Passer au contenu
SCHL - Page d'accueil
Société canadienne
d'hypothèques et de logemen
  • Se connecter ou S'inscrire
  • English
  • MENU
MENU
× English
  • Accueil
  • Professionnels
    • Financement de projets et financement hypothécaire
      • Programmes de financement
        • Fonds pour le logement abordable
        • Fonds d'innovation pour le logement abordable
        • Programme de prêts pour la construction d'appartements
        • Programme canadien pour des logements abordables plus verts
        • Logement communautaire (social)
        • Initiative des terrains fédéraux
        • Financement du logement des Autochtones
        • Défi d’offre de logement
        • Innovation et recherche
        • Profils de projets de la Stratégie nationale sur le logement
        • Initiative pour la création rapide de logements
      • Produits d’assurance prêt hypothécaire
        • Assurance prêt : propriétaires-occupants et petits immeubles locatifs
          • SCHL Achat
          • SCHL Améliorations
          • SCHL Immeubles locatifs
          • SCHL Refinancement
          • SCHL Nouveaux arrivants
          • SCHL Travailleurs autonomes
          • SCHL Transférabilité
          • Produits écologiques pour les prêteurs
        • Immeubles collectifs et logements locatifs
          • APH Select
        • Cas de défaut, demandes de règlement et propriétés à vendre
        • Centre de souscription
        • emili
        • Prêteurs agréés en vertu de la LNH
        • Calcul des rapports ABD et ATD
        • Comment reconnaître et signaler la fraude hypothécaire
        • Points de contact – Assurance prêt hypothécaire
        • Programme d’Achat de Prêts Hypothécaires Assurés (PAPHA)
      • Titrisation
        • Titres hypothécaires LNH
        • Obligations hypothécaires du Canada
        • Programmes inscrits canadiens d'obligations sécurisées
        • La chaîne de blocs dans le secteur de l’habitation
    • Marché du logement, données et recherche
      • Calendrier des rapports
      • Marchés de l’habitation
        • Rapports sur le marché de l’habitation
        • Rapports : hypothèque/consommateur
        • Rapport sur le marché locatif, automne 2024
      • Recherche sur le logement
        • Consultations
          • Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens
            • Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens – Foire aux questions
        • Rapports de recherche en habitation
        • Enquêtes sur le logement
          • Enquêtes auprès des consommateurs
        • Prix et bourses de recherche
        • Les besoins impérieux en matière de logement
        • Réseau conjoint de recherche en matière de logement
      • Données sur le logement
        • Tableaux de données
          • Caractéristiques des ménages
          • Données sur le marché de l’habitation
          • Données sur la dette hypothécaire et la dette à la consommation
          • Données sur le marché locatif
        • Portail de l’information sur le marché de l’habitation
        • Tableau de bord de données sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels
        • Entente de licence avec la SCHL pour l’utilisation de données
        • Centre du savoir sur le logement
    • Innovation et leadership dans le secteur
      • Innovation dans le secteur du logement
      • Nos partenaires
        • Partenariats
        • Forum fédéral-provincial-territorial sur le logement
      • Collaboration avec l'industrie
        • Communauté d’experts en logement
      • Expertise de l’industrie
        • Logements abordables
        • Logement des Autochtones
        • Logement pour aînés
        • Logements accessibles et adaptables
        • Création de logements durables
        • La RESSOURCE
        • Bulletins de la SCHL
    • Événements et conférenciers
      • Conférences
        • Conférence nationale sur le logement de 2024
          • À propos
          • Conférence nationale sur le logement - Ordre du jour
          • Emplacement
          • ZoneInno
          • Détails pour les participants
      • Bureau des conférenciers
        • kevin-hughes-profile
  • Consommateurs
    • Acheter une maison
      • Calculateurs pour l'achat d'une habitation
        • Calculateur hypothécaire
        • Calculateur de la capacité d’emprunt
        • Calculateur de l’amortissement de la dette
      • Guides d'achat
        • L’achat d’une maison étape par étape
        • Logements en copropriété – guide de l’acheteur
      • Assurance prêt hypothécaire pour les consommateurs
        • En quoi consiste l’assurance prêt hypothécaire?
        • Suis-je admissible à l’assurance prêt?
        • Coûts de l'assurance prêt hypothécaire SCHL
        • Les produits Eco de la SCHL
          • SCHL Eco Améliorations
          • SCHL Eco Plus
        • Options de financement pour la rénovation
        • FAQ – L’assurance prêt hypothécaire
      • Incitatifs à l’achat d’une propriété
      • Nouveaux arrivants
      • L’Incitatif à l’achat d’une première propriété
    • Posséder une maison
      • Gérer un prêt hypothécaire
        • La fraude hypothécaire
        • Conseils pour une bonne planification hypothécaire
        • Planifier et gérer son prêt hypothécaire
        • Votre dossier de crédit
        • La valeur de votre habitation
      • Vieillir chez soi
        • Choix de logements pour les aînés
        • Conseils en matière de logement et de finances
        • Options de financement hypothécaire pour les 55 ans et plus
        • Prévenir la fraude et l’exploitation financière
    • Louer un logement
      • Je veux louer un logement
        • Points à considérer avant de louer un logement
        • Types de logements locatifs au Canada
        • Trouver ou annoncer un logement locatif
        • Visiter le logement
        • Baux et contrats de location
        • Signature du bail
        • Enquête de crédit et mauvais dossier de crédit
        • Paiements du loyer et dépôts
        • Colocataires et animaux
      • Je suis locataire
        • Jour du déménagement
        • Responsabilités du propriétaire et du locataire
        • Inspections
        • Entretien et réparations
        • Plaintes et expulsions
        • Augmentations de loyer
        • Lorsque vous n’avez pas les moyens de payer le loyer
        • Renouveler ou résilier le bail
        • Quitter le logement
      • Supplément unique à l’Allocation canadienne pour le logement
      • COVID-19 : Expulsions – Interdictions et interruptions pour soutenir les locataires
  • Info SCHL
    • Objectifs, valeurs et engagement de la SCHL en matière de logement
    • Découvrez la vie à la SCHL
    • Gestion et gouvernance
      • Bureau des conférenciers
      • Assemblée publique annuelle de la SCHL
      • Le Conseil d’administration de la SCHL et ses comités
      • Notre comité de gestion
      • Gouvernance du Régime et de la Caisse de retraite
        • Vue d'ensemble du Régime et de la Caisse de retraite
        • Rôles et responsabilités clés
        • Rapports annuels
    • Rapports de la Société
      • Rapport annuel 2023 de la SCHL
      • Évaluation des programmes
      • Rapports financiers trimestriels
      • Examen spécial de la SCHL – rapport de 2018 des co-auditeurs
      • Données sur les reports de prêts hypothécaires assurés par la SCHL
      • Résumé du Plan d'entreprise
      • Transparence
        • Accès à l'information et protection des renseignements personnels
        • L’accessibilité à la SCHL
        • Processus de rétroaction sur l’accessibilité
        • Documents d'information
        • Approvisionnement
          • Programme de diversité des fournisseurs
        • Dépenses de voyages, d’accueil et de conférences
    • Communiquez avec nous
      • Points de contact – Assurance prêt hypothécaire
      • Bureaux régionaux
      • Granville Island
      • Solutions de logement pour les Autochtones et le Nord
      • Bureau national
      • Calendrier des jours fériés
  • Salle de presse 
  • Stratégie nationale sur le logement
    • Qu’est-ce que la Stratégie?
      • À propos des initiatives
      • Comment faire une demande
      • Aide et ressources
      • Domaines d’intervention prioritaires
      • Stratégie nationale sur le logement – Glossaire des termes courants
      • Glossaire
    • Ententes fédérales-provinciales-territoriales sur le logement
    • Autres possibilités de financement et de contribution de la SCHL
  • L’Observateur du logement
  • Balado sur le logement au Canada
  • Carrières
  • Centre du savoir sur le logement
 
