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Les coûts élevés du logement nuisent à la mobilité professionnelle

Voyez comment les coûts élevés du logement au Canada empêchent les gens de déménager vers des villes offrant de meilleures possibilités d'emploi. Voyez aussi comment ils se répercutent sur la productivité nationale. Et découvrez à quel point une petite hausse des prix des logements peut réduire les déménagements et limiter le développement des compétences et la vitalité économique des grandes villes.

Le 30 janvier 2025

Aled ab Iorwerth – Économiste en chef adjoint

Aled ab Iorwerth – Économiste en chef adjoint

Aperçu

Les coûts élevés du logement représentent un fardeau pour la population canadienne à bien des égards. Dans le présent article, nous nous concentrons sur la façon dont ces coûts découragent les personnes au Canada de déménager dans de meilleurs endroits où vivre et dans les villes où elles aimeraient travailler. L'amélioration de l'abordabilité stimulera donc la productivité de l'économie canadienne.

Lorsqu'ils choisissent l'endroit où ils veulent vivre et travailler, les gens au Canada ne s'attardent pas uniquement à l'augmentation de salaire qu'ils pourraient obtenir. Ils doivent être réalistes par rapport aux coûts du logement s'ils doivent déménager dans un nouvel emplacement. Ils pourraient aussi renoncer aux occasions offertes par un nouvel emploi qui améliorerait leurs compétences et leurs connaissances – et donc la productivité du pays – s'ils n'ont pas les moyens de payer leur logement après avoir déménagé.

De même, les employeurs doivent payer plus cher pour attirer des travailleurs hautement qualifiés chez eux afin de couvrir le coût de la vie élevé auquel ces travailleurs devront faire face. Cette situation fait augmenter les coûts et réduit la productivité.

L'évolution de l'abordabilité du logement partout au pays entraîne des changements ayant un effet domino sur d'autres villes. Par exemple, notre modélisation indique que si Toronto doublait ses mises en chantier d'habitations au cours de la prochaine décennie pour relever ses propres défis en matière d'abordabilité, sa population serait supérieure de 3 % aux prévisions actuelles, et ce, sans que des changements de politiques soient apportés ailleurs. D'autres personnes, surtout du reste de l'Ontario, y seraient attirées.

De façon générale, nous constatons qu'une hausse de 1 % des prix des habitations dans la ville de destination la rendra moins attrayante et entraînera une baisse d'un peu plus de 1 % du nombre de personnes qui y déménageront. Les villes doivent comprendre les répercussions des prix des habitations partout au pays lorsqu'elles planifient leur propre croissance.

La mobilité de la population a diminué partout au Canada

La mobilité des ménages entre les villes et les régions a diminué dans de nombreux pays. La figure 1 illustre une tendance semblable au Canada au cours des dernières décennies. Cette tendance reflète de nombreux facteurs, notamment le vieillissement de la population et les changements technologiques, mais les coûts du logement ont aussi un rôle à jouer.

Figure 1 : Le nombre de ménages qui déménagent a diminué chaque année
Pourcentage de ménages ayant déménagé, par année (Canada,1990 - 2020)

Sources : Calculs de la SCHL fondés sur les données de Statistique Canada

Version texte (Figure 1)

Pourcentage de ménages ayant déménagé, par année (Canada,1990 - 2020)
Année Ménages ayant déménagé
1990 17,76 %
1991 19,53 %
1992 17,78 %
1993 16,80 %
1994 15,39 %
1995 15,92 %
1996 15,87 %
1997 15,54 %
1998 14,96 %
1999 15,35 %
2000 14,05 %
2001 15,07 %
2002 14,02 %
2003 14,99 %
2004 14,42 %
2005 14,06 %
2006 13,62 %
2007 13,60 %
2008 12,40 %
2009 12,86 %
2010 12,23 %
2011 12,79 %
2012 11,63 %
2013 11,94 %
2014 12,24 %
2015 12,17 %
2016 11,69 %
2017 11,45 %
2018 11,57 %
2019 11,68 %
2020 10,11 %

Bien que de nombreuses personnes aient établi un lien entre le manque d'abordabilité à Vancouver et à Toronto et la croissance démographique, les données montrent que Calgary et Edmonton (où l'abordabilité est relativement meilleure) ont connu une croissance démographique plus rapide au cours des 20 dernières années (figure 2).

