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L’avenir de l’économie et du logement – Mise à jour de l’automne 2022

Le 13 octobre 2022

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La conjoncture économique et les taux d’intérêt ont beaucoup changé au Canada et à l’échelle mondiale depuis la publication de notre dernier rapport Perspectives du marché de l’habitation (avril 2022) et de notre article L’avenir de l’économie et du logement (juillet 2022).

Patrick Perrier
Économiste en chef adjoint

En tant qu'économiste en chef adjoint, Patrick Perrier fait partie d’une équipe d’économistes et de chercheurs dans le domaine du logement. Ensemble, ils s’efforcent d’améliorer notre compréhension, au Canada, des facteurs favorables et défavorables sur les marchés de l’habitation et de leur incidence sur l’abordabilité. Patrick est aussi membre d’une équipe nationale diversifiée de chercheurs et d'analystes qui étudient les obstacles à l’offre de logements et les solutions possibles.

Faits saillants1

  • Les pressions inflationnistes ont été plus fortes et plus persistantes que prévu depuis notre dernier rapport Perspectives du marché de l’habitation en avril 2022.
  • L’inflation élevée a entraîné des hausses de taux d’intérêt beaucoup plus importantes que prévu au Canada et dans d’autres pays. Les taux d’intérêt devraient encore augmenter étant donné la nécessité de réduire l’inflation.
  • L’économie canadienne entamera une légère récession d’ici la fin de 2022 et commencera à se redresser au deuxième semestre de 2023.
  • Le prix des logements à l’échelle nationale devrait diminuer de près de 15 % d’ici le deuxième trimestre de 2023, par rapport à son sommet historique du premier trimestre de 2022. Sa baisse sera attribuable au ralentissement de la demande de logements entraîné par la hausse des taux d’intérêt et la détérioration des conditions économiques et des revenus.
  • Même si le prix des logements diminue, l'abordabilité de la propriété ne s'améliorera pas, car l’effet favorable de cette baisse des prix sera annulé par la hausse des taux d’intérêt. Les pressions sur l'abordabilité des logements locatifs augmenteront avec la demande, car un moins grand nombre de ménages locataires pourront accéder à la propriété.

Conjoncture et perspectives de l’économie et des taux d’intérêt

Les prévisionnistes, à la SCHL et ailleurs, s’attendaient à une élimination ordonnée des capacités économiques excédentaires2 créées par la baisse marquée de l’activité économique lors des premiers mois de la pandémie. On prévoyait également une hausse graduelle des taux d’intérêt, conformément à l’objectif des banques centrales de maintenir l’inflation sous contrôle.

Depuis, l’inflation a augmenté plus que prévu et a largement dépassé les taux ciblés dans plusieurs économies qui ont un objectif de cibles d’inflation, dont le Canada. La guerre en Ukraine et la recrudescence des infections à la COVID-19 en Chine ont contribué à la hausse des prix de l’énergie et des produits alimentaires. Ces facteurs ont également entraîné une prolongation des perturbations de la chaîne d’approvisionnement mondiale initialement causées par la pandémie.

La demande ayant continué de croître grâce à la reprise liée à l’amélioration du contexte pandémique, l’économie mondiale et le Canada ont connu jusqu'à présent en 2022 des pressions de la demande et inflationnistes plus élevées qu'on ne s'y attendait au printemps dernier.

Au Canada, le taux annuel d’inflation – ou le taux d’augmentation – de l’indice d’ensemble des prix à la consommation s’est établi à 8,1 % en juin, son plus haut niveau depuis près de 40 ans. Il est ensuite descendu à 7 %, en août, surtout en raison de la baisse des prix de l’énergie durant cette période.

Malgré cette diminution, nous estimons que les pressions inflationnistes ne se sont pas atténuées, car la moyenne des trois indicateurs de l’inflation tendancielle de la Banque du Canada, qui reflètent mieux les déséquilibres économiques, n’a pas changé depuis juin3.