  • Accueil
  • Salle de presse 
  • Des problèmes de riches : le logement, la richesse et l’inégalité intergénérationnelle
  • Enregistrer
  • Partager
Save Icon

Enregistrer dans Mon dossier

Des problèmes de riches : le logement, la richesse et l’inégalité intergénérationnelle

Enregistrer
Fermer cette fenêtre   |   Gérer Mon dossier
Save Icon

Enregistrer dans Mon dossier

Des problèmes de riches : le logement, la richesse et l’inégalité intergénérationnelle

Done C’est fait!
Fermer cette fenêtre   |   Gérer Mon dossier
Share icon

Partager par

  • Facebook
  • LinkedIn
  • Courrier
  • Impression
  • CopyLink

SuccessCopyLinkVersionLien copié

Share icon

Partager par

  • Facebook
  • LinkedIn
  • Courrier
  • Impression
  • CopyLink

SuccessCopyLinkVersionLien copié

share icon

Mail-blue Partager par courrier électronique

Did You Know Fr?

You can include an email signature Fr ?

S'inscrire | Se connecter

×
Google Captcha Loader
share icon

Mail-blue Partager par courrier électronique

Done C’est fait!
Close this window

Des problèmes de riches : le logement, la richesse et l’inégalité intergénérationnelle

Le 26 avril 2018

Notes d’allocution pour Evan Siddall, Président et premier dirigeant, Société canadienne d'hypothèques et de logement

Chambre de commerce de Halifax
Halifax (Nouvelle-Écosse)

Seul le texte prononcé fait foi

Introduction

Merci et bon après-midi. Je voudrais d’abord remercier la Chambre de commerce de Halifax et la Nova Scotia Association of Realtors.

À titre de président de la SCHL, je dois parfois répondre à des questions sur ce qui m’empêche de dormir la nuit. Et une chose qui me dérange, c’est comment dire à ma mère de 76 ans que j'ai besoin de son aide.

Car j'ai un problème.

Le problème, c’est que ma mère vit seule dans une grande maison de trois chambres en banlieue de Toronto, alors qu’elle n’a pas besoin de tout cet espace à ce stade de sa vie. En fait, cette maison conviendrait mieux à une famille de travailleurs qui a vraiment besoin des trois chambres. Or, cette famille est maintenant forcée d’aller de plus en plus loin en banlieue pour trouver une habitation convenable à la hauteur de ses moyens. Cela ajoute des heures de déplacements à une semaine déjà stressante et réduit le temps que les parents peuvent passer avec leurs enfants et leurs amis, ainsi que leur qualité de vie. Je pourrais continuer, mais je reviendrai là-dessus dans un moment.

Il semble injuste de blâmer un segment de la société pour les problèmes de logement auxquels fait face un autre segment, d’autant plus que les aînés ont travaillé fort toute leur vie pour se procurer la sécurité et la stabilité financières associées à la possession d’un logement.

D'ailleurs, je ne blâme personne. Tout ce que je dis, c'est que si nous n'agissons pas, la génération actuelle sera aux prises avec des défis que n'ont pas connus les baby-boomers. Et nous méritons tous d'avoir un chez-soi.

Le fait est que la situation que j’ai décrite est réelle et courante dans les grandes villes du pays, et elle contribue aux déséquilibres du marché de l'habitation dans ces collectivités.

Ici à Halifax, la situation est différente. Les prix n'ont pas augmenté autant qu'à Vancouver et à Toronto. Les besoins en logement des aînés de la ville n'en restent pas moins réels et pressants. Selon les résultats de la dernière édition de l'Enquête nationale auprès des ménages[1], environ 45 % des locataires de Halifax âgés de plus de 60 ans consacrent plus de 30 % du revenu de leur ménage aux frais de logement. Ce chiffre grimpe à 55 % pour les locataires de plus de 75 ans. Par contraste, seulement 15 % des propriétaires du même groupe d'âge déclarent dépenser plus de 30 % de leur revenu pour le logement.

Aînés de Halifax consacrant plus de 30 % du revenu du ménage au logement

Version texte

Pourcentage d'aînés de Halifax consacrant plus de 30 % du revenu du ménage au logement

Groupe d'âge Locataires Propriétaires
60 à 74 ans 58.1 41.89
75 ans ou plus 66.7 33.16

Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages, 2011

Bien que mes commentaires d'aujourd'hui se situent davantage au niveau macro-économique, nous ne négligeons aucunement les besoins des aînés en matière de logement.

Le logement : un investissement unique

Malheureusement, le logement élargit le fossé des inégalités au Canada. Et la propension des Canadiens à considérer le logement comme un investissement infaillible sous-tend un autre phénomène potentiellement déstabilisant : l’« effet de richesse » ou l’augmentation des dépenses de consommation qui se produit lorsque le prix élevé des maisons fait croire aux propriétaires qu’ils sont plus riches qu’ils ne le sont vraiment.

L’inégalité des richesses aux États-Unis
L’inégalité des richesses aux États-Unis

Version texte

Image tirée d’une vidéo diffusée sur YouTube et intitulée Wealth Inequality in America qui montre que 40 % de la richesse de l’Amérique appartient à la tranche  supérieure de 1 % de la population alors que la tranche inférieure de 80 % n’est propriétaire que de 7 % de la richesse.

