C’est fait!
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Notes d’allocution pour Evan Siddall, Président et premier dirigeant, Société canadienne d’hypothèques et de logement
Marché de l’habitation, Grand Montréal du futur : à quoi ressemblera la carte immobilière?
Palais des congrès de Montréal
1001, place Jean-Paul-Riopelle
Montréal (Québec)
Seul le texte prononcé fait foi
Bonjour. Je m’appelle Evan, et je suis un fan des Maple Leafs de Toronto.
Excusez-moi, c’est une bien mauvaise façon de commencer un discours à Montréal, mais je n’y peux rien : c’est dans mes gènes. La première étape pour s’en sortir est d’admettre qu’on a un problème. Et, à Toronto, nous sommes de vrais fanatiques — nous restons fidèles à notre équipe malgré toutes les difficultés qu’elle peut rencontrer.
Je ne suis toutefois pas juste un partisan des Leafs, je suis aussi un amateur de hockey. L’équipe des Canadiens mérite donc mon respect. Quand on est un partisan, on voit rarement les plus belles démonstrations d’aptitudes au jeu : un revirement empêché, un échec-arrière bien calculé, ou une échappée évitée par le défenseur qui a simplement gardé sa position. Les héros de l’ombre sont les piliers de la rigueur défensive qu’on voit rarement sur la feuille de pointage.
Je préfère un défenseur qui s’occupe de sa zone comme Scott Stevens ou Serge Savard à un joueur offensif qui fait des revirements et qui prend des risques avec ses premières passes. J’ai toujours trouvé illogique de consacrer plus de ressources pour marquer des buts que pour les éviter. Les deux stratégies permettent de remporter autant de victoires. Tous les entraîneurs savent que les meilleurs systèmes reposent sur une défense solide. On dit qu’une bonne offensive fait gagner des matchs, mais qu’une bonne défense fait gagner des championnats.
Aujourd’hui, je ferai un lien entre nous, la SCHL, et ces héros de l’ombre. Quand il est question de la stabilité financière au Canada, la SCHL a un style de jeu défensif. Quand nous prenons les bonnes décisions, nous passons toujours inaperçus.
La politique macroprudentielle : la trappe en zone neutre
Les amateurs de hockey se souviendront de l’ubiquité du système défensif ennuyant au possible qu’on appelle la trappe en zone neutre. Inventée dans les années 1920 et 1930 par les Maple Leafs de Toronto (désolé, mais c’est vrai), cette innovation a été adoptée par Scotty Bowman avec les Canadiens dans les années 1970 et, plus récemment, par Jacques Lemaire avec les Devils du New Jersey au milieu des années 1990.
Nous jouons une sorte de trappe en ce qui concerne la stabilité financière et le financement de l’habitation. La Ligue nationale a apporté plusieurs changements aux règlements pour neutraliser le système de trappe, mais dans notre cas, la trappe est là pour rester.
Notre système repose sur deux programmes fédéraux dont nous sommes responsables. Tout d’abord, le gouvernement fédéral exige une assurance prêt hypothécaire, de la SCHL ou d’un assureur privé, pour les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Cette assurance est garantie par le gouvernement du Canada. En protégeant les prêteurs contre les pertes associées aux emprunteurs les plus risqués, nous aidons les Canadiens à acheter un logement, principalement les accédants à la propriété. Les prêteurs n’exigent pas de taux d’intérêt plus élevés sur ces prêts.
Aussi, nous réunissons des prêts hypothécaires en blocs pour créer des titres qui intéressent les investisseurs. Ce processus de « titrisation » permet d’offrir un financement hypothécaire aussi bien dans les bonnes que dans les mauvaises périodes.
L’assurance prêt hypothécaire sous-jacente élimine le risque de perte sur prêts hypothécaires, c’est-à-dire le risque de crédit. Par contre, les investisseurs s’inquiètent aussi de la défaillance possible de l’institution prêteuse, puisque les procédures d’insolvabilité peuvent bloquer leurs paiements. Nous offrons donc un cautionnement de paiement périodique sur ces titres pour donner l’assurance aux investisseurs qu’ils seront payés. Encore une fois, ce cautionnement est garanti par le gouvernement du Canada.