Ce contexte d’inflation forte et persistante a entraîné une hausse plus marquée que prévu du taux directeur et des autres taux d’intérêt depuis le début de 2022. Du 2 mars jusqu’en juin 2022, la Banque du Canada a haussé son taux directeur de 0,25 % à 1,5 % et a procédé à deux autres hausses par la suite, pour le porter à 3,25 % le 7 septembre. Nous prévoyons que le taux directeur continuera d’augmenter et qu’il culminera à 4 % d’ici la fin de l’année.

Cette hausse du taux directeur fait également augmenter les taux d’emprunt des ménages et des entreprises. À mesure que l’inflation reviendra à sa fourchette cible d’ici le milieu de 2024, le taux directeur de la Banque du Canada baissera et se stabilisera à 2,5 %, le point médian de l’estimation du taux directeur neutre4. Les autres taux d’intérêt suivront généralement le taux directeur sur l’horizon prévisionnel jusqu’en 2024 (voir le graphique 1).

Graphique 1 : Taux directeur et taux hypothécaire (%)

Sources : Banque du Canada et SCHL.

Version texte (Graphique 1)

Taux directeur et taux hypothécaire (%)
Taux directeur de la banque centrale Taux fixe des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans
2015 T1 0,8 3,9
2015 T2 0,8 3,7
2015 T3 0,5 3,7
2015 T4 0,5 3,7
2016 T1 0,5 3,7
2016 T2 0,5 3,7
2016 T3 0,5 3,7
2016 T4 0,5 3,7
2017 T1 0,5 3,7
2017 T2 0,5 3,6
2017 T3 0,8 3,8
2017 T4 1,0 4,0
2018 T1 1,2 4,2
2018 T2 1,3 4,3
2018 T3 1,5 4,4
2018 T4 1,7 4,5
2019 T1 1,8 4,5
2019 T2 1,8 4,3
2019 T3 1,8 4,1
2019 T4 1,8 4,1
2020 T1 1,5 4,0
2020 T2 0,3 3,9
2020 T3 0,3 3,6
2020 T4 0,3 3,4
2021 T1 0,3 3,3
2021 T2 0,3 3,3
2021 T3 0,3 3,2
2021 T4 0,3 3,4
2022 T1 0,3 3,6
2022 T2 (Prévision) 1,1 4,6
2022 T3 (Prévision) 3,0 5,9
2022 T4 (Prévision) 3,9 6,0
2023 T1 (Prévision) 4,0 5,9
2023 T2 (Prévision) 4,0 5,9
2023 T3 (Prévision) 3,9 5,7
2023 T4 (Prévision) 3,6 5,5
2024 T1 (Prévision) 3,1 5,3
2024 T2 (Prévision) 2,5 5,1
2024 T3 (Prévision) 2,5 5,2
2024 T4 (Prévision) 2,5 5,3

Au premier semestre de 2022, l’activité économique au Canada a augmenté de 3,2 % (taux annualisé). Elle accuse ainsi un ralentissement par rapport à la croissance de près de 6 % enregistrée au deuxième semestre de 2021. Les indicateurs économiques mensuels laissent entendre que l’économie a poursuivi son ralentissement au troisième trimestre. Les répercussions défavorables des hausses antérieures du taux directeur sur l’activité économique continueront de prendre de l'ampleur, et les hausses supplémentaires attendues d’ici la fin de l’année accentueront graduellement ces conséquences négatives.

Comme d’autres économies s’attaquent aussi à l’inflation en haussant les taux d’intérêt, la demande externe de biens et services canadiens s’affaiblira. Il en résultera des pressions à la baisse accrues sur l’économie.

Nous nous attendons à ce que l’économie canadienne entre en récession au dernier trimestre de 2022; cette récession ne sera toutefois pas aussi profonde ou grave que les précédentes. Une reprise devrait s'amorcer au troisième trimestre de 2023. D’ici le deuxième trimestre de 2023, le PIB réel du Canada devrait diminuer de 2,1 % par rapport à son sommet du deuxième trimestre de 2022. La croissance annuelle moyenne du PIB devrait s’adoucir : elle passera de 4,5 % en 2021 à 2,8 % en 2022. Le PIB devrait diminuer de 1,25 % en 2023 et augmenter de 2,9 % en 2024 (voir le graphique 2).