Reproduction artistique du graphique tiré de « Wealth Inequality in America »

Les Canadiens ont maintenant plus d’options d’épargne et de placement que jamais auparavant : REER, REEE, CELI, maisons de courtage en ligne à frais modiques qui permettent d’acheter des actions, des obligations ou des CPG d’un simple clic de souris. Mais beaucoup de gens considèrent toujours le logement comme le principal moyen de s’enrichir et d’assurer leur sécurité financière. Selon les dernières données de Statistique Canada, les résidences principales représentent 4,3 des 12 billions de dollars d’actifs des Canadiens[2].

La compulsion d’assurer la sécurité du logement motive l’« épargne forcée » bénéfique des paiements hypothécaires. Nous savons que les Canadiens font de grands efforts pour faire leurs versements hypothécaires : le taux de prêts en souffrance signalé par l’Association des banquiers canadiens est inférieur à un quart de un pour cent (0,24 %)[3].

Prêts hypothécaires à l’habitation en souffrance – Canada et États-Unis
Prêts hypothécaires à l’habitation en souffrance – Canada et États-Unis

Version texte

Pourcentage de prêts hypothécaires à l’habitation en souffrance, Canada et États-Unis

Année Canada : tous prêts hypothécaires à l'habitation É.-U. : tous prêts hypothécaires à l’habitation É.-U. : prêts à l’habitation à faible risque É.-U. : prêts à l’habitation à risque élevé
2002 0.37 0.88 0.29 3.16
2003 0.33 0.89 0.30 3.23
2004 0.26 0.87 0.29 2.70
2005 0.27 0.90 0.32 2.59
2006 0.25 0.96 0.36 2.89
2007 0.26 1.22 0.49 4.32
2008 0.33 2.13 1.21 7.03
2009 0.45 4.13 2.85 12.58
2010 0.43 4.43 3.13 13.92
2011 0.38 3.45 2.19 10.97
2012 0.33 3.02 1.78 9.36
2013 0.31 2.63 1.43 9.35
2014 0.29 2.30 1.26 8.53
2015 0.27 1.81 1.03 6.65
2016 Q1 0.28 1.55 0.89 6.07
2016 Q2 0.28 1.47 0.83 5.82
2016 Q3 0.28 1.41 0.80 5.51
2016 Q4 0.28 1.60 1.07 5.53
2017 Q1 0.27 1.37
2017 Q2 0.25 1.20
2017 Q3 0.24 1.29
2017 Q4 0.24 1.72

Source : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/remaha/stdo/tado/tadedo_005.cfm
Taux de prêts hypothécaires à l'habitation en souffrance et de saisies au Canada et aux É.-U. 2002 - 2016 T3

De nombreux ménages ont de la difficulté à appliquer la même discipline à d’autres options d’épargne. Dans bien des cas, ils n’ont tout simplement pas les moyens d’investir des sommes considérables dans des REER ou des CELI, en partie parce qu’un trop grand nombre d’entre eux doivent mettre de l’argent de côté afin de pouvoir faire leurs paiements hypothécaires.

Même si nous ne pouvons pas déduire l’intérêt hypothécaire des impôts au Canada, les gains libres d’impôt et les faibles taux d’intérêt font de l’investissement dans l'immobilier résidentiel un moyen d’épargne irrésistible. La valeur d’une maison peut être multipliée par dix ou plus sans entraîner d’impôt sur les gains en capital. Vous constaterez une tendance ici : cet avantage est plus important pour les ménages à revenu élevé. Le logement aide les riches à s’enrichir. Mais ce n’est pas toujours vrai, bien sûr…

Même si le logement s’est récemment avéré un moyen fiable d’enrichissement à long terme, l’expérience aux États-Unis et ailleurs a démontré qu’il est imprudent de croire que la valeur d’une maison ne fera qu’augmenter. Des placements excessifs dans le logement peuvent avoir de graves conséquences en cas de baisse du prix des maisons, particulièrement pour ceux qui sont déjà à la limite de leur capacité financière.

Étant donné les liens évidents qui existent entre les prêts hypothécaires et le secteur bancaire, et entre le logement, l’épargne personnelle et la richesse, le logement est profondément lié à notre bien-être économique en général. Par conséquent, dans l’intérêt de notre système financier, nous devons veiller à ce que les Canadiens disposent de l’information dont ils ont besoin pour prendre les bonnes décisions à long terme à l'égard du logement, en plus de les sensibiliser au risque de perte.

Mais le logement est spécial… De nombreux facteurs nous incitent à devenir propriétaires, dont certains sont très émotionnels. Il m’arrive de citer le livre de Matthew Desmond, Evicted. Il qualifie la maison de « source de la personnalité ». Nous appelons la propriété immobilière le « rêve américain », mais la vérité est que ce rêve est intemporel. Charles Dickens a dit à ce propos : « Bien que [le logement] ne soit qu’un nom, un mot, ce mot-là a tant d’éloquence! Il a plus de force en vérité que n’en eût jamais la parole d’un magicien ou la réponse de l’esprit évoqué par ses conjurations[4]. »

Ces facteurs psychologiques ou comportementaux confèrent d’étranges qualités au logement en tant qu’instrument de placement. Nous savons que les habitations sont particulièrement sensibles aux cycles d’expansion et de récession en raison de leurs caractéristiques combinées de biens de consommation et de placement. Ajoutez à cela l’investissement émotionnel des gens dans leur logement, et les marchés immobiliers résidentiels peuvent être des endroits dangereux pour les jeunes familles très endettées. Les marchés immobiliers sont volatils, omniprésents et illiquides, et l’effet de levier peut facilement les rendre plus risqués. Comme je l’ai dit, tous ces facteurs produisent un mélange toxique. Plus des deux tiers des 46 crises bancaires systémiques pour lesquelles des données sur le prix des logements sont disponibles ont été précédées par des cycles de hausses et de baisses extrêmes des prix[5].

En effet, le logement est spécial.

Les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel

À l’échelle mondiale, le prix des maisons a connu une croissance impressionnante depuis environ le milieu du XXe siècle[6]. Les historiens de l’économie ont également déterminé qu’à très long terme, le rendement du logement est semblable à celui des actions[7]. Bien que cette analyse ne tienne pas compte des coûts d’entretien et de réparation – que les gens ont tendance à ignorer, mais qui réduisent leur taux de rendement[8] – le logement s’est avéré un bon placement à long terme.

