Enquête sur les logements sociaux et abordables – Immeubles locatifs

Les résultats du 5^e cycle de l’Enquête sur les logements sociaux et abordables – Immeubles locatifs de la SCHL sont maintenant disponibles. Cette enquête permet de recueillir des données auprès des répondants et des données administratives sur une part importante du continuum du logement au Canada : les logements locatifs sociaux et abordables.

Voici quelques exemples de renseignements recueillis :

• Nombre de logements
• Renseignements sur la propriété et l’organisme administratif
• Taux d’inoccupation
• Loyers moyens
• Sources de financement
• Mécanisme de détermination des loyers
• Âge, état et besoins de réparation des immeubles

Les données administratives sont recueillies partout au Canada et les résultats sont présentés à l’échelle des provinces et des centres. Nous continuons d’accroître cette collecte de données administratives et d’améliorer notre base d’échantillonnage.

Nous sommes heureux d’annoncer que les taux de réponse ont augmenté dans toutes les provinces et dans l’ensemble du pays, passant de 66 à 76 %. Il est important de noter que la couverture de notre enquête au Québec exclut les données administratives pour les immeubles gérés par la Société d’habitation du Québec, au nom du gouvernement du Québec.

D’où proviennent les données sur les logements sociaux et abordables?

L’enquête a porté sur un peu plus de 593 000 logements situés dans les régions suivantes :

Sur les 593 000 logements couverts, environ 60 % se trouvaient dans 8 régions métropolitaines de recensement :

Quelle est la répartition des logements selon les types d’organismes administratifs?

La gestion des logements sociaux et abordables était répartie entre plusieurs types d’organismes, comme suit :

• 53 % des logements étaient gérés par divers ordres de gouvernement
• 26 % étaient gérés par des organismes sans but lucratif
• 7 % étaient gérés par des coopératives
• 17 % étaient gérés par des entreprises privées ou des partenariats entre les groupes susmentionnés

La plupart des logements sociaux et abordables étaient gérés par des organismes gouvernementaux et sans but lucratif pendant tous les cycles d’enquête précédents.

Comment le financement des logements sociaux et abordables était-il fourni?

Le financement des logements sociaux et abordables était fourni par plusieurs types d’organismes, comme suit :

• À l’échelle nationale, une grande partie des logements sociaux et abordables étaient financés uniquement par le gouvernement fédéral (17 %), les gouvernements provinciaux et territoriaux (23 %) et les administrations municipales (30 %). 
• Parmi les logements, 11 % étaient financés par d’autres organismes ou une combinaison d’organismes gouvernementaux.
• Pour 19 % des logements, aucune entente de financement n’était en place.
• Le manque de financement était le plus important dans les Territoires du Nord-Ouest, où aucune entente de financement n’était en place. En comparaison, seuls 1 % des immeubles au Nouveau-Brunswick et 5 % au Québec étaient dépourvus d’ententes de financement.

Le financement du déficit opérationnel des logements sociaux et abordables était fourni par plusieurs types d’organismes, comme suit :

• À l’échelle nationale, les déficits opérationnels des logements sociaux et abordables étaient financés par le gouvernement fédéral (1,5 %), les gouvernements provinciaux et territoriaux (24 %) et les administrations municipales (32,4 %).
• Dans 5,6 % des cas, le déficit opérationnel était financé par d’autres organismes ou une combinaison d’organismes gouvernementaux.
• Aucun financement du déficit opérationnel n’a été fourni à 36,5 % des logements.
• Des variations importantes ont été observées dans le financement du déficit opérationnel d’une province à l’autre. Par exemple, seuls 5 % des logements sociaux et abordables au Manitoba n’avaient pas de financement du déficit opérationnel. Cette part s’élevait à 95 % des logements en Saskatchewan.

Qui vit dans ces logements sociaux et abordables?

Dans le cadre de notre enquête, nous avons demandé aux répondants s’ils avaient le mandat de servir une population ou une clientèle particulière : 

• À l’échelle nationale, les personnes âgées (33 %) et les familles avec enfants (25 %) étaient les 2 groupes de clientèle les plus courants. Les hommes et les femmes célibataires représentaient chacun environ 11 % des logements visés par l’enquête. Les personnes ayant une déficience physique ou mentale étaient identifiées, pour chaque groupe, dans environ 4 % des logements visés par l’enquête.
• Les hommes et les femmes célibataires représentaient de 1 à 5 % de la clientèle en Saskatchewan et en Alberta, contre de 15 à 25 % dans les autres provinces.
• La majorité de la clientèle (56 %) était servie par des organismes gouvernementaux, et 29 %, par des organismes sans but lucratif.
• Les familles avec enfants et les jeunes étaient un peu plus susceptibles de recevoir des services d’organismes gouvernementaux. Les personnes âgées étaient servies à parts égales par des organismes gouvernementaux et des organismes sans but lucratif.
• Les groupes comme les anciens combattants, les personnes en situation de handicap, les Premières Nations, les Métis, les Inuits, les immigrants, les réfugiés, les personnes ayant subi de la violence familiale et les personnes qui sortent d’une situation d’itinérance étaient 2 fois plus susceptibles de recevoir des services d’organismes sans but lucratif.

Quand les unités visées par l’enquête ont-elles été construites?

