Les ensembles mixtes offrent plus d’options sur le marché

Un immeuble moderne de 6 étages comprenant des logements abordables pour les personnes handicapées ainsi qu’un café sera bientôt construit à Whitehorse. Cornerstone, un immeuble à usages et à revenus mixtes, comblera une lacune importante dans la collectivité. Les logements du marché et le café aideront à compenser les coûts d’exploitation et à réduire la durée du prêt hypothécaire, ce qui rendra l’ensemble financièrement durable.

Étendue du projet et résultats attendus

Whitehorse a une population de 32 000 personnes. Son marché de l’habitation est beaucoup plus petit que celui de Vancouver ou de Toronto, mais il est tout de même soumis à d’importantes pressions. Le marché de l’emploi est généralement vigoureux dans la région, tout comme la demande de logements et les prix des habitations à Whitehorse, qui augmentent depuis des années.

Cette situation laisse peu de place aux gens qui n’ont pas les moyens de se payer un logement du marché, y compris à de nombreuses personnes handicapées. Que ces personnes aient ou non un emploi, les loyers sont chers et oscillent entre 1 250 $ et 1 500 $ par mois pour les logements d’une chambre en ce début d’été 2021. Les logements accessibles constituent une part plutôt faible de ce marché.

« Le manque de logements abordables a une incidence importante sur la capacité de notre clientèle de simplement aller au travail et l’offre de logements abordables à Whitehorse n’est pas très convenable », explique Jillian Hardie, directrice générale et première dirigeante du Challenge Disability Resource Group. L’organisme aide les personnes handicapées à devenir actives et autonomes au sein de leur collectivité en leur permettant d’acquérir de réelles compétences professionnelles et d’entrer sur le marché du travail. Toutefois, ce chemin vers l’autonomie peut être entravé par le manque de logements sûrs et abordables.

Bâtir (littéralement) une entreprise à vocation sociale

En 2010, le Challenge Disability Resource Group a commencé à chercher de nouvelles façons de remédier à la situation. L’organisation n’a pas été en mesure de susciter beaucoup d’intérêt à l’échelle locale à l’époque. La SCHL a fourni un financement initial qui a permis à Challenge de concevoir certains concepts en s’appuyant sur des études de faisabilité antérieures qui ont servi à comprendre les besoins de sa clientèle.

L’ensemble a connu plusieurs réinventions pendant cette période. « Avec notre cabinet d’architectes, kobayashi+zedda, nous avons examiné de nombreuses options qui fonctionneraient pour les personnes handicapées et les personnes difficiles à loger, explique Mme Hardie. Nous avons fini par en arriver à une structure inclusive et polyvalente, où de la nourriture serait offerte aux locataires s’ils le souhaitent et qui inclut le Bridges Café et Bridges Catering. »

Le café serait l’une des idées centrales de l’ensemble. Challenge exploite déjà le service de traiteur Bridges Catering, qui serait élargi pour inclure le café dans l’immeuble et offrir des repas aux locataires au coût d’achat. Son offre au grand public contribuerait également à la viabilité financière de l’ensemble. Challenge a déjà une solide expérience en entreprise à vocation sociale : la gestion de l’entreprise Career Industries qui fabrique des boîtes à noyaux pour le secteur minier du Yukon, a été une réussite.

Obtenir l’appui du gouvernement et de la collectivité

Cependant, il restait beaucoup à faire avant que le concept ne puisse prendre la forme d’un bâtiment de briques et de mortier. Selon Mme Hardie, l’ensemble a suscité l’intérêt du gouvernement et du grand public, mais il a été difficile de trouver un investisseur avant la matérialisation du concept.

La Ville de Whitehorse a fourni le premier investissement de 1 million de dollars et le gouvernement du Yukon a ensuite investi 7,6 millions de dollars. La SCHL a également financé le projet par un prêt-subvention de 9,081 millions de dollars et un prêt remboursable à faible coût de 5,1 millions de dollars. Ces montants proviennent du Fonds national de co-investissement pour le logement (FNCIL). Le FNCIL finance la construction et la revitalisation de logements abordables très performants situés près des services de soutien et des commodités nécessaires, du transport en commun, des lieux de travail, des garderies, des écoles et des établissements de santé. Selon Mme Hardie, le fait d’avoir un soutien territorial a grandement contribué à l’obtention du financement fédéral, car le projet respectait déjà toutes les conditions nécessaires.

Le projet a également répondu aux attentes des donateurs qui ont vu de la valeur dans l’ensemble Cornerstone.

• Le cabinet d’architectes kobayashi+zedda architecte de Whitehorse fait partie du projet depuis la phase de conception. Il y fournit beaucoup de son temps et de son énergie, et ce, gratuitement. « Tony Zedda a un véritable esprit de philanthrope, affirme Mme Hardie. Le cabinet a travaillé avec nous à chaque étape et nous avons utilisé son concept et sa conception pour le bâtiment. » Pour sa part, Tony Zedda a déclaré : « Nous étions motivés par le désir d’aider un organisme sans but lucratif à offrir des logements abordables et accessibles dont le centre-ville de Whitehorse avait grandement besoin. Nous estimions que nous avions les compétences nécessaires pour aider Mme Hardie et Challenge dans les étapes menant à la réalisation d’un ensemble de logements communautaires financé et soutenable. »
• Le concessionnaire Ford de la région Whitehorse Motors a versé environ 5 000 $, que Cornerstone utilise pour acheter de l’équipement pour le Bridges Café. Comme l’explique Tina Woodland, présidente de Whitehorse Motors, l’idée a reçu l’appui de leur clientèle : « L’an dernier, c’était notre 50e anniversaire, et nous avons donné 50 000 $ à 10 organismes : 5 000 $ par mois. Nous avions une liste d’organismes locaux que la clientèle pouvait choisir de soutenir à l’achat d’un véhicule. La mesure a suscité un fort enthousiasme et le projet de Challenge a été le gagnant pour le mois de mars. »
• Cornerstone a aussi reçu un don d’environ 3 000 $ de la Nickle Family Foundation de Calgary, également pour de l’équipement.