Croissance historique du prix des maisons au Canada
Croissance historique du prix des maisons au Canada

Version texte

Croissance historique du prix des maisons au Canada

Année Indice du prix réel des habitations 1957 = 100
1921 32.1452156
1922 31.6049979
1923 32.4986478
1924 32.2687322
1925 31.2142595
1926 30.5854818
1927 30.9597608
1928 31.7614316
1929 32.8510731
1930 32.1813544
1931 33.0868419
1932 32.7936781
1933 32.9939578
1934 33.4685166
1935 32.581754
1936 32.9082231
1937 33.8818681
1938 32.9494776
1939 33.1299402
1940 33.8416399
1941 35.4474703
1942 37.0681623
1943 39.0750159
1944 40.4907353
1945 40.994615
1946 43.0419489
1947 44.0702712
1948 44.4934815
1949 45.5594306
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956 97.1155282
1957 100
1958 105.306602
1959 107.532167
1960 105.980298
1961 104.195071
1962 104.166218
1963 103.713733
1964 106.363676
1965 109.710657
1966 116.035097
1967 122.264878
1968 131.022945
1969 136.569789
1970 133.343252
1971 136.191543
1972 140.621835
1973 158.514161
1974 181.460792
1975 188.473407
1976 189.173389
1977 181.95275
1978 173.113181
1979 170.704874
1980 176.390238
1981 177.840624
1982 152.784394
1983 153.013328
1984 145.894522
1985 147.58405
1986 165.963769
1987 186.018822
1988 210.942243
1989 227.539333
1990 209.734156
1991 207.721153
1992 206.592673
1993 206.847599
1994 213.379746
1995 199.25921
1996 196.553817
1997 198.067755
1998 193.265383
1999 197.141394
2000 199.517792
2001 203.57282
2002 218.692841
2003 233.37353
2004 250.193163
2005 269.747223
2006 294.179282
2007 318.873468
2008 309.383705
2009 324.919584
2010 337.799893
2011 350.212664
2012 346.046196
2013 361.134466
2014 377.746645
2015 405.297333
2016 442.350417

*Données non disponibles pour cette période.

Source: Statistique Canada, SCHL, ACI

Une des règles en matière d’investissement, c’est que les résultats passés sont de piètres prédicteurs de l’avenir. Pourtant, de nombreux Canadiens pensent que le prix des maisons ne peut pas baisser et fondent leur planification financière sur cette hypothèse. Nous avons demandé à des gens qui venaient d'acheter une maison à Montréal, Toronto ou Vancouver s’ils croyaient que l’immobilier était le meilleur investissement à long terme[9]. Plus des trois quarts des répondants étaient d’accord ou tout à fait d’accord. Les gens croient que les arbres poussent jusqu’au ciel. Seulement la moitié était d’accord ou tout à fait d’accord pour dire que les placements financiers – c’est-à-dire les actions et les obligations – constituaient la meilleure option à long terme.

Version texte

Pourcentage des répondants de l'Enquête sur la motivation des acheteurs de logements qui sont d'accord ou tout à fait d'accord pour dire que l'immobilier est le meilleur investissement à long terme

Ville L'immobilier est le meilleur investissement à long terme dans votre ville Un investissement financier est le meilleur investissement à long terme
Vancouver 75.8 46.5
Toronto 79.7 53.1
Montréal 80.4 55.2

Enquête sur les motivations des acheteurs de logements de la SCHL, 2017

En réponse à une question distincte, environ 70 % des répondants de Vancouver et Toronto nous ont dit que la croissance future de la valeur de leur maison était importante ou très importante pour eux, comparativement à 60 % à Montréal, où la tendance à louer est plus forte et où les hausses de prix ont été plus modestes. Nous savons donc que de nombreux acheteurs décident d’acheter ou de vendre une maison en regardant vers l’avenir. Bref, ils sont prêts à payer plus pour un logement aujourd’hui en espérant que les prix vont augmenter demain. Plus ils sont optimistes, plus ils sont prêts à offrir des prix élevés. Un optimisme excessif concernant l’avenir des prix de l’immobilier peut mener à des investissements spéculatifs et à des guerres d’enchères, deux facteurs qui font augmenter les prix encore plus.

Dans ces 15 grandes villes canadiennes (voir les graphiques ci-dessous), il faut maintenant travailler en moyenne 170 heures par mois afin de posséder une maison pour moins de 30 % de son revenu brut (155 heures à Halifax) … et en moyenne quelque 138 heures pour louer une habitation sans dépenser plus de 30 % de son revenu (148 heures à Halifax).

Nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements hypothécaires ne dépassent pas 30 % de son revenu brut
Nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements hypothécaires ne dépassent pas 30 % de son revenu brut

Version texte

Liste des grandes villes canadiennes selon le nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements hypothécaires ne dépassent pas 30 % de son revenu brut

Ville Heures
Vancouver 262
Toronto 244
Victoria 220
Hamilton 189
Regina 173
Calgary 167
Edmonton 166
Saskatoon 159
Halifax 155
Winnipeg 151
St. John's 151
Montréal 146
Ottawa - Gatineau* 133
Moncton 127
Québec 113

*Comprend les secteurs ontariens et québécois de l'agglomération d'Ottawa - Gatineau

Sources : Données d’Equifax (pour les comptes de prêts hypothécaires ouverts au deuxième trimestre de 2017), et Statistique Canada (pour le salaire hebdomadaire moyen). Calculs de la SCHL. Salaire horaire moyen = salaire hebdomadaire moyen/40, et nombre d’heures de travail devant être cumulées pour effectuer ses mensualités hypothécaires = mensualités hypothécaires moyennes/0,3/salaire horaire moyen. Nombre d’heures de travail devant être cumulées chaque mois pour s’assurer qu’au plus 30 % du revenu brut est consacré au logement.

Nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements de loyer ne dépassent pas 30 % de son revenu brut
Nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements de loyer ne dépassent pas 30 % de son revenu brut

Version texte

Liste des grandes villes canadiennes selon le nombre d’heures de travail qu’une personne doit cumuler chaque mois au salaire horaire moyen pour que ses paiements de loyer ne dépassent pas 30 % de son revenu brut

Ville Heures
Vancouver 204
Toronto 175
Victoria 166
Winnipeg 156
Halifax 154
Calgary 136
Saskatoon 134
Edmonton 135
Ottawa* 138
Hamilton 140
Regina 132
St. John's 124
Moncton 122
Québec 109
Montréal 106

*Pas Ottawa - Gatineau

Sources : Enquête sur les logements locatifs de 2017 réalisée par la SCHL (pour le loyer moyen des logements de deux chambres) et Statistique Canada (pour le salaire hebdomadaire moyen). Calculs de la SCHL. Salaire horaire moyen = salaire hebdomadaire moyen/40, et nombre d’heures de travail devant être cumulées pour payer le loyer mensuel = loyer moyen/0,3/salaire horaire moyen. Nombre d’heures de travail devant être cumulées chaque mois pour s’assurer qu’au plus 30 % du revenu brut est consacré au logement.

Les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel. Demandons-nous si le logement restera l’instrument d’épargne fiable sur lequel comptent les Canadiens, alors que nos villes continueront de croître et de changer dans les prochaines années.

Répercussions à long terme

Pour revenir à ma mère, il est important de se demander qui a récolté les avantages des gains de valeur du logement et de situer la réponse dans un contexte socioéconomique élargi.