En effet, l'offre accrue de logements permet d'exercer un contrôle sur les prix des habitations par rapport au revenu, ce qui attire les gens. On peut s'adapter à la croissance démographique si l'offre de logements est suffisante. En revanche, si l'offre de logements est insuffisante, l'augmentation du nombre de personnes arrivant dans une ville entraînera une hausse des prix des habitations, ce qui limitera la croissance de la ville. C'est ce qui s'est passé à Vancouver et à Toronto.

Figure 2 : Croissance démographique dans certaines régions métropolitaines de recensement (RMR), de 2001 à 2023 (2001 = 100)

Sources : Calculs de la SCHL fondés sur les données de Statistique Canada, limites de 2021

Version texte (Figure 2)

Croissance démographique dans certaines régions métropolitaines de recensement (RMR), de 2001 à 2023 (2001 = 100) (Nombre de personnes)
Année Montréal (RMR), Québec Ottawa - Gatineau (RMR), Ontario/Québec Toronto (RMR), Ontario Calgary (RMR), Alberta Edmonton (RMR), Alberta Vancouver (RMR), Colombie-Britannique
2001 3 631 855 1 170 202 4 883 177 978 382 963 062 2 075 499
2002 3 669 938 1 186 232 5 004 342 1 007 907 985 447 2 099 745
2003 3 701 320 1 201 128 5 084 630 1 029 709 1 001 813 2 117 683
2004 3 733 824 1 212 137 5 166 661 1 053 101 1 018 099 2 135 802
2005 3 762 413 1 222 671 5 248 132 1 087 482 1 043 043 2 161 810
2006 3 795 173 1 234 152 5 336 387 1 125 549 1 074 457 2 190 049
2007 3 828 356 1 250 095 5 418 316 1 156 150 1 104 768 2 218 269
2008 3 866 952 1 270 565 5 503 077 1 187 853 1 132 225 2 254 718
2009 3 915 330 1 291 855 5 589 641 1 220 888 1 163 778 2 302 362
2010 3 961 080 1 315 118 5 682 330 1 241 029 1 184 330 2 345 664
2011 4 001 097 1 335 445 5 769 176 1 263 866 1 205 356 2 376 699
2012 4 036 837 1 351 419 5 852 887 1 299 559 1 233 817 2 422 957
2013 4 070 480 1 363 460 5 930 812 1 343 931 1 271 425 2 464 525
2014 4 096 765 1 375 552 5 996 941 1 386 068 1 311 944 2 513 078
2015 4 115 763 1 386 868 6 045 256 1 416 540 1 341 040 2 537 041
2016 4 146 025 1 407 766 6 122 329 1 437 710 1 364 673 2 585 090
2017 4 193 413 1 437 124 6 202 798 1 453 860 1 388 606 2 619 630
2018 4 261 700 1 466 353 6 313 488 1 475 716 1 412 415 2 663 557
2019 4 327 976 1 496 791 6 426 293 1 503 295 1 438 636 2 715 494
2020 4 356 853 1 524 974 6 491 939 1 528 262 1 461 697 2 750 966
2021 4 330 143 1 540 340 6 472 951 1 540 242 1 472 402 2 771 430
2022 4 372 913 1 569 135 6 583 259 1 586 725 1 500 356 2 852 203
2023 4 502 177 1 609 805 6 804 847 1 682 509 1 563 571 2 971 853

La perte d'abordabilité réduit la mobilité de la population et la croissance de la productivité

Notre analyse statistique indique qu'une hausse de 1 % des prix des habitations dans la ville de destination où les gens aimeraient déménager la rendra moins attrayante et entraînera une baisse d'un peu plus de 1 % du nombre de personnes qui y déménageront. Cette constatation est conforme à la recherche de l'OCDE (PDF) (en anglais seulement).

