La conjoncture globale du marché canadien de l’habitation s’améliore avec la diminution de l’accélération des prix

Selon l’évaluation globale du marché canadien de l’habitation, le degré de vulnérabilité est devenu modéré, après avoir été élevé durant 10 trimestres d’affilée. C’est ce que révèle la plus récente Évaluation du marché de l’habitation (EMH) de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette amélioration de la conjoncture du marché s’explique par la diminution globale de l’accélération des prix.

Tous les trimestres, la SCHL publie les résultats de l’EMH pour fournir aux Canadiens des analyses et des informations éclairées et objectives, fondées sur les meilleures données disponibles au Canada. Son rapport donne une vue complète des vulnérabilités du marché et décrit les déséquilibres. Il ne met pas en relief les problèmes fondamentaux d’abordabilité à long terme.

Les résultats sont fondés sur les données de la fin de décembre 2018 (sauf les taux d’inoccupation annuels des appartements locatifs, qui datent d’octobre 2018) et les renseignements sur le marché disponibles à la fin de mars 2019. Le rapport national présente l’évaluation du marché de l’habitation à l’échelle du Canada et les résultats sommaires d’évaluation pour 15 régions métropolitaines de recensement (RMR). Pour chacune de ces RMR, la SCHL publie également un rapport local contenant davantage d’informations et d’analyses.

Faits saillants :

• À Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton, les prix des logements continuent de se rapprocher des niveaux dictés par les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation (dont la population, le revenu personnel disponible et les taux d’intérêt), mais le degré de vulnérabilité demeure élevé selon notre évaluation globale de ces marchés.
• À Vancouver, les signes de surévaluation sont passés d’élevés à modérés, et les indicateurs de surchauffe sont également en baisse. La hausse des prix des logements ces dernières années a nettement dépassé celle du revenu. Ce déséquilibre est en train de se résorber grâce à la croissance continue des facteurs économiques fondamentaux et à la baisse des prix de revente.
• À Toronto, les conditions de surévaluation continuent de diminuer, car les prix des logements sont plus en phase avec les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation. L’activité a continué de décélérer sur le marché au premier trimestre de 2019; le rapport ventes-nouvelles inscriptions est resté nettement en territoire équilibré, et le prix MLS® moyen a poursuivi sa baisse.
• Le degré de vulnérabilité globale reste modéré à Edmonton, Calgary, Saskatoon, Regina et Winnipeg, car des signes de construction excessive persistent dans ces centres.
• À Edmonton, où le marché locatif se resserre, le déséquilibre entre l’offre et la demande s’accentue sur le marché des logements de propriétaires-occupants. En février 2019, 61 % des maisons individuelles et des maisons jumelées achevées et invendues dans les sept grands marchés de l’Alberta étaient situées à Edmonton.
• Le degré de vulnérabilité globale demeure faible pour Ottawa, Montréal, Québec, Moncton, Halifax et St. John’s.
• Des signes de surchauffe sont détectés sur le marché de la revente de Montréal et de Moncton en raison du resserrement de l’offre et de la demande. En 2018, un nombre record de ventes a été enregistré à Moncton, car la population dans ce centre a augmenté trois fois plus vite que celle de la province. La demande reste forte, tandis que les nouvelles inscriptions descendent à des creux historiques.

Un tableau regroupant les évaluations des marchés du Canada et des 15 RMR figure dans le document d’information qui accompagne le présent communiqué.

La SCHL définit les signes de vulnérabilité comme étant des déséquilibres sur le marché de l’habitation. Les déséquilibres se produisent lorsqu’un ou plusieurs indicateurs de la construction excessive, de la surévaluation, de la surchauffe ou de l’accélération des prix s’écartent nettement de leurs moyennes historiques.

Pour détecter les signes de vulnérabilité, l’EMH tient compte de facteurs démographiques, économiques et financiers qui influencent le marché de l’habitation, tels que la population, le revenu personnel disponible et les taux d’intérêt.Elle tient compte également de l’évolution récente des marchés de la revente et de la construction résidentielle.

L’EMH a été conçue pour permettre de détecter, à partir de données historiques, les périodes antérieures de vulnérabilité sur le marché de l’habitation, par exemple la bulle des prix des logements qui s’est produite à Toronto à la fin des années 1980 et au début de la décennie suivante. La capacité de l’EMH de détecter les vulnérabilités repose sur l’hypothèse d’une relation temporelle stable entre les prix et les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation.

En tant qu’autorité en matière d’habitation au Canada, la SCHL contribue à la stabilité du marché de l’habitation et du système financier, vient en aide aux Canadiens dans le besoin et fournit des résultats de recherches et des renseignements objectifs aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l’habitation du Canada.