Graphique 2: Croissance du PIB Réel et du Revenu (%)

Sources : Statistique Canada et SCHL (calculs et prévisions)

Version texte (Graphique 2)

Croissance du PIB Réel et du Revenu (%)
PIB réel Revenu disponible réel par habitant
2015 0,66 2,57
2016 1,00 -1,54
2017 3,04 2,82
2018 2,78 0,14
2019 1,88 1,53
2020 -5,23 7,13
2021 4,54 -0,41
2022 (Prévision) 2,79 -1,52
2023 (Prévision) -1,26 -1,92
2024 (Prévision) 2,94 0,96

Le marché du travail a bien performé en 2021 et au premier semestre de 2022. La croissance de l’emploi est demeurée vigoureuse au premier semestre de 2022 : son taux annualisé s’établissait à 3,6 %. Elle était toutefois en baisse par rapport à celle de 6,5 % observée au deuxième semestre de 2021. Les conditions serrées du marché du travail – le taux de chômage est descendu à un creux historique de 4,9 % en juillet – ont soutenu la hausse des salaires et la croissance du revenu disponible des ménages.

Cependant, du deuxième trimestre de 2021 au deuxième trimestre de 2022, la croissance de la rémunération par employé n’a pas dépassé la hausse du coût de la vie. Par conséquent, le revenu disponible réel (corrigé de l’inflation) par habitant a suivi une tendance à la baisse.

Selon les données récentes de l’Enquête sur la population active de Statistique Canada, les conditions du marché du travail ont commencé à se détendre. L’emploi a diminué en septembre (-0,5 %) par rapport à son sommet de mai dernier, surtout en raison de la baisse des emplois à temps plein. Le taux de chômage est monté à 5,2 % en septembre par rapport à son creux historique de juillet 2022, ce qui fait état d'un assouplissement du marché du travail. Ces conditions se détérioreront davantage. Comme l’inflation des prix à la consommation demeurera supérieure à la croissance du revenu nominal jusqu’au début de 2024, nous prévoyons d'autres baisses du revenu disponible réel par habitant (voir le graphique 2).

Comme pour le taux directeur, les taux hypothécaires devraient encore augmenter. Nous prévoyons maintenant que le taux fixe des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans augmentera et culminera à 6 % au quatrième trimestre de 2022. Il connaîtra ainsi une hausse importante par rapport à son creux historique de 3,2 % au troisième trimestre de 2021. Lorsque le taux directeur commencera à diminuer à mesure que l’inflation descendra vers son niveau cible de 1 à 3 %, le taux des prêts hypothécaires baissera et se stabilisera à 5,3 % d’ici la deuxième moitié de 2024 (voir le graphique 1).

La croissance démographique en 2020 a été considérablement ralentie par les restrictions liées à la pandémie et leur incidence sur l’immigration.

Depuis, grâce à l’assouplissement des restrictions, la croissance démographique s’est rétablie et s'est rapprochée de sa moyenne des deux dernières décennies. De 2022 à 2024, nous prévoyons une croissance continue de la population et la formation d’environ 671 000 nouveaux ménages.

Évolution récente et perspectives du marché de l’habitation

Les marchés de l’habitation au Canada ont été vigoureux en 2020 et en 2021, malgré le recul de l’activité économique causé par la pandémie. La croissance de la demande de logements a été forte, car les travailleurs occupant des emplois bien rémunérés ont été beaucoup moins touchés par la pandémie que les autres. De plus, vu la nécessité croissante du télétravail et de l’école à la maison, les ménages ont eu tendance à favoriser les propriétés de grande taille, un autre facteur ayant alimenté la demande.