Au début du XIXe siècle, l’économiste anglais David Ricardo a conçu la théorie selon laquelle une offre limitée de terrains, conjuguée à une population croissante, conduirait à une hausse des prix des terrains, aboutissant à ce qu’il a appelé les « loyers économiques » pour les propriétaires fonciers[10]. En effet, la plus grande partie de l’augmentation du prix des maisons au cours des dernières décennies était attribuable à la hausse du prix des terrains. Deux cents ans plus tard, les économistes David Miles et James Sefton ont abordé la question d’un point de vue légèrement différent, soutenant que les prix de l’immobilier devraient continuer d'augmenter à moins, entre autres, que la densité résidentielle ne s’accroisse[11].

Comme je l’ai mentionné ailleurs, la plupart des Canadiens en milieu urbain appuient le concept de la densification, à condition qu’elle se produise ailleurs que dans leur quartier[12]. Mais elle ne peut pas toujours se produire ailleurs. La densification doit se produire dans toutes les collectivités où les marchés de l’habitation sont déséquilibrés en raison d’une offre insuffisante, ou lorsque l’étalement urbain a des répercussions sur notre environnement et notre qualité de vie. Vous pourriez penser que cette dynamique ne s'applique pas à Halifax, mais il convient de noter que cette ville est l'une des moins densément peuplées du Canada.

La solution de rechange à la densification est bien plus inquiétante que la possibilité que le caractère d’un quartier change un peu. L’augmentation continue du prix des logements au Canada accroîtra l’endettement des ménages, réduira l’abordabilité des logements sur les marchés de l’accession à la propriété et de la location, entraînera une croissance urbaine insoutenable et élargira encore davantage le fossé des inégalités entre les riches et les pauvres de notre pays[13].

Inégalité des revenus – le coefficient de Gini
Inégalité des revenus – le coefficient de Gini
Inégalité des revenus – le coefficient de Gini

Version texte

Inégalité des revenus : le coefficient de Gini au Canada et dans quelques grandes villes canadiennes, 1995 - 2013

Année Canada Vancouver (C.-B.) Toronto (Ont.) Halifax (N.-É.)
1995 0.638 0.635 0.645 0.603
1996 0.643 0.640 0.653 0.612
1997 0.645 0.642 0.657 0.616
1998 0.645 0.644 0.655 0.617
1999 0.644 0.648 0.653 0.612
2000 0.646 0.653 0.660 0.612
2001 0.643 0.647 0.657 0.609
2002 0.644 0.653 0.661 0.613
2003 0.646 0.658 0.665 0.614
2004 0.647 0.663 0.667 0.616
2005 0.648 0.660 0.669 0.614
2006 0.650 0.659 0.675 0.612
2007 0.648 0.653 0.671 0.609
2008 0.646 0.645 0.668 0.610
2009 0.649 0.651 0.671 0.612
2010 0.652 0.661 0.675 0.610
2011 0.650 0.661 0.674 0.615
2012 0.649 0.656 0.672 0.615
2013 0.650 0.656 0.672 0.620

Source : Statistique Canada, Division de la statistique du revenu

Gini, revenus personnels (somme du revenu d’emploi, du revenu d'un travail autonome et d’autres revenus d'emploi) par province et RMR, DAL

L’une des pierres angulaires de notre société est la mobilité intergénérationnelle du revenu : la notion selon laquelle les gens peuvent améliorer leur situation sociale et économique d’une génération à l’autre. Bien que la mobilité intergénérationnelle soit considérablement plus élevée au Canada qu’aux États-Unis, des données récentes semblent indiquer qu’elle n’est pas aussi forte ici qu’on le croyait auparavant. La mobilité intergénérationnelle du revenu n’est pas non plus accessible à tous[14].

Le logement menace d’alourdir ces obstacles. Un ralentissement ou un renversement de la tendance à la hausse du prix des maisons aura des répercussions différentes sur chaque génération. En outre, le manque de logements abordables dans nos villes limite l’accès à des emplois mieux rémunérés pour ceux qui veulent y déménager. Les propriétaires plus âgés peuvent aider à régler le problème. Par exemple, les jeunes qui ont été élevés dans ces collectivités auraient avantage à rester chez leurs parents afin de pouvoir mettre de l’argent de côté pour une mise de fonds[15]. Les propriétaires plus âgés pourraient aussi aider à atténuer le problème, par exemple en évitant de résister à la densification dans leurs quartiers et de bloquer ainsi l'offre de nouveaux logements.

Le logement risque de freiner la croissance économique

L’« effet de richesse » que j’ai mentionné tout à l’heure est également devenu un facteur important pour comprendre les tendances macroéconomiques. À mesure que le prix des logements augmente, les consommateurs qui ne sont pas en mesure d’emprunter pour augmenter leurs dépenses – peut-être à cause d’une mauvaise cote de crédit – pourraient retirer des capitaux de leur logement en contractant des dettes, par exemple au moyen d’une marge de crédit ou d’un prêt hypothécaire de deuxième rang[16]. Ce groupe est également plus susceptible de réduire ses dépenses de consommation en cas de baisse du prix des maisons. D’après les résultats d’une étude menée en Australie, les jeunes ayant des niveaux de richesse liquide faibles ou moyens ont tendance à être sensibles au prix des maisons, tout comme les Australiens plus âgés dont la valeur nette est liée en grande partie au logement[17]. Des chercheurs américains ont également constaté que les jeunes sont plus susceptibles d'être touchés par les restrictions de crédit, tandis que les propriétaires plus âgés sont plus susceptibles de vendre leur maison pour en acheter une plus petite et donc de connaître les effets de richesse immobilière les plus marqués[18]. Là encore, les jeunes pourraient subir un préjudice disproportionné s'ils deviennent propriétaires et que les prix baissent par la suite.

L’effet négatif de la chute des prix de l’immobilier résidentiel sur la consommation peut durer longtemps, comme l’indique l’expérience américaine après la Grande Récession[19]. Par conséquent, si la hausse du prix des maisons donne l'impression d’une plus grande richesse qui finit par s’avérer non fondée, l’augmentation de la consommation qui en résulte sera insoutenable. Les répercussions sur la stabilité financière peuvent être particulièrement graves si cette consommation est financée par une autre source de crédit. Les économistes Atif Mian et Amir Sufi, ainsi que leurs collègues du FMI, ont montré que les niveaux élevés d’endettement, conjugués à la hausse des prix de l’immobilier, précèdent les contractions économiques. Ils qualifient cette relation de « si solide qu’elle se rapproche autant d’une loi empirique qu’il est possible en macroéconomie[20] ».

Trop de logements?

