2020

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