La demande de logements a également été soutenue par la diminution des occasions de dépenser pour les ménages, en raison des restrictions en matière de santé publique. Ce facteur a considérablement augmenté leurs économies et, par conséquent, les ressources disponibles pour l’achat d’une propriété. D'autres facteurs ont contribué à la demande de logements : les taux hypothécaires, qui étaient à des creux historiques, et la croissance démographique depuis 2021. Cette dernière est remontée à son taux d’avant la pandémie grâce à l’assouplissement des restrictions frontalières liées à la pandémie.

Ensemble, la forte croissance de la demande de logements, la pénurie structurelle de l’offre au Canada et le nombre insuffisant de nouvelles inscriptions par rapport à la demande sur le marché de la revente ont entraîné une forte hausse des prix des logements du deuxième trimestre de 2020 au premier trimestre de 2022. Durant cette période, le prix MLS® moyen désaisonnalisé au Canada a augmenté d’environ 53 %. Du deuxième trimestre de 2020 au premier trimestre de 2021, la hausse a été en grande partie attribuable à un changement dans la composition des ventes, au profit des propriétés de grande taille et de prix élevé. Cependant, cet effet de composition s’est partiellement inversé par la suite, ralentissant ainsi la progression du prix moyen malgré la poursuite de la hausse des prix de l’habitation.

Comme le prix MLS® moyen au Canada a atteint un sommet historique au premier trimestre de 2022, la part mensuelle du revenu affectée aux frais de logement associés à une propriété nouvellement achetée à ce prix a dépassé les niveaux de 1990 (voir le graphique 3). À cette période, le taux fixe des prêts hypothécaires de cinq ans était supérieur à 10 %. Cet indicateur de l’abordabilité de la propriété s’est encore aggravé au deuxième trimestre de 2022, car l’effet défavorable de la hausse des taux hypothécaires était beaucoup plus important que l’effet favorable de la baisse des prix des habitations.

Nous prévoyions déjà un assouplissement des conditions du marché de l’habitation et un ralentissement de la croissance des prix des logements, avec le retour prévu à des conditions plus équilibrées et durables. Mais la hausse plus forte que prévu des taux d’intérêt et la détérioration subséquente des conditions de l’économie et du revenu des ménages continueront de réduire la demande de logements au cours des prochains trimestres. L’abordabilité de la propriété pour les acheteurs potentiels, qui n'avait jamais été aussi faible, pèsera également sur la demande de logements (voir le graphique 3).

Graphique 3 : Frais de logement en pourcentage du revenu moyen après impôt pour l'achat d'une habitation au prix MLS® moyen

Source : Estimations de la SCHL fondées sur les données de la SCHL, de Statistique Canada, du Conference Board du Canada, de l'Association canadienne de l'immeuble, de la Banque du Canada et d'Altus.

(P) Prévisions.

Le rapport frais de logement-revenu à l'initiation du prêt hypothécaire, estimé en fonction du prix MLS® moyen et du revenu disponible moyen des ménages, repose sur les hypothèses suivantes: mise de fonds minimale et période d'amortissement maximale pour les prêts hypothécaires assurés, et taux d'intérêt fixe réduit de cinq ans.

Version texte (Graphique 3)