Nous protégeons aussi le système en exigeant que les prêts hypothécaires à faible ratio assurés en portefeuille soient titrisés, à défaut de quoi l’assurance est annulée. Autrement dit, les prêts hypothécaires assurés en portefeuille doivent être utilisés seulement pour financer du nouveau crédit hypothécaire. En plus, les prêts hypothécaires assurés qui sont garantis par le gouvernement, que leur ratio soit faible ou élevé, peuvent seulement être titrisés aux termes des programmes de la SCHL.
Les jeux de la journée
Pour reprendre notre analogie avec le hockey, je vous donne deux exemples où le jeu défensif discret de la SCHL a permis de renforcer notre système. Le premier s’est passé durant la récente crise financière mondiale, lorsque la SCHL a élaboré son Programme d’achat de prêts hypothécaires assurés pour apporter aux prêteurs hypothécaires un soutien allant jusqu’à 130 milliards de dollars en liquidités en achetant des prêts hypothécaires assurés.
Cette solution a été élaborée en 2008, durant un week-end mouvementé. Nous avons pu réagir rapidement parce que la SCHL n’avait pas besoin d’entreprendre des changements de politiques majeurs ni de se doter de nouveaux pouvoirs importants, car tout était déjà en place. Une solide présence dans les périodes paisibles permet de mieux réagir — avec de meilleures politiques — en temps de crise.
Contrairement à la population de bien d’autres pays, les Canadiens n’ont jamais eu à se soucier de leur capacité d’acheter ou de vendre un logement. La SCHL a contribué au bon fonctionnement de nos marchés de l’habitation et du crédit hypothécaire. Et, surtout, les Canadiens ont été capables de renouveler leurs prêts hypothécaires durant une crise mondiale du crédit.Comme un défenseur efficace qui passe inaperçu, nous sommes restés dans l’ombre.
De la même façon, le rôle clé que nous avons joué plus tôt cette année dans l’évaluation des options du gouvernement concernant Home Capital est sous-estimé.
Qui se souvient de New Century Financial? C’était le deuxième plus gros prêteur à haut risque aux États-Unis en 2007. Sa chute a marqué le début de la crise financière. Comme il se doit, les gens se font beaucoup de soucis au sujet des institutions « de grande taille ». Cependant, ce sont souvent les plus petites institutions qui déclenchent des crises, rarement celles qui sont « d’importance systémique ».
Plus tôt cette année, les gens ont eu raison de craindre que la situation de Home Capital puisse déstabiliser le système canadien.
Les outils traditionnels comme l’assurance-dépôts ont été inefficaces car presque du jour au lendemain, les dépôts dans les comptes d’épargne à intérêt élevé de Home Capital assurés par la SADC ont baissé de 42 %1.
Flairant l’occasion, des spéculateurs ont ciblé Equitable Group, Canadian Western Bank et d’autres.
Le ministère des Finances a réuni des responsables de la Banque du Canada, du Bureau du surintendant des institutions financières, de la Société d’assurance-dépôts du Canada et de la SCHL pour évaluer les options en vue de réagir aux divers événements possibles. Nous avons vécu des jours intenses pendant lesquels nous avons travaillé en étroite collaboration. Le ministre des Finances a rassuré les marchés en les informant de notre surveillance active et continue de la situation.
À ce moment, notre but comprenait deux volets : tout d’abord, éviter qu’une contagion injustifiée se propage à d’autres institutions que Home Capital et déstabilise le système de financement de l’habitation; ensuite, éviter d’interférer inutilement avec la discipline du marché. En période de crise, il est difficile de voir clairement l’intersection entre ces deux objectifs, et nous avons eu des débats vigoureux.
Notre débat s’est centré sur le risque de contagion — c’est-à-dire la possibilité que les inquiétudes concernant la situation financière de Home Capital entraînent d’autres institutions financières. Nous n’avons pas senti l’obligation de sauver Home Capital. En revanche, nous empêcherne voulions pas que les effets néfastes associés à une perte de confiance des investisseurs dans un modèle d’affaires intenable se propagent aux prêteurs solvables.
Finalement, les acteurs du secteur privé ont trouvé une solution. Avec le ministère des Finances comme capitaine, tous les intervenants du gouvernement fédéral se sont réunis pour travailler ensemble, en équipe, prêts à gérer la situation. Et la SCHL a joué son rôle, à la ligne bleue, dans cette équipe.
