Rapport sur le marché locatif de 2020

L’année 2020 a été sans pareille. Les loyers et les taux de loyers en souffrance ont augmenté partout au pays. Les indicateurs ont montré que les locataires étaient réticents à déménager et qu’il est difficile de trouver des logements locatifs abordables. Le Rapport sur le marché locatif et les tableaux connexes pour 2020 sont maintenant disponibles. Nous vous présentons ci-dessous les faits saillants du Canada et des grands centres.

Hausses du taux d’inoccupation et des loyers au Canada en 2020

Hausse des loyers en souffrance au Canada en raison de la pandémie

Les données sur les loyers en souffrance (tableau national 5.0) démontrent l’incidence négative de la pandémie de COVID-19 sur les ménages locataires et le marché locatif au Canada. Il s’agit d’une nouvelle information recueillie dans l’enquête de 2020. Parmi les répondants des immeubles d’appartements ayant des loyers en souffrance :

• 32,5 % ont indiqué que leur taux de loyers en souffrance était semblable à celui de 2019;
• 58,3 % ont signalé un taux plus élevé de loyers en souffrance;
• 9,2 % ont déclaré qu’il y avait moins de loyers en souffrance qu’en 2019.

Sur un univers total de 1 912 290 appartements dans les RMR du Canada, 116 929 ou 6,11 % avaient des loyers en souffrance. Cela représente au total environ 150 millions de dollars de loyers en souffrance ou 0,59 % du montant total des loyers prévus. Cette faible proportion du total des loyers (0,59 %), par rapport à la proportion des logements de l’univers (6,11 %), semble indiquer que ce sont surtout les loyers des appartements les moins chers qui étaient en souffrance. Parmi les plus grandes RMR du Canada, Toronto a enregistré le taux de loyers en souffrance le plus élevé, soit 10,68 % des logements (34 858) et 0,92 % du total des loyers prévus (environ 55 millions de dollars). L’Ontario est la province qui avait le plus haut taux de loyers en souffrance au Canada, soit 10,18 % des appartements et 0,81 % du total des loyers (environ 87 millions de dollars), en octobre 2020.

Au Canada, les locataires étaient plus réticents à déménager en 2020

À l’échelle nationale, 14,0 % des logements locatifs ont accueilli un nouveau ménage entre les deux dernières enquêtes sur les logements locatifs. Cette diminution par rapport au taux de rotation de 17,3 % enregistré en 2019 est la plus grande variation observée depuis 2016, année où les données ont été compilées pour la première fois.

Aucune des RMR canadiennes visées par l’enquête n’a vu croître son taux de rotation en 2020. En fait, 65 % d’entre elles ont plutôt enregistré une baisse. Les résultats très similaires obtenus dans l’ensemble du pays s’expliquent probablement par la réticence des ménages à chercher et à visiter de nouveaux appartements ou à déménager pendant la pandémie de COVID-19.

La disponibilité de logements abordables sur le marché locatif traditionnel pose problème pour de nombreux Canadiens

Le tableau 3.1.8 fournit plus de renseignements sur l’abordabilité du parc des logements construits expressément pour la location. Pour chaque RMR, le tableau indique le nombre de logements dont les loyers seraient abordables¹ pour chaque quintile de revenu des locataires.

La répartition des revenus des locataires se fait à partir des données du recensement et consiste d’abord à classer les ménages locataires selon leur revenu, du plus faible au plus élevé. Les ménages sont ensuite divisés en cinq tranches égales de 20 % (quintiles). Par exemple, le premier quintile dans la RMR de Toronto comprend des ménages qui gagnent moins de 25 000 $ par année. Pour être considéré comme abordable, leur loyer mensuel devrait représenter moins de 30 % de leur revenu brut. Cela signifie que ces ménages devraient trouver un appartement qui se loue moins de 625 $ par mois. À titre comparatif, les caractéristiques du premier quintile de revenu sont différentes dans la RMR de Calgary, où les revenus sont plus élevés. Ce quintile est composé de ménages gagnant moins de 36 000 $ par année. Cela signifie qu’un loyer mensuel de 900 $ serait considéré comme abordable pour ce groupe. Diviser la répartition des revenus en quintiles nous permet de comparer les centres canadiens en tenant compte des différences de conjoncture économique.

Ainsi, nous pouvons mieux comprendre les déséquilibres du marché entre les villes canadiennes. Dans l’univers du marché locatif privé, nous pouvons comparer le nombre de logements dont le loyer correspond aux différents quintiles de revenu. Dans un marché parfaitement équilibré, chaque quintile compterait un nombre égal de logements locatifs abordables. Si moins de logements sont abordables pour les ménages dans les quintiles de revenu inférieurs, cela signifie que ces ménages devront :

• consacrer une plus grande partie de leur revenu au logement;
• chercher à se loger hors marché; ou
• bénéficier d’une subvention pour couvrir leurs frais de logement.

La figure 1 (courbe de Lorenz) ci-dessous montre la répartition des revenus des ménages locataires et la proportion correspondante de l’univers locatif qui serait abordable pour ces ménages.

Les résultats indiquent que, pour les ménages des quintiles inférieurs de revenu, il est particulièrement difficile de trouver des logements locatifs abordables sur le marché des RMR. Seulement 0,2 % des logements de l’univers locatif des RMR de Vancouver et de Toronto sont abordables pour les ménages locataires du premier quintile. À titre comparatif, 15 % des logements de l’univers locatif à Montréal sont abordables pour les ménages du premier quintile de revenu. Toutefois, la proportion d’appartements dans la RMR de Montréal demeure inférieure à ce qu’elle devrait être pour que tous les locataires de ce quintile puissent se loger de façon abordable. Dans toutes les villes, l’accès aux logements locatifs s’améliore considérablement à partir du troisième quintile de la répartition des revenus. Par exemple, une portion cumulative de 80,9 % des logements de l’univers locatif seraient abordables et accessibles pour 60 % (les trois premiers quintiles) des ménages locataires dans la RMR de Vancouver (figure 1).

De plus, les résultats indiquent que les logements les plus abordables ont généralement un taux d’inoccupation plus bas (en raison de la concurrence accrue). Ils sont souvent plutôt petits (ce sont principalement des studios ou des logements d’une chambre). Ces deux réalités laissent entrevoir d’autres difficultés pour les ménages à faible revenu, en particulier pour les familles qui nécessitent plus d’espace.

Ces nouvelles données ont révélé d’importantes disparités sur le plan de l’abordabilité au sein même du marché locatif des grandes villes du Canada et entre les marchés de chaque ville. Notre objectif en publiant ces données est qu’elles puissent servir à éclairer les discussions fondées sur des données probantes à ce sujet. Nous pourrons ainsi nous rapprocher d’un environnement où tous les Canadiens peuvent se payer un logement qui répond à leurs besoins.

Figure 1 : Portion cumulative de l’univers des logements locatifs traditionnels qui est abordable pour chaque quintile de revenu des ménages locataires, certaines RMR, 2020

Source : SCHL (Enquête sur les logements locatifs), Statistique Canada (Recensement de 2016); calculs de la SCHL.

1 Les fourchettes de loyers sont calculées au seuil d’abordabilité de 30 % du revenu mensuel pour chaque quintile.

D’autres faits saillants sur les grands centres sont présentés ci-dessous, dont certains décrivent de nouvelles données et des changements importants. De plus amples détails sur le marché locatif canadien sont fournis dans le rapport complet et les tableaux de données connexes pour 2020.