Frais de logement en pourcentage du revenu moyen après impôt pour l'achat d'une habitation au prix MLS® moyen
Trimestre Frais de logement (%)
1990 T1 50,2  %
1990 T2 52,0  %
1990 T3 53,0  %
1990 T4 50,7 %
1991 T1 48,0 %
1991 T2 47,9 %
1991 T3 48,0 %
1991 T4 45,3 %
1992 T1 43,9 %
1992 T2 44,3 %
1992 T3 42,5 %
1992 T4 42,3 %
1993 T1 43,3 %
1993 T2 42,0 %
1993 T3 41,4 %
1993 T4 41,1 %
1994 T1 40,4 %
1994 T2 43,0 %
1994 T3 46,4 %
1994 T4 46,4 %
1995 T1 45,5 %
1995 T2 42,9 %
1995 T3 40,9 %
1995 T4 40,7 %
1996 T1 39,1 %
1996 T2 38,8 %
1996 T3 39,4 %
1996 T4 37,7 %
1997 T1 36,7 %
1997 T2 37,4 %
1997 T3 36,9 %
1997 T4 35,7 %
1998 T1 35,7 %
1998 T2 36,0 %
1998 T3 35,8 %
1998 T4 34,9 %
1999 T1 34,4 %
1999 T2 34,8 %
1999 T3 35,6 %
1999 T4 36,8 %
2000 T1 37,7 %
2000 T2 37,8 %
2000 T3 37,3 %
2000 T4 36,7 %
2001 T1 35,3 %
2001 T2 35,0 %
2001 T3 35,4 %
2001 T4 34,9 %
2002 T1 34,9 %
2002 T2 35,9 %
2002 T3 36,3 %
2002 T4 36,0 %
2003 T1 36,0 %
2003 T2 35,8 %
2003 T3 36,3 %
2003 T4 37,5 %
2004 T1 37,3 %
2004 T2 37,3 %
2004 T3 37,9 %
2004 T4 38,2 %
2005 T1 38,8 %
2005 T2 38,9 %
2005 T3 39,0 %
2005 T4 39,9 %
2006 T1 40,8 %
2006 T2 40,7 %
2006 T3 39,5 %
2006 T4 38,2 %
2007 T1 38,2 %
2007 T2 39,8 %
2007 T3 42,2 %
2007 T4 43,6 %
2008 T1 43,2 %
2008 T2 41,2 %
2008 T3 38,9 %
2008 T4 37,3 %
2009 T1 35,2 %
2009 T2 34,4 %
2009 T3 36,1 %
2009 T4 37,3 %
2010 T1 36,7 %
2010 T2 37,0 %
2010 T3 37,2 %
2010 T4 36,2 %
2011 T1 37,0 %
2011 T2 38,9 %
2011 T3 39,2 %
2011 T4 37,9 %
2012 T1 37,1 %
2012 T2 36,9 %
2012 T3 37,6 %
2012 T4 38,3 %
2013 T1 38,2 %
2013 T2 38,4 %
2013 T3 40,0 %
2013 T4 42,3 %
2014 T1 43,2 %
2014 T2 43,1 %
2014 T3 43,1 %
2014 T4 43,3 %
2015 T1 43,4 %
2015 T2 43,7 %
2015 T3 44,3 %
2015 T4 45,2 %
2016 T1 47,8 %
2016 T2 49,2 %
2016 T3 48,1 %
2016 T4 47,4 %
2017 T1 48,5 %
2017 T2 47,3 %
2017 T3 44,1 %
2017 T4 44,3 %
2018 T1 45,1 %
2018 T2 45,0 %
2018 T3 45,5 %
2018 T4 45,6 %
2019 T1 44,6 %
2019 T2 43,3 %
2019 T3 43,0 %
2019 T4 43,6 %
2020 T1 44,4 %
2020 T2 44,2 %
2020 T3 45,4 %
2020 T4 46,4 %
2021 T1 46,7 %
2021 T2 48,5 %
2021 T3 48,9 %
2021 T4 49,5 %
2022 T1 52,1 %
2022 T2 54,6 %
2022 T3 (Prévision) 55,6 %
2022 T4 (Prévision) 56,2 %
2023 T1 (Prévision) 56,3 %
2023 T2 (Prévision) 55,8 %
2023 T3 (Prévision) 55,1 %
2023 T4 (Prévision) 54,1 %
2024 T1 (Prévision) 52,9 %
2024 T2 (Prévision) 52,1 %
2024 T3 (Prévision) 52,2 %
2024 T4 (Prévision) 52,6 %

Après avoir atteint un sommet historique de 770 812 $ au premier trimestre de 2022, le prix MLS® moyen à l’échelle nationale devrait diminuer de 14,3 % d’ici le deuxième trimestre de 2023. Nous prévoyons maintenant que ce prix enregistrera une croissance annuelle moyenne de 2,6 % en 2022 (comparativement à 21,3 % en 2021) et qu’il baissera de 6,2 % en 2023 (voir le graphique 4). Les prix des habitations au Canada se remettront à croître au deuxième semestre de 2023, à mesure que la demande augmentera sous l'effet de la reprise de l'économie et des revenus, et que les taux hypothécaires commenceront à se normaliser. Le prix des habitations devrait augmenter de 2,1 % en 2024.