De la conception à la construction, en passant par la pêche aux innovations

La construction a commencé en avril 2020 et devrait se poursuivre jusqu’à l’été 2021. L’immeuble de 6 étages servira à plusieurs fins :

• Les étages supérieurs compteront 46 logements abordables. Ces micrologements d’une chambre de 450 à 675 pi2 sont tous autonomes, c’est-à-dire qu’ils sont dotés d’une cuisine et d’une salle de bains. Parmi ces logements, 9 sont sans obstacles et 21 sont destinés à la clientèle de Challenge. Certains des logements restants sont également destinés à des utilisations particulières, dont 3 pour la clientèle de la Fetal Alcohol Syndrome Society du Yukon, 5 pour la clientèle du Blood Ties Four Directions Centre et 1 pour le relogement rapide. La Société d’habitation du Yukon a versé 150 000 $ pour 2 des logements, qui seront destinés aux victimes de violence.
• La section hors toit comprendra 8 logements en copropriété de 1 à 2 chambres, au taux du marché, ainsi qu’un jardin sur le toit accessible à tous les locataires.
• Un local médical permettra d’offrir des services à la clientèle de Challenge et à d’autres personnes dans le besoin. Des soins infirmiers et un soutien médical sont toujours en cours de planification avec les Premières Nations et le gouvernement du Yukon.
• Le Bridges Café, situé au rez-de-chaussée, sera ouvert au public. Le rez-de-chaussée comprendra également un espace commercial à louer et un salon où les gens pourront se réunir ou même tenir des ateliers. La porte entre cet espace et le café est amovible afin de permettre des arrangements flexibles pour les services, affirme Mme Hardie. « Donc, si des membres d’une Première Nation veulent offrir des cours de cuisine au public, nous leur permettons d’utiliser l’espace gratuitement. »
• Le deuxième étage sera réservé aux bureaux de Challenge, à une salle de formation et à 4 bureaux à louer destinés à d’autres fournisseurs de services, cliniques et organismes non gouvernementaux.
• Les sous-sols seront dotés de casiers de rangement, d’un local technique et d’une salle de vers destinée aux activités de lombriculture de Challenge. « Nous avons un café et nous faisons la promotion du recyclage, alors nous utilisons nos déchets alimentaires, comme des pelures et des noyaux, pour nourrir les vers, explique Mme Hardie. Les vers produisent de l’engrais et nous pouvons les vendre. » Les pêcheurs et les agriculteurs locaux doivent acheter des vers parce que ces derniers ne survivent pas facilement au climat froid du Yukon.

Tout cela sera enveloppé dans un emballage attrayant, excentrique, mais moderne, au centre-ville de Whitehorse. En plus des 9 logements sans obstacles, les aires communes et le café seront accessibles et les toilettes de l’aire commune seront non genrées. Dans une ville où la plupart des immeubles ne comptent que quelques étages, Cornerstone offrira quelques-unes des meilleures vues depuis son jardin sur le toit. Les locataires bénéficiaires de l’aide sociale paieront un loyer mensuel de 950 $. Les logements en copropriété hors toit ont tous été vendus bien à l’avance, ce qui a contribué à compenser les coûts de l’ensemble et à réduire les engagements à long terme en matière de prêts hypothécaires de l’organisme.

Regard vers l’avenir

Challenge s’attend à ce que l’ensemble soit financièrement viable : l’organisme prévoit des revenus annuels d’environ 1 million de dollars provenant des revenus résidentiels et de location. Ces revenus, ainsi que ceux du Bridges Café et ceux issus de la lombriculture, devraient permettre de couvrir les charges opérationnelles mensuelles prévues d’environ 20 000 $. Challenge est propriétaire du terrain et a un prêt hypothécaire sur 40 ans, mais espère pouvoir le rembourser plus rapidement.

Entre-temps, l’immeuble sert d’interface entre les personnes handicapées et le reste de la collectivité. D’après Tony Zedda, « nous nous sommes efforcés d’en faire un immeuble à usages multiples en y incluant des logements locatifs abordables et des logements du marché (à vendre), ainsi que des bureaux et des espaces commerciaux. Comme il occupe une place importante au centre-ville de Whitehorse, nous voulions que l’immeuble représente l’ensemble de la collectivité et qu’il ne soit pas considéré uniquement comme un ensemble de logements sociaux. »

Mme Hardie en convient. « Tout le monde sait ce que représente l’immeuble et ce que nous voulons accomplir, et veut en faire partie. Challenge est responsable du prêt hypothécaire et de l’entretien, mais ce que nous voulons vraiment, c’est créer une collectivité. » Il ne fait aucun doute que cette collectivité s’élargira à mesure que les gens visiteront le café et participeront aux ateliers et aux cours.