Puisque le logement représente une part si importante de la richesse des ménages, les propriétaires ont tendance à maintenir leur maison en bon état. Les rénovations ont également tendance à faire augmenter la valeur d'un logement. Bien sûr, aucune de ces activités ne doit être découragée : elles sont bénéfiques pour les marchés de l’habitation et pour les économies locales. Malheureusement, une autre façon pour les propriétaires de préserver la valeur de leurs propriétés est de décourager toute augmentation de l’offre de logements dans leurs collectivités, de crainte qu’elle entraîne une baisse du prix des maisons. Or, une restriction indue de l’offre risque de donner lieu à un déclin du marché de l'habitation en raison des hausses de prix insoutenables conduisant à des bulles immobilières, à de l’instabilité financière et à un effondrement subséquent.

Bien que le logement offre un rendement attrayant aux Canadiens qui tentent de se constituer un capital, il s’accompagne de compromis économiques. Pour le propriétaire qui investit la plus grande partie de son avoir dans une seule catégorie d’actifs, à savoir le logement, l’absence de diversification présente un risque important. Pour l’ensemble du pays, les dollars immobilisés dans le logement, souvent pendant des décennies, ne sont pas disponibles pour d’autres investissements productifs qui alimentent la croissance économique à long terme : les investissements dans les nouvelles technologies, les compétences, l’innovation et l’amélioration de la productivité. Maintenant que le logement représente une proportion trop élevée du PIB, il est en passe de devenir le frein à la croissance que les économistes prédisent.

Le logement mine notre avenir économique.

Rapport entre les coûts de transfert de propriété et les dépenses de R et D des entreprises
Rapport entre les coûts de transfert de propriété et les dépenses de R et D des entreprises
Rapport entre les coûts de transfert de propriété et les dépenses de R et D des entreprises

Version texte

Rapport entre les coûts de transfert de propriété et les dépenses de R et D des entreprises*

Année États-Unis Canada
1995 0.90566094 0.78361626
1996 0.92265638 0.96578273
1997 0.92535628 0.86517284
1998 1.02409786 0.72373632
1999 1.0089164 0.73929434
2000 0.92045614 0.64059621
2001 0.9925124 0.64280509
2002 1.19796289 0.81547355
2003 1.38056154 0.8713544
2004 1.59022649 0.94874629
2005 1.67908998 1.05096258
2006 1.42079161 1.10013898
2007 1.08251779 1.25675162
2008 0.68016896 1.07067666
2009 0.61180763 1.22520309
2010 0.60325124 1.31505956
2011 0.57611137 1.37951992
2012 0.64343805 1.41445903
2013 0.71826934 1.52203115
2014 0.68672863 1.69932453
2015 2.00011469
2016 2.21888779
2.21540517

*Indice : 1994 = 1

Sources : Statistique Canada; Bureau of Economic Analysis.

Le logement, la richesse et la nécessité de l’offre

Dans notre récent rapport sur la hausse du prix des maisons dans les grands centres urbains, nous avons souligné que la croissance de la richesse à Toronto contribuait au problème en faisant augmenter le prix des maisons individuelles plus chères[21]. Cela devrait nous sembler contraire aux valeurs canadiennes, car nous sommes un pays fièrement inclusif avec des citoyens mobiles sur le plan socioéconomique. J’ajouterais que notre étude a également permis de déterminer que la réponse faible et tardive de l’offre a été une cause importante des hausses insoutenables de prix à Toronto et à Vancouver.

Les attentes irréalistes à l’égard des arbres poussant jusque dans les nuages peuvent être confrontées aux données actuelles sur l’offre de logements. Une meilleure information sur le marché peut donc aider à limiter les hausses injustifiées de prix. Si les acheteurs éventuels savent qu’un accroissement de l’offre est à l’horizon, ils seront moins susceptibles de payer des prix exorbitants pour les maisons actuellement disponibles – et en grande demande – dans un marché où l’offre est limitée. En outre, les spéculateurs seront découragés par l’offre imminente.

Les décideurs fédéraux reconnaissent que l’offre constitue un volet important du peu d’abordabilité des logements à Toronto, à Vancouver et dans de nombreuses autres collectivités, grandes et petites, du pays. C’est pourquoi la Stratégie nationale sur le logement de 40 milliards de dollars sur 10 ans, que le gouvernement du Canada a annoncée l’automne dernier, est un plan résolument axé sur l’offre.

Nous croyons qu’il faut accroître l’offre dans tout le spectre du logement, depuis les refuges pour sans-abri jusqu’aux maisons individuelleshaut de gamme et aux logements en copropriété. Toutefois, la Stratégie nationale sur le logement met d’abord l’accent sur les Canadiens vulnérables qui ont le plus besoin de notre aide. En effet, pour être pleinement inclus dans notre société et réussir, ils doivent d’abord avoir un toit au-dessus de la tête[22]. Et l’accroissement de l’offre de logements locatifs abordables aura l’avantage supplémentaire de compenser l’augmentation de la demande d’accession à la propriété, qui, comme je l’ai dit tout à l’heure, fait grimper le prix des maisons.

Des collectivités plus fortes et des possibilités plus grandes
Cibles de la Stratégie nationale sur le logement
Des collectivités plus fortes et des possibilités plus grandes

Version texte

Cibles de la Stratégie nationale sur le logement :

530 000 ménages qui n’éprouvent plus de besoins de logement

385 000 ménages qui sont protégés contre la perte d’un logement abordable et 50 000 autres qui bénéficient de la croissance des logements communautaires

50 % réduction du nombre estimatif de personnes accueillies par les refuges qui sont chroniquement sans abri

100 000 logements neufs créés, soit 4 fois plus de logements construits dans le cadre des programmes de logement fédéraux de 2005 à 2015 (Comparativement aux logements construits et réparés dans le cadre de l’Initiative en matière de logement abordable (ILA), des programmes d’aide à la rénovation et de l’Investissement dans le logement abordable (IDLA). )

300 000 logements existants réparés et rénouvelés, soit 3 fois plus de logements réparés et renouvelés dans le cadre des programmes de logement fédéraux de 2005 à 2015 (Comparativement aux logements construits et réparés dans le cadre de l’Initiative en matière de logement abordable (ILA), des programmes d’aide à la rénovation et de l’Investissement dans le logement abordable (IDLA). )

300 000 ménages bénéficiant d’une aide à l’abordabilité grâce à la Prestation canadienne d’aide au logement

chezsoidabord.ca

J’ai parlé plus tôt du danger des attentes accrues. L’offre limitée aggrave ce phénomène. Ed Glaeser, un économiste de l’immobilier de Harvard, a découvert un modèle comportemental systématique où les acheteurs ne comprennent pas la réponse de l’offre lorsque le prix des maisons augmente et attire ensuite les spéculateurs[23]. Le fait de ne pas anticiper une réponse de l'offre signifie que les gens considèrent le logement comme un pari à sens unique, qu'ils pensent que le prix des maisons ne peut qu'augmenter et qu'ils craignent donc de « manquer le bateau ». Les attentes irréalistes de gains signifient que les acheteurs sont plus disposés à payer des prix élevés aujourd'hui, et le cercle vicieux se perpétue. Le risque que des spéculateurs entrent sur le marché est également plus grand lorsque l’offre est considérée comme inélastique[24].