Graphique 4 : Prix MLS® Moyen au Canada

Sources : Association canadienne de l’immeuble et SCHL (prévisions)

(P) Prévision

Version texte (Graphique 4)

Prix MLS® Moyen au Canada
Prix MLS(R) Moyen au Canada
2020 567 240
2021 687 990
2022 (Prévision) 706 069
2023 (Prévision) 662 161
2024 (Prévision) 675 841

La baisse des prix des logements du deuxième trimestre de 2022 au deuxième trimestre de 2023 sera atténuée par des pressions sur la demande attribuable à la croissance démographique, ainsi que par les coûts de construction élevés et l’offre limitée de logements. Par la suite, la normalisation des taux d’intérêt, la croissance démographique, la hausse du revenu des ménages et l'augmentation insuffisante de l’offre continueront d’exercer des pressions à la hausse sur les prix et les loyers.

Vu l'augmentation des taux hypothécaires et la baisse du revenu des ménages, il sera plus difficile pour les ménages locataires d’accéder à la propriété et des ménages présentement propriétaires pourraient être poussés vers le marché locatif. L’offre étant limitée, la pression sur les marchés locatifs – et sur les loyers – devrait s'intensifier, ce qui aggravera les conditions d’abordabilité des logements locatifs, déjà difficiles. De plus, la forte hausse du coût de la vie et la baisse prévue de l’emploi et du revenu accentueront les pressions sur l’abordabilité pour les locataires.

Évolution et perspectives de l’offre de logements

Depuis le milieu de 2020, les mises en chantier d’habitations ont nettement dépassé leurs niveaux moyens de la décennie précédant la pandémie. Cette hausse a été alimentée à la fois par le segment des logements collectifs et celui des maisons individuelles. De 2010 à 2019, les mises en chantier d’habitations se sont chiffrées en moyenne à 201 000 par année (données désaisonnalisées annualisées). Cette moyenne est montée à 263 000 du troisième trimestre de 2020 au quatrième trimestre de 2021.

Au premier semestre de 2022, les mises en chantier d’habitations se sont chiffrées en moyenne à 254 000, ce qui est encore supérieur à la moyenne d’avant la pandémie. Nous nous attendons à ce qu'elles descendent à 244 000 en 2023. Leur nombre se redressera en même temps que la demande de logements en 2024, pour atteindre 270 000.

Le haut niveau des mises en chantier annuelles observé ces dernières années et qui se poursuivra jusqu’en 2024 est bienvenu. Il est essentiel d'accroître l’offre de logements au Canada pour progresser vers l’objectif de rendre les logements abordables pour l’ensemble de la population canadienne. Toutefois, les mises en chantier doivent augmenter davantage et de façon durable étant donné l’ampleur de l’écart à combler dans l’offre de logements. Cet écart est estimé à près de 2 millions de logements en 2021 et il montera à 3,5 millions d’ici 2030 si les tendances passées de la construction se maintiennent.

Notes de bas de page :

  1. Ces perspectives sont fondées sur les renseignements qui étaient disponibles en date du 30 septembre.
  2. La différence entre l’activité économique actuelle et le niveau correspondant à la pleine utilisation des intrants de production disponibles.
  3. Ce lien vers le site Web de la Banque du Canada fournit de l’information sur ces autres indicateurs de l’inflation.
  4. À ce taux neutre, la politique monétaire n’est ni restrictive ni expansionniste. Pour en apprendre davantage, veuillez consulter le Rapport sur la politique monétaire de la Banque du Canada de juillet 2022 (PDF).

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Date de publication: 13 octobre 2022

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