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Citation :

« Après 10 trimestres, le degré de vulnérabilité du marché de l’habitation national s’est amélioré, en devenant modéré. Même s’il continue d’y avoir des signes modérés de surévaluation dans l’ensemble du Canada, la concordance globale entre les prix des logements et les facteurs fondamentaux du marché a été meilleure en 2018 qu’en 2017. »

Renseignements :

Audrey-Anne Coulombe
Relations avec les médias, SCHL
613-748-2573
acoulomb@cmhc-schl.gc.ca

Document d’information :

Note 1 : Les codes de couleur indiquent le degré de vulnérabilité du marché. L’EMH est un cadre exhaustif qui tient compte de l’intensité des signes de déséquilibres (c’est-à-dire de leur ampleur) et de leur persistance. En règle générale, des indicateurs de faible intensité et peu persistants sont associés à un degré faible de vulnérabilité. Plus le nombre d’indicateurs intenses et persistants se multiplie, plus le degré de vulnérabilité augmente.

Note 2 : La surchauffe est évaluée au moyen d’un seul indicateur, tout comme l’accélération des prix. L’échelle de couleurs pour ces deux facteurs va uniquement du vert au jaune. La surévaluation et la construction excessive sont évaluées au moyen de multiples indicateurs. L’échelle de couleurs pour ces facteurs, ainsi que pour l’évaluation globale, comprend le vert, le jaune et le rouge, selon les différents degrés de déséquilibre.

Pour dresser un portrait exact de la situation globale du marché de l’habitation, il importe de prendre en compte de multiples sources et points de données. L’EMH fournit une vue complète et intégrée fondée sur la combinaison d’un certain nombre d’indicateurs permettant de détecter des déséquilibres sur le marché de l’habitation de plusieurs régions métropolitaines du pays et dans l’ensemble du Canada.

Plus précisément, l’EMH examine quatre principaux facteurs qui peuvent donner des signes avant-coureurs de vulnérabilité sur le marché de l’habitation : la surchauffe, l’accélération de la croissance des prix, la surévaluation et la construction excessive. Pour chaque facteur, le cadre évalue l’intensité (ampleur) et la persistance des signes. En règle générale, si nous détectons des signaux peu nombreux, de faible intensité ou peu persistants, le degré de vulnérabilité est faible. À l’inverse, à mesure que l’intensité des signaux, leur nombre ou leur durée augmente, les signes de déséquilibre sur le marché de l’habitation s’accroissent.

La surchauffe est évaluée au moyen d’un seul indicateur, tout comme l’accélération des prix. L’échelle de couleurs pour ces deux facteurs va uniquement du vert au jaune. La surévaluation et la construction excessive sont évaluées au moyen de multiples indicateurs. L’échelle de couleurs pour ces facteurs, ainsi que pour l’évaluation globale, comprend le vert, le jaune et le rouge, selon les différents degrés de déséquilibre.

1. Surchauffe : Les ventes sont nettement supérieures aux nouvelles inscriptions sur le marché de la revente.

• Degré modéré de vulnérabilité : Le rapport ventes-nouvelles inscriptions a dépassé le seuil de surchauffe durant au moins deux trimestres au cours des trois dernières années.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

2. Accélération soutenue des prix des logements : Une hausse rapide des prix signale souvent des attentes potentiellement déraisonnables face à la croissance future des prix des habitations.

• Degré modéré de vulnérabilité : La variable du test de Dickey-Fuller augmenté (DFA) a été supérieure au seuil critique durant au moins un trimestre au cours des trois dernières années.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

3. Surévaluation : Les prix des logements dépassent le niveau qui serait justifié par le revenu personnel disponible, la population, les taux d’intérêt et d’autres facteurs fondamentaux.

• Degré élevé de vulnérabilité : La moyenne des écarts mesurés à l’aide d’un groupe de modèles choisis a été supérieure au seuil critique durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année. L’écart représente la différence entre les prix observés et le niveau où ces prix devraient se situer selon les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation.
• Degré modéré de vulnérabilité : Au moins un des modèles choisis présente des signes de surévaluation.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

4. Construction excessive : Les stocks de logements récemment construits et invendus ou le taux d’inoccupation des appartements locatifs sont nettement supérieurs à la normale.

• Degré élevé de vulnérabilité : Les stocks de logements récemment achevés et invendus ont dépassé leur seuil durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, et le taux d’inoccupation annuel des appartements locatifs est également supérieur à son seuil.
• Degré modéré de vulnérabilité : Les stocks de logements récemment achevés et invendus ont dépassé leur seuil durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, ou le taux d’inoccupation des appartements locatifs est supérieur à son seuil.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.

Évaluation globale : Évaluation du degré de vulnérabilité du marché selon la combinaison de multiples facteurs.

• Degré élevé de vulnérabilité : Au moins deux facteurs parmi l’accélération des prix, la surévaluation et la construction excessive montrent des signes modérés ou élevés de déséquilibre.
• Degré modéré de vulnérabilité : Cette cote est attribuée dans trois situations, soit 1) lorsque la cote globale a été rouge au cours des six derniers trimestres, 2) lorsqu’un seul facteur parmi la construction excessive et la surévaluation a reçu la cote rouge durant au moins deux trimestres au cours de la dernière année, ou 3) lorsqu’un facteur montre des signes modérés de déséquilibre, mais qu’un autre facteur est légèrement inférieur à son seuil.
• Degré faible de vulnérabilité : Cote attribuée dans toutes les autres situations.