Les personnes au Canada tiennent à leur habitation en raison de sa taille, de sa qualité et de son emplacement. Les ménages jugent son emplacement en fonction des commodités du quartier. Ils tiennent notamment compte de la proximité de leur lieu de travail et des endroits où ils consacrent du temps à leurs loisirs. Les personnes au Canada renoncent à ces divers attributs, peut-être en choisissant un logement plus petit pour se rapprocher de leur lieu de travail et réduire leur temps de déplacement.

Les coûts élevés du logement rendent ces compromis plus difficiles lorsqu'on cherche un emploi offrant un salaire plus élevé ou de meilleures perspectives de croissance personnelle ou professionnelle. Un meilleur emploi peut se trouver dans une autre ville ou exiger des déplacements plus longs. Ainsi, les travailleurs peuvent refuser d'accepter une telle offre d'emploi si les frais de logement ou de déplacement l'emportent, quelle que soit l'augmentation salariale.

Cet effet sur la mobilité touche non seulement les membres de la population active, mais aussi les personnes qui souhaitent en faire partie. Si une personne terminait ses études à Toronto ou à Vancouver, elle pourrait être en mesure d'y occuper un emploi pour acquérir de nouvelles compétences tout en continuant de vivre avec ses parents. Mais c'est difficile pour beaucoup de gens qui souhaitent déménager d'un autre endroit au Canada. 

Les répercussions de ces décisions sur l'endroit où vivre et travailler se font sentir à plus grande échelle. Leur effet général est de limiter le perfectionnement qui, à son tour, mine la croissance de l'un des principaux moteurs de l'augmentation de la productivité, soit les compétences et les connaissances des personnes au Canada.

Les décisions concernant l'endroit où vivre et travailler partout au pays ont, quant à elles, une incidence sur les personnes que les employeurs peuvent embaucher. Même dans une ville, les coûts de logement élevés et le manque d'options de transport limitent la mobilité. Comme nos grandes villes sont maintenant si grandes et que la circulation y est si mauvaise, les personnes résidant, par exemple, dans le secteur est de Toronto pourraient être réticentes à accepter un emploi dans le secteur ouest de la ville.

Bien que certaines personnes préfèrent que la croissance soit moins importante dans nos villes pour éviter le bruit et la congestion, cette situation mine aussi malheureusement le dynamisme à long terme de nos principales villes. En plus d'être des endroits riches en arts et en loisirs, nos grandes villes sont au cœur de l'excellence en matière d'innovation, qu'il s'agisse de logiciels de haute technologie, de sciences de la vie ou de services financiers. Elles sont donc un moteur de la croissance de la productivité.

Les villes qui abritent des grappes d'industries dynamiques, comme San Francisco, ont fondé leur croissance sur un bassin de talents riche et diversifié. Une ville est moins attrayante pour les investisseurs si son bassin de personnes disponibles pour travailler est réduit, ce qui freine également sa croissance.

Les villes ne sont pas destinées uniquement à ceux et celles qui peuvent payer un prix élevé pour leur logement. Pour prospérer, elles ont besoin d’un vaste écosystème de services de soutien, allant du transport au commerce de détail, en passant par le personnel infirmier et le personnel enseignant. Les villes devraient construire des logements qui soutiennent tout le monde. Les coûts de logement élevés qui forcent ceux et celles qui travaillent dans l’industrie du service à déménager nuisent à l’ensemble de l’écosystème. Ils mettent en péril les avantages économiques que ce regroupement apporte.

Ainsi, bien que les coûts de logement élevés rendent difficile la location ou l'achat d'une habitation et empêchent les ménages de dépenser pour les autres biens et services qu'ils veulent, ils découragent aussi les personnes au Canada de déménager dans des villes coûteuses. Nos villes finissent par être plus petites qu'elles pourraient l'être. Les petites villes signifient moins d'innovation, de compétences et de croissance de la productivité.

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Aled ab Iorwerth
Économiste en chef adjoint

Aled ab Iorwerth coordonne une équipe nationale diversifiée de chercheurs et d’analystes qui étudie les facteurs faisant obstacle à l’offre de logements ainsi que des solutions possibles.

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Date de publication: 30 janvier 2025

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