Contagion : l’accélérateur de risque
Avant 2008, les experts en stabilité financière travaillaient dans l’ombre. La collaboration entre les superpuissances, la mondialisation et l’expansion extraordinaire qui a suivi la fin de la Seconde Guerre mondiale ont amené certains à croire à la « fin de l’histoire »2. La politique monétaire ne tenait pas compte des risques menaçant la stabilité et cherchait de plus en plus à cibler l’inflation.
D’une certaine manière, la stabilité financière, délaissée par les banques centrales, est néanmoins demeurée une question cruciale pour certaines âmes dévouées. Ben Bernanke en a été la figure la plus marquante. Ayant tiré beaucoup de leçons de la Grande Dépression, il a su guider les États-Unis dans leur traversée de la crise financière mondiale en tant que président de la Réserve fédérale.
Kristin Forbes du Massachusetts Institute of Technology, l’une des expertes de la contagion financière les plus en vue, affirme que le moyen le plus fiable de surmonter la contagion est d’adopter une politique économique et financière saine à long terme. Elle fait une comparaison intéressante : selon elle, tout comme les changements d’habitudes de vie peuvent réduire les risques de contracter plus tard de nombreuses maladies, les réformes structurelles que peuvent adopter les décideurs préoccupés par la contagion future pourraient réduire les risques de contagion à long terme (sans toutefois les éliminer totalement)3.
En 2014, Dong Beom Choi, de la Federal Reserve Bank of New York, a analysé des modèles de débordement financier concernant des institutions financières dans diverses situations de fragilité. Contrairement aux idées reçues, Choi suggère de soutenir les joueurs les plus forts, au lieu des plus faibles, en cas de contagion. Il soutient que la panique commence à se répandre seulement quand les institutions les plus fortes pensent à sortir du marché, ce qui encourage les joueurs les plus faibles à sortir eux aussi, et la prophétie de faillite se réalise d’elle-même4. C’était exactement ce que nous craignions en avril dernier, c’est-à-dire que la faillite d’une petite institution financière puisse contaminer les autres.
Les chercheurs de l’Office of Financial Research à Washington ont développé un indice de contagion fondé sur la connectivité, l’endettement et la taille. Une banque dont l’indice de contagion est élevé reflète un risque systémique parce qu’elle est plus susceptible de faire faillite (à cause de son endettement élevé). Sa faillite a des conséquences importantes (à cause de sa taille) et sa faillite peut aussi avoir de fortes incidences sur le système financier (à cause de sa connectivité à la haute finance)5. Il pourrait toutefois être trop tard lorsque la contagion se sera étendue aux institutions financières de grande taille.
Les instruments financiers, comme les titres hypothécaires, ont été les principaux instruments de transmission des risques pendant la crise financière6. Nous devons nous assurer que nos programmes ne contribuent pas à étendre la contagion des petits emprunteurs jusqu’aux grands.
La stabilité financière était à l’avant-garde de la politique monétaire au moment où je me suis joins à la Banque du Canada en 2010, et elle est demeurée le point de mire de mon travail dans la fonction publique. La Banque a joué un rôle déterminant dans la création de régimes de recapitalisation interne chez nous et au sein des plus grandes banques mondiales, dans la centralisation de la compensation des instruments de financement de gros et dans la réglementation des instruments dérivés7.
En 2014, j’ai quitté le monde de la politique monétaire pour aller travailler dans le secteur du financement de l’habitation. Ce sont deux fonctions qui peuvent sembler différentes, mais qui sont essentiellement identiques. Le secteur de l’habitation influe sur la stabilité financière, compte tenu des liens entre le crédit hypothécaire, le secteur bancaire et la prospérité économique. Plus des deux tiers des 46 crises bancaires systémiques pour lesquelles des données sur les prix des logements sont disponibles ont été précédés par des cycles de hausses et de baisses extrêmes des prix des logements8.
Vers la « parité » dans le cadre d’une politique macroprudentielle
Revenons au hockey : actuellement, la Ligue nationale est caractérisée par la parité. Ce qu’on appelle l’ère du plafond salarial a produit six gagnants de la Coupe Stanley différents au cours des dix dernières années. Malheureusement pour Montréal, les jours de sa suprématie sont terminés. Dieu merci, il en est de même de l’époque où les membres de la direction des Leafs gaspillaient des millions de dollars et des choix au repêchage dans l’espoir toujours déçu de se tailler une place en séries. De nos jours, les équipes doivent être bâties avec beaucoup de soin.