Encore une fois, les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel. Une plus grande transparence de l’offre future de logements est un moyen important de contenir les attentes. De toute évidence, c'est une tâche difficile et entourée d’incertitude, mais il vaut mieux avoir une gamme de scénarios qu’aucun. La SCHL fera sa part pour accroître la diffusion et la disponibilité de cette information au Canada. De notre côté et en partenariat avec Statistique Canada, nous avons élaboré un plan pour améliorer considérablement la disponibilité et l’accessibilité des données sur le marché du logement au Canada.

Rééquilibrage intergénérationnel

De retour à ma chère maman : mon père et elle ont acheté la maison dans laquelle j'ai grandi en 1967 pour 22 900 $. Aujourd’hui, cette maison vaut probablement plus de 700 000 $. Ma mère n’en est plus propriétaire – elle a depuis acheté une autre demeure – mais il s’agit d’un rendement avant impôt composé de 16 % sur 50 ans. C’est difficile à battre.

Les baby-boomers du Canada ont été très avantagés sur le plan historique. Sur le plan économique, ils ont connu une croissance historique, des dépenses gouvernementales déficitaires, des droits à pension qui ne sont pas toujours entièrement capitalisés et une croissance quasi ininterrompue du prix des maisons. À bien des égards, ils ont emprunté aux générations qui suivent. Et l’emprunt va plus loin : sur le plan écologique, en termes d’émissions de gaz à effet de serre et de consommation de carbone, des facteurs auxquels s’ajoutent des niveaux relativement faibles d’aide étrangère et de dons de bienfaisance.

Rien de tout ça n'était intentionnel, donc il ne s'agit pas de blâmer qui que ce soit. J'encourage plutôt les solutions qui incluent ces gens. À défaut de quoi, nous ferons face à des pressions sociales qui ne mèneront nulle part.

Chuck Palahniuk a souligné l’angoisse intergénérationnelle de la génération X dans son roman nihiliste, Fight Club :

« On est les enfants oubliés de l’histoire mes amis, on n’a pas de but ni de vraie place, on n’a pas de Grande Guerre, pas de Grande Dépression. Notre grande guerre est spirituelle, notre grande dépression : c’est nos vies. La télévision nous a appris à croire qu’un jour on serait tous des millionnaires, des dieux du cinéma ou des rock stars, mais c’est faux, et nous apprenons lentement cette vérité. Et on en a vraiment, vraiment, plein le derrière. »

Ce déséquilibre comporte en effet des aspects menaçants. Je ne veux pas être le Peter Pan du secteur du logement canadien, mais les jeunes ont eux aussi besoin de logements abordables. Avoir son chez-soi est source de confort et de dignité. Dans une certaine mesure, les baby-boomers ont accumulé leur richesse sur le dos de leurs enfants et de leurs petits-enfants. Là encore, le fardeau des récentes modifications apportées aux paramètres de l’assurance hypothécaire retombe sur les jeunes qui achètent une maison pour la première fois.

Nous ne devrions pas avoir peur d’exiger une reddition de comptes intergénérationnelle. La faiblesse des taux d’intérêt aide à rééquilibrer la donne, car elle implique un transfert implicite des épargnants plus âgés vers les jeunes emprunteurs. Au Royaume-Uni, la Resolution Foundation a récemment réclamé un impôt sur la fortune pour corriger des inégalités similaires[25].

Les emprunts à la « Banque de Maman et Papa » à des taux favorables sont une des façons de rééquilibrer la situation. En janvier, la SCHL a facilité la tâche aux parents qui souhaitent céder leur maison à la prochaine génération : maman et papa peuvent désormais faire don de l'avoir propre accumulé dans leur logement à un enfant au lieu d'une mise de fonds. J'aimerais explorer la façon dont nous pouvons utiliser le régime d'assurance prêt hypothécaire pour récompenser davantage ce genre de soutien si nous pouvons le faire sans contribuer aux problèmes d'abordabilité.

Les prêts hypothécaires inversés, qui permettent aux aînés propriétaires d'un logement de convertir en liquidités une partie de l'avoir propre lié à leur habitation, se prêtent à des abus potentiels. Cependant, utilisés de manière responsable, ils peuvent constituer un autre instrument utile pour venir en aide aux accédants à la propriété.

Nous soutenons le « vieillissement chez soi », mais il vaut la peine de se demander si les politiques à cet égard peuvent faire en sorte que certaines personnes occupent un logement trop grand. Il est régressif pour ma mère d’avoir une maison si spacieuse alors que nous avons tellement besoin de logements dans la région du grand Toronto.

Cela dit, les logements accessoires ou les appartements de sous-sol sont une source de nouveaux logements que les aînés (ou d'autres personnes) peuvent utiliser et qui pourraient aussi contribuer à améliorer l'abordabilité. Les aînés pourraient ainsi vieillir chez eux tout en contribuant à la résolution de ces problèmes.

Loin de moi l'idée d'encourager l'âgisme ou la discrimination. Je suis conscient des problèmes de pauvreté aigus dont souffrent certains aînés. Toutefois, les sources de financement pour relever les défis du logement se font rares. Et les baby-boomers qui avancent en âge pourraient très bien receler quelques solutions. Comme je l'ai dit, nous avons besoin de leur aide.

Un dernier mot : Maman, je sais que tu vas lire cette allocution. Et que tu l’enverras à tous tes amis, ce qui est très gentil de ta part. Premièrement, je suis désolé de m’en prendre à toi. Deuxièmement, c’est à toi, et non à moi, de décider si et quand tu vas vendre la maison. Enfin, ne t'inquiète pas : ma période « Fight Club » est loin derrière moi.

[1] Statistique Canada, 2016. « Enquête nationale auprès des ménages de 2011 », Programme du Recensement de la population de 2011.

[2] Statistique Canada, 2017. « Enquête sur la sécurité financière, 2016 », Le Quotidien, 7 juin 2017.

[3] Association des banquiers canadiens, 2018. Nombre de prêts hypothécaires à l’habitation en souffrance, 31 janvier 2018.

[4] Charles Dickens, Vie et aventures de Martin Chuzzlewitt, publié en feuilleton entre 1842 et 1844.