À l’échelle nationale, le parc de logements sociaux et abordables vieillit. Les années de construction sont réparties comme suit :

L’âge du parc de logements sociaux et abordables variait beaucoup selon la province ou le territoire. Au Québec et dans les 3 territoires, plus du tiers du parc a été construit après 2003. À l’opposé, en Ontario, dans les Prairies et dans les provinces de l’Atlantique, de 65 à 90 % du parc a été construit avant 1987.

Quel est l’état général des logements et quelles réparations sont requises?

On a interrogé les fournisseurs de logements sur l’état général de leurs immeubles et leur proportion de logements sociaux et abordables :

• À l’échelle nationale, 43,5 % des logements sont en excellent ou en bon état, 19 % sont dans un état moyen et 37,3 % sont dans un état passable ou médiocre.
• L’état des immeubles varie beaucoup selon les régions. Par exemple, en Saskatchewan, seuls 15 % des logements sociaux et abordables sont considérés comme étant en excellent ou bon état. Ils sont 60 à 70 % en Colombie-Britannique et au Québec.
• À l’échelle nationale, la répartition des logements en pourcentage selon l’état de l’immeuble est presque la même qu’en 2023.
• Le seul changement important a été observé en Saskatchewan, où le nombre de logements dans un état passable est monté de 31 % à environ 79 %. Cette hausse s’explique en grande partie par la détérioration du classement des immeubles dont l’état était moyen dans le cycle d’enquête de 2023. Lorsque l’on tient compte de l’âge du parc de logements, une tendance émerge clairement :
• 77 % des logements construits au Canada après 2003 sont jugés en excellent ou en bon état.
• Par contre, seuls 38 % des logements construits avant 2003 sont jugés de façon semblable.

Pour ce qui est de l’avenir, dans près de 23 % des immeubles au Canada, aucune réparation n’est prévue au cours des 5 prochaines années. Voici les caractéristiques de construction les plus courantes pour lesquelles on prévoit des réparations au cours des 5 prochaines années :

• Enveloppes extérieures des bâtiments – les murs et les fenêtres, par exemple (24 %)
• Intérieur des logements – cuisines et planchers, par exemple (23 %)
• Construction intérieure (21 %)

Les provinces et les territoires où le taux de réparations prévues est élevé ont aussi tendance à avoir un grand nombre d’immeubles en mauvais état.

Dans quelle mesure les immeubles sont-ils accessibles?

• Au pays, 37 % des immeubles manquent de caractéristiques d’accessibilité. Ce pourcentage est beaucoup plus élevé en Nouvelle-Écosse (78 %) ainsi qu’en Alberta et au Québec (68 %).
• Les allées pavées et les larges embrasures de portes pour fauteuils roulants ainsi que l’entrée sans marches au niveau de la rue étaient les caractéristiques d’accessibilité les plus courantes.

Quel était le taux d’inoccupation?

Le taux d’inoccupation s’entend de la proportion d’unités inoccupées physiquement et disponibles pour la location, mais pour lesquelles aucun bail n’a encore été signé.

• En 2024, le taux d’inoccupation national était de 2,9 %, en baisse par rapport à 3,1 % en 2023. Le taux d’inoccupation des studios et des logements de 3 chambres et plus était légèrement plus élevé que celui des logements de 1 ou de 2 chambres.
• À l’échelle provinciale et territoriale, le taux d’inoccupation variait de 1,6 % en Ontario à 13,7 % au Manitoba.

Quel était le loyer moyen?

L’enquête a aussi permis de recueillir des données sur les loyers selon le nombre de chambres. À l’échelle nationale, les loyers mensuels moyens étaient les suivants :

Les loyers mensuels moyens variaient considérablement d’une région à l’autre du pays. Le Nouveau-Brunswick, le Nunavut et le Québec ont déclaré les loyers moyens les plus bas. De leur côté, la Colombie-Britannique et le Yukon ont enregistré certains des loyers les plus élevés pour tous les types de chambres.

À l’échelle des centres, les variations des loyers étaient encore plus marquées. En Ontario, en Colombie-Britannique et dans les Prairies, les loyers variaient beaucoup entre les différents centres. On a aussi observé de grandes variations des loyers moyens dans les centres de partout au pays. Iqaluit avait les loyers les plus bas (de 31 à 426 $) et Whitehorse avait les loyers les plus élevés (de 967 à 1 349 $).

Comment les loyers ont-ils été déterminés?

• À l’échelle nationale, dans 84 % des cas, le revenu des ménages était la méthode la plus souvent utilisée pour fixer les loyers. Autrement dit, le loyer varie selon le revenu du locataire. On parle souvent de loyer proportionné au revenu.
• De ce fait, les loyers des studios et des logements de 1 chambre peuvent être supérieurs à ceux des logements de 2 ou 3 chambres dans certaines régions.
• Le recours au revenu des ménages comme mécanisme d’établissement des loyers le plus courant variait selon la province. Il allait de 58 % en Colombie-Britannique à plus de 90 % dans les provinces de l’Atlantique et en Ontario.

L’établissement des loyers à un pourcentage fixe du loyer du marché (le palier inférieur du marché, par exemple) était un mécanisme principal dans seulement quelques grands centres. On peut citer Wood Buffalo (82 %), Tillsonburg (36 %) et Calgary (28 %). De même, les activités influençaient l’établissement des loyers dans 30 % ou plus du parc de logements dans 4 des 6 régions métropolitaines de recensement du Québec.