Pour poursuivre notre analogie entre le hockey et notre système de financement de l’habitation, nous devons nous assurer que toutes les équipes respectent les mêmes règles et que la tentation de prendre des raccourcis ne compromet pas l’intégrité du jeu. Autrement, il nous sera difficile de limiter le nombre de faillites.
Une bonne défensive résulte d’un système solide et d’une analyse constante du jeu et de son évolution. Comme le disait Chris Chelios, un ancien joueur des Canadiens, « un défenseur doit être intelligent. Ce n’est pas comme pour un joueur offensif, qui peut se contenter de marquer des buts sans jamais défendre son territoire. Pour être défenseur, il faut savoir penser. » À la SCHL, nous sommes toujours en train de penser, de même que nos cousins de la « famille fédérale ».
Nous avons pris des mesures importantes en vue de réduire le risque lié aux prêts hypothécaires assurés en resserrant les critères d’admissibilité. Il en a résulté un mouvement des prêts assurés vers les prêts non assurés. À l’échelle nationale, nous estimons que les prêts hypothécaires assurés ont reflété 32 % des transactions immobilières en 2016. Cette proportion était d’environ 16 % à Toronto et de 12 % à Vancouver et la tendance à la baisse s’est poursuivie en 2017.
Les prêts hypothécaires non assurés ne sont pas assujettis aux mêmes règles rigoureuses que les prêts hypothécaires assurés. La Banque du Canada s’est exprimée clairement au sujet des risques accrus dans ce segment de marché, dont les ratios prêt-revenu plus élevés et le grand nombre de prêts amortis sur 30 ans. Le BSIF a pris des mesures pour réduire le risque des prêts non assurés, mais ces mesures touchent seulement les institutions financières sous réglementation fédérale.
Nous sommes préoccupés par l’accroissement des activités hypothécaires plus risquées de la part des institutions financières qui ne sont pas sous réglementation fédérale. Notre cautionnement de paiement périodique expose la SCHL à la défaillance de tout participant à nos programmes de titrisation. De plus, comme je l’ai dit, nous avons la responsabilité d’isoler les institutions saines et solvables de la contagion pouvant résulter de la défaillance d’un prêteur.
Ainsi, en tant que gestionnaire de risques responsable, la SCHL obtiendra des données auprès des participants aux programmes de titrisation sur les prêts hypothécaires ordinaires non assurés qu’ils ont consentis. Nous savons que la ligne directrice B-20 du BSIF ne s’applique pas aux prêteurs non réglementés par cet organisme. Nous espérons que les organismes de réglementation provinciaux agiront en conséquence, mais nous ne pouvons pas les obliger à appliquer cette ligne directrice dans le respect de leurs compétences. Nous devons savoir quels sont les risques auxquels nous sommes exposés. Nous demanderons donc à tous les émetteurs agréés de nous en informer.
Cette demande d’information nous permettra de déterminer si des changements doivent être apportés au cadre que nous avons établi pour les émetteurs agréés afin de maîtriser la contagion et les risques liés aux cautionnements de la SCHL. Les données que nous recueillons nous aideront à mieux comprendre notre rôle et à éclairer les décisions futures relatives aux politiques.
Changements de programme conformément à la politique macroprudentielle
Le gouvernement du Canada a pris plusieurs mesures pour éviter que les activités du marché de l’habitation nuisent à la croissance de notre économie. A l’heure actuelle, d’autres mesures ne sont pas prévues, mais nous surveillons activement l’évolution du marché.
De plus, à ceux qui ont mis en doute la sagesse des les mesures engagées par le ministère des Finances en octobre 2016, je voudrais confirmer que la situation a évolué comme nous l’avions espéré. Nous avions prévu une baisse de notre volume de 25 à 30 % et, depuis que ces mesures ont pris effet, elle est de 25 %.
Je devrais ajouter que, aussi facile soit-il de critiquer, être prudent et ne pas agir aurait eu un coût économique plus important à long terme, selon nous.
Les tendances des prix des logements après cette annonce indiquent que les répercussions n’étaient pas simplement mineures — ici aussi, c’est ce que nous espérions.
Les prêts hypothécaires à ratio élevé ont également diminué, ce qui est une autre conséquence prévue, étant donné les inquiétudes très légitimes de la Banque du Canada et d’autres, comme la SCHL, concernant le niveau record d’endettement des ménages au Canada.