[5] Christopher Crowe, Giovanni Dell'Ariccia, Deniz Igan et Paul Rabanal, 2011. « How to Deal with Real Estate Booms: Lessons from Country Experiences », IMF Working Paper, avril 2011.

[6] Katharina Knoll, Moritz Schularick et Thomas Steger, 2017. « No Place Like Home: Global House Prices, 1870-2012 », American Economic Review, vol. 107, no 2, février, p. 331-353.

[7] Òscar Jordá, Katharina Knoll, Dmrity Kuvshinov, Moritz Schularick et Alan M. Taylor, 2017. « The Rate of Return on Everything, 1870-2015 », Centre for Economic Policy Research Discussion Paper, DP12509, décembre.

[8] Elroy Dimson, Paul Marsh et Mike Saunton, 2018. « Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018 », Crédit Suisse, février.

[9] Notre enquête s’inspire d’une enquête similaire menée aux États-Unis par Robert Shiller, l’un des fondateurs de l’économie comportementale, un domaine d’études relativement nouveau qui vise à comprendre les comportements réels, plutôt que la façon dont les gens devraient se comporter en théorie. Nous savons que les Canadiens n’épargnent généralement pas assez pour assurer leur avenir financier. L’économie comportementale peut expliquer pourquoi et, espérons-le, proposer des façons pratiques d’encourager l’épargne. Une partie de ces travaux est résumée dans une étude menée en 2012 par Karl E. Case, Robert J. Shiller et Anne K. Thompson qui s'intitule « What Have They Been Thinking? Homebuyer Behavior in Hot and Cold Markets », dans Brookings Papers in Economic Activity, automne, p. 265-315.

[10] David Ricardo, 1817. On the Principles of Political Economy and Taxation, Londres, John Murray. Ces questions sont examinées théoriquement dans l’ouvrage de Volker Grossman et de Thomas Steger publié en 2017 et intitulé « Das House-Kapital: A Long Term Housing & Macro Model » (document de travail du FMI WP/17/80).

[11] David K. Miles et James Sefton, 2017. « Houses Across Time and Across Place », Centre for Economic Policy Research Discussion Paper, DP12103, juin.

[12] Evan Siddall, 2018. « Il faut un village pour bâtir une ville : l’abordabilité comme responsabilité collective », allocution prononcée lors du Forum sur le financement de l’habitation du Northwind Professional Institute, Cambridge (Ontario), 7 février 2018.

[13] Matthew Rognlie, 2015. « Deciphering the Fall and Rise in the Net Capital Share: Accumulation or Scarcity? », Brookings Paper on Economic Activity, printemps, p. 1-69.

[14] Wen-Hao Chen, Yuri Ostrovsky et Patrizio Piraino, 2016. « Aperçus économiques : Mobilité intergénérationnelle du revenu : nouvelles données pour le Canada », Ottawa, Statistique Canada.

[15] Wen-Hao Chen, Yuri Ostrovsky et Patrizio Piraino, 2016. « Aperçus économiques : Mobilité intergénérationnelle du revenu : nouvelles données pour le Canada », Ottawa, Statistique Canada.

[16] Matteo Iacoviello, 2011. « Housing Wealth and Consumption », Board of Governors of the Federal Reserve System, International Finance Discussion Papers, nᵒ 1027. On trouve un exemple de ce type d’analyse dans un article d’Atif Mian et Amir Sufi publié en 2011 : « House Prices, Home Equity-Based Borrowing and U.S. Household Leverage », American Economic Review, vol. 101, nᵒ 5, août, p. 2132-2156.

[17] Konark Saxena et Peng Wang, 2017. « How Do House Prices Affect Household Consumption Growth Over the Life Cycle? », mimeo, UNSW Business School.

[18] Charles W. Calomiris, Stanley D. Longhofer et William Miles, 2012. « The Housing Wealth Effect: The Crucial Roles of Demographics, Wealth Distribution and Wealth Shares », National Bureau of Economic Research Working Paper 17740, janvier 2012.

[19] Greg Kaplan, Kurt Mitman et Giovanni L. Violante, 2017. « The Housing Boom and Bust: Model Meets Evidence », mimeo, Université de Chicago.

[20] Atif Mian et Amir Sufi' 2014. House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession, and How We Can Prevent It from Happening Again, University of Chicago Press, 2014.

[21] SCHL, Centre d’analyse de marché, 2018. Examen de l’escalade des prix des logements dans les grands centres métropolitains du Canada, février 2018.

[22] Evan Siddall, 2015. « Pourquoi le logement, ça compte » (allocution prononcée devant la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, 3 décembre 2015); et « Aucune solitude : une Stratégie nationale sur le logement » (allocution prononcée devant le Canadian Club de Toronto, 1er juin 2017).

[23] Edward L. Glaeser, 2013. « A Nation of Gamblers: Real Estate Speculation and American History », American Economic Review, vol. 103, nᵒ 3, mai 2013, p. 1-42.

[24] Stephen Malpezzi et Susan M. Wachter, 2005. « The role of speculation in real estate cycles », Journal of Real Estate Literature 13, p. 143-164, 2005.

[25] David Willetts, 2018. « Baby boomers are going to have to pay more tax on their wealth to fund health and social care »,The Resolution Foundation, 5 mars 2018.

Cette page a-t-elle répondu à vos besoins?

Merci de votre rétroaction!

Comment pouvons-nous vous aider?

Proposer une amélioration

Rapporter un problème

Comment pouvons-nous vous aider?

Proposer une amélioration

Faites-nous part de vos suggestions.

Google Captcha Loader

Comment pouvons-nous vous aider?

Rapporter un problème

Veuillez décrire le problème.

Google Captcha Loader

Merci! Vos commentaires ont été soumis.

Date de publication: 26 avril 2018

Par sujet

  • Professionnels
    • Financement de projets et financement hypothécaire
    • Marché du logement, données et recherche
    • Innovation et leadership dans le secteur
    • Événements et conférenciers
  • Consommateurs
    • Acheter une maison
    • Posséder une maison
    • Louer un logement

À propos de nous

  • L’histoire de la SCHL
  • Gestion et gouvernance
  • Nos partenaires
  • Rapports de la Société
  • Communiquez avec nous
  • Carrières

Plus d’info

  • Bulletins de la SCHL
  • Bibliothèque de la SCHL
  • L’Observateur du logement
  • Salle de presse
  • La SCHL et le logement accessible
  • La SCHL sur Twitter
  • La SCHL sur LinkedIn
  • La SCHL sur Facebook
  • La SCHL sur Instagram
  • La SCHL sur YouTube
Politique sur la vie privée    |    Conditions d’utilisation    |    Transparence    |    Plan d’accessibilité    |    Rétroaction sur l'accessibilité     Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)  ©2025 
Canada
loader icon