Politiques en matière d’abordabilité, d’inclusion sociale et de demande de logements
J’aimerais conclure par quelques observations sur l’importance d’établir une politique macroprudentielle et une politique de logement qui sont cohérentes. La politique sur le financement de l’habitation est perçue par certains comme une lutte entre l’abordabilité et la stabilité financière. Cette perception est due à une vision étroite de la demande, et c’est aussi un piège.
Il est tentant d’offrir des subventions et des financements à faible coût aux acheteurs de logements. Mais la demande accrue qui en résulte fait augmenter les prix, à moins que l’offre ne soit soumise à aucune contrainte, ce qui n’est jamais le cas. Nous savons que l’offre reste particulièrement inflexible sur des marchés comme Vancouver et Toronto, où les familles de travailleurs ont le plus besoin d’aide pour vivre selon leurs moyens. Nous publierons l’année prochaine les résultats de notre étude sur les causes de l’escalade des prix des logements dans le but d’approfondir ces questions.
De nombreux facteurs sont en jeu : la géographie, les règles d’aménagement, les réserves foncières, la disponibilité du financement et ainsi de suite. Les prix des terrains sont en hausse, ce qui incite les promoteurs à construire des structures plus denses, et nous devons appuyer cette tendance en veillant à ce que les processus gouvernementaux soient efficients.
N’oublions pas non plus que certaines villes canadiennes sont tout simplement de classe mondiale et qu’elles font donc face à des problèmes liés à la demande de logements de classe mondiale.Les données récentes tirées du recensement de 2016 indiquent que les gens réagissent en optant pour la location, une adaptation raisonnable dans les villes où les coûts de propriété sont élevés. La demande est déjà bien soutenue par la croissance économique, l’immigration, la faiblesse des taux d’intérêt et les programmes gouvernementaux9.
À l’échelle fédérale, des mesures fiscales comme l’exonération d’impôt sur le gain en capital sur une résidence principale, le remboursement de la TPS/TVH pour une habitation neuve et le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation sont très favorables à l’accès à la propriété.
D’autres programmes alimentent davantage la demande. À l’échelle provinciale ou municipale, divers programmes d’aide permettent aux emprunteurs d’acheter un logement sans mise de fonds ou, ce qui est pire, avec une valeur nette négative.
Le gouvernement américain a fortement encouragé l’accession à la propriété par l’entremise de Fannie Mae et de Freddie Mac, deux entités parrainées par l’État. Les prix des logements ont monté en flèche, et nous en connaissons l’issue désastreuse. Les programmes inconsidérés favorisant la demande de logements dans le but de faire augmenter l’accession à la propriété ont contribué à la crise financière mondiale10. Nous faisons preuve de prudence étant donné la conjoncture du marché canadien de l’habitation.
L’accession à la propriété au Canada semble avoir atteint un sommet à environ 69 % et a diminué un peu en raison des prix élevés des logements et de l’augmentation des taux d’intérêt. On observe une propension accrue à louer un logement chez les ménages de Toronto et de Vancouver. C’est tout à fait normal étant donné les prix élevés des habitations, mais cette situation a pour effet de faire augmenter la demande de logements locatifs et d’évincer les ménages canadiens démunis de leur logement.
Alors que les gens veulent que nous les soutenions financièrement pour les aider à acheter un logement, il pourrait être préférable à la limite, pour mieux soutenir l’abordabilité, de restreindre la demande excessive par des limites macroprudentielles et de consacrer plus de nos ressources financières à la stimulation de l’offre.
Le gouvernement fédéral annoncera bientôt la première Stratégie nationale sur le logement dans l’histoire du Canada. Je suis fier du rôle que joue la SCHL dans la conciliation des divers intérêts afin de concevoir un plan équilibré qui ciblera ceux dont les besoins sont les plus grands. La Stratégie comprendra une bonne quantité de mesures de stimulation axées davantage sur les logements locatifs. Locataire ou propriétaire, ça reste votre chez-soi.
À la SCHL, nous avons également profité de l’occasion pour réexaminer nos politiques en vue de promouvoir les objectifs de la Stratégie nationale sur le logement dans nos activités commerciales. Suite à ce réexamen, nous étudions des moyens d’étendre l’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire aux emprunteurs dont le revenu est difficile à vérifier, comme les travailleurs autonomes.
Nous avons aussi revu les caractéristiques socio-économiques des incitatifs liés à l’assurance prêt hypothécaire pour déterminer si nous favorisons l’inclusion sociale ou si nous renforçons les privilèges. Notre examen n’est pas terminé et les résultats sont partagés jusqu’à présent. Bien que les immigrants et les personnes handicapées ne semblent pas désavantagés, nous savons que le taux de propriété est plus bas chez les Autochtones et les minorités visibles. Les personnes mariées et de sexe masculin semblent aussi bénéficier plus souvent de l’assurance prêt hypothécaire.
Je tiens à ajouter que, le mois dernier, nous avons financé et coparrainé avec Condition féminine Canada un symposium pancanadien sur les femmes et le logement. Notre Stratégie nationale sur le logement a aussi fait l’objet d’une analyse comparative entre les sexes plus (ACS+).
Pour conclure mes remarques sur le hockey et le logement, j’aimerais formuler deux grands souhaits. Premièrement, je souhaite que chaque Canadienne et Canadien dispose d’un logement qui répond à ses besoins… et qui est abordable.
Deuxièmement, je souhaite que les Leafs gagnent la Coupe. Juste une autre fois. Allez, les Leafs!
Merci!
1 Données compilées à partir des communiqués de presse du Home Capital Group Inc. sur ses liquidités et ses dépôts.
2 Francis Fukuyama, 1989. The End of History?, The National Interest, Summer 1989.
3 Kristin Forbes, 2012. The Big “C”: Identifying Contagion, National Bureau of Economic Research (NBER) Working Paper Series, Working Paper 18465, octobre 2012.
4 Dong Beom Choi, 2014. Heterogeneity and Stability: Bolster the Strong, Not the Weak, Oxford University Press (au nom de The Society for Financial Studies), 4 avril 2014.
5 Paul Glasserman et H. Peyton Young, 2015. Contagion in Financial Networks, document de travail de l’Office of Financial Research, n° 15-21, 20 octobre 2015.
6 Ben S. Bernanke, 2010. The Squam Lake Report: Fixing the Financial System, (discours à la Squam Lake Conference, New York (New York), 16 juin 2010.
7 Dans le budget de 2013, le gouvernement du Canada s’est engagé à mettre en place un régime de recapitalisation interne afin que, dans l’éventualité peu probable qu’une banque d’importance systémique épuise entièrement son capital, cette banque puisse être recapitalisée et redevenir viable au moyen de la conversion rapide de certains passifs bancaires en capital réglementaire. Des modifications de la Loi sur les banques et de la Loi sur la société d’assurance-dépôts du Canada en 2016 ont établi le cadre législatif de recapitalisation interne, qui sera mis en place conformément au règlement publié dans la Gazette du Canada plus tôt cette année.
La Banque du Canada a également formé un groupe de banques et de firmes de courtage pour collaborer avec la Corporation canadienne de compensation de produits dérivés afin d’établir une fonction de compensation centrale pour les conventions de rachat. Les institutions financières concluent beaucoup de conventions de rachat aux fins de financement en gros. Une contrepartie de compensation centrale répartit le risque de défaillance d’une institution entre tous les membres.
Consulter : les normes multilatérales 91-101 sur la détermination des instruments dérivés et 96-101 sur les répertoires des opérations et la déclaration de données sur les instruments dérivés. Sources : OTC Derivatives Working Group, 2010. Reform of Over-the-Counter (OTC) Derivatives Markets in Canada: Discussion Paper from the Canadian OTC Derivatives Working Group, 26 octobre 2010; Eric Belli-Bivar (DLA Piper LLP), 2012. « The regulation of derivatives in Canada – background and new developments », Lexology, 21 décembre 2012; communiqué des ACVM, 2016. « Canadian Securities Regulators amend derivatives reporting rules », 30 juin 2016.
8 Christopher Crowe, Giovanni Dell'Ariccia, Deniz Igan et Paul Rabanal, 2011. How to Deal with Real Estate Booms: Lessons from Country Experiences, document de travail du FMI, avril 2011.
9 Bob Dugan, économiste en chef, SCHL, 2017. Why the foreign buyers tax isn’t making Vancouver more affordable, Maclean’s Magazine, 17 août 2017.
10 Gretchen Morgenson et Joshua Rosner, 2012. Reckless Endangerment: How Outsized Ambition, Greed, and Corruption Created the Worst Financial Crisis of Our Time. St. Martin’s